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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,四川东嘉投资有限公司,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,四川东嘉投资有限公司,*,酒泉项目设想,四川东嘉投资有限公司,2,一、项目所在地酒泉区域概况,1.1,、地理位置,现代丝绸之路必经之地,酒泉位于甘肃省西北部，地处河西走廊西端，东接甘肃省张掖市和内蒙古自治区，南接青海省，西接新疆维吾尔自治区，北接蒙古国。,最具人气的西部旅游城市之一，拥有敦煌莫高窟、月牙泉、西汉胜迹、大法幢寺、酒泉卫星发射基地等景区。,酒泉矿产资源丰富，全区矿藏种类多，储量大，品们高 。,全市人口,110,万。市区人口,40,万,.,1.2,、交通,以陆路交通为主，对外辐射范围较小,航空,每周,2,、周,5,有班机飞兰州、敦煌,铁路,每天有开往兰州、乌鲁木齐等城市的火车，可转到全国,公路,312,国道贯穿全境。每天多次班车开往敦煌、张掖等城市,1.3,、气候状况,气候干旱降水少，蒸发强烈日照长，冬冷夏热温差大，秋凉春旱多风,气温,年均气温,3.9-9.3,风向,全年主导风向是西南风，其次是东风和西北风,日照,年平均日照时数为,3056.4,小时,日照百分率平均,69%,四川东嘉投资有限公司,3,小结：,1,、酒泉地处西北地区交通要道，对外交通主要以陆路为主，辐射范围较小，典型的内陆型城市。 整个地区人口,110,万，市区人口,40,万，该地区气候干旱、风沙多、日照强、温差大。从酒泉所在的地理位置和气候条件上看，该地区房地产开发在大的自然环境上有所欠缺。,2,、在人口规模上，酒泉只相当于东中部地区一个县城规模人口，在地产开发过程中需与东中部地区县城地产开发相比较。避免发生与当地需求相背的项目形象定位、项目产品定位等。,3,、要仔细研究调查酒泉地区房地产市场需求，把握市场动态。全方位的对项目进行可行性论证。,4,、在西部大开发的大环境下，西部欠发达地区的经济和人民生活水平都有了大幅度的提高，缩小了与发达地区各方面的差距。房地产开发更是表现明显，存在市场机会。,四川东嘉投资有限公司,4,二、区域经济,2.1,、国内生产总值,整体经济发展态势良好、保持高增长率,国内生产总值整体稳步向上。,全市国内生产总值保持在,15%,的增长率，历年均高于全国平均增长率。,四川东嘉投资有限公司,5,2.2,、固定资产投资及房地产开发投资,固定资产投资增长较块,固定投资,2007,年以来稳定在,25%,以上，增速快，其中以风电项目为主要投资项目。,房地产开发投资波动较大，以,2008,年次贷危机引发,2008-2009,年房地产开发投资增长率减小，但,2010,开始回暖、,2011,回暖明显。后市地产开发行情向好。,四川东嘉投资有限公司,6,2.3,、消费能力,全市消费能力稳步增长，消费数额超百亿,酒泉社会消费品零售额逐年增加，,2011,年首破百亿。整个酒泉消费品市场较为,繁荣。社会各阶层消费欲望较高。,四川东嘉投资有限公司,7,2.4,、人均可支配收入及消费性支出图例,酒泉城镇人均可支配收入、消费性支出稳步增加，消费活跃，消费意愿较强。,四川东嘉投资有限公司,8,小结：,1,、酒泉市经济发展环境增长稳定良好，固定资产投资增长较快，投资热情较高。年增长率都高于全国平均水平，城市发展较好、较快，最直接的表现就是酒泉人民的收入和消费都逐年增加，且增加率都保持在平均,12%,以上。消费意愿较高，整个城市经济发展较好，满足房地产开发的基本要素之一。,2,、在该市近年房地产开发投资情况上，我们可以明显的看出，地产投资增长明显，,2011,年更是达到,88%,的投资增长率，整个城市地产投资热情较高。地产开发环境较好，说明有大量的市场需求。也满足地产开发基本要素。,四川东嘉投资有限公司,9,三、区域房地产市场,3.1,土地供应情况,酒泉市,2005-2011,年,6,月土地供应面积表 （单位：）,类型,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,住宅,5346.5,281423.3,453954.5,352887.1,商业,26533.86,51896,74626.82,284327,142945,工业,58493.8,3000,83632.9,1601432,3261473,7408242,综合,83476,91884,其他,15977,32379,49497,2171,369987,440791,酒泉市,2005,年,1,月至,2011,年,6,月，总供应土地,15176408.21,，其中住宅,1093611.55,占,7.21%,，商业,580359.4,占,3.82%,，商住综合,175360,占,1.16%,，工业,12416173.83,占,81.81%,，其他,910803.43,占,6%,。