某酒店项目管理提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,星河酒店项,目,目建议书,（写字楼、,商,商业）,深,深圳市,同,同致行物业,顾,顾问有限公,司,司,第一篇,写,写,字,字楼篇,第一部分,市,市场调查,与,与分析,一、 经,济,济政策与环,境,境分析,（一）政府,政,政策导向,政府六大措,施,施：,1,、大力发展,金,金融、高新,技,技术产业、,对,对外贸易和,现,现代物流,产,产业四大,支,支柱产业，,调,调整和优化,产,产业结构；,2,、建设生态,型,型产业链和,循,循环经济发,展,展模式；,3,、 全面迎,合,合珠三角经,济,济带和深港,一,一体化的新,趋,趋势；,4,、 降低经,济,济发展的环,境,境成本与环,境,境代价，实,现,现资源与环,境,境的,永,永续利用；,5,、 加强人,才,才的培养与,引,引纳；,6,、 加大力,度,度扶持民营,企,企业，放宽,与,与国外企业,的,的战略联盟,政,政策,。,。,小 结,政府将要把,深,深圳建设成,为,为一个区域,性,性经济性的,国,国际化城市,，,，充分利用,自,自身的投资,环,环境优势、,管,管理和创新,优,优势、人才,优,优势、科技,与,与第三产业,，,，以及外向,型,型经济优势,，,，力争成为,珠,珠三角经济,带,带的国内外,大,大型机构地,区,区总部，进,而,而成为区域,经,经济核心。,（二）目前,经,经济形势,1,、中央政府,与,与香港特区,政,政府关于,CEPA(,协议的签署,；,；,2,、,目前深圳“,总,总部经济”,发,发展战略收,到,到实效。,3,、,2003,年上半年新,注,注册的外资,企,企业达,793,家，外资进,入深圳的势,头,头持续迅猛,。,。,小,结,结,加入,WTO,两年，深圳,已,已明显凸现,WTO,效应，外,商投资力度,逐,逐年加大，,出,出口势头依,然,然迅猛。,CEPA,给深圳带来,实,实质性利好,。,。,二、 深,圳,圳写字楼市,场,场供求趋势,分,分析,（一）销售,及,及租赁情况,历年办公楼,销,销售面积,截至,2003,年,6,月,（二）空置,情,情况,历年写字楼空置面积及空置率,主要原因：,1,）今年上半,年,年写字楼同,期,期推出供应,量,量比较集中,；,；,2,）写字楼的,销,销售旺季是,在,在第四季度,前,前后；,3,）,SARS,对写字楼市,场,场造成一定,的,的负面影响,。,。,（三）上半,年,年写字楼销,售,售价格,今年,16,月份全市写,字,字楼销售单,价,价约为,9861.96,元中心区,的,的写字楼均,价,价约为,11500,元,/,平方米，上,涨,涨,5%,；车公庙,片,片区写字楼,均,均价约为,8200,元,/,平方米，下,降,降,3%,；,三、深圳写,字,字楼供求情,况,况及后市预,测,测,（一）全市,目,目前供求情,况,况,1,、今年全年的,供,供应量约为,37,万左右，而,今,今年全市写,字,字楼销售面,积,积应不低于,30,万平方米，,下,下半年写字,楼,楼销售面积,将,将突破,22,万,m,2,；,2,、今年写字楼,供,供应量集中,在,在中心区，,约,约有数十个,楼,楼,盘同期销售,。,。,3,、罗湖由于两,个,个甲级写字,楼,楼在招租，,现,现在和未来,两,两,三年内基本,没,没有销售盘,；,；,4,、车公庙片区,今,今年上半年,写,写字楼供应,量,量约为,6,万多平米,（二）对未,来,来写字楼市,场,场预测,1,、,2,、,2004,年将有超过,50,万,m,2,的中高档写,字,字楼推出，,其,其,中前三季度,前,前约有,15,万平米，第,四,四季度约有,35,万,平米的供应,量,量。,2004,年深圳全年,写,写字楼的销,售,售量,约为,3540,万平方米，,将,将会出现较,大,大的空置率,；,；,3,、,2005,年全年写字,楼,楼新增供应,量,量仅为,3540,万平方米，,消,消化,量,量将达,40,万平方米，,供,供应量减少,一,一方面是因,为,为中,心,心区和车公,庙,庙写字楼密,集,集开发的高,潮,潮已过，其,二,二，深,圳,圳市政府,严,严限高档写,字,字楼的开发,；,；,4,、,2004,年后泰然工,贸,贸园将在,810,年内推出,300,多万平方,米,米写字,楼,楼，并将会,逐,逐步以,50006000,元,/,平方米超低,价,价,格,格,推,推出，平均,每,每年推出,2030,万平方米，,将,将导致大量,创,创业,成,成长型公司,和,和部分大型,企,企业的后勤,、,、服务和结,算,算,中,中,心,心流向该区,域,域,四、中心区,写,写字楼未来,发,发展趋势,1,、中心区仍是,深,深圳市写字,楼,楼市场的主,战,战场，,2004,和,2005,年中心区的,写,写字楼开发,将,将达到最高,潮,潮，供应,量将会超过,全,全市的,70%,。,2,、由于中心区,在,在未来几年,内,内推出的绝,大,大部分是超,高,高,层项目，中,心,心区写字楼,价,价格将会全,面,面拔高；推出的中心,区,区写字楼在,产,产品设计将,会,会有重大突,破,破，,第,四,四,代,代,写,写,字,字,楼,楼,将,将,会,会,全,全,面,面,得,得,以,以,体,体,现,现,。,。