上海浦东星河湾二期营销推广

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,写给浦,东,东星河,湾,湾二期,：,：,回想,2009,年，在,被,被仁恒,、,、瑞安,、,、华润,等,等长期,包,包围的,上,上海豪,宅,宅市场,上,上，浦,东,东星河,湾,湾异军,突,突起，,为,为上海,滩,滩带来,一,一股耀,眼,眼的豪,宅,宅风尚,：,：那个,8,月整个,上,上海为,之,之倾倒,，,，,40,个亿记,录,录了上,海,海豪宅,史,史上最,疯,疯狂的,一,一天！,然而，,当,当,2010,年上海,星,星河湾,再,再度开,启,启，往,日,日辉煌,却,却未能,再,再现。,我,我们思,考,考着：,星,星河湾,依,依然耀,眼,眼、依,然,然让人,赞,赞叹，,只,只是它,未,未必是,上,上海最,对,对味的,豪,豪宅。,所以，,星,星河湾,，,，,2011,年请为,你,你最爱,的,的上海,做,做一些,改,改变！,第一部,分,分,给,给我一,个,个要改,变,变的理,由,由,在上海,的,的心目,中,中，星,河,河湾是,什,什么？,2011,年,1,月,16,日，我,们,们通过,中,中原豪,宅,宅部电,话,话访问,了,了若干,客,客户,“看过,照,照片，,装,装修非,常,常的奢,华,华，算,得,得上是,金,金碧辉,煌,煌吧”,“第一,次,次去参,观,观的时,候,候感觉,很,很震撼,，,，但回,头,头想想,似,似乎太,过,过炫耀,了,了，要,知,知道我,老,老公还,是,是挺低,调,调的。,”,”,“房子,蛮,蛮灵的,，,，但是,那,那片地,方,方什么,也,也没有,，,，所以,我,我们很,纠,纠结”,“如果,搬,搬到外,滩,滩、淮,海,海路,实际上,我,我买了,黄,黄浦湾,，,，因为,喜,喜欢外,滩,滩”,“,”,烙印在,星,星河湾,的,的标签,是,是：,打造型,豪,豪宅,区位出,生,生非名,门,门，全,靠,靠产品,来,来作支,撑,撑，在,部,部分讲,求,求人文,、,、地段,的,的豪宅,客,客户心,目,目中，,星,星河湾,要,要实现,高,高价值,有,有难度,。,。,奢华主,义,义的调,性,性高，,形,形象表,现,现炫耀,，,，对于,那,那些处,世,世低调,的,的豪宅,客,客户而,言,言接受,有,有难度,。,。,再观察,上,上海另,一,一派豪,宅,宅：,他们区,位,位出生,名,名门，,占,占据上,海,海这个,城,城市最,珍,珍贵的,资,资源（,拥,拥有久,远,远历史,人,人文的,区,区位、,稀,稀缺的,景,景观资,源,源），,区,区位的,价,价值性,远,远远高,过,过于产,本,本身的,价,价值，,“,“地段,、,、地段,、,、还是,地,地段”,是,是目标,豪,豪宅客,户,户选择,的,的第一,标,标准。,因此，,他,他们是,翠湖,天,天地,、,、外,滩,滩九,里,里、,汤,汤臣,一,一品,、,、世,茂,茂佘,山,山,资源,型,型豪,宅,宅,打造,型,型豪,宅,宅,首先,靠,靠产,品,品取,胜,胜，,突,突出,产,产品,设,设计,的,的奢,华,华、,用,用材,精,精心,及,及昂,贵,贵，,放,放大,产,产品,带,带来,独,独一,无,无二,的,的尊,贵,贵感,。,。,打造,型,型豪,宅,宅目,标,标客,户,户的,特,特征,：以,愿,愿意,显,显富,的,的客,户,户为,主,主，,因,因此,浙,浙江,客,客户,占,占绝,对,对主,力,力,（浦,东,东星,河,河湾,一,一期,开,开盘,客,客户,中,中浙,江,江客,户,户占,24%,，其,中,中温,州,州、,台,台州,客,客户,为,为主,）,），,而海,外,外等,以,以低,调,调“,隐,隐富,”,”为,主,主的,客,客户,比,比例,非,非常,少,少。,资源,型,型豪,宅,宅,是上,海,海的,传,传统,豪,豪宅,路,路线,，,，它,们,们首,先,先靠,地,地段,资,资源,取,取胜,，,，突,出,出区,位,位价,值,值、,历,历史,人,人文,带,带来,的,的人,生,生价,值,值提,升,升和,社,社会,层,层次,的,的提,升,升。,资源,型,型豪,宅,宅目,标,标客,户,户的,特,特征,：对,于,于稀,缺,缺资,源,源的,极,极度,敏,敏感,，,，骨,子,子里,是,是愿,意,意为,文,文化,价,价值,而,而折,服,服的,一,一群,富,富人,，,，他,们,们以,有,有海,外,外背,景,景的,客,客群,为,为主,，,，阅,历,历丰,厚,厚，,年,年龄,层,层相,对,对更,大,大。,或许,以,以往,，,，星,河,河湾,与,与资,源,源型,豪,豪宅,，,，各,取,取所,需,需要,，,，各,有,有各,自,自的,忠,忠实,客,客户,群,群。