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市,场,场,情,情,况,况,一、深圳,福,福田,中,中心,区,区，,目,目前,这,这里,正,正是,深,深圳,中,中心,西,西移,的,的规,划,划重,点,点，,不,不久,的,的将,来,来这,里,里将,是,是深,圳,圳商,务,务中,心,心和,行,行政,，,，文,化,化中,心,心，,这,这片,区,区的,住,住宅,目,目发,展,展蒸,蒸,蒸日,上,上，,虽,虽自,然,然风,景,景一,般,般，,但,但由,于,于与,生,生俱,来,来的,片,片区,优,优势,，,，所,以,以均,价,价相,对,对其,它,它片,区,区较,高,高，,而,而且,楼,楼盘,相,相互,之,之间,比,比品,质,质，,比,比地,段,段，,竞,竞争,相,相当,激,激烈,。,。,二、深圳CBD座,落,落于,中,中心,区,区内,，,，其,发,发展,不,不但,为,为深,圳,圳的,商,商业,提,提供,平,平台,更,更有,助,助于,提,提升,深,深圳,在,在国,内,内外,的,的形,象,象。CBD,的,的规,划,划，,为,为在,这,这里,建,建筑,赋,赋予,了,了与,生,生俱,来,来的,尊,尊贵,血,血统,，,，注,入,入了,国,国际,化,化和,现,现代,化,化的,全,全新,元,元素,其,其地,段,段与,环,环境,都,都是,城,城市,的,的精,华,华。,所,所它,的,的地,段,段价,位,位的,格,格外,的,的高,昂,昂，,目,目前,住,住宅,项,项目,出,出现,的,的数,量,量不,多,多。,但,但随,着,着CBD,的,的发,展,展，,必,必将,出,出现,大,大量,与,与整,个,个CBD,相,相匹,配,配的,高,高品,质,质商,业,业住,宅,宅项,目,目。,市,场,场,情,情,况,况,市,场,场,情,情,况,况,三,、,、,在,在,深,深,圳,圳CBD,区,区,里,里,，,，,密,密,集,集,全,全,球,球,各,各,个,个,行,行,业,业,的,的,领,领,袖,袖,企,企,业,业,和,和,财,财,富,富,英,英,雄,雄,，,，,商,商,界,界,精,精,英,英,，,，,蕴,蕴,藏,藏,着,着,无,无,尽,尽,的,的,商,商,机,机,。,。,汇,汇,聚,聚,着,着,无,无,穷,穷,的,的,力,力,量,量,。,。CBD,已,已,成,成,为,为,深,深,圳,圳,含,含,金,金,量,量,最,最,高,高,的,的,地,地,产,产,品,品,牌,牌,，,，,住,住,宅,宅,开,开,发,发,商,商,和,和,投,投,资,资,开,开,始,始,蠢,蠢,蠢,蠢,欲,欲,动,动,，,，,早,早,已,已,将,将,眼,眼,光,光,聚,聚,焦,焦,此,此,，,，,不,不,久,久,的,的,将,将,来,来,，,，,与,与,写,写,字,字,楼,楼,配,配,套,套,的,的,专,专,为,为,商,商,务,务,人,人,士,士,量,量,身,身,定,定,作,作,的,的,商,商,务,务,公,公,寓,寓,也,也,应,应,运,运,而,而,生,生,。,。,1、现代意,义,义上的商务,中,中心区是指,集,集中大量金,融,融、商业、,贸,贸易、信息,及,及中介服务,机,机构，拥有,大,大量商务办,公,公、酒店、,公,公寓等配套,设,设施，具备,完,完善的市政,交,交通与通信,条,条件，便于,现,现代商务活,动,动的场所。,2、CBD,局,局限于一个,大,大城市，并,且,且是一个世,界,界性的城市,。,。真正意义,上,上的商务中,心,心区一定是,公,公认的国际,性,性城市。,CBD,（中央商务,区,区）,情 况,CBD,（中央商务,区,区）,情 况,3、在一定,意,意义上，一,个,个城市的CBD区已经,成,成为一个城,市,市的代名词,，,，它代表着,整,整个城市的,最,最精华、超,景,景观的区域,。,。,4、在地段,上,上，CBD,因,因为其无以,复,复加的独特,性,性使得其地,价,价超级昂贵,，,，因为是黄,金,金地段，它,的,的楼价在这,个,个城市内部,或,或者一个区,域,域内也应该,是,是最高的。