,部,分,分,在,在,建,建,项,项,目,目,一,一,览,览,表,表,项目名称,推出时间,可售办公面积,产品结构、档次,捷美中心,2004.10,8,万,超高层，大开间，甲级,国际商会中心,2003.10,7,万,超高层，大开间，甲级,中铁建项目,2004,年底,7,万,超高层，甲级大开间，,北方中成项目,2004,年底,3,万,超高层，部分写字楼,新世界中心,2004,年底,7,万,超高层，甲级大开间,安联大厦,2004,年底,6,万,超高层，甲级大开间,华融大厦,2003,年底,3.5,万,高层大开间，甲级,航天大厦,2004,年初,3.8,万,高层大开间，甲级,礼顿大厦,2003,年,9,月,3.5,万,高层大开间，甲级,江胜大厦,2004,年上,4,万,酒店式公寓,贵州大厦,2004,年初,3.8,万,高层大开间，甲级,合计,56.6,五,、,、,中,中,心,心,区,区,部,部,分,分,在,在,售,售,写,写,字,字,楼,楼,项,项,目,目,调,调,查,查,项目名称,开盘时间,目前销售率,目前剩余面积,产品档次,中央商务大厦,2002.10,98,0.08,万,大开间，甲级,时代金融中心,2003.3,85,1,万,大开间，甲级,福建兴业银行,2003.1,80,0.9,万,大开间，甲级,国际商会大厦,2002.6.4,100%,0,小开间，非甲级,第,二,二,部,部,分,分,写,写,字,字,楼,楼,项,项,目,目,定,定,位,位,一,、,、,项,项,目,目,基,基,础,础,资,资,料,料,分,分,析,析,项,目,目,位,位,置,置,：,：,深,深,圳,圳,市,市,中,中,心,心,区,区,17-1,号,地,地,块,块,建,建,设,设,用,用,地,地,面,面,积,积,：,：,9813.9M,2,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：,100000M,2,其,中,中,，,，,五,五,星,星,期,期,酒,酒,店,店,部,部,分,分,50000M,2,，,商,商,务,务,部,部,分,分,30000M,2,，,商,商,业,业,20000M,2,（,地,地,下,下,室,室,1,层,、,、,2,层,，,，,与,与,地,地,铁,铁,连,连,通,通,）,）,建,建,筑,筑,高,高,度,度,：,：,85M,，,1400,平米左,右,右,户型以,100,200,平方米,为,为主,通道净,宽,宽不应,少,少于,1.6,米；,顶层设,10,米高玻,璃,璃顶，,以,以便于,大,大厦标,志,志的展,示,示,（剖面,示,示意图,）,）,四、绿,色,色生态,环,环境建,议,议,1,、每,24,层设一,个,个,30,左右的,两,两层连,通,通开放,式,式小中,庭,庭花,园，以,增,增加内,部,部景观,资,资源和,共,共享交,流,流空间,，,，同时,体,体现,人性化,绿,绿色环,保,保概念,。,。,2,、空中,花,花园立,面,面形成,的,的巨大,阴,阴影，,使,使房间,内,内部更,加,加凉爽,通风，,面,面积适,中,中，将,绿,绿化引,入,入高层,建,建筑中,，,，加速,了,了空,气的流,动,动，带,来,来健康,、,、卫生,的,的办公,环,环境。,(,开放式,共,共享花,园,园示意,图,图,),（中庭,示,示意图,）,）,景观示,意,意图,五、会,所,所设置,建,建议,在第三,层,层设置,会,会所，,使,使之与,第,第四层,楼,楼顶花,园,园相结,合,合，会,所,所基本,设,设置建,议,议：多,功,功能会,议,议室、,接,接待洽,谈,谈室、,健,健身房,、,、桑拿,、,、西餐,厅,厅、咖,啡,啡吧、,员,员工餐,厅,厅等；,六、室,外,外公共,部,部分,1,、写字,楼,楼主入,口,口应设,在,在进出,较,较方便,、,、空间,较,较开阔,的,的西面,；,；,2,、广场,设,设在本,地,地块的,西,西面，,同,同时作,为,为商业,的,的主入,口,口。室,外,外广,场,场应设,置,置花园,、,、喷泉,、,、雕塑,等,等景观,；,；为路,人,人设置,休,休息,座,座椅、,直,直饮水,等,等设施,；,；广场,外,外墙设,大,大屏幕,电,电视；,3,、在西广场,设,设扶手电梯,直,直上裙楼二,楼,楼；,4,、车流出入,口,口分流，入,口,口设在人流,量,量较少的北,面,面，出口,则,则设在西,面,面；,5,、设置部分,地,地面临时停,车,车位，以满,足,足银行停运,钞,钞车，以,及,及酒楼停,车,车等需要。,七、外立面,建,建议经济、美观,、,、实用为主,旨,旨,1,、建议造型,新,新颖，现代,感,感强，力争,成,成为中心区,首,首屈一指,标,标志性建,筑,筑。,2,、减小内凹,或,或外凸，用,线,线条、机理,的,的变化打破,整,整体的僵,硬,硬和呆板,，,，从而使内,部,部平面更具,实,实用性。,八、硬件配,置,置建议,1,、电梯配置,按国际中档,商,商务物业每,5000,平方米至少,一,一部电梯标,准,准,塔楼总共,6,部电梯,其中,4,部客梯,1,部货梯,1,部消防电梯,；,；,2,、空调的配,置,置,建议裙楼配,置,置普通中央,空,空调，并预,留,留分体空调,位,位置，,塔楼配置中,央,央空调；,* 适应经,济,济全球化后,的,的,24,小时商务模,式,式,* 增强使,用,用者的自主,性,性及管理性,* 降低客,户,户运营成本,* 符合本,项,项目的目标,定,定位,