某市周山河街区项目中期汇报稿

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,泰州市周山河河街区项目区区域开发策策略研究,版权声明：,本文仅供客户户内部使用，版权归世联联地产顾问（中国）有限限公司所有，未经世联地地产顾问（中中国）有限公公司书面许可可，不得擅自自向其它任何何机构和个人人传阅、引用用、复制和发发布报告中的的部分或全部部内容。,2008.4,客户目标及关关注问题,深业目标,关注问题,进行区域土地地一级开发，提升可出让让土地的价值值，获得土地地一级开发利利润。,地块具体的功功能需要细化化，土地开发发策略要做细细，在土地价价值提升基础础上注重土地地的市场实现现性，整体规规划、分布实实施、适度超超前、滚动开开发。,首次沟通会会,（2008.2.17）,客户目标,2,世联对客户目目标及项目的的理解,客户目标理解解,对于区域土,地,地一级开发,，,，提出可操,作,作的方案，,满,满足政府和,企,企业的目标,，,，实现利益,的,的平衡。,项目理解,周山河街区,项,项目是大规,模,模的城市新,区,区土地一级,开,开发项目。,项,项目组需要,对,对区域土地,开,开发策略进,行,行研究。,3,本报告的研究究结论是在前前期广泛而有有针对性的调调查研究基础础之上的,项目地块详,勘,勘,楼盘调查,政府部门访,谈,谈,泰州市国土,资,资源局,泰州市建设,局,局,泰州市房管,局,局开发处,泰州市房管,局,局市场处,开发商访谈,泰州金成地,产,产,泰州鹏欣地,产,产,复兴地产,碧桂园地产,项目调研,区域调研,研究案例,参考数据,世联数据库,泰州年鉴,泰州统计年,鉴,鉴,江苏省统计,局,局网,江苏省土地,市,市场网,泰州市国土,资,资源网,海陵区统计,信,信息网,泰州市周山,河,河街区控制,性,性详细规划,泰州市周山,河,河街区土地,开,开发整理可,行,行性研究报,告,告,泰州老城区,泰州新城区,泰州经济开,发,发区,泰州医药城,高港城区,高教园区,春兰工业园,深圳中心区,中国,南昌红谷滩,，,，中国,东莞行政新,区,区，中国,合肥政务新,区,区,中国,郑州郑东新,区,区，中国,多摩新城,日本,华盛顿新城,美国,里斯顿,美国,渥太华新区,，,，加拿大,巴黎拉德芳,斯,斯，法国,海德堡新区,德国,4,项目属性界定定,目标解析与项项目核心问题题,城市新区成功,功开发模式,Part.3,Part.2,Part.1,今日汇报内容容,开发实施策略略,Part.4,5,目标解析与项项目核心问题题,项目属性界定定,1.1,项目本体分析析,1.2,区域属性分析析,城市新区成功功开发模式,Part.3,Part.2,Part.1,开发实施策略略,Part.4,6,项目位于苏中中城市泰州主主城区海陵区区南部，在空空间上是泰州州主城区的南南向沿展区,苏中位于长三三角北翼，是是江苏省次发发达地区，包包括南通、扬扬州和泰州三三市；泰州位位于苏中的中中心位置；,项目位于泰泰州市主城城区南部，距主城区区商业中心心的空间距距离约8分分钟车程。,主城区,项目用地,约8分钟车车程,项目区位,7,项目用地规规模达12平方公里里，区域地地块方正，利于成片片开发，目目前北区已已出让三产产用地230余亩,地块东西长长4.2公公里，南北北相距2.8公里，总占地面面积达12平方公里里，属于大大规模土地地一级开发发项目；,项目地块方方正，利于于整体规划划、成片开开发；,内部以周山山河为界，分为南北北两片，地地块北部目目前已出让让村镇三产产用地4块块共计234余亩，其中两块块土地已在在进行建设设；剩余地地块总共可可出让面积积为8311亩*。,已出让地块,占地,1,泰州福泰大酒店,35亩,2,东谢村三产,45亩,3,莲花村三产,35亩,4,百饰得装饰城,100余亩,*数据来源源：区域控控规优化方方案,1,4,1,2,4,3,周 山 河,北区,南区,项目规模,8,两条城市主主干道将项项目地与泰泰州主城区区区隔，规规划道路的的建成将提提高项目东东、南两侧侧的交通进进入性,西：泰高路路,（双向6车车道）,连接主城区区和高港的的快速道路路，是泰州州向外的最最主要通道道，主城区区海陵区40%以上上车辆进出出泰州的必必经之路,南：规划中中的香椿东东路,（现状为农农用地）,东：规划中中的春兰路路,（现状为农农用地）,北：永定路路（,双向6车道道,）,原328国国道，东连连南通、西西接扬州，车流量大大；在3,28国道,南南移后，主主要承担市市内交通功功能，成为为城市主干干道,主 城区区,本项目,项目四至,9,项目西北两两侧设有长长途汽车站站、汽车4S销售店店、加油站站及少量居居住小区，东南两侧侧多为农田田、村庄，空间上属属于城乡结结合部,街边村宅,永兴花园（安置区）,丰田4S店店,南侧村庄,东侧村庄,汽车4S销销售店,西湖翠苑,汽车南站,项目外围,10,7,3,5,6,8,1、2、4,地块内部地地势平坦，分布众多多农田、水水系，现状状建筑物主主要为村庄庄、工矿企企业、商店店及学校等等，整体呈呈现乡村空空间特质,地块内分布布8个村镇镇，共有工工厂、商店店近百家，总计村民民3300多户11600人人；,区域内现状状建筑物主主要为民房房和部分厂厂房、商店店、学校，建面36.50万万平方米，多数面临临拆迁；建建筑物多为为砖混结构构，拆迁强强度不大；,村镇内部设设有派出所所、卫生所所，地块边边缘设有学学校、邮政政等少量公公共服务设设施，配套套水平较低低，仅能满满足村民基基本生活需需求。