,3.2,商品房竣工情况,四川东嘉投资有限公司,12,3.3,商品房销售额情况,3.4,商品房销售面积情况,四川东嘉投资有限公司,14,3.4,酒泉房地产市场产品类型,根据调查酒泉主要商品房类型为多层、小高层为主、高层为辅。,缺少高端产品线，如：（独栋、联排、叠拼、双拼）别墅、花园洋房。,酒泉房地产市场开发商水平较低。,酒泉现在市场均价在,3500-5000,元,/,之间,。,楼盘名称,均价（元,/,）,建筑形态,推广卖点,振华金三角,3900,高层、多层,突出首席高层群落,巨龙御园,3400,多层,突出城市优质生活样板区,世博花园,3500,小高层、多层,突出生态,洪洋世纪名城,4100,高层,突出位置优越,富康凯旋宫,4300,高层,突出位置和项目配套,四川东嘉投资有限公司,15,小结：,1,、酒泉房地产市场因其特殊的地理位置和气候条件，整个市场主要是以满足本地内需型市场（第一次购房、第一次改善型购房）为主，根据,2011,年,10,月,26,日中国共产党酒泉市第三次代表大会上马光明的报告数据：“未来,5,年，城市人均居住面积由,21.7,增加到,30.8.”5,年时间人均增加了,9.,如按现在酒泉城市人口,40,万计算，在人口增加量不变的情况下，,2011-2016,年，约需增加新房面积,360,万。,2,、近年酒泉房地产市场快速发展，,20052011,年政府共出让的住宅、商业用地约,167,万（,2504,亩），商品房共竣工面积,223.7,万，商品房共销售面积约,213.52,万，市场出现供少需旺的态势，,2008-2011,年间出让住宅、商业用地较少，竣工量增长率平稳，按现在酒泉政府的供地频率量，预计,20112016,年间酒泉住宅市场推出量将不能满足市场需求。,公司取得北大河地块，在,2012-2016,年开发期间正赶上酒泉房地产市场需求旺盛，但市场又供应不足的地产黄金时间段。机会较好。,3,、经过对酒泉房地产市场了解，对酒泉项目有了初步的开发环境认识。别墅（双拼、叠拼、联排）、花园洋房产品是市场空白点，有一定市场机会。但是整个酒泉消费力水平能否支撑别墅、洋房还需进一步调研。,四、项目概况,项目地块位于酒泉市北大河以北面，西至酒泉工贸中专，东至北大河大桥，紧邻大法幢寺，项目用地分为法幢寺东、法幢寺西、法幢寺南，总用地面积,35.48,公顷。,4.1,项目地块位置,4.2,项目地块所在地城市发展规划,酒泉城市发展定位为：,”,一心、二翼、二带、五区,”.,项目地块所在地属于“二带”规划上,。“二带”主要是指酒泉城市发展中两条结构性生态景观带。,如左图的蓝带和绿带。,项目地块所在地有良好的政府规划背景，有开发高端项目潜质资源。,项目地块,四川东嘉投资有限公司,18,优势,威胁,机会,劣势,1,、位于酒泉市规划的生态景观带上,2,、有法幢寺人文旅游环境资源,3,、有便捷交通网络,4,、有一线北大河河景资源,1,、生活配套较差,2,、企业品牌知名度不高,3,、受滨河北路噪音影响,1,、酒泉缺乏富人区和高端休闲湖居项目,2,、北大河北岸改造渐热，地块价值容易增长,3,、酒泉中高端消费力稳步提升,1,、国家对地产行业的调控政策因素影响大,2,、酒泉城市规模相当于东部县级城市，地产开发需谨慎。,4.3,项目优劣势,(SWOT),分析,四川东嘉投资有限公司,19,五、项目规划建议,结合项目,SWOT,，现提出如下建议：,四川东嘉投资有限公司,20,5.1,项目建筑风格建议,跳出现有酒泉房地产市场建筑风格，采用社区识别性强、线条优美、质感细腻、彰显尊贵感的,ART DECO,欧式风情建筑,四川东嘉投资有限公司,21,5.2,临路沿河面商业建议采用广场,+,退台,+,街区模式,广场：,广场不但可以给消费者提供休憩和观赏的空间，而且可以通过在广场举办丰富多彩的表演活动，吸引消费者的主动参与，使人们乐于在此逗留时间，刺激人们的消费行为，提高商业物业的购买力。在广场上种植花、草，布置小桥、流水、廊道、坐椅等，最大限度地为消费者提供一个休憩、观赏和交流的空间，其最终目的就是要让消费者在此停留尽可能长的时间，刺激消费者的购物行为。以项目每期人行出入口其中一侧做小型广场。,退台,：二层退台商业，形成叠式景观的体验式商业，用退台走廊和空中连廊将首、二层商业巧妙的连贯成一体，任何区域都人流不息，昭示性极强，在建筑造型上，采用退台式的处理手法，不仅可以开阔视野，而且可以充分利用退台的空间营造观景休闲场所，给消费者营造健康、舒适的休闲空间，把临河面商业价值最大化，同时使得临河面商业多样化，结合项目所在北大河南北两河岸景观，使得项目成为酒泉旅游观光休闲新兴区。