房地产行业所得税汇算检查应对

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2009,年,房地产企,业,业所得税,汇算,检,查应对,导言,耕地,18,亿亩,房开商,1,亿亩,;,全国,3,万多家,.,10,年,7.6,平米,2006,年,26.7,平米,;,98,年,400,亿,2007.6,月,4.3,万亿,;,98,年,159,亿,2006,年低,4251,亿,;,其中所得,税,税为,54,亿,.,行业五之,最,最,.,湖南省稽,查,查某市四,家,家房开商,销,销售收入,18,亿,却上缴所,得,得税为,0.,存在”一,高,高一低一,多,多一少,.”,采用实证,案,案例教学,、,、讲座案,例,例教学、,作,作业案,例,例教学、,模,模拟案例,教,教学方式,进,进行互动,教,教学。,第一部分,：,：新房地,产,产所得税,政,政策解读,-,国税发,200931,号,一.对企,业,业适用的,范,范围做了,调,调整,二,.,对开发产,品,品预计计,税,税毛利率,做,做了调整,三,.,对,视,视,同,同,销,销,售,售,行,行,为,为,税,税,务,务,处,处,理,理,做,做,了,了,调,调,整,整,四,.,对,企,企,业,业,年,年,度,度,纳,纳,税,税,申,申,报,报,做,做,了,了,调,调,整,整,五,.,对,计,计,税,税,成,成,本,本,的,的,核,核,算,算,做,做,了,了,调,调,整,整,六,.,对,委,委,“,“,外,外,”,”,销,销,售,售,佣,佣,金,金,标,标,准,准,做,做,了,了,调,调,整,整,七,.,对,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,税,税,收,收,征,征,管,管,方,方,式,式,做,做,了,了,限,限,制,制,思,考,考,：,：,问,题,题,1,、,文,件,件38,条,条,规,规,定,定,：,外,资,资,企,企,业,业2007,年,年12,月,月31,日,日,前,前,的,的,预,预,售,售,收,收,入,入,，,，,待,待,开,开,发,发,产,产,品,品,达,达,到,到,完,完,工,工,标,标,准,准,后,后,，,，,也,也,要,要,按,按,照,照,本,本,文,文,件,件,来,来,结,结,转,转,收,收,入,入,和,和,计,计,税,税,成,成,本,本,。,。,但,但,是,是,具,具,体,体,如,如,何,何,衔,衔,接,接,，,，,说,说,的,的,并,并,不,不,明,明,确,确,。,。,例,例,如,如,：,：,某,某,外,外,资,资,企,企,业,业,，,，2007,年,年,取,取,得,得,预,预,售,售,收,收,入,入1000,万,万,元,元,，,，,按,按,照,照10%,的,的,利,利,润,润,率,率,缴,缴,纳,纳,税,税,款,款330,万,万,元,元,，,，2008,年,年,该,该,企,企,业,业,的,的,开,开,发,发,项,项,目,目,达,达,到,到,完,完,工,工,标,标,准,准,，,，,如,如,何,何,进,进,行,行,处,处,理,理,呢,呢,？,？,问,题,题,2,、,第,三,三,条,条,企,企,业,业,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,经,经,营,营,业,业,务,务,包,包,括,括,土,土,地,地,的,的,开,开,发,发,、,、,建,建,造,造,、,、,销,销,售,售,住,住,宅,宅,、,、,商,商,业,业,用,用,房,房,以,以,及,及,其,其,他,他,建,建,筑,筑,物,物,、,、,附,附,着,着,物,物,、,、,配,配,套,套,设,设,施,施,等,等,开,开,发,发,产,产,品,品,。,。,除,除,土,土,地,地,开,开,发,发,外,外,，,，,其,其,他,他,开,开,发,发,产,产,品,品,符,符,合,合,下,下,列,列,条,条,件,件,之,之,一,一,的,的,，,，,应,应,视,视,为,为,已,已,经,经,完,完,工,工,：,：,（,一,一,）,）,开,开,发,发,产,产,品,品,竣,竣,工,工,证,证,明,明,材,材,料,料,已,已,报,报,房,房,地,地,产,产,管,管,理,理,部,部,门,门,备,备,案,案,。,。,（二）开发,产,产品已开始,投,投入使用。,（三）开发,产,产品已取得,了,了初始产权,证,证明。,问：,1,、,初始产权证,明,明,指什么证明,？,？,2,、“备案合,同,同”与“,竣工证明材,料,料,”有何区别,？,？,问题,3,：房企代收,费,费用如何理,解,解？应征什,么,么税？企业,对,对于代收费,用,用是纳入价,内,内，还是作,为,为代收款项,处,处理，能否,自,自由选择？,国税发,200469,号文件、国,税,税发,199576,号、国税函,2007908,号文件）,财税,199548,号,问题,4,：税务机关,维,维持原计税,毛,毛利率如何,应,应对？毛利,率,率如何表现,和,和计算？,新纳税申报,表,表没有编制,税,税金及附加,的,的调减项目,，,，因此建议,填,填列在附表,5,的第,20,行。,问题,5,：自产自用,不,不用视同销,售,售，但对计,提,提折旧规定,了,了哪些限制,性,性条款？,问题,6,：成本费用,应,应如何界定,？,？,31,号文件的缺,陷,陷是什么？,企,企业税收风,险,险是什么？,文件第,12,条明确土地,增,增值税可以,在,在税前扣除,，,，但是仍然,未,未能解决土,地,地增值税的,税,税款没有收,入,入相配比的,问,问题。,问题,7,：,总可售面积,以什么为依,据,据？,第十四条,已,已销开发产,品,品的计税成,本,本，按当期,已,已实现销售,的,的可售面积,和,和可售面积,单,单位工程成,本,本确认。