,辖区,乡镇村庄,户数,人数,海陵区,1,东谢村,1100,3850,2,刘庄村,3,双河村,4,振兴村,高港区,5,白马镇朱穆村,314,1100,6,野徐镇殷蒋村,571,2000,开发区,7,寺巷镇西谢村,1328,4650,8,寺巷镇军甫村,共计,总户数3300多户，总人口11600人,村庄,厂矿企业,村庄,典型乡镇企业,双河村,海陵区新动力贸易商行、龙宇机械厂、旺家福床垫生产厂、宝天钢铁经营部、调速电机厂、煤矿用防爆电器厂等10余家企业,朱穆村,高港区荣海钢结构厂、金山体育器材厂,殷蒋村,有体育健身器材企业几十家,地块内部,11,地块内部水水资源丰富富，但大部部分河道水水质遭受不不同程度污污染，在水水网密布的的泰州，区区域水资源源现状对地地块开发支支撑较弱,序号,河名,起止点,河道现状（米）,水质现状,长,宽,1,凤凰河,永定东路-周山河,1200,最宽,50,属于城市景观带，河道治理好，两边种植绿色植物，水质清澈,2,刘西河,永定东路-周山河,1176,30,河道两边为农田和乡村道路，水质一般,3,向阳河,泰高路-刘西河,857,35,河道污染较重，河边堆有生活垃圾，河面漂有悬浮物，水质差,4,西周河,周山河-香椿路,1650,16,5,周山河,泰高路-春兰南路,4200,东部较宽达60,河道未治理，岸边有绿色植被，河边多采砂场，部分水体遭到破坏,6,跃进河,泰高路-庆丰路,1139,15,河道未治理，两边为农田或乡间道路，无植被保护，水质一般,7,东周河,周山河-香椿东路,1616,15,8,庆丰河,周山河-小港河,1569,35,河道污染较重，水面漂浮生活垃圾,9,东谢河,永定东-周山河,1186,32,河道未治理，水质一般,水塘,区域内点式散布着若干不规则水塘，周边多为农田或低矮植被，水质一般,西周河,凤凰河,地块内水,系,系资源发,达,达，布有,大,大小河道9条以及若,干,干不规则,河,河塘；,大部分河,道,道尚未得,到,到有效治,理,理，水质,较,较差；,从主城区,延,延伸出的,凤,凤凰河水,质,质清澈，,景,景观较好,，,，两岸设,有,有绿化带,，,，周边土,地,地将受益,于,于其良好,的,的水景资,源,源，可实,现,现较高的,市,市场价值,。,。,周山河,4,1,8,2,6,5,7,3,9,内部资源,水质状况,好,差,12,地块内部交交通由村级级公路实现现，路幅狭狭窄，分布布零散，未未形成完整整道路体系系，区域内内通达性差差；南北向向的海陵南南路、鼓楼楼东路和东东西向正在在修建中,地块块内内道道路路分分布布零零散散，村村落落间间缺缺乏乏有有效效交交通通组组织织，内内部部通通达达性性差差；,现有有村村级级道道路路路路幅幅狭狭窄窄，部部分分路路段段路路幅幅仅仅为为3米米，只只能能勉勉强强通通过过一一辆辆的的士士，居居民民出出行行多多为为步步行行或或者者驾驾驶驶摩摩托托；部部分分道道路路经经过过水水泥泥硬硬化化，路路面面较较为为平平整整；,地块块在在西西北北两两侧侧主主干干道道均均设设有有出出口口，但但路路口口昭昭示示性性低低，进进入入性性差差；,综合合而而言言，现现状状道道路路直直接接利利用用率率低低，需需整整体体改改造造,在建建规规划划道道路路,地块块内内主主,要车车行行路路,地块块内内部部道道路路,内部部交交通通,1,2,3,海陵陵南南路路,鼓楼楼东东路路,3,1,新建建东东路路,2,13,沿周山河河南侧有有220KV、110KV两两条市政政高压线线并行经经过，由由于迁移移成本较较高，深深业决定定保持线线路现状状，在河河道南侧侧增设60米绿绿化带以以降低高高压线对对周边土土地的影影响,周山河,南,南岸架,设,设的2条高压,线,线等级,高,高，不,能,能进行,地,地埋处,理,理，且,迁,迁移成,本,本大、,所,所需手,续,续繁杂,，,，因此,规,规划单,位,位和开,发,发公司,决,决定保,持,持高压,线,线现状,，,，在周,山,山河南,侧,侧河岸,设,设置60米绿地,面,面积，,并,并打造20米亲水,平,平台，,沿,沿河退,让,让80米用地,，,，以最,大,大程度,降,降低高,压,压线对,周,周边区,域,域的影,响,响。,绿化带,220KV,影响因素素,110KV,14,周山河区区域尚停停留在概概念塑造造阶段，泰州城城市居民民对该区区域认知知度较低低，整个个片区较较为陌生生,“政府这这几年一一直在说说周山河河区域开开发，这这个概念念已经炒炒作几年年了，我我印象是是328国道一一边的区区域，说说实在话话可能泰泰州人都都不太清清楚这个个区域”,碧桂桂园购房房者,“周山河河街区，不太清清楚，这这里有条条周山河河，估计计你说的的地方应应该在这这里”,泰州州的哥,市民对周周山河地地区的印印象关键键词：,无人气、区域陌陌生、近近郊乡村村,区域认知知,15,基于项目目的本体体分析，周山河河街区项项目属大大规模区区域开发发项目，本身不不具备强强势自然然资源，其发展展受所属属城市及及区域的的影响较较大，需需要进一一步分析析泰州的的基本情情况，以以明确项项目的基基本属性性,16,目标解析析与项目目核心问问题,项目属性性界定,1.1,项目本体体分析,1.2,区域属性性分析,城市新区区成功开开发模式式,Part.3,Part.2,Part.1,开发实施施策略,Part.4,17,泰州是长长三角区区域发展展格局中中的第三三梯度城城市，同同长三角角其他城城市相比比，经济济总量和和对外开开放度较较低,新出台的的长三角角城市群群区域发发展规划划纲要中中长三角角城市群群包括上上海、无无锡、扬扬州、杭杭州、南南京、泰泰州等16个个城市，它们形形成了以以上海为为中心的的四级城城市梯度度层次，城市体体系结构构完整；,泰州在江江苏沿江江8个地地级市中中，成立立地级市市（1996年年8月成成立地级级市）最最晚，城城市经济济总量较较低，对对外开放放度水平平不高,。