,街区,：,制造良好的商业气氛，吸引人气，商业价值最大化。由于项目地块紧邻滨河北路，内缩空间有限，为了不影响小区内部景观及建筑布局，同时也为了街区噪音不影响小区内部。建议街区设计不易过长，不易紧贴住宅小区。可设计局部迂回与单街面组合形式。,四川东嘉投资有限公司,24,5.3,北大河南岸景观建议,1,、在做好北大河北岸景观同时，成本接受范围内，考虑在项目所在北大河南岸沿堤岸，,以堤岸为基做霓虹灯光彩工程,。,吸引市民到北岸观赏。,2,、在项目所在北大河南岸向政府申请设立酒泉烟花固定燃放点,2-3,处。吸引市民到北岸观赏,2,个建议都是为了吸引南岸主城区人气到项目所在的北岸，聚集人气和人流，便于项目临河面商业的销售和招商。使项目商业价值最大化。同时为项目成为旅游观光休闲新区提供必要要素和提升项目竞争力,霓虹灯光彩带,烟花燃放点,四川东嘉投资有限公司,25,5.4,项目业态建议,根据对酒泉房地产市场的了解，住宅市场存在别墅、花园洋房产品空白点，商业市场存在高端酒店和商业性办公用房空白点。故建议：,1,、根据酒泉房地产市场了解，别墅、花园洋房产品是市场空白点，公司介入该类产品建设领域有一定的机会，但是酒泉房地产市场是否能支撑别墅、花园洋房等高端产品线，还需仔细调查研究论证。如公司确定进入开发别墅、花园洋房产品，建议别墅采用联排、双拼、叠拼形式。花园洋房产品、高层、小高层希望引入退台设计和赠送面积设计。增加市场竞争力。（具体产品户型面积需对市场进行调查研究）,2,、关于高层建筑，因为酒泉市处于多风带，高层建筑很容易由于风撞击窗面和墙面而产生的噪音，影响其客户生活，希望公司对现有酒泉高层项目进行调研，对高层住户进行调查问卷，看该问题是否影响较大。如较大则需对高层产品方案进行调整。,3,、根据市场了解，酒泉吸引外地人来酒泉定居的能力较弱，酒泉房地产开发主要是以解决本市人口第一次购房和改善型购房为主，故在户型设计中，希望引入赠送面积设计，增加项目竞争力。,4,、根据项目特性，因与主城区一河之隔，项目所在区域还处在刚刚开发起步阶段，生活配套较差，建议项目引进家乐福此类型的生活型购物场所。,5,、随着酒泉城市发展和旅游业的兴起，必然需要有新的高品质服务性、经济型酒店进入，根据项目特性，建议设计酒店式投资公寓投入市场，销售完成后引入如宜必思等同类品牌管理。或者由公司直接持有物业引入宜必思等品牌。酒店式投资公寓建议建设在北岸桥头，因紧靠从嘉峪关机场到酒泉的干道上，位置较优越。（需对酒泉酒店市场做调查）,6,、酒泉整个城市商业办公用房发展较慢，至今仍没有形成专业写字楼物业，有机会同时也有风险，如果公司要尝试进入该市场，建议采用,LOFT,形式的投资型写字楼，面积区间在,40-60,，可分户购买连通。市场风险相对较小。,7,、项目临河商业定位集文化景观、旅游休闲、滨河餐饮、旅游购物为一体的滨河休闲街区。招商建议引进西餐、顶级中餐、特色餐饮、咖啡馆、特色酒吧、茶楼、旅游文化纪念品店、社区药房、理发店、,SPA,馆、健身房、红旗链锁类型的商店等小区配套商业。,四川东嘉投资有限公司,26,5.5,各业态位置,别墅、花园洋房区,酒店式投资公寓,高层或小高层,高层或小高层,家乐福,投资型,LOFT,办公,滨河休闲街区,四川东嘉投资有限公司,27,六、开发原则,项目开发遵循分期开发原则，具体各期业态体量及各期产品户型设计，需对酒泉房地产市场做全面调查和研究。,四川东嘉投资有限公司,28,七、项目案名建议,酒泉首席人文,旅游,休闲,水景大盘,太和,观澜海,酒泉水岸高尚生活区,推广引导宣传目标：酒泉市民心目中的富人区,四川东嘉投资有限公司,29,四川东嘉投资有限公司,30,thanks,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH,内容总结,酒泉项目设想。1.1、地理位置现代丝绸之路必经之地。1.2、交通以陆路交通为主，对外辐射范围较小。铁路每天有开往兰州、乌鲁木齐等城市的火车，可转到全国。公路312国道贯穿全境。气温年均气温3.9-9.3。风向全年主导风向是西南风，其次是东风和西北风。日照年平均日照时数为3056.4小时,日照百分率平均69%。从酒泉所在的地理位置和气候条件上看，该地区房地产开发在大的自然环境上有所欠缺。避免发生与当地需求相背的项目形象定位、项目产品定位等。全市国内生产总值保持在15%的增长率，历年均高于全国平均增长率。酒泉市2005-2011年6月土地供应面积表 （单位：）。3、经过对酒泉房地产市场了解，对酒泉项目有了初步的开发环境认识。项目地块所在地有良好的政府规划背景，有开发高端项目潜质资源。2、酒泉城市规模相当于东部县级城市，地产开发需谨慎。谢谢观看/欢迎下载,
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