可,售,售面积单位,工,工程成本和,已,已销开发产,品,品的计税成,本,本按下列公,式,式计算确定,：,：,可售面积单,位,位工程成本=成本对象,总,总成本成,本,本对象总可,售,售面积,已销开发产,品,品的计税成,本,本=已实现,销,销售的可售,面,面积可售,面,面积单位工,程,程成本,公式中：,总可售面积,以什么为依,据,据？,问题,8,：,产权未定的,配,配套，,能否,在所得税前,扣,扣除成本,？某企业建,造,造一个派出,所,所，耗资,300,万元，建成,后,后无偿移交,给,给国家，国,家,家给予补偿,100,万元，该派,出,出所为三个,成,成本对象服,务,务，应当对,（,（,300-100=200,万元）在三,个,个成本对象,间,间作为公共,配,配套设施进,行,行分摊，对,吗,吗？,税法规定,200,万元直接在,移,移交当期在,所,所得税前扣,除,除，实际上,是,是对企业的,一,一种优惠处,理,理，企业已,经,经为国家作,出,出了贡献，,就,就直接在所,得,得税前扣除,算,算了。,问题,9,：,3,1,号文,规定了向境,外,外支付佣金10%的比,例,例限制。,是否要带扣,代,代缴营业税,？,？票据有什,么,么要求？,外国机构帮,助,助国内企业,销,销售国内房,产,产的业务，,属,属于向国内,企,企业提供劳,务,务，劳务发,生,生地在国外,，,，因此属于,境,境外所得，,营,营业税暂行,条,条例规定，,只,只有在境内,取,取得的劳务,所,所得才属于,征,征收营业税,的,的范围，因,此,此不用代扣,代,代缴营业税,。,。,那么新营业,税,税条例又有,什,什么变化？,问题,10,：,企业在开工,之,之前,如何,合理确定成,本,本对象，,有什么新的,义,义务？园林,绿,绿化等园林,环,环境工程费,是,是否属于配,套,套设施？,税法没有规,定,定必须按照,建,建筑面积对,园,园林进行分,摊,摊，除了占,地,地面积、配,套,套设施、贷,款,款利息三项,共,共同费用外,，,，企业可以,自,自行按照占,地,地面积法、,建,建筑面积法,、,、工程概算,法,法等办法进,行,行分摊扣除,。,。,规定了营销,营,营销设施的,建,建造费要计,入,入开发间接,费,费用。,问题,11,：土地成本,按,按什么标准,分,分摊？可否,按,按工程概算,分,分配？可否,部,部分预提？,是,是否需经税,务,务机关同意,？,？,土地及成,本,本必须按照,占,占地面积法,来,来分摊，而,一,一次性取得,土,土地，分期,开,开发的土地,开,开发成本，,在,在征得税务,机,机关同意后,，,，可以按照,土,土地整体预,算,算成本进行,分,分配，待全,部,部完工后再,行,行调整；,配,配套设施可,以,以按照建筑,面,面积法进行,分,分摊；贷,款,款利息可以,按,按照直接成,本,本法或工程,该,该算法进行,分,分摊；其,余,余的共同成,本,本分摊方法,由,由企业自行,确,确定。,问题,12,：例如,A,公司有一块,土,土地,10000,平米，投资,到,到有资质的,B,企业，进行,合,合作建房，,项,项目的容积,率,率为,1,：,4,，即,房屋的建筑,面,面积为,40000,平米，约定,应,应分给,A,公司,30000,平方米的房,屋,屋。所得税,如,如何计算呢,？,？,假设房屋的,公,公允价值为,每,每平方米,1,万元，则,A,公司应按应,分,分得房屋的,公,公允价值,3,亿元确认开,发,发成本。,（这里是按,照,照分给提供,土,土地一方开,发,发产品不含,地,地价的核定,价,价值确认营,业,业税计税依,据,据，理由是,:,国税函,【1995】156,号文,件,件第,17,条规,定,定，,甲,甲方,以,以转,让,让部,分,分土,地,地使,用,用权,为,为代,价,价，,换,换取,部,部分,房,房屋,的,的所,有,有权,，,，发,生,生了,转,转让,土,土地,使,使用,权,权的,行,行为,；,；乙,方,方则,以,以转,让,让部,分,分房,屋,屋的,所,所有,权,权为,代,代价,，,，换,取,取部,分,分土,地,地的,使,使用,权,权，,发,发生,了,了销,售,售不,动,动的,行,行为,。,。即,，,，甲,方,方转,让,让的,是,是部,分,分土,地,地，,转,转让,的,的是,开,开发,商,商自,用,用房,屋,屋所,占,占用,一,一部,分,分的,土,土地,，,，而,开,开发,商,商销,售,售部,分,分房,屋,屋，,即,即销,售,售的,是,是分,给,给甲,方,方的,那,那部,分,分，,由,由于,这,这部,分,分的,土,土地,，,，在,税,税收,上,上甲,方,方并,没,没有,销,销售,给,给乙,方,方，,因,因此,核,核定,营,营业,税,税计,税,税依,据,据的,时,时候,，,，个,人,人认,为,为不,应,应当,包,包括,地,地价,来,来核,定,定营,业,业税,计,计税,依,依据,。,。）,问题,13,：,文件31,条,条规定,哪,3项费用,可,可以在税,前,前,预提,扣除,？,一是，出,包,包工程没,有,有取得发,票,票的，可,以,以最多按,照,照按照合,同,同额的10%来预,提,提；二是,，,，可以按,照,照中介机,构,构的工程,概,概算，预,提,提配套设,施,施成本。,三,三是，可,以,以预提报,批,批报建、,物,物业完善,费,费用。,请注意条,件,件是什么,？,？,问题,14,：地下基,础,础设施建,造,造的停车,场,场所的成,本,本如何处,理,理？有何,新,新规定？,例如：地,下,下人防建,设,设的停车,场,场所、立,体,体车库等,，,，以前部,分,分省份税,务,务机关认,为,为，既然,作,作为经营,性,性的配套,设,设施，就,不,不允许将,其,其成本全,部,部进入开,发,发产品的,开,开发成本,，,，而是要,保,保留一些,开,开发成本,。