,06年长长三角区区域江苏苏城市GDP发发展水平平分析,06年长长三角区区域江苏苏城市实实际利用用外资水水平分析析,*资料来来源：江江苏省统统计局网网站,第一梯度度城市,：上海，GDP总量远远远高于于长三角角城市群群其它城城市，GDP总总量超过过10000亿亿元,第三梯度度城市,：南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰州，城市GDP总总量在1000-3000亿亿元之间间的城市市,第四梯梯度城城市,：湖州州、舟舟山，城市市GDP总总量低低于1000亿亿元的的城市市,第二梯梯度城城市,：苏州州、杭杭州、无锡锡、宁宁波和和南京京，城城市GDP总量量超过过3000亿元元,城市经经济,18,泰州城城市发发展历历程较较短，人口口规模模基数数较小小，属属于区区域性性中等等人口口规模模城市市，增增幅速速度较较低,96年年泰州州设市市至今今，发发展历历程仅仅有12年年，市市区城城市人人口规规模06年年增长长为64.26万人人；,泰州城城市人人口发发展处处于缓缓慢增增长期期，2001年以以来，人口口年增增幅不不足万万人，城市市集聚聚度较较低。,“泰州州市目目前人人口太太少，因此此政府府出台台了很很多政政策去去吸引引人口口的迁迁入，尤其其是对对于购购房入入户方方面，给与与的相相关优优惠政政策很很多”,泰泰州市市建设设局张张局长长,“制约约泰州州城市市发展展规模模的主主要因因素其其实是是泰州州本身身的人人口规规模和和人口口增长长速度度，目目前泰泰州城城市人人口增增长每每年仅仅约1万人人”,泰泰州金金成地地产销销售经经理华华健峰峰,*资料料来源源：2006年年泰州州统计计年鉴鉴,01-06年泰泰州市市区人人口变变化分分析,城市人人口,19,项目位位于主主城区区南向向发展展的主主轴线线上，位属属新区区，政政府关关注度度高，是政政府主主导下下的大大规模模区域域开发发项目目,周山,河,河区,域,域位,于,于城,市,市发,展,展方,向,向上,的,的精,华,华区,域,域，,代,代表,着,着城,市,市的,未,未来,和,和希,望,望，,是,是政,府,府主,导,导推,动,动下,大,大规,模,模开,发,发的,城,城市,重,重点,区,区域,主城,区,区南,向,向发,展,展主,轴,轴线,上,上：,泰州,主,主城,区,区发,展,展规,划,划重,点,点向,南,南，,适,适度,向,向东,，,，周,山,山河,街,街区,就,就在,向,向南,龙,龙脉,的,的中,轴,轴上,，,，是,泰,泰州,市,市今,后,后开,发,发建,设,设的,重,重点,区,区域,。,。,成为,城,城市,发,发展,的,的先,锋,锋：,老通,扬,扬运,河,河以,南,南地,区,区，,基,基本,上,上为,城,城市,新,新区,，,，政,府,府对,其,其以,开,开发,拓,拓展,为,为主,，,，周,山,山河,街,街区,的,的成,功,功开,发,发就,是,是泰,州,州城,市,市新,区,区的,成,成功,发,发展,。,。,开发,正,正式,启,启动,：,：,位于,城,城市,新,新区,范,范围,内,内的,的,的周,山,山河,街,街区,的,的开,发,发建,设,设，,是,是2007年泰,州,州市,投,投入83亿元,进,进行,中,中心,城,城市,建,建设,的,的十,大,大工,程,程之,首,首。,老通扬扬,运河,老城区区,区位特特征,20,项目属属性界界定：政府府主导导下的的三线线城市市新区区相对对陌生生区域域的大大规模模土地地一级级开发发项目目,区域,属,属性政府,主,主导,下,下的,三,三线,城,城市,新,新区,项,项目,属性界定,属性诠释,三线城市,同长三角其他城市相比，城市经济总量较低，对外开放水平不高，城市规模不大,政府主导,新区项目,项目属于城市新区的范围之内，位于城市南向发展的主轴线上，由政府主导推动实施开发,属性界定,属性诠释,大规模陌生区,项目占地面积12平方公里，位于泰州市主城区南部，目前区域认知度较低,无强势资源,项目呈乡村空间特质，地势平坦，水系丰富，但在水网密集的泰州市内，本体不具备强势水景资源,城乡结合处,处于城市老城区外围，目前区域主要特征为农用地，周边分布农田、村庄、汽车销售店和少量居住区,项目,属,属性大规,模,模陌,生,生区,土,土地,一,一级,开,开发,项,项目,属性界界定,21,目标解解析与与项目目核心心问题题,项目属属性界界定,城市新新区成成功开开发模模式,Part.3,Part.2,Part.1,开发实实施策策略,Part.4,2.1,客户目目标,2.2,目标解解析,2.3,项目核核心问问题,22,区域开开发涉涉及到到多方方面利利益主主体，需要要平衡衡多方方面利利益,实现,二,二级,开,开发,利,利润,目,目标,政府,深业,市民,二级开开发商商,3年北,区,区土,地,地一,级,级开,发,发完,毕,毕，,土地,成,成功,出,出让,*85万/亩的,平,平均,土,土地,价,价格,远期,发,发展,成,成为,泰,泰州,中,中心,区,区,3年周山河,北,北区一级,开,开发完毕,2009年园博园,建,建成开园,远期发展,成,成泰州中,心,心区,提高生活,品,品质，享,受,受现代化,多,多功能复,合,合型城市,生,生活,涉及利益主主体,*数据来源源：,深业预期土土地出让价价格,直接成成本+间接接成本+其其他费用（包括企企业应得的的15%合合理利润）,/8311亩,85万元元/亩,英联国际关关于周山河河街区可行行性报告,23,政府和深业业是周山河河区域成功功开发的核核心推动者者，两个利利益主体的的联合，使使区域开发发中的两个个核心利益益主体目标标趋同,远景目标,近期目标,将周山河街街区打造成成泰州中心心区,近期（3年年）实现周周山河北部部土地成功功开发,目标,24,目标解析与与项目核心心问题,项目属性界界定,城市新区成成功开发模模式,Part. 