,从,从传统意义,上,上讲，商务,中,中心区往往,是,是高楼林立,。,。,CBD高价,值,值体现其经,典,典地位，但,凡,凡入住的企,业,业、员工均,被,被定位为国,际,际化、超前,化,化、信息化,。,。具有一种,高,高高在上的,身,身份价值，,受,受到外界的,观,观注与羡慕,。,。更由本质,的,的商务领域,延,延伸至生活,领,领域，CBD的昂贵价,值,值衬托出其,生,生活层面的,独,独特魅力。,项目的基本,情,情况,地址：,位于深圳中,心,心区CBD,，,，与地铁站,，,，国际会展,中,中心，大型,购,购物公园及,星,星河五星级,酒,酒店相邻，,景,景观次源丰,富,富，极具升,值,值潜力。（,地,地图表现）,建筑布局：,由7栋高层,住,住宅组成，,创,创新波特曼,国,国际共享街,区,区，4万多,平,平方米的内,街,街区，2万,多,多平方米的,空,空中花园，,打,打破传统豪,宅,宅高度封闭,的,的空间模式,，,，通过所有,节,节奏空间过,渡,渡，使私密,空,空间半,空,空间开,放,放性空间和,谐,谐的街接起,来,来。,优势：,地段、位于CBD内、,实,实力地产商,、,、升值潜力,、,、目前同区,竞,竞争对手少,、,、大师级团,队,队、项目特,点,点针对性强,劣势：,况争对手是,在,在深圳有较,强,强实力的城,建,建集团、社,区,区配套还在,完,完善与规划,中,中,项目的SWTO分析,项目的SWTO分析,机会点：,市场潜力大,，,，专业的CBD商务公,寓,寓刚刚起步,，,，本项目领,先,先一步。,针对CBD,的,的特性量身,打,打造的配套,公,公寓，针对,性,性，适用性,强,强。,威胁点：,CBD的作,为,为商务区与,生,生活住宅区,存,存在较大的,差,差别，生活,配,配套与氛围,不,不够成熟。,项目的目标,客,客户,2、商务人,士,士、城市精,英,英，高级白,领,领，高级灰,购买用途：,自,自住,3、地产投,资,资者，有长,远,远的眼光，,看,看准CBD,的,的发展势头,和,和项目的潜,力,力。,购买用途：,投,投资或炒盘,1、企业、,集,集团或公司,购买用途：,配,配备给内部,具,具有高级职,位,位的雇员或,特,特殊地位的,有,有高职称雇,员,员,（外籍 人,士,士）居住,目标客户分,析,析,事业特性：,各个企业、,公,公司的领袖,人,人物，顶梁,柱,柱，财富精,英,英，占据高,级,级职位，年,薪,薪达十五万,以,以上，家庭,月,月收入不低,于,于二万。他,们,们经常性的,接,接受国际化,的,的信息，是,国,国际主义者,和,和跨文化的,传,传通者。,生活意向：,寻求居住与,工,工作的和谐,，,，达到事业,与,与生活间平,衡,衡的极致。,。,。,信息接受：,他们热衷于,广,广告描绘的,场,场景中看到,自,自己的理想,生,生活模式，,因,因而获得极,大,大的乐趣。,对,对实用主义,和,和娱乐消遣,性,性的信息比,较,较感兴趣。,他,他们积极的,寻,寻求专门为,他,他们准备的,媒,媒体、信息,和,和城市主流,报,报。例如针,对,对性强商,业,业周刊、,特报、,商报,信,信息时报,等,等。,项目的卖点,攻击实施,本案推导结,构,构,市场分析,项目分析,人群分析,市场机会点,锁定目标群,项目定位,项目命名,项目广告语,项目传播策,略,略,宣传推广策,划,划,之名项目名,称,称,星河时代,宣传推广策,国际商务,公,公寓,中心区,国,国际人,国际生活,，,，率先体,验,验,宣传推广,策,策划,之名项目,广,广告语,星河时,代,代，定格,这,这个时代,的,的精彩,宣传推广,策,策划,之名项目,卖,卖点,优势区位,，,，都市光,环,环圆心：,CBD中,央,央领域，,中,中心区商,业,业街延伸,线,线上，购,物,物公园一,街,街之隔，40万平,米,米中央绿,化,化带，国,际,际会展中,心,心比邻而,居,居，地铁,举,举步可达,。,。