,。,由于对地,下,下基础设,施,施建造的,停,停车场所,，,，其成本,很,很难估计,，,，所以即,使,使没有销,售,售，也不,再,再保留成,本,本。,33,条对此问,题,题做了简,化,化处理，,即,即：将地,下,下基础设,施,施的成本,作,作为公共,配,配套一次,性,性进入开,发,发成本，,等,等到停车,场,场所出租,或,或者出售,的,的时候，,一,一次性作,为,为收入处,理,理，无成,本,本同其配,比,比。,问题,15,： 投资,方,方投入资,金,金同开发,商,商合作建,房,房的税务,如,如何处理,？,？,例如：,A,企业联合,B,企业做开,发,发项目，,B,企业投资,3000,万元，两,年,年后分配,开,开发产品,，,，其开发,产,产品的成,本,本为,2500,万元，则,应,应当确认,应,应纳税所,得,得额,500,万元。,虽然没有,成,成立法人,公,公司，但,是,是如果协,议,议中规定,分,分配利润,的,的，还是,要,要视同股,息,息红利所,得,得。对于,投,投资的企,业,业比较有,利,利。假设,，,，,B,企业投资,5000,万元，,2,年后分的,利,利润,6000,万元，如,果,果视同,B,企业借钱,给,给,A,企业，则,要,要按照利,息,息收入来,缴,缴税处理,。,。而如果,作,作为利息,处,处理对于,A,企业比较,有,有利，因,为,为这样的,利,利息支出,，,，有可能,被,被允许在,所,所得税前,扣,扣除。因,此,此要测算,那,那种方式,对,对企业更,为,为有利，,签,签订合同,的,的时候就,要,要签订什,么,么样的合,同,同。,研讨：,开发流程经济合同,涉,涉税分析？,流程再造,的,的税收漏洞有哪,些,些？,第二部分,：,：房企所,得,得税的检,查,查应对,一,、,税务检查,案,案头分析,（,（纳税评,估,估）,查,账的功夫,在,在账外,案头分析,税,收贡献分,析,税收负担分析,税收信用分析,万科福满园,税收征管分析,泉,+,动态,建筑工程,造价分析,甲企业百,万,万元销售,收,收入纳税,5,万元，税,负,负,5,；乙企,业,业百万元,销,销售收入,纳,纳税,4,万元，税,负,负,4,；丙企,业,业百万元,销,销售收入,纳,纳税,3,万元，税,负,负,3,。现在,三,三个企业,各,各缴纳了,1,万元的税,款,款，问平,均,均税负是,多,多少？,分子,3,代表三万,元,元税款，,分,分母,78.3,代表三个,企,企业的总,销,销售收入,78.3,万元，三,个,个企业平,均,均销售收,入,入税收负,担,担率为,3.8,。,1,、房地产,税,税收,/,全市地税,总,总收入,=,税收贡献,2,、房地产,企,企业所得,税,税,/,房地产税,收,收,=,税收贡献,3,、房地产,销,销售总收,入,入,/GDP=,税收贡献,，,，对吗？,思考：,200,9,年，某市,房,房地产开,发,发行业（,不,不含二手,房,房交易）,入,入库税款28,469万元,，,，全年房,地,地产开发,行,行业销售,（,（营业）,收,收入（不,含,含二手房,交,交易额）,总,总额为284,797万元,，,，行业平,均,均税负为10%。,那,那么，某,市,市的房地,产,产开发行业税,负,负是高,还,还是低,呢,呢？,上海市,建,建筑学,会,会生态,建,建设专,业,业委员,会,会主任,钱,钱振华,教,教授,：,以小高,层,层住宅,为,为例，,剪,剪力墙,总,总造价,的,的,70%,，为建筑材,料,料费用，而,材,材料费中的,20%,，为钢材费,用,用。也就是,说,说，钢材所,占,占总造价比,例,例为,14%,。,一位曾供职,于,于上海某知,名,名房地产开,发,发企业高层,的,的人士，昨,日,日向,每日经济新,闻,闻,透露，钢铁,等,等原材料价,格,格，每年都,在,在递增。不同的建筑,结,结构，对钢,材,材的需求并,不,不相同，但,基,基本上普通,住,住宅每平方,米,米的钢材使,用,用量在,50-60,千克左右。,思考,FKS,应公布成本,结,结构还是公,布,布成本？,税务检查的,一,一般流程,财务报表分,析,析,-,税负计算,-,税负测算,-,基本情况,账簿检查,-,计花账案,凭证检查,-,实质与形式,(,招待费,工薪,),开发成本检,查,查内容,土地成本分,析,析与检查,建安成本分,析,析与检查,间接费用的,分,分析检查,期间费用分,析,析与检查,隐蔽工程分,析,析与检查,特殊项目分,析,析与检查,关联交易业,务,务的检查,期间费用,-,广告,1998关于房地产,广,广告发布暂,行,行规定,2002关于进一步,加,加强房地产,广,广告管理的,通,通知,2008,年广告费列,支,支的新规定,。,。,取得预售许,可,可证前变相,发,发布的广告，应按照业,务,务宣传费的,标,标准扣除.,西安 张,辉,辉,北京大成方,略,略纳税人俱,乐,乐部,37,存在普遍问,题,题,成本、成本,、,、还是成本,！,！,流程再造技,术,术手段广泛,应,应用 。,稽查思维创,新,新,转换思维角,度,度，拓展思,维,维空间，切,换,换思维频道,，,，进行思维,的,的多极开发,和,和领感的超,级,级连接，驾,驭,驭创新思维,的,的艺术，让,自,自己的思维,常,常新。,只有与创新,相,相伴，才能,与,与幸福同行,。,感受体验,切割！切割,！,！再切割,！,！,放大！放大,！,！再放大,！,！,安溪茶营销,售,售。,下列目标任,你,你选,合作建房,地下车库,接待样房,捐赠赞助,以路换地,(a),售后回租,自建自用,政府补助,以房抵债,(b),甲供材料,代建工程,内部认购,定金订金,Kuaiji,预缴所得,税,补贴收入应,重,重点检查电,话,话、宽带等,通,通信运营商,给,给予房地产,企,企业的佣金,，,，佣金的计,算,算不仅与办,理,理的户数有,关,关，还与业,主,主的缴费金,额,额有关。