资源描述
Network Optimization Expert Team,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,物业管理基本制度和政策,讲师：王海东,目录,一、补充修改的说明,二、修改的相关称谓,三、修改的相关内容,四、增加的相关内容,一、补充修改的说明,近两年来，,物权法,、,住宅专项维修资金管理办法,和,物业服务定价成本监审办法（试行）,相继出台，,物业管理条例,和,物业服务企业资质管理办法,也作了相应修改。,为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，因此对,物业管理基本制度与政策,一书中的相关内容,进行了补充和修改，其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容，也应做了相应的修改和调整。,二、修改的相关称谓,根据中华人民共和国物权法和国务院关于修改的决定（中华人民共和国国务院令第504号）的有关规定，将教材中的,“,物业管理企业,”,修改为,“,物业服务企业,”,，将,“,业主公约,”,修改为,“,管理规约,”,，将,“,业主临时公约,”,修改为,“,临时管理规约,”,。,三、修改的相关内容,（一）,关于,“,业主大会制度,”,【第三章第一节】的修改,2007年8月26日，国务院关于修改的决定正式公布，自2007年10月1日起施行。,修改内容为,：,1、第十条：,同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,2、第十一条：,下列事项由业主共同决定：,（1）制定和修改业主大会议事规则；,（2）制定和修改管理规约；,（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；,（4）选聘和解聘物业服务企业；,（5）筹集和使用专项维修资金；,（6）改建、重建建筑物及其附属设施；,（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,2/3,注：,业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积,2/3,以上的业主且占总人数,2/3,以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积,过半数,的业主且占总人数,过半数,的业主同意。,【第十二条】,3、第十二条：,(1)业主大会会议可以采用,集体讨论,的形,式,也可以采用,书面征求意见,的形式；但,是,应当有物业管理区域内专有部分占建,筑物总面积过半数的业主且占总人数过半,数的业主参加。,(2)业主可以,委托代理人,参加业主大会会,议。,(3)业主大会或者业主委员会的决定，对,业主具有约束力。,(4)业主大会或者业主委员会做出的决定,侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以,请求人民法院予以撤销。,4、第十九条：,(1)业主大会、业主委员会应当,依法履行,职责,不得做出与物业管理无关的决定，,不得从事与物业管理无关的活动。,(2)业主大会、业主委员会做出的决定,违,反法律、法规的,，物业所在地的区、县人,民政府房地产行政主管部门或者街道办事,处、乡镇人民政府，应当责令限期,改正,或,者,撤销,其,决定,，并通告全体业主。,（二）,关于,“物业管理企业资质管理制度”,【第三章第五节】的修改,2007,年,11,月,26,日，建设部决定对物业管理企业资质管理办法进行修改，将,“,物业管理企业,”,修改为,“,物业服务企业,”,，同时删去物业管理企业资质管理办法,中的第,十七,、,十八,、,二十二,条的内容。,（三）,关于,“住宅专项维修资金制度”,【,第三章第七节,】,的修改,2007,年,12,月,4,日，建设部、财政部联合发布了住宅专项维修资金管理办法，自,2008,年,2,月,1,日起施行，,1998,年,12,月,16,日建设部、财政部发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房,1998213,号）同时废止。根据住宅专项维修资金管理办法的相关规定，将,“,住宅专项维修资金制度,”,进行相应修改。,1,、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门,（1）,住宅专项维修资金：,指专项用于住宅,共用部位,、,共用设施设备,保修期满后的维修和更新、改造的资金。,（2）,共用部位：,指单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位（,如：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等,）。,共用设施设备：,指住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备（,如：电梯、天线、照明、消防设施、,绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公,益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等,）。,（3）,管理原则：,专户存储,、,专款专用,、,所有权人决策,、,政府监督,。,（4）,监督部门：,国务院建设主管部门、国务院财政部门。,2,、住宅专项维修资金的交存,（1）住宅专项维修资金的交存主体,住宅的业主,，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。,住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的,非住宅的业主,。,涉及公有住房出售的，,售房单位,应当按照规定交存住宅专项维修资金。,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。,（2）住宅专项维修资金的交存金额,商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为,当地住宅建筑安装工程每平方米造价的,5%,至,8%,。,出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为,当地房改成本价的,2%,。售房单位按照,多层住,宅,不低于售房款,的,20%,、,高层住宅,不低于售房款,的,30%,，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。,（3）住宅专项维修资金的交存方式,商品住宅的业主应当在,办理房屋入住手续前,，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。,已售公有住房的业主应当在,办理房屋入住手续前,，将首期住宅专项维修资金存入公或者交由售房单位存入有住房住宅专项维修资金专。