物业选址要素

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,商业物业选址常规,业态种类,单体商业业态：,零售购物、餐饮服务、文化娱乐,组合商业业态：,购物中心和特色商业街,单体商业业态,零售购物型,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,零售业态（一）：,业态对比,业态,百货商店,超市,专业店,专卖店,便利店,仓储店,定义,经营日用工业品为主的综合性零售商店,以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场,以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态,是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态,以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店,规模,规模大，营业面积在,5000,平方米以上,标准超市,:500-1500,平米,;,大型综合超市,:2500-5000;,超大型,:6000-10000,具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定,根据具体经营的商品而定,一般在,50-600,平米,面积在,100,平方左右,规模较大,产品,/,业态,商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全,以食品为经营重点，满足食品一次性购全,商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的,90,以上,商品结构以著名品牌、大众品牌为主,以速成食品、饮料、小百货为主,经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品,零售业态（二）：,业态对比,业态,百货商店,超市,专业店,专卖店,便利店,仓储店,客户,中高收入人群、客户来源范围广,大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同,客户覆盖面广,针对特定消费人群、经济实力较强,附近居民,购物方式,柜台销售和开架销售相结合,开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式,定价销售和开架面售,定价销售和开架销售,开架自选、统一结算,开架售货、批量作价,经营特色,卖场租赁制、种类齐全、高毛利,平价销售、满足日常用品一次性购全,同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营,品牌专卖、量小、质优、高毛利,平价、服务群众生活，营业时间长,百货商店：,选址基本要求,要 素,要 求,商 圈,城市核心商圈、交通便利、城市人口：,40,万以上,物,业,要,求,建筑,楼高三层以上,面积,5000,以上,层高,首层层高不小于,5m,不大于,7.3m,，二层以上层高,4.5m,；,柱距,8m-13m,配套设施,扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层,4,部以上，最好有两部观光电梯。,楼板承重,450kg/(,库房区域,800kg/,）,停车场,100,个,/10000,合作方式,免租期,1,年左右 租赁年限,1020,年,百货商店案例对比：,案例,仁和春天,茂业,太平洋,新世界,伊势丹,地 址,中国,成都,人民市宾隆街,1,号（成都天府广场东侧）,成都天府广场的东北角东御街,19,号,成都市总府路,12,号,中国四川省成都市顺城大街,8,号,大科甲巷,8,号利都广场内,商 圈,成都市中心区,成都市中心区,春熙路商圈,盐市口商圈,春熙路商圈,顾客特征,中高收入阶层,高中低收入阶层,高中低收入阶层,中青年、中高收入阶层,中高收入阶层,物业形态,地下一层、地上五层,六层（含夹层）,地下一层、地上八层,地下一层、地上五层,地下一层、地上八层,面积规模,总营业面积,30000,平方米,总营业面积,54000,平方米,总营业面积,30000,万平方米,总营面积约,36000,平方米,总营业面积,35000,平方米,专业店：,选址基本要求,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（,Apparel Shop,）等。,2,、物业基本要求,1,、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；,商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；,设有一定规模的停车场,家居类专卖店：,选址要求,代表品牌,百安居,宜 家,商圈,物,业,要,求,建筑,单层,两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳,500,人的餐厅；,.,面积,8000,10000,平米,标准店面积,2.8,万,3.5,万平方米,层高,建筑层高,8.5,米，可用净空高度,6.2,米,拥有,800,个免费停车位的地下停车场，面积为,170,平方米的儿童天地和咖啡厅。,柱距,9,米*,9,米以上,楼板承重,2.5,吨,/,平方米,停车场,停车位不少于,300,个,800,个免费停车位的地下停车场,合作方式,电器类专卖店：,选址要求,苏宁电器,国美电器,五星电器,商圈区位,城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利,商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；,店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈,社区店：紧邻大型社区，社区人口,10,万,特定市场店：手机、,IT,一条街,枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈,交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；,地级城市市区人口,50,万以上，具有一定的购买能力商业中心；,江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈；,城市或区域的商业中心，人流量大，,物,业,要,求,产权,独立、清晰产权,独立、清晰产权,独立、清晰产权,面积,3000,平方米以上,小型店：,30,50,平米。