,其他业务收,入,入应关注房,屋,屋外墙面的,广,广告位使用,权,权收入和楼宇（小区,）,）的命名权,收,收入，一般情况,收,收入属于开,发,发公司，而,不,不是属于物,业,业公司或全,体,体业主,.,（二）、操,作,作层面,1,、查什么？,p58,2,、啥样查？,上游、中游,、,、下游。,(86),证据收集与,固,固定问题探,讨,讨,思考,1,、,房地产税务,检,检查的基本方法介绍,2,、成本的主要,问,问题与证据,如,如何收集,?,3,、复印件能,否,否作为稽查,的,的有效证据,?,4,、房地产造,价,价审核结,论,论,(,或鉴证结,论,论,),能否有效,转,转化为稽,查,查证据,即单凭上,述,述材料是,否,否可以作,为,为纳税人,的,的偷税与,否,否的证据,?,典型案例,分,分析,隐藏在“,奇,奇异”数,据,据背后的偷税秘密,所谓借条,隐,隐瞒千万元预,收,收房款,“亏损”,房,房产商虚,列,列成本千余,万,万,合作建房,成,成本检查,-,房产公司工程造价,记,记花账,房地产企,业,业土地成本,分,分摊与计,算,算,广告费怎,能,能充抵购,房,房款,(,案例,),甲供材料,的,的会计与,税,税收处理,?,以路桥换,地,地的成本检查案例分析,.,筹划,第三部分,：,：土地增,值,值税清算,的,的检查,扣除项目,企,企业所得,税,税与土地,增,增值税的,差,差异对比,分,分析（连,接,接表格）,案例,1,、,整体转让,土,土地使用,权,权（生地,）,）,某房地产,开,开发公司,2004,年以,700,万元的价,格,格取得一,幅,幅地块的,土,土地使用,权,权，未进,行,行开发。,2006,年初以,1000,万元的价,格,格转让上,述,述地块的,土,土地使用,权,权，缴纳,相,相关税费,56,万元、其,他,他交易费,用,用,10,万元、支,付,付贷款利,息,息,15,万元。请,计,计算该纳,税,税人应缴,纳,纳土地增,值,值税税额,。,。,案例,1,计算结果,一、转让,收,收入：,1000,万元,二、扣除,项,项目金额,：,：,700,56,10,766,万元,三、增值,额,额：,1000,766,234,万元,四、增值,率,率：,234/766,30.55,五、应缴,纳,纳土地增,值,值税税额,：,：,23430,70.2,万元,案例,1,计算依据,土地增值,税,税宣传提,纲,纲,（国税函,发,发,1995110,号）第六,条,条第一款,规,规定：“,对,对取得土,地,地或房地,产,产使用权,后,后，未进,行,行开发即,转,转让的，,计,计算其增,值,值额时，,只,只允许扣,除,除取得土,地,地使用权,时,时支付的,地,地价款、,交,交纳的有,关,关费用，,以,以及在转,让,让环节缴,纳,纳的税金,”,”。,案例,1,：土地增值,税,税清算纳,税,税申报表,（房地产,开,开发企业,）,）,30.55,四、增值,率,率（）,234,三、增值,额,额,财政部,规,规定的其,他,他扣除项,目,目,66,与转让,房,房地产有,关,关的税金,房地产开,发,发费用,房地产开,发,发成本,700,取得土地,使,使用权所支,付,付的金额,766,二、扣除项,目,目金额合计,1000,一、转让房,地,地产收入总,额,额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,合计,类型,项目,案例,2,：部分转让,土,土地使用权,（,（生地）,某房地产开,发,发公司,2004,年以,700,万元的价格,取,取得一幅地,块,块的土地使,用,用权，未进,行,行开发。,2006,年初，将上,述,述地块的三,分,分之一的土,地,地使用权以,300,万元的价格,对,对外转让，,缴,缴纳相关税,费,费,16.8,万元、其他,交,交易费用,3,万元、支付,贷,贷款利息,15,万元。请计,算,算该纳税人,应,应缴纳土地,增,增值税税额,。,。,案例,2,计算结果,一、转让收,入,入：,300,万元,二、扣除项,目,目金额：,700/3,16.8,3,253.13,万元,三、增值额,：,：,300,253.13,46.87,万元,四、增值率,：,：,46.87/ 253.13,18.52,五、应缴纳,土,土地增值税,税,税额,:46.87 30,14.06,万元,案例,2,计算依据,一、对取得,土,土地或房地,产,产使用权后,，,，未进行开,发,发即转让的,，,，计算其增,值,值额时，只,允,允许扣除取,得,得土地使用,权,权时支付的,地,地价款、交,纳,纳的有关费,用,用，以及在,转,转让环节缴,纳,纳的税金。,国税函,发,发,1995,110,号第六条第,一,一款,二、纳税人,成,成片受让土,地,地使用权后,分期分批开,发,发,转让房地产,的,的,其扣除项目,金,金额的确定,可按转让土,地,地使用权的,面,面积占总面,积,积的比例计,算,算分摊,或按建筑面,积,积计算分摊,也可按税务,机,机关确认的,其,其他方式计,算,算分摊。