万科设计成本控制要点

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,设计成本控制要点,一、成本控制的重要性,在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持,精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造,价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大,控制：工程质量、工程工期、工程投资。,成本构成比例,见金色家园实例,二、建设项目成本的构成及控制要点,一）项目成本概念,指建设项目按照建设内容、规模、标准、,工期全部建成，并验收合格交付使用所需,要的全部费用,。,问 题,项目成本的构成有哪些？,项目成本的构成,见全员的成本控制分类通则,成本控制指导书,1、各部门需编制,成本管理部：成本管理指导书 (总成本),工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工,期及质量）,财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）,销售部：销售管理指导书（营销费用）,万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境，装修）,成本控制指导书,2、,装修控制参考数据及使用方法,见附件,三、项目全过程的成本控制原则,一）前期工作阶段,1、立项阶段（项目建议书、可行性研究，确定及立项）,2、规划设计阶段（编制设计任务书，进行初步设计和施工图阶段）,第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所的控制价（元/套），绿化的总控制价（元/小区），小品（元/小区）等；,第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标,二）施工阶段,1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前期的三通一平等）,2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理,装修部分：,根据设计投标确定的方案进行工程报价招,标（注意要统一材料的档次及要求）,绿化及小品：,根据设计投标确定的方案进行工程报价,招标（注意要统一材料规格）,主体部分：,要注意设计变更的类别问题（设计院、乙,方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方,法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计,院的随意性及甲方准确分析报告的总结,四、工程建设三算的作用,一）设计概算,问题：,1、设计概算的编制由哪个单位负责？,2、设计概算的作用是什么？,设计概算的编制单位,设计院,设计概算的作用,1、是工程建设投资的最高限额；,2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设,计技术水平的综合反映；,3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；,4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同,的依据及工程进度款的拨付依据；,5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的,依据。,二）设计预算,问题：,1、设计预算的编制由哪个单位负责？,2、工程预算的作用是什么？,工程预算的编制单位,需招标的主体工程-甲方委托政府指定的建行及审计站。,装修、特殊及甲方分包工程-甲方预算人员,工程预算的作用,1、,较准确地反映建筑安装工程造价,；,2、,为各单项工程计算单位费用,；,3、,是甲方及乙方核算的基础,；,4、,是安排施工进度计划和统计工作量的基础,；,5、,是安排甲方用款计划的基础；,6、是设备及材料订货的依据；,7、是编制工程招标及投标的基础；,查看乙方预算的方法及注意事项,见附件,三）工程结算,问题：,1、工程结算的编制及审核程序？,2、工程结算分为哪几大部分？,工程结算的编制及审核程序,招标的主体工程：乙方编制,报甲方预算,甲方审核,双方核对,需审计站审核,出具三算单,。,装修及绿化工程：乙方编制,报甲方万创,万创审核工程量,预算核对单价,双方核对认可,工程结算分为哪几大部分,1、,工程结算=工程预算+设计变更+现场签证+材料价差,四）工程结算的作用,1、作为核定固定资产最终价值，考核分析投资效益的依据,；,2、及时加强竣工决算及交付手续；,3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；,五）工程结算原则（与万创有关）,见附件,六）结算应注意的问题,见附件,五、工程预算专业的基本概念,一）工程预算编制的依据,现行的建筑及安装工程预算定额：,1、各专业的设计施工图纸,2、已确定的施工方案,3、工具书（信息价、设备清单、材料手册、费用定额等）,4、市定额站颁发的有关计费及调差文件,二）工程预算编制的程序,1、准备资料、熟悉图纸,2、按各专业计算工程量（人工）,3、套预算定额（人工输入、电脑分析、计费）,4、按各专业汇总造价及复核,5、编写说明,三）工程常用预算定额及特点,1、,土建：2000年深圳市建筑工程综合价格,2、,装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格,3、安装：89年广东省安装工程单位估价表,4、园林绿化：91年广东省园林绿化工程预算定额,5、市政：93年广东省市政工程单位估价表,四）,装修预算常用定额不同所造成的单价差距,1、,如何界定,土建（与主体一同设计的装修工程）与装饰（属,主体已交工，甲方另行分包的装饰工程）,2、,定额项目单价差,见附件,3、问题：,预算定额的组成？,预算定额的组成,1、人工费（乙方直接从事施工工人的基本工资）,2、材料费（完成工程所需的主要材料、其他材料，构件及脚手架、模板的摊销费,3、机械费（完成工程所发生机械台班费,）,五）,按工程预算价的各类费用所占比例,1、材料费 占5560%,2、人工费 占15-20%,3、机械费 占1012%,4、管理费 占1015%,六）,预算综合管理费用所含的内容,临时设施费、夜间施工增加费、雨季施工措施费,、施工管理费、劳保基金、预算编制费、现场经,费、探亲增加费、水电。（管理及利润费约20%,）,七）,常用的施工措施费内容（属施工组织设计）,材料二次运输费、施工技术措施费、缩短工期措,施费、,工地环保,增加费。,八）,如何查看装饰综合价格定额,见附件,六、,设计部门常用的预算定额（装饰部分）,1、,土建：2000年深圳市建筑工程综合价格,2、,装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格,