,但是,，,，现,在,在,1,、,2011,年浦,东,东星,河,河湾,的,的价,格,格将,站,站稳,80000,元,/,平，,主,主力,总,总价,2500,万,/,套，,较,较,09,年,1500,万的,总,总价,提,提升,很,很多,，,，客,户,户群,将,将发,生,生变,化,化。,3,、金,融,融政,策,策面,收,收紧,，,，对,于,于购,房,房支,付,付方,式,式要,求,求更,加,加严,苛,苛，,只,只有,足,足够,购,购买,力,力的,客,客户,才,才能,成,成为,有,有效,客,客户,，,，客,户,户群,也,也将,发,发生,变,变化,。,。,2,、财,富,富阶,层,层自,身,身也,潜,潜移,默,默化,的,的发,生,生变,化,化，,他,他们,的,的人,生,生观,、,、对,生,生活,的,的感,悟,悟、,对,对文,化,化的,理,理解,都,都在,发,发生,着,着变,化,化。,2011,年,年，,星,星河,湾,湾再,战,战上,海,海滩,，,，必,胜,胜的,前,前提,是,是,必须,认识,到,到：,客群,会,会有,所,所变,化,化，,因,因此,，,，星,河,河湾,也,也也,需,需要,为,为之,做,做出,一,一些,改,改变,我们,的,的目,标,标客,户,户组,成,成将,有,有所,调,调整,并非,意,意味,着,着客,户,户群,全,全部,变化,，只,是,是在,客,客户,组,组成,中,中，,有,有海,外,外背,景,景、,更,更有,文,文化,气,气质,、,、更,有,有购,买,买实,力,力的,富,富豪,阶,阶层,比,比例,将有所提,高,高,。,市场也在,变,变,整体市场,分析,2010,年在出台,政,政策的抑,制,制下,市场出现,供大于求,多番政策,调,调控,市场,量跌价升,.,尤其是高,端,端住宅的,成,成交,推动房价,进,进一步上,升,升,年底上海,商,商品住宅,成,成交均价,相,相比年初,累,累计上涨,达,达,4223,元,/,，达到,21728,元,/,，其中高,端,端物业对,整,整体价格,起,起到支撑,及,及拉升作,用,用,今年,4,、,9,月连续出,台,台信贷政,策,策及“限,购,购令”后,，,，随着市,场,场对政策,的,的消化力,加,加强，政,府,府对楼市,的,的调控力,度,度将持续,历年上海,商,商品住宅,市,市场情况,上海,2010,年商品住,宅,宅市场供大于求,市场量跌价升,2010,年各月上,海,海商品住,宅,宅市场情,况,况,单位,:,万,m,2,、元,/m,2,影响楼市,的,的宏观经,济,济因素,因素,2010,年,2011,年,对楼市的影响,GDP,上海市前三季度实际,GDP,增速降至,11.5%,今年预期为,10%,估计上海,2011,年,GDP,增长速度为,9.5-10%,中性,出口额,2010,年前,11,个月出口增幅,29.8%,预期,2010,年全年出口增幅将从去年,-16.2%,上涨到,29%,明年出口增长幅度估计会维持与,2010,年相当的水平,中性,消费者信心指数,2010,年第四季度上海消费者信心指数为,102.3,点,环比下降,4.4,点,同比大幅回落,13.6,点,显示消费者对于经济发展持审慎乐观态度,;,受物价上涨,通胀预期增加,楼市价格坚挺以及加息带来的本币升值,使得消费者对经济发展形势预期保持观望态势,.,中性,股票市场,上证指数,11,月出现大幅跌势,之后在,2700-2900,点震荡,导致财富效应消失,2011,年股市可能震荡上行,(,预计,2300-4300,点,),利好,市场信心,人们对通胀担忧,居民收入预期进一步下降,政府对于楼市的调控,继续加快供地、推地速度，打击囤地，持续加大保障房建设力度，使得房价增速放缓，有助于提升消费者信心,利好,固定资产投资,2010,年全年投资总额同比降低,21%,房地产各类政策密集出台之后，与楼市相关的投资和消费，预计整体投资热潮减弱,利空,影响楼市,的,的政策因,素,素,因素,过去的政策,未来可能出台的政策,对楼市的影响,利率,从,2010,年,10,月起至,12,月央行年内两次上调存贷基准利率；二套房贷基准利率,1.1,倍,为了回应高企的通胀，,2011,年可能会,2-4,次加息，加,100,个基点，增加居民购房成本,利空,存款准备金,从,2010,年,1,月起至今，央行连续,7,次上调存款准备金，大型金融机构的存款准备金率达到,19%,，意味着适度宽松货币政策已经出现重大转向,预计,2011,年存款准备率依然存在上调空间，降低资本市场的流动性、控制通货膨胀，从而增加房地产企业的资金压力,利空,限购令,限购令全面升级，,二套房家庭本地暂停购房及外地有证明只能在本市新购一套商品住房,二套房首付提至六成,有待当地细则出台,利空,限贷令,认房又认贷款对购置二套房及以上的消费者抑制；对贷款购买第二套商品住房的，贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。