3,Part. 2,Part. 1,开发实施策策略,Part. 4,2.1,客户目标,2.2,目标解析,2.3,项目核心问问题,25,区域远景目目标解析,远景目标,将周山河街街区打造成成泰州中心心区,近期目标,近期（3年年）实现周周山河北部部土地成功功开发,26,长三角城市市群城市体体系具有鲜鲜明的层次次性，泰州州作为第三三梯度城市市，已逐步步承接核心心城市在产产业、技术术、资本等等方面的要要素扩散，区域关注注度显著提提高,新出台的长长三角城市市群区域发发展规划纲纲要中长三三角城市群群包括16个城市：上海、无无锡、宁波波、舟山、苏州、扬扬州、杭州州、绍兴、南京、南南通、泰州州、常州、湖州、嘉嘉兴、镇江江、台州，16个城城市形成了了以上海为为中心的四四级城市梯梯度层次，城市体系系结构完整整；,中海油气进进入泰州,上海世茂进进入泰州,“长三角大大-中-小小城市的城城市体系系系统性强， 苏南比比苏北发展展快，而泰泰州是苏北北发展较好好的城市。很多上海海的开发商商已经在朝朝那边渗透透，世茂的的进入就是是个很好的的品牌宣传传了。开发发商对泰州州的关注度度加大，对对2、3线线城市开始始布点和土土地储备。”,上海景景瑞地产项项目拓展部部许经理,上海,苏州、杭州州、无锡,宁波、南京京,南通、绍兴兴、常州、台州,嘉兴、扬州州、镇江、,泰州,湖州、舟山山,要素转移,要素转移,要素转移模模型,区域环境,27,近期规划拟拟建的苏中中机场和泰泰州长江大大桥在增强强泰州作为为苏中地区区门户地位位的同时，将加速其其与长三角角经济圈的的区域融合合,苏中机场,1,泰州长江大大桥,2,扬州泰州,机,机场位于,扬,扬州江都,市,市东北，,在,在宁启铁,路,路和建设,中,中的江海,（,（江都至,海,海安）高,速,速公路北,侧,侧，距扬,州,州市区约30公里，距,泰,泰州市区,约,约20公里。,泰州长江,大,大桥东距,江,江阴长江,大,大桥57公里，西,距,距润扬大,桥,桥66公里，是,江,江苏省“,五,五纵九横,五,五联”高,速,速公路网,的,的重要组,成,成部分,计划2011年底建成,。,。,长三角,城市群经济济圈,泰州,区域环境,28,泰州经济发发展处于快快速增长期期，经济增增幅速度保保持在较高高水平，位位于长三角角地区前列列，城市发发展潜力巨巨大,2006年年泰州GDP总量已已超过1000亿；2000年至2006年泰泰州GDP年均增长长幅度高达达15%；,2007年年泰州GDP年均增增长速度达达15.8%，高于于上海、长长三角城市市的江苏8城市以及及浙江7城城市的平均均GDP增增幅水平。,2001-2006年泰州GDP总量量增幅状况况,2007年年泰州在长长三角城市市群中的GDP增幅幅速度对比比分析,*资料来源源：历年泰泰州统计年年鉴,城市发展潜潜力,29,在组团式结结构的城市市发展导向向下，未来来泰州将形形成主城区区、高港区区和姜堰区区三大城市市组团，主主城区南扩扩是城市空空间扩展的的重要战略略,姜堰区,主城区,高港区,主城区,：重点发展展机电产业业、高新技技术产业和和现代服务务业，强化化市域政治治、经济、文化和居居住主体集集聚区的地地位，主城城区主要向向南、适度度向东扩展展。,姜堰城区,：重点发展展五金、旅旅游等特色色产业和生生态产业，塑造全面面协调发展展的泰州东东大门形象象，成为沟沟通南北、接受苏南南递进辐射射的重要节节点和门户户。,高港城区,：重点发展展沿江基础础产业和生生产性服务务业，强化化沿江开发发的极核地地位。,泰州市在“十一五五”规划中中实施市区区行政区划划调整，将将姜堰纳入入市区总体体规划范围围，拓展中中心城市发发展空间，加快构建建中心城市市一城三三区组团团发展格局局；,作为“长三三角”经济济圈的一员员，泰州正正大力推进进沿江区域域开发，主主城区不断断南扩，加加强与高港港城区的联联系，在实实现自身城城市发展定定位的同时时寻找新的的区域经济济增长点。,泰州城市空空间发展战战略 ：“主要向南南，适度向向东”,*资料来源源：2002-2020泰州州市城市总总体规划,城市发展格格局,30,主城区以老老通扬河为为界，分为为老城区和和新城区，新城区发发展定位为为泰州市行行政、商务务和生活的的中心区域域,老城区：是是历史文化化名城保护护区域，发发展历程较较长，,规模较小，区域发展展已饱和,，目前老城城区主要是是以调整布布局结构，完善道路路网的内涵涵式发展为为主；,新城区：以以开发拓展展为主，布布局有泰州州经济开发发区、行政政中心、高高教园区和和泰州医药药城，,以发展现代代化城市新新区为方向向,。,城市新区,老城区,老通扬,运河,行政,商务,生活,城市新区,功能发展方方向,*资料来源源：2002-2020泰州州市城市总总体规划,城市发展格格局,31,新区目前主主要有四大大功能板块块组成，主主要包含行行政、高新新技术、文文化和医药药产业，功功能组成并并不完善，缺乏综合合性配套服服务功能,北部行政,中,中心,功能定位,：,：政府行,政,政职能办,公,公区域，,形,形成泰,州市行政,中,中心,泰州经济,开,开发区高,新,新技术园,区,区,功能定位,：,：定位于,发,发展高新,技,技术、机,械,械、电,子等优势,产,产业的产,业,业园区,高教园南,区,区,功能定位,：,：以文化,、,、艺术、,科,科技、教,育,育为发,展核心，,开,开发建设,新,新型现代,化,化大学校,园,园区,泰州医药,城,城,功能定位,：,：以发展,医,医药产业,为,为核心，,打,打造中,国第一医,药,药城,高新,技术,园区,行政,中心,高教园南区区,泰州医药城城,以产业、,文,文化、行,政,政和教育,为,为主的泰,州,州城市新,区,区，缺乏,综,综合性配,套,套服务功,能,能，城市,新,新区功能,并,并不完善,城市发展格格局,32,同时泰州城城市正经历历从均衡到到集聚的空空间发展转转变，城市市中心集聚聚发展是泰泰州目前的的城市发展展趋势,均衡城市发发展阶段,集聚高密度度发展阶段段,主城,副城,副城,副城,副城,城市发展阶阶段特征,：城市发展展处于低密密度空间扩扩张阶段，城市中心心规模偏小小，中心区区功能和形形态并不突突出。