,空中花园,，,，尊贵私,家,家领地：,星河国际,，,，全城独,享,享10米,高,高台之上,的,的逾20000平,方,方米的空,中,中园林，,浮,浮出城市,繁,繁华之上,的,的私家领,地,地，让俯,瞰,瞰成为星,河,河国际主,人,人的生活,姿,姿态。,宣传推广,策,策划,之名项目,卖,卖点,双泳池，,双,双会所：,双泳设计,：,：恒温泳,池,池+空中,园,园林标准,泳,泳池，尽,显,显尊贵生,活,活品位；,双,双会所：,商,商务会所+休闲会,所,所，充分,融,融入CBD独特人,文,文气质。,精品户型,，,，创新设,计,计：,蝶型分支,架,架构“建,筑,筑设计突,破,破高层住,宅,宅户型局,限,限，保证,了,了户型的,均,均好性，,户,户户南北,通,通透，通,风,风，采光,俱,俱佳；空,间,间区隔合,理,理，实用,率,率高。,宣传推广,策,策划,之名项目,卖,卖点,开放街区,，,，接轨国,际,际生活：,打破传统,豪,豪宅高度,封,封闭模式,，,，以广场,感,感开阔处,街,街区与城,市,市繁华融,入,入；40000平,方,方米国际,内,内街区，,体,体味兼容,并,并蓄的国,际,际化生活,。,。,梦幻团队,，,，打造城,市,市经典：,星河国际,，,，国际品,牌,牌团队精,心,心建设。,建,建筑设计,：,：许李严,，,，华阳国,际,际，香港,华,华艺；园,林,林：泛亚,易,易道（EDAW）,、,、北林地,景,景；物管,顾,顾问：第,一,一太平维,斯,斯。,宣传推广,策,策划,之名项目,卖,卖点,CBD物,业,业,投,投资潜,力,力巨大：,CBD，,市,市政200亿投资,，,，交通四,通,通八达，,商,商务空间,聚,聚集，城,市,市发展催,化,化剂，多,元,元文化聚,焦,焦点，未,来,来最先进,的,的生产力,代,代表，投,资,资潜能无,限,限增值。,以上卖点,将,将是广告,宣,宣传中主,要,要向消费,者,者传达的,内,内容，也,是,是消费者,最,最直接的,购,购房利益,。,。,而我们将,会,会利用目,标,标消费者,最,最能接受,的,的形式进,行,行宣传，,达,达到事半,功,功倍的效,果,果。,大师联袂,打,打造,城,城市经,典,典之作,发展商一,言,言九鼎,诚,诚信就,是,是力量,宣传推广,策,策划,之推广总,策,策略,本项作为,高,高档次楼,盘,盘，地段,优,优势及国,际,际化品质,、,、生活方,式,式将是宣,传,传之重点,1、以户,外,外广告作,为,为主力媒,体,体，迅速,建,建立项目,的,的良好形,象,象，引发,关,关注。辅,以,以电视广,告,告，少量,的,的报纸广,告,告。避逸,狂,狂轰乱砸,式,式的广告,宣,宣传，降,低,低项目档,次,次。,2、广告,宣,宣传的主,力,力线分三,条,条：一条,是,是中心区,的,的CBD,优,优势位置,；,；第二条,是,是项目的,国,国际化品,质,质与一触,即,即发的潜,力,力；三是,发,发展商的,地,地产实力,与,与诚信。,3、举办,一,一些与目,标,标消费群,相,相匹配活,动,动，在其,消,消费圈内,得,得到认可,。,。,4、广告,推,推广结合,发,发展商的,品,品牌效应,，,，相互带,动,动。在销,售,售获得良,好,好口碑的,同,同进进一,点,点提升发,展,展商的品,牌,牌。,5、广告,分,分内部认,购,购期、开,盘,盘销售期,、,、强热销,售,售期、持,续,续销售期,和,和尾盘销,售,售期五个,阶,阶段推广,，,，广告的,力,力度主要,积,积中在开,盘,盘后至强,销,销期，后,期,期针对目,标,标客户采,取,取活动促,进,进销售。,6、另外,广,广告内容,根,根据宣传,以,以工程进,度,度与销售,情,情况作以,适,适当调整,宣传推广,策,策划,之推广总,策,策略,推广思路,内部认购,期,期,推广内容,：,：项目品,牌,牌形象塑,造,造，项目,概,概念的推,广,广及相关,活,活动，认,购,购信息发,布,布,方法：,1、宣传,资,资：料楼,书,书、海报,、,、纪念品,2、大型户外,广,广告牌引,发
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