,中型店：,80,120,平米、,160,240,平,大型店：,260,320,平米；,旗舰店：,400,平米左右,3000,平米以上,楼层,地级市不超过四楼，楼层,县级不超过三楼,从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层,县级不超过三楼,地级市场楼层不超过四楼，,县级市场楼层不超过三楼,停车场,开阔的停车场地,同苏宁,同苏宁,广场,开阔的门前广场,同苏宁,同苏宁,配套,合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）,同苏宁,同苏宁,合作方式,长期租赁,长期租赁,租期,10,年以上,超市：,选址要求,要素,要求,商圈,经济发达、城市化水平,30%,以上；,交通便利；,商圈人口规模,5-10,万之间，人均收入大于,1000,元,/,月，人均商,品性消费支出大于,300,元,/,月,物,业,要,求,建筑,最好框架结构,面积,5000-20000,，单层面积,5000,平米左右,层高,楼层不超过三层，首层层高,5.5 m,，二层以上层高,4.5m,柱距,8,米,8,米为宜,物业纵深,以,30-50,米为佳,楼板承重,800kg/,停车场,设有与商店营业面积相适应的停车场,合作方式,免租期,1,年左右 租赁年限,1020,年,超市：,选址要求,沃尔玛,家乐福,易初莲花,商圈区位,1.5,公里范围,10,万以上，,2,公里,12-15,万,临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；,以中青年为主，收入水平高；,无经营面积超过,5000,平方米同类业态,交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；,人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道,交通便利；,社区密集区,物,业,要,求,面积,15000,平方米以上，不超过两层，总建筑面积,2,万,4,万平方米,2,万平米左右,建筑物,纵深,40-50,米,以上；临街面大于,70,米,长宽比例,10,：,7,或,10,：,6,临街面不少于,80,米、矩形或梯形地块,层高,5,米,卖场净高,5.3-5.5;,后仓,6.8-7.5,柱距,8-9,米,10.8*10.8,楼板承重,卖场,800kg/,平米,后仓冷库,10001200,停车场,300,个以上顾客免费停车位，,20,个以上免费货车停车位,免费提供至少,600,个机动车停车位，非机动车停车场地,2000,平米,400,600,车位,(,上海,北京,广州,)150,300,车位,(,其他,);600,1000,自行车位,相关配套,电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表,货梯两层,2,部,5,吨,;,三层加,1,部,3,吨货梯。如有地下室，必有货梯直达,供水,200,250,吨,/,天,;,供气,排水通道,通风,发电机,消防,环保,其他,2,个主出入口；外立面广告,3,个；广场,转租租户由家乐福负责管理,免费广告牌：高炮,2,个；门头,2,个,合作方式,租赁期限,20,年或,20,年以上,租金较低、长期的租赁合同（一般是,20,年,30,年）,超市：,选址要求,人人乐,华润万家,北京华联（大型综超）,商圈区位,一二线城市,大型商业地块和住宅密集区,城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区,;,位于城市主干道、,十字路口,A,、城市规模：,省城或中心城市；常住人口,100,万以,上，年均消费,6000,元以上,B,、商圈要求：,一级商圈：密集住宅区，,3,公里内,50,万,人以上，邻主干道,8,条以上公交线，店面日均人流,8,万,二级商圈：,3,公里内,30,万以上，有,6,条以上公交线，日,均人流量,6,万以上,三级商圈：,3,公里内,20,万以上，,4,条以上公交线，店面,日均人流量,4,万以上；,C,、,3,公里内竞争对手不超过,2,家。,物,业,要,求,面积及楼层,3,层以内单层,3000,平方以上，共,8000-15000,首层最佳，不超过三个楼层；共,8000,以上,共,12000,平方米。单层,12000,。多层,6000,平方米,/,层。,库房,2000,平方米；办公,600,平方米；卸货区,300,平方米。,层高,4.2,米以上,5.5,米最佳 不低于,5,米,5,米,柱距,8*8,8*8,建筑主体,物业尽量方正,框架或排架结构,楼面载荷：卖场,4,千牛,/,平方米，库房,5,千牛,/,平方米,配套设施,有空调、电梯、消防,;,排水,/,排污,/,排油通道,卸货平台：高,0.8,米，宽,8,米，进深,5,米。卸货通道（消,防通道）宽幅：,3,米,;,地下室防水：用电量,0.12,千伏安,/,平米,停车位,150,个以上停车位,需配备大型停车场，数量不小于,1,个车位,/60,300,个以上,合作方式,租赁自营,租期,20,年 免租,12,个月以上,租赁、自建,租赁、期限,20,年,便利店：,选址要求,要素,要求,商圈,以商店所在点为中心，半径,300,米左右（中小城市为,500,米左右），目标人口在,2600-3000,人；,选择居民区附近，该地区固定顾客较多；,选择地铁或车站附近，流动顾客较多；,选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；,一般,300,米内无相同性质竞争者,物,业,要,求,产权,产权清晰且至少可使（租）用,6,年,楼层,独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于,6,米,面积,60120,平方米,配套设施,同时配备上水和下水；,一般可的、快客等需要,2530KW,的总电量，而全家、罗森,等需要要有,35KW,以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限,其他,无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）,合作方式,租金：,3-8,元,/,平米,.,天；,租期：一般,5,年以上,便利店：,选址要求,选址出发点：便捷,选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长,选址地点：,离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近,选址亮点：,有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；,有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；,有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意,餐饮休闲娱乐,业态种类,餐饮休闲娱乐型,连锁快餐,健身馆,数字,影院,火锅店,茶坊、酒吧、咖啡,面馆,普通餐饮,餐饮（一）,物业及选址要求,连锁快餐店,普通餐饮,火锅店,商圈选择,繁华商业街市、车站、空港码头，