道路路基础设施施的外向延延伸，使城城市空间骨骨架不断拉拉大，城区区向郊区迅迅速扩展,城市发展阶阶段特征,：城市逐步步从均衡到到积聚转变变，城市中中心的功能能和形态逐逐步明晰。中心区利利用资源要要素的积聚聚优势,强强化了其在在城市空间间中的积聚聚力和影响响力，城市市发展的经经济性逐步步提高,城市发展趋趋势,城市发展规规律表明，城市经济济性发展前前提是城市市集聚发展展，而城市市从均衡到到集聚是其其发展的必必然趋势，城市中心心集聚是泰泰州目前城城市发展的的趋势。,泰州目前城城市发展主主要以扩大大城市规模模为主，城城市空间扩扩张程度较较大，城市市发展的经经济性不高高。,33,作为城市新新区板块中中的核心拓拓展区域，周山河区区域的开发发能够有效效地增强板板块之间的的功能联系系，完善新新区的空间间组合和功功能组合，推进泰州州从均衡向向集聚的转转变,不完善的泰泰州城市新新区发展现现状，赋予予周山河街街区重要的的发展机遇遇，周山河河街区的发发展能够有有效地弥补补城市新区区在空间结结构的中心心缺失，完完善城市新新区的空间间功能构成成。,周山河街区区在功能上上定位应该该与周边区区域形成功功能错位，发展综合合性服务配配套功能，成为整个个区域的功功能整合者者和引领者者；,高新,技术,园区,行政中心,高,教,园,南,区,泰州医药城城,周山河,街区,商务 商业业,休闲 居住住,文化 教育育,行政,医药 科技技,产业,新区功能构构成图,泰州城市新新区,空间的重心心和,功能的核心心,新区空间构构成图,区域发展趋趋势,34,近期目标的的市场实现现性分析,近期目标,近期（3年年）实现周周山河北部部土地成功功开发,远景目标,将周山河街街区打造成成泰州中心心区,35,近期区域域成功开开发目标标的达成成，其核核心内涵涵是实现现区域的的开发出出让规模模、出让让价格和和整体定定位功能能,规模实现现,价格实现现,近期（3年）周周山河北北部区域域土地成成功开发发的目标标内涵,功能实现现,在近期（3年）开发过过程中动动态实现现北区,4300余亩土土地的成成功出让让,，完成政政府和企企业的北北区开发发完毕的的目标,满足区域域整体定定位下的的,商务功能能、商业业功能和和居住功功能,的顺利实实现,在土地出出让的过过程中，能够达达到,深业85万/亩亩,的平均土土地价格格预期，实现企企业对区区域土地地一级开开发的目目标利润润要求,目标解析析,*,数据来源源：,深业预期期土地出出让价格格,直接接成本+间接成成本+其其他费用用（包括括企业应应得的15%合合理利润润）/8311亩亩,85万万元/亩亩,英联国际际关于周周山河街街区可行行性报告告,控规优化化方案,36,在明确企企业目标标的前提提下，我我们对泰泰州土地地及房地地产市场场进行研研究以寻寻找理想想与现实实间的差差距,基于功能能实现的的泰州市市场研究究,1,基于价格格实现的的泰州市市场研究究,2,基于规模模实现的的泰州市市场研究究,3,目标解析析,37,与老城区区和城东东区域相相比，城城南新区区板块受受制于区区域配套套功能的的缺失，近期居居住功能能实现阻阻力较大大，城市市居住功功能的重重心集中中在老城城区和城城东区域域,城市西边边有工业业园区，污染大大，未来来还将建建设机场场，噪音音大，住住过去没没有意思思；城市市向东接接近姜堰堰，配合合教育园园区资源源，人气气还好；城市南南边，如如果让我我选择我我不会去去买，配配套少，缺乏学学校、医医院等。,鹏欣丽丽都楼盘盘销售代代表,城南板块块的楼盘盘缺乏大大的配套套,老百百姓还是是关注你你的配套套，你的的教育，吸引人人口要提提供一定定的生活活基础。,盛世华华庭销售售部梅经经理,城东,板块,老城区,板块,城南,板块,区域内拥拥有较为为密集的的教育资资源以及及超市等等较为完完备的生生活配套套资源，市民认认知较强强，是房房地产开开发的热热点板块块,老城区发发展历程程较长，生活配配套设施施完备，医院、超市和和学校等等设施均均有布局局,城南新区区板块缺缺乏完善善的生活活配套服服务设施施，近期期居住功功能实现现的市场场阻力较较大，缺缺乏吸引引人流的的必要配配套设施施,坡子街滨滨河绿地地广场,省泰中附中,金鹰国际商场,居住功能能,城南郊区区,38,从区域楼楼盘的销销售率、价格等等指标对对比分析析，城南南板块的的住宅价价格和销销售率均均低于老老城区和和城东板板块，区区域住宅宅物业的的市场接接受度较较低,城东,板块,老城区,板块,城南,板块,区域典型型楼盘选选取：,选择2007年年三大区区域的热热销楼盘盘，从开开发量、销售率率和价格格三大指指标对比比分析区区域居住住开发的的市场接接受度,老城区：凤城国国际,城东：鹏鹏欣尚城城,城南：西西湖翠园园五期,开发量对对比分析析,年均销售售率对比比分析,价格对比比,*数据来来源：专专业人士士访谈与与泰州房房地产信信息网,居住功能能,39,城市以制制造业为为基础，第三产产业比重重较低，服务业业发展相相对滞后后，近期期城市产产业的构构成现状状无法支支撑区域域商务功功能的有有效实现现,泰州城市市产业结结构以第第二产业业为主，主要偏偏重于加加工制造造业，三三产的发发展比重重偏低；,三产中的的服务业业发展相相对滞后后，尤其其在商务务服务业业方面，2006年商商务服务务业产业业增加值值仅有6.56亿元，在三产产各项产产业的增增加值比比较中相相对较少少。