,细则,第九条,闽地税,函,函,2007,135,号,案例,2,：土,地,地增,值,值税,清,清算,纳,纳税,申,申报,表,表,（房,地,地产,开,开发,企,企业,）,）,18.52,四、,增,增值,率,率,46.87,三、,增,增值,额,额,财,政,政部,规,规定,的,的其,他,他扣,除,除项,目,目,19.8,与,转,转让,房,房地,产,产有,关,关的,税,税金,房,地,地产,开,开发,费,费用,房,地,地产,开,开发,成,成本,233.33,取,得,得土,地,地使,用,用权,所,所支,付,付的,金,金额,253.13,二、,扣,扣除,项,项目,金,金额,合,合计,300,一、,转,转让,房,房地,产,产收,入,入总,额,额,非普,标,标,普通,标,标准,非住,宅,宅,住宅,合计,类型,项目,案例,3,：转,让,让熟,地,地,某房,地,地产,开,开发,公,公司,2004,年以,500,万元,的,的价,格,格取,得,得一,幅,幅地,块,块的,土,土地,使,使用,权,权，,进,进行,三,三通,一,一平,等,等基,础,础设,施,施建,设,设后,，,，于,2006,年初,以,以,1000,万元,的,的价,格,格转,让,让上,述,述地,块,块的,土,土地,使,使用,权，,发,发生,开,开发,土,土地,成,成本,100,万元,，,，缴,纳,纳相,关税,费,费,56,万元,、,、其,他,他交,易,易费,用,用,10,万元,、,、支,付贷,款,款利,息,息,15,万元,。,。请,计,计算,该,该纳,税,税人,应,应缴,纳土,地,地增,值,值税,税,税额,。,。,案例,3,：转,让,让熟,地,地计,算,算结,果,果,一、,转,转让,收,收入,：,：,1000,万元,二、,扣,扣除,项,项目,金,金额,：,：,500,100,56,10,（,500,100,）,20,846,万元,三、,增,增值,额,额：,1000,846,154,四、,增,增值,率,率：,154/846,18.20,五、,应,应缴,纳,纳土,地,地增,值,值税,税,税额,：,：,15430,46.2,案例,3,：转,让,让熟,地,地,某房,地,地产,开,开发,公,公司,2004,年以,500,万元,的,的价,格,格取,得,得一,幅,幅地,块,块的,土,土地,使,使用,权,权，,进,进行,三,三通,一,一平,等,等基,础,础设,施,施建,设,设后,，,，于,2006,年初,以,以,1000,万元,的,的价,格,格转,让,让上,述,述地,块,块的,土,土地,使,使用,权，,发,发生,开,开发,土,土地,成,成本,100,万元,，,，缴,纳,纳相,关税,费,费,56,万元,、,、其,他,他交,易,易费,用,用,10,万元,、,、支,付贷,款,款利,息,息,15,万元,。,。请,计,计算,该,该纳,税,税人,应,应缴,纳土,地,地增,值,值税,税,税额,。,。,案例,3,：土地,增,增值,税,税清,算,算纳,税,税申,报,报表,（房,地,地产,开,开发,企,企业,）,）,四、,增,增值,率,率,154,18.20,三、,增,增值,额,额,120,财,政,政部,规,规定,的,的其,他,他扣,除,除项,目,目,66,与,转,转让,房,房地,产,产有,关,关的,税,税金,房,地,地产,开,开发,费,费用,100,房,地,地产,开,开发,成,成本,500,取,得,得土,地,地使,用,用权,所,所支,付,付的,金,金额,846,二、,扣,扣除,项,项目,金,金额,合,合计,1000,一、,转,转让,房,房地,产,产收,入,入总,额,额,非普,标,标,普通,标,标准,非住,宅,宅,住宅,合计,类型,项目,案例,4,：转,让,让单,一,一性,质,质房,地,地产,某房,地,地产,开,开发,公,公司,开,开发,某,某非,标,标准,普,普通,住,住宅,项,项目,，,，规,划,划可,售,售面,积,积,10,万平,方,方米,，,，已,售,售面,积,积,9,万平,方,方米,，,，取,得,得售,房,房收,入,入,5000,万元,，,，账,面,面发,生,生开,发,发项,目,目各,项,项成,本,本费,用,用及,税,税费,如,如下,（,（单,位,位：,万,万元,）,）：,实,实际,支,支付,的,的地,价,价款,1500,、,缴,缴,纳,纳,国,国,家,家,统,统,一,一,规,规,定,定,的,的,登,登,记,记,、,、,过,过,户,户,费,费,20,、,土,土,地,地,征,征,用,用,及,及,拆,拆,迁,迁,补,补,偿,偿,费,费,100,、,前,前,期,期,勘,勘,察,察,设,设,计,计,三,三,通,通,一,一,平,平,工,工,程,程,费,费,80,、,建,筑,筑,安,安,装,装,工,工,程,程,费,费1500,、,、,基,基,础,础,设,设,施,施,费,费200,、,、,公,公,共,共,配,配,套,套,设,设,施,施,费,费50,、,、,直,直,接,接,组,组,织,织,管,管,理,理,的,的,开,开,发,发,间,间,接,接,费,费10,、,、,与,与,开,开,发,发,项,项,目,目,有,有,关,关,的,的,销,销,售,售,费,费,用,用300,、,、,管,管,理,理,费,费,用,用700,（,（,其,其,中,中,印,印,花,花,税,税1.5,）,）,、,、,财,财,务,务,费,费,用,用280,（,（,其,其,中,中,能,能,够,够,准,准,确,确,分,分,摊,摊,项,项,目,目,利,利,息,息,并,并,提,提,供,供,贷,贷,款,款,证,证,明,明,的,的,利,利,息,息100,）,）,、,、,与,与,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,有,有,关,关,的,的,营,营,业,业,税,税250,、,、,城,城,建,建,税,税17.5,、,、,教,教,育,育,费,费,附,附,加,加5,、,、,地,地,方,方,教,教,育,育,附,附,加,加50,、,、,评,评,估,估,费,费,、,、,交,交,易,易,手,手,续,续,费,费40,。,。,请,请,对,对,该,该,项,项,目,目,的,的,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,进,进,行,行,清,清,算,算,。,。