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起,30,日内,，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。,未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额,30%,的，应当及时续交。,（4）住宅专项维修资金的管理,业主大会成立前住宅专项维修资金的管理,业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由,物业所在地直辖市、市、县,人民政府建设（房地产）主管部门,委托的当地,商业银行,开立的住宅专项维修资金专户代管。,业主大会成立后住宅专项维修资金的管理,业主大会,应当委托所在地一家,商业银行,作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。,3,、住宅专项维修资金的使用,（1）住宅专项维修资金的使用范围和原则,范围：,住宅,共用部位,、,共用设施设备,保修期满后的,维修,和,更新,、,改造,。,原则：,方便快捷,、,公开透明,、,受益人和负担人相一致,的原则。,（2）住宅专项维修资金的分摊规则,按拥有物业,建筑面积的比例,分摊。,（3）住宅专项维修资金的使用程序,住宅专项维修资金划转业主大会管理使用程序,物业,/,业主建议,三分之二业主同意,物业组织实施方案,业主通过,物业申请列支,审核,划账。,住宅专项维修资金的紧急使用程序,物业申请列支,物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支,划账。,（4）住宅专项维修资金的使用禁止,依法应当由,建设单位或者施工单位承,担,的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；,依法应当由,相关单位承担,的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；,应当由,当事人承担,的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；,根据物业服务合同约定，应当由,物业服务企业承担,的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。,（5）住宅专项维修资金使用的其他规定,利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件,:,宅专项维修资金,正常使用,;,专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买,一级市场新发行的国债，并持有到期,;,利用住宅专项维修资金购买国债，应当经,业主大会同意,；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积,三分之二,以上的业主且占总人数,三分之二,以上,业主同意,;,利用住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级,财政部门同意,;,禁止利用住宅专项维修资金从事,国债回购,、,委托理财业务,或者将购买的国债用于,质押,、,抵押,等担保行为。,下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：,住宅专项维修资金的存储,利息,；,利用住宅专项维修资金购买国债的,增值收益,；,利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得,收益,，但业主大会另有决定的除外；,住宅共用设施设备报废后回收的,残值,。,4,、住宅专项维修资金的监督管理,（1）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理,房屋所有权转让时,，受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。,房屋灭失的,，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。,（2）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务,管理单位的法律义务,直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年,至少一次,与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：,a.,住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；,b.,发生列支的项目、费用和分摊情况；,c.,业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额,；,d.,其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。,专户管理银行的法律义务,每年,至少一次,向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）,主管部门,，负责管理公有住房住宅专项维修资金的,部门及业主委员会,发送住宅专项维修资金对,账单,。,直辖市、市、县建设（房地产）,主管部门,，负责管理公有住房住宅专项维修资金的,部门及业主委员会,对资金账户变化情况,有异议的,，专户管理银行应根据,要求进行复核,。,建立住宅专项维修资金,查询制度,，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。,审计、财政部门的监督管理,住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受,审计部门,的,审计监督,；,住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。,财政部门,负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度,执行情况的监督,；,住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受,财政部门,的,监督检查,。,（3）住宅专项维修资金相关主体的法律责任,公有住房售房单位,、房屋,买受人未按规交存首期住宅专项维修资金,、,分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。,开发建设单位,在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以,3万元以下,的罚款；,开发建设单位,未按规定分摊
展开阅读全文