,2006年泰州州地区生生产总值值增加值值构成分分析,2006年泰州州市第三三产业增增加值构构成分析析,*资料来源：2006年年泰州统计年年鉴,商务功能,40,泰州市场上无无纯写字楼物物业，现有办办公物业多结结合住宅、商商业开发，开开发总量和开开发投资占房房地产市场总总量比重均较较少,2007年泰泰州市区写字字楼,物业投资占房房地产总投资资比重,泰州市房地产产市场主要以以住宅为主，写字楼少，需求少。写写字楼主要有有财富广场和和鹏欣丽都。,复兴地产周周静,泰州目前市场场上没有真正正意义上的写写字楼,泰州金成地地产销售部经经理华建峰,*数据来源：周山街街区区土地开发,整理可行性研研究报告,总面积,(平方米),销售率,坡子街商务馆办公,38469.28,24.39%,财富广场,3354.41,24.35%,2007年泰泰州商务物业业开发及销售售状况,目前泰州市场场上写字楼销销售物业主要要集中在老城城区，多结合合住宅、商业业开发；写字字楼开发量较较低，年均销销售率低于25%；,2007年泰泰州市区商务务,物业开发量占占房地产开发发总量比重,商务功能,41,各产业园区及及行政中心区区内已成型的的配套商务区区及产业园区区规划拟建的的商务服务区区将大幅度分分流潜在市场场需求,泰州城区春兰兰总部,泰州经济开发发区,春兰工业园区区,规划拟建医药药城中心商务务区,泰州目前的写写字楼市场开开发状况不好好，泰州是一一个以加工业业和制造业为为主的城市，这些产品的的办公需求多多在厂子内部部解决。,泰州市房房管局市场处处赵处长,泰州医药城,医药城占地20平方公里里，整个园区区规划有养老老康体区、教教育区（培训训基地）、中中央商务区、交易展示区区、生产区和和科研区，具具有行政功能能的中央商业业区占地约900亩。,泰州市行政中中心,泰州市政府行行政办公区,江苏泰州留学学人员创业园园,规划拟建的商商务办公区,园区位于泰州州开发区高新新技术园内，规划总面积积140亩，分办公区、生产区、研研发区、生活活服务中心区区，办公区规规划用地20余亩。,商务功能,42,坡子街商业中中心是泰州主主要休闲购物物目的地，规规划的济川路路市级商业中中心并未形成成，总体来看看泰州商业格格局呈现出“单中心”形形态,坡子街,商圈,济川路,商圈,泰州商业体系系规划,老城传统商业业中心的改造造升级，商业业氛围较为浓浓郁，涵盖的的商业业态包包括百货、超超市以及知名名的餐饮品牌牌店，是泰州州市民主要休休闲购物目的的地,坡,子,街,现状发展与市市级中心规划划定位不符，目前发展为为装饰装潢专专业市场,济川路,商业街主要集集中在老城区区，南区没有有什么商业，要买东西还还是习惯于回回到老城区，还是喜欢去去原有的商业业购物。,复兴地产产周静,泰州的城市商商业主要有两两种形态，商商业还是比较较单一，主要要成气候的就就是城南的装装饰城和市中中心的坡子街街休闲街。,金通梅园园销售经理吴吴智峰,*资料来源：泰州市商业业体系规划,商业功能,43,人均消费水平平较低和人口口基数较少，是限制泰州州市商业发展展的主要瓶颈颈，同时相对对保守的消费费习惯，也对对商业发展形形成一定阻力力,泰州市人均消消费水平较低低，人口规模模小，还不能能支持城市多多中心的商业业发展规模；,07年底市区区人口达64.75万人人，人均消费费性支出9021元，低低于长三角城城市中浙江7市（13795元）和和江苏8市（13795元）的平均均人均消费支支出水平；,泰州市民固有有的老城区消消费习惯也对对新区商业中中心的形成产产生了阻力。,07年长三角角同梯度城市市市区,人口规模对比比分析,单位：元,单位：万人,泰州人的消费费习惯还是比比较保守、比比较实际，扬扬州比这里的的稍微好一些些，扬州毕竟竟有很厚的文文化底蕴，泰泰州这里没有有自己的文化化，休闲商业业在泰州还是是很困难。,泰州盛世华庭庭销售部副经经理梅卫星,商业功能,07年泰州市市人均消费,水平同长三角角城市对比,06年泰州市市人均可支配配收入支出结结构,44,市场实现分析析小结,功能,实现,居住功能的,实,实现因区域,配,配套缺失，,市,市场阻力较,大,大,商务功能近,期,期缺乏市场,实,实现基础,城市发展现,状,状近期无法,支,支撑新市级,商,商业中心的,形,形成,价格,实现,规模,实现,目标解析小结结,45,在明确企业目目标的前提下下，我们对泰泰州土地及房房地产市场进进行研究以寻寻找理想与现现实间的差距距,基于功能实现现的泰州市场场研究,1,基于价格实现现的泰州市场场研究,2,基于规模实现现的泰州市场场研究,3,46,市场上缺乏项项目周边区域域居住用地出出让案例，借借鉴类似区域域案例，住宅宅用地的平均均市场价格大大致在50万万/亩以下,3,1,编号,地块名称,出让年份,成交价,万元/亩,1,锦东花苑地块,2005,37.2,2,江洲小区东侧地块,2006,83.1,3,泰州经济开发区凤凰西路,2008,28,2,37.2万万/亩,83.1万/亩,28万/亩,项目,地块,*数据来源：泰州市国土土资源居网站站,居住用地价格格,47,根据市场土地地出让案例角角度分析，近近期本区域周周边商住用地地的市场价格格低于老城区区板块土地，单宗价格不不超过80万万/亩,2,4,1,6,编号,地块名称,出让年份,出让价,万元/亩,1,电视塔街区工程改造地块,2004,166,2,太阳商业广场东侧,2003,95,3,海陵区济川东路北侧,2007,180.7,4,府南街区部分地块,2002,41.7,5,府南街区三号地块,2004,74,6,盛唐花苑一号地块,2006,54.8,7,盛唐花苑四号,