,案,例,例,4,计,算,算,结,结,果,果,1,、,转,转,让,让,收,收,入,入,：,：,5000,2,、,扣,扣,除,除,项,项,目,目,金,金,额,额,：,：,4355,（,1,）,取,取,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,所,所,支,支,付,付,的,的,金,金,额,额,：,：,(1500,20),90,1368,（,2,）,开,开,发,发,土,土,地,地,和,和,新,新,建,建,房,房,及,及,配,配,套,套,设,设,施,施,的,的,成,成,本,本,：,：,（,100,80,1500,200,50,10,）,90,1746,（,3,）,开,开,发,发,土,土,地,地,和,和,新,新,建,建,房,房,及,及,配,配,套,套,设,设,施,施,的,的,费,费,用,用,：,：,100,90,（,（,1368,1746,）,5,245.7,（,4,）,与,与,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,有,有,关,关,的,的,税,税,金,金,等,等,：,：,250,17.5,5,50,40,362.5,（,5,）,财,财,政,政,部,部,规,规,定,定,的,的,其,其,他,他,扣,扣,除,除,项,项,目,目,：,：,（,1368,1746,）,20,622.8,3,、,增,增,值,值,额,额,：,：,5000,4345=655,5,、,增,增,值,值,率,率,：,：,655/4355=15.04,6,、,应,应,征,征,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,：,：,655,30,196.5(,万,元,元,),案,例,例,4,计算依,据,据,对取得,土,土地使,用,用权后,进,进行房,地,地产开,发,发建造,的,的，在,计,计算其,增,增值额,时,时，允,许,许扣除,取,取得土,地,地使用,权,权时支,付,付的地,价,价款和,有,有关费,用,用、开,发,发土地,和,和新建,房,房及配,套,套设施,的,的成本,和,和规定,的,的费用,、,、转让,房,房地产,有,有关的,税,税金，,并,并允许,加,加计,20%,的扣除,。,。,条例,第六条,细则,第七条,国,税,税函发,1995110,号第六,条,条第三,款,款,案例,4,、,土地增,值,值税清,算,算纳税,申,申报表,（房地,产,产开发,企,企业）,15.04,四、增,值,值率,655,三、增,值,值额,622.8,财政,部,部规定,的,的其他,扣,扣除项,目,目,362.5,与转,让,让房地,产,产有关,的,的税金,245.7,房地,产,产开发,费,费用,1746,房地,产,产开发,成,成本,1368,取得,土,土地使,用,用权所,支,支付的,金,金额,4355,二、扣,除,除项目,金,金额合,计,计,5000,一、转,让,让房地,产,产收入,总,总额,非普标,普通标,准,准,非住宅,住宅,合计,类型,项目,案例,5,：转让,单,单体楼,中,中多,类,类型房,地,地产,我省某,房,房地产,开,开发公,司,司开发,完,完成某,项,项目单,体,体楼，,全,全部对,外,外销售,完,完毕，,其,其中普,通,通标准,住,住宅销,售,售面积,10000,平方米,，,，取得,销,销售收,入,入,3000,万元；,非,非普通,标,标准住,宅,宅销售,3000,平方米,，,，取得,销,销售收,入,入,2000,万元；,店,店面、,车,车库等,销,销售面,积,积,300,平方米,，,，取得,销,销售收,入,入,500,万元。账面发,生,生各项,成,成本费,用,用及税,费,费如下,：,：支付,地,地价款,1500,万元，,开,开发成,本,本,2000,万元，,无,无法提,供,供银行,贷,贷款凭,证,证，已,按,按税法,规,规定分,别,别缴纳,流,流转税,费,费（税,负,负,5.55%,）。请计算,应,应缴纳土地,增,增值税。,案例,5,计算结果,一、转让收,入,入：,5500,（一）住宅,：,：,5000,1,、普通标准,住,住宅：,3000,2,、非普通标,准,准住宅：,2000,（二）非住,宅,宅：,500,二、扣除项,目,目金额：,（一）取得,土,土地使用权,所,所支付的金,额,额：,1500,1,、普通标准,住,住宅,:1500,10000/13300,= 1127.82,2,、非普通标,准,准住宅,:1500,3000/13300,=338.35,3,、非住宅,:1500,300/13300,=33.83,案例,5,计算结果,(,续一,),（二）开发,土,土地和新建,房,房及配套设,施,施的成本：,2000,1,、普通标准,住,住宅,:2000,10000/13300 =1503.76,2,、非普通标,准,准住宅,:2000,3000/13300=451.13,3,、非住宅,:2000,300/13300=45.11,（三）开发,土,土地和新建,房,房及配套设,施,施的费用：,350,1,、普通标准,住,住宅,:,（,1127.82+ 1503.76,）,10,= 263.16,2,、非普通标,准,准住宅,:,（,338.35,451.13,）,10,=78.95,3,、非住宅,：（,33.83,45.11,）,10,=7.89,案例,5,计算结果,(,续二,),（四）与转,让,让房地产有,关,关的税金等,:305.25,1,、普通标准,住,住宅：,30005.55%=166.5,2,、非普通标,准,准住宅：,2000,5.55%=111,3,、非住宅：,500 5.55%=27.75,（五）财政,部,部规定的其,他,他扣除项目,：,：,700,1,、普通标准,住,住宅,:,（,1127.82+ 1503.76,）,20,= 