2006,77,8,开发区地块,2007,76,5,3,7,180万/亩亩,77万/亩,54.8万/亩,41.7万/亩,74万/亩,*数据来源：泰州市国土土资源居网站站,166万/亩亩,95万/亩,项目目,地块块,8,76万万/亩亩,商住住用用地地价价格格,48,根据据市市场场土土地地出出让让案案例例角角度度分分析析，本本区区域域周周边边商商业业用用地地的的市市场场价价格格低低于于76万万/亩亩,1,2,4,5,编号,地块名称,出让年份,出让价,万元/亩,1,新永泰西侧地块,2003,21,2,海陵区政府西侧地块,2003,70,3,塘湾镇三星大酒店,2005,51,4,原江苏亚丰无线电仪器厂,2005,347,5,永兴花园中心服务区地块,2006,75.81,6,泰顺路西侧地块,2008,55,6,*数数据据来来源源：泰泰州州市市国国土土资资源源居居网网站站,项目目,地块块,51万万/亩亩,55万万/亩亩,21万万/亩亩,70万万/亩亩,35万万/亩亩,3,商业业用用地地价价格格,49,市场场实实现现性性分分析析小小结结,功能能,实现现,居,住,住,功,功,能,能,的,的,实,实,现,现,因,因,区,区,域,域,配,配,套,套,缺,缺,失,失,，,，,市,市,场,场,阻,阻,力,力,较,较,大,大,商,务,务,功,功,能,能,近,近,期,期,缺,缺,乏,乏,市,市,场,场,实,实,现,现,基,基,础,础,城,市,市,发,发,展,展,现,现,状,状,近,近,期,期,无,无,法,法,支,支,撑,撑,新,新,市,市,级,级,商,商,业,业,中,中,心,心,的,的,形,形,成,成,价格格,实现现,目,前,前,同,同,区,区,位,位,土,土,地,地,成,成,交,交,价,价,格,格,低,低,于,于,深,深,业,业,的,的,价,价,格,格,预,预,期,期,规模模,实现现,目标标解解析析小小结结,50,在明明确确企企业业目目标标的的前前提提下下，我我们们对对泰泰州州土土地地及及房房地地产产市市场场进进行行研研究究以以寻寻找找理理想想与与现现实实间间的的差差距距,基于于功功能能实实现现的的泰泰州州市市场场研研究究,1,基于于价价格格实实现现的的泰泰州州市市场场研研究究,2,基于于规规模模实实现现的的泰泰州州市市场场研研究究,3,51,依据据周周山山河河控控制制性性详详细细规规划划，周周山山河河街街区区总总出出让让土土地地约约8300亩亩，周周山山河河北北区区土土地地出出让让规规模模约约4000亩亩，北北区区年年均均土土地地出出让让规规模模约约1300余余亩亩,根据据近近期期（3年年内内）实实现现周周山山河河北北部部土土地地成成功功开开发发的的目目标标，本本区区域域将将面面临临年年均均土土地地出出让让量量1300余余亩亩的的出出让让目目标标要要求求。,周山河北区,周山河南区,在周周山山河河北北部部区区域域基基本本建建成成之之后后，逐逐步步开开发发建建设设周周山山河河以以南南区区域域,江苏苏省省规规划划局局审审定定批批准准的的,周周山山河河街街区区控控制制性性详详细细规规划划,规划划实实现现目目标标,3年年内内完完成成北北区区土土地地开开发发，年年均均出出让让土土地地规规模模约约1300余余亩亩,52,06年年土土地地出出让让的的放放量量对对市市场场造造成成了了较较大大阻阻力力，07年年土土地地出出让让量量已已明明显显下下滑滑，年年内内北北区区年年均均1300余余亩亩的的土土地地出出让让量量面面临临较较大大的的市市场场阻阻力力,05-07年年泰泰州州市市海海陵陵区区土土地地出出让让量量统统计计,数据据来来源源：泰泰州州国国土土资资源源网网,（单单位位：亩亩）,06年年海海陵陵区区土土地地出出让让放放量量之之后后，07年年土土地地成成交交规规模模下下降降幅幅度度较较高高，从从市市场场趋趋势势来来看看，近近期期大大规规模模土土地地出出让让面面临临一一定定市市场场阻阻力力。,06年年土土地地市市场场放放量量，开开发发的的楼楼盘盘很很多多，08年年上上市市的的楼楼盘盘很很多多。,泰泰州州金金成成地地产产销销售售部部经经理理华华建建峰峰,06年年底底到到07年年初初，这这一一段段时时间间土土地地供供应应量量非非常常大大，土土地地出出让让非非常常大大，所所以以今今年年的的盘盘子子一一下下子子出出了了很很多多。,泰泰州州盛盛世世华华庭庭销销售售部部副副经经理理梅梅卫卫星星,2006年年土土地地供供应应量量明明显显提提高高，比比较较05年年有有很很大大规规模模的的放放量量，07年年土土地地成成交交量量有有所所下下降降，泰泰州州每每年年的的经经营营性性土土地地上上市市计计划划为为1500-2000亩亩，2000-2005年年总总出出让让土土地地大大致致是是1500亩亩，2005-2007年年，经经营营性性土土地地的的规规模模每每年年大大概概是是1200-1500亩亩。,泰泰州州市市国国土土资资源源局局申申女女士士,市场场现现状状,53,市场场实实现现性性分分析析小小结结,功能能,实现现,居,住,住,功,功,能,能,的,的,实,实,现,现,因,因,区,区,域,域,配,配,套,套,缺,缺,失,失,，,，,市,市,场,场,阻,阻,力,力,较,较,大,大,商,务,务,功,功,能,能,近,近,期,期,缺,缺,乏,乏,市,市,场,场,实,实,现,现,基,基,础,础,城,市,市,发,发,展,展,现,现,状,状,近,近,期,期,无,无,法,法,支,支,撑,撑,新,新,市,市,级,级,商,商,业,业,中,中,心,心,的,的,形,形,成,成,价格格,实现现,目,前,前,同,同,区,区,位,位,土,土,地,地,价,价,格,格,低,低,于,于,深,深,业,业,的,的,价,价,格,格,预,预,期,期,近,期,期,大,大,规,规,模,模,土,土,地,地,出,出,让,让,面,面,临,临,市,市,场,场,压,压,力,力,规模模,实现现,目标标解解析析小小结结,54,目标标解解析析与与项项目目核核心心问问题题,项目目属属性性界界定定,城市市新新区区成成功功开开发发模模式式,Part.3,Part.2,Part.1,开发发实实施施策策略略,Part.4,2.1,客户户目目标标,2.2,目标标解解析析,2.3,项目目核核心心问问题题,55,项目目核核心心问问题题界界定定,在实实现现性性较较差差的的区区域域市市场场环环境境和和区区域域陌陌生生的的双双重重约约束束下下，怎怎样样在在较较短短时时间间内内（近近期期3年年）实实现现本本项项目目的的成成功功开开发发？