526.32,2,、非普通标,准,准住宅,:,（,338.35,451.13,）,20,=157.9,3,、非住宅,：,（,33.83,45.11,）,20,=15.78,案例,5,计算结果,(,续三,),三、增值额,：,：,1,、普通标准,住,住宅：,3000,3587.56= 587.56,2,、非普通标,准,准住宅：,2000,1137.33 =862.67,3,、非住宅：,500,130.36= 369.17,四、增值率,：,：,1,、普通标准,住,住宅：,2,、非普通标,准,准住宅：,862.67 / 1137.33 = 75.85%,3,、非住宅：,369.17 / 130.36= 283.19%,五、应征税,款,款：,464.07,1,、普通标准,住,住宅：,2,、非普通标,准,准住宅：,862.67 40%,1137.33 5,=288.20,3,、非住宅：,369.17 60%,130.36 35,=175.87,案例,5,计算依据,一、福建省,地,地方税务局,关,关于修改土,地,地增值税纳,税,税申报表的,通,通知,闽地税,函,函,2007,135,号,二、纳税人,成,成片受让土,地,地使用权后,分期分批开,发,发,转让房地产,的,的,其扣除项目,金,金额的确定,可按转让土,地,地使用权的,面,面积占总面,积,积的比例计,算,算分摊,或按,建筑面积,计算分摊,也可按税务,机,机关确认的,其,其他方式计,算,算分摊。,细则,第九条,三、一个项,目,目多种产品,共,共同的成本,费,费用分摊：,对纳税人既,建,建造住宅又,从,从事其他房,地,地产开发的,，,，统一按其,各,各占,总建筑面积,（,（？）,的比例，分,别,别计算扣除,项,项目金额。,闽地税,函,函,2007,135,号,案例,5,：土地增值,税,税清算纳税,申,申报表,（房地产开,发,发企业）,283.19,75.85,四、增值率,369.17,862.67,587.56,三、增值额,157.9,526.32,700,财政部规,定,定的其他扣,除,除项目,27.75,15.78,111,166.5,305.25,与转让房,地,地产有关的,税,税金,7.89,78.95,350,房地产开,发,发费用,45.11,451.13,1503.76,263.16,2000,房地产开,发,发成本,33.83,338.35,1127.82,1500,取得土地,使,使用权所支,付,付的金额,130.36,1137.33,3587.56,4855.25,二、扣除项,目,目金额合计,500,2000,3000,5500,一、转让房,地,地产收入总,额,额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,类型合计,项目,案例,5.1,：土地增值,税,税清算纳税,申,申报表,（房地产开,发,发企业）,2.98,四、增值率,三、增值额,700,144.75,财政部规,定,定的其他扣,除,除项目,305.25,与转让房,地,地产有关的,税,税金,350,房地产开,发,发费用,2000,房地产开,发,发成本,1500,取得土地,使,使用权所支,付,付的金额,4855.25,二、扣除项,目,目金额合计,5500,一、转让房,地,地产收入总,额,额,类型,合,合计,项目,案例,5.2,：土地增值,税,税清算纳税,申,申报表,（房地产开,发,发企业）,97.21,四、增值率,1232,.31,587.56,三、增值额,173.69,526.32,700,财政部规,定,定的其他扣,除,除项目,138.75,166.5,305.25,与转让,房,房地产有,关,关的税金,86.84,350,房地产,开,开发费用,496.24,1503.76,263.16,2000,房地产,开,开发成本,372.18,1127.82,1500,取得土,地,地使用权,所,所支付的,金,金额,1267.69,3587.56,4855.25,二、扣除,项,项目金额,合,合计,2500,3000,5500,一、转让,房,房地产收,入,入总额,非住宅及,非,非普通标,准,准住宅,普通标准,住宅,类型,合,合计,项目,案例,5,三结果,一、一条,线,线案,例,例,5.1,（税负,0.79%,）,应征税款,144.7530,=43.45,二、二条,线,线案,例,例,5.2,（税负,5.50,）,应征税款,：,：,1232.340,1267.6915,302.77,三、三条,线,线案,例,例,5,（税负,8.44,）,应征税款,464.07,1,、普通标,准,准住宅：,2,、非普通,标,标准住宅,：,：,288.20,3,、非住宅,：,：,175.87,案例,6,：综合开,发,发转让房,地,地产,我省某房,地,地产开发,公,公司,2005,年征用,20,亩土地支,付,付地价款,2000,万元，开,发,发完成占,地,地面积分,别,别为,10,亩、,8,亩和,2,亩的普通,标,标准住宅,楼,楼、非普,通,通标准住,宅,宅楼、非,住,住宅楼各,一,一座；其,可,可售面积,分,分别为,10000,平方米、,6000,平方米和,1000,平方米；,上,上述三座,楼,楼宇分别,发,发包给三,家,家施工单,位,位承建，,分,分别支付,建,建安工程,款,款,800,万元、,700,万元和,500,万元；小,区,区内物业,用,用房、会,所,所等不可,售,售公共基,础,础配套设,施,施自行建,设,设，发生,料,料工费,200,万元；整,个,个项目发,生,生利息支,出,出,300,万元，无,法,法提供银,行,行金融机,构,构贷款凭,证,证。截至,2006,年底已售,普,普通标准,住,住宅,9000,平方米，,取,取得销售,收,收入,3000,万元；已,售,售非普通,标,标准住宅,4000,平方米，,取,取得销售,收,收入,2000,万元；已,售,售非住宅,600,平方米，,取,取得销售,收,收入,900,万元。分,别,别缴纳流,转,转税费,100,万元、,50,万元和,30,万元，请,计,计算应缴,纳,纳土地增,值,值税。,案例,6,：计算结,果,果,一,、,、,转,转,让,让,收,收,入,入,：,：,1,、,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,：,：,3000,2,、,非,非,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,：,：,2000,3,、,非,非,住,住,宅,宅,：,：,900,二,、,、,扣,扣,除,除,项,项,目,目,金,金,额,额,（,一,一,）,）,取,取,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,所,所,支,支,付,付,的,的,金,金,额,额,：,：,1553.33,1,、,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,：,：,2000,10/20,9000/10000,900,2,、,非,非,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,：,：,2000,8/20,4000/6000,533.33,3,、,非,非,住,住,宅,宅,：,：,2000,2/20,600/1000,120,案,例,例,6,：,计,计,算,算,结,结,果,果,(,续,一,一,),（,二,二,）,）,开,开,发,发,土,土,地,地,和,和,新,新,建,建,房,房,及,及,配,配,套,套,设,设,施,施,的,的,成,成,本,本,：,：,1646.67,1,、,新,新,建,建,房,房,成,成,本,本,：,：,1486.67,（,1,）,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,:800,9000/10000,720,（,2,）,非,非,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,:700,4000/6000,466.67,（,3,）,非,非,住,住,宅,宅,:500,600/1000,300,2,、,配,配,套,套,设,设,施,施,成,成,本,本,：,：,160,（,1,）,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,:,200,10000/17000,9000/10000,105.88,（,2,）,非,非,普,普,通,通,标,标,准,准,住,住,宅,宅,:,200,6000/17000,4000/6000,47.06,（,3,）非住宅,:2001000/17000,600/1000=7.06,案例,6,：计算结果,（,（续二）,（三）开发,土,土地和新建,房,房及配套设,施,施的费用,:253.4,1,、普通标准,住,住宅：,（,900+720+105.88,）,10,105.98,2,、非普通标,准,准住宅：,（,533.33,+,466.67,+,47.06,）,10,104.71,3,、非住宅,：（,120,+,300,+,7.06,）,10,=42.71,（四）与转,让,让房地产有,关,关的税金,1,、普通标准,住,住宅：,100,2,、非普通标,准,准住宅：,50,3,、非住宅：,30,案例,6,：计算结果,（,（续三）,（五）财政,部,部规定的其,他,他扣除项目,：,：,1,、普通标准,住,住宅,:,（,900+720+105.88,）,20,=211.96,2,、非普通标,准,准住宅,:,（,533.33,+,466.67,+,47.06,）,20,=209.42,3,、非住宅,:,（,120,+,300,+,7.06,）,20,=85.42,三、增值额,1,、普通标准,住,住宅：,3000,2143.82=856.18,2,、非普通标,准,准住宅：,2000,1411.19=588.81,3,、非住宅：,900,585.19=314.81,案例,6,：计算结果,（,（续四）,四、增值率,1,、普通标准,住,住宅：,856.18/2143.82=39.93,2,、非普通标,准,准住宅：,588.81/1411.19=41.72,3,、非住宅：,314.81/585.19=53.79%,五、应征土,地,地增值税,:530.15,1,、普通标准,住,住宅：,856.1830,256.85,2,、非普通标,准,准住宅：,588.8130,176.64,3,、非住宅：,314.8140%,585.195,96.66,案例,6,计算依据,一、纳税人,成,成片受让土,地,地使用权后,分期分批开,发,发,转让房地产,的,的,其扣除项目,金,金额的确定,可按转让土,地,地使用权的,面,面积占总面,积,积的比例计,算,算分摊,或按,建筑面积,计算分摊,也可按税务,机,机关确认的其他方式计算分摊。,细则,第九条,二、与转让,房,房地产有关,的,的税金，是,指,指在转让房,地,地产时缴纳,的,的营业税、,城,城市维护建,设,设税、印花,税,税。,细则,第七条第五,项,项,土地增值税,清,清算纳税申,报,报表,（房地产开,发,发企业）,53.79,41.72,39.93,四、增值率,314.81,856.18,三、增值额,85.42,209.42,588.81,429.80,财政部规,定,定的其他扣,除,除项目,30,50,100,211.96,180,与转让房,地,地产有关的,税,税金,42