,56,目标标解解析析与与项项目目核核心心问问题题,项目目属属性性界界定定,城市市新新区区成成功功开开发发模模式式,Part.3,Part.2,Part.1,开发发实实施施策策略略,Part.4,第三三部部分分：核核心心问问题题界界定定之之后后的的同同属属性性区区域域的的案案例例研研究究,57,由对对本本项项目目所所面面临临核核心心问问题题的的分分析析可可知知，本本项项目目的的最最大大特特征征是是在在一一个个市市场场支支撑撑较较弱弱的的城城市市的的陌陌生生区区域域进进行行大大规规模模的的城城市市新新区区开开发发，其其核核心心问问题题很很大大程程度度上上来来自自于于较较短短开开发发时时限限的的约约束束，所所以以我我们们认认为为我我国国二二、三三线线城城市市在在较较短短时时间间实实现现较较大大规规模模城城市市新新区区开开发发的的案案例例将将对对本本项项目目更更具具指指导导意意义义,初步研研究案案例,深圳中中心区区,中中国国,南昌红红谷滩滩，中中国,东莞行行政新新区，中国国,合肥政政务新新区,中中国,郑州郑郑东新新区，中国国,多摩新新城,日日本,华盛顿顿新城城,美美国国,里斯顿顿,美美国国,渥太华华新区区，加加拿大大,巴黎拉拉德芳芳斯，法国国,海德堡堡新区区,德德国国,郑州郑郑东新新区,南昌红红谷滩滩,项目,属,属性,：,：,二、,三,三线,城,城市,新,新区,大,大规,模,模开,发,发,项目,定,定位,：,：,城市,功,功能,聚,聚合,中,中心,核心,约,约束,：,：,在较,短,短时,间,间内,的,的较,大,大规,模,模开,发,发,本类案案例所所揭示示的实实际上上是行行政驱驱动色色彩浓浓厚的的，国国内二二三线线城市市短时时间规规模开开发的的“非非典型型”性性新区区开发发模式式,58,政府将将郑东东新区区的发发展放放在城城市战战略的的高度度，强强势推推动郑郑东新新区发发展成成为郑郑州未未来城城市新新的中中心区区域,中心组组团板板块,北区,板块,西区,板块,南区,板块,郑东新新区板板块,城市战战略发发展方方向：从城城市格格局上上看，郑州州西南南两区区受老老工业业区及及铁路路交通通制约约，东东区和和北区区成为为城市市最有有利的的发展展方向向,政府制制定高高起点点规划划：,郑东新新区高高调聘聘请国国际著著名城城市规规划公公司黑黑川纪纪章,迅猛的的发展展势头头：,从2002年开开始至至2007年建建成区区域达达到50平平方公公里、总投投资500亿左左右，入驻驻人口口超过过20万,郑东新新区,59,郑东新新区发发展历历程（1/2）,2003,2004,2005,2006,2007,基础建设,整治107国道郑州段；,拆迁“四路一河”，治理“三河一渠”；,建设农业东路、金水东路、商务外环路及11条放射性道路；,商住物流区、龙子湖区、龙湖南区奠基；,10座桥梁竣工；,热电厂一期开工；,110千伏文竹变电站竣工；,市政建筑,国际会展中心开工；,国际会展中心竣工；,起步区道路亮灯；,CBD如意湖群英会雕塑落成；,郑州会展宾馆、民政厅项目开工；,郑州车站广场、地铁站、汽车站奠基；,住宅,多个安置小区开工；,联盟新城、顺驰第一大街、金成阳光世纪、未来国际开盘；,绿地老街、奥园国际公寓、海逸名门、中义阿卡迪亚、绿城百合公寓、莲花佳园、日出东方、民航花园运河上郡开盘；,立体世界、中凯铂宫、温哥华山庄开盘；,写字楼,商务内环20余栋高层写字楼、公寓开工；,郑州广播电视中心开工；,商务内环新澳世贸大厦、商务外环第一栋蓝码大厦，郑东新区大厦开工；,河南鑫地科技广场、商务外环宝龙城市广场、中烟大厦、北丰中油大厦、汇锦中油大厦开工；,内环郑州市移动公司综合大厦竣工；商务外环的景峰国际大厦、郑州国泰财富中心、郑州海联国际交流中心、郑州市商业银行郑东新区营业大楼、漯河大厦开工；,大唐集团河南分公司调度大楼、郑州商品交易所、河南农村信用社综合大楼、外环乐地金融大厦开工；,郑东新新区,60,（续上表）,2003,2004,2005,2006,2007,工商零售,香江现代物流商贸园开工；,郑东建材家居城开工；,郑州澳柯玛国际物流园区开工；,郑州澳柯玛国际物流园区开盘；,德国麦德龙超市开工；,时代龙建材家居广场开工；,仁豪物流港、国家干线公路物流港一期、新华物流配送中心开工；,五洲陶瓷精品港开工；加州工业城开工；,丹尼斯商业步行街、CBD宏信商业步行街开工；,CBD第一个大卖场丹尼斯奥元店开业；,签约郑州万象城；,河南农业银行迁入外环郑东大厦；,郑州华丰（国际）钢铁物流园开工；,配套（包括治安、消防、民政、教育等配套）,郑州市第四十七中学开工；,郑州航院、河南教育学院、河南广播电视大学开工；,河南教育学院、郑州航院东校区开学；,新区通邮；,公安厅信息中心综合楼奠基；,CBD消防特勤站开工；,九如路派出所揭牌；,郑东试验幼儿教育研究中心；,新区管理服务中心开工；,行政服务中心挂牌；,中级人民法院