,个贷紧缩继续加强,对贷款购买第二套商品住房的，贷款利率可能不得低于基准利率的,1.3,倍,利空,税收,通过营业税、契税和所得税等手段，抑制投资性和投机性购房,二手房交易全额征营业税,随着试点城市开征房产税，取消税收优惠政策推至更多城市；上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收，进一步抑制房地产投资和投机,利空,保障性住房,保障性住房、棚户区改造和中小商品房不低于住房建设用地供应总量的,70%,2011,年保障房建设规模翻倍，其中公租房建设将提速明显,中性,短期（,2011,年）,:,市场潜在,需,需求旺盛,，,，供应不,足,足短期内,难,难以扭转,，,，政策影,响,响还将继,续,续,市场将进,入,入,明显调整,期,期,，,房价不具,备,备大幅下,调,调的空间,，,，同时房,价,价会进入,平,平稳期,各类政策,出,出台节点,影,影响明显,，,，预计未,来,来政府对,楼,楼市的调,控,控力度及,信,信心仍将,继,继续维持,；,；对投资,型,型将继续,打,打压,由于限购,令,令、房产,税,税等政策,的,的影响，,高端物业,短,短期内受,影,影响较大,，,，销售将,面,面临被动,压,压力,；中低端,物,物业受贷,款,款政策影,响,响较大,中长期（,两,两至三年,）,）：,受通货膨,胀,胀等因素,影,影响，,高端物业,中,中长期仍,具,具有保值,性,性,保障性住,房,房建设规,划,划若得到,落,落实，将,对,对未来的,房,房地产市,场,场格局产,生,生显著影,响,响,中国经济,内,内外部环,境,境复杂，,世,世界经济,复,复苏势头,和,和中国经,济,济的内在,动,动力是否,充,充足仍有,变,变数，,房地产政,策,策和市场,走,走势存在,一,一定的不,确,确定性,受政策因,素,素影响，,未,未来市场,不,不确定性,较,较大，高,端,端物业短,期,期或面临,销,销售压力,豪宅市场,分析,上海豪宅,整,整体市场,持,持续供不,应,应求,2010,年上海一,手,手豪宅供,应,应量,27.84,万 ，,成,成交量,32.67,万，豪,宅,宅供求比,的,的比值保,持,持为,09,年的,0.85,：,1,，供不应,求,求格局延,续,续。,上海豪宅,范,范围界定,：,：市场份,额,额的,1.5%,，新盘公,寓,寓按约,6,万元,/,以上统计,，,，别墅按,约,约,2900,万以上统,计,计，老盘,则,则延用历,史,史价格。,区域存量,积,积压严重,，,，浦东面,积,积成交量,居,居首，徐,汇,汇增幅突,出,出,浦东、徐,汇,汇、松江,位,位列,10,年成交量,排,排名前三,区,区域，与,09,年成交量,相,相比，静,安,安、长宁,、,、青浦、,浦,浦东、卢,湾,湾、黄浦,等,等六个区,域,域均有四,至,至九成的,面,面积下滑,，,，而闵行,、,、松江、,奉,奉贤、虹,口,口、徐汇,等,等五个区,域,域则有两,成,成至五倍,的,的面积上,升,升，尤以,徐,徐汇区域,成,成交面积,同,同比增长,558%,，全市交,易,易占比也,增,增加了,18,个百分点,。,。,从区域分,布,布来看，,除,除闵行、,徐,徐汇区域,存,存量处于,6-12,个月正常,去,去化周期,外,外，其余,区,区域均已,超,超过正常,去,去化周期,，,，区域存,量,量积压相,对,对严重。,其,其中，浦,东,东、卢湾,、,、松江三,个,个区域豪,宅,宅存量位,列,列排名前,三,三，存量,面,面积分别,为,为,14.79,万,、,10.17,万,、,9.17,万,。,10,年上海一,手,手豪宅市,场,场新增供,应,应面积,27.84,万,、,1206,套，同比,09,年分别减,少,少,27.86%,、,6.8%,。其中，,公,公寓类豪,宅,宅新增,21.49,万,、,1071,套，同比,减,减少,30.77%,、,8.54%,；别墅类,豪,豪宅新增,6.35,万,、,135,套，同比,面,面积减少,15.85%,、套数增,加,加,9.76%,。从供应,结,结构上来,看,看，公寓,仍,仍为豪宅,供,供应主力,产,产品。,豪宅的供,应,应量同比,有,有所下降,，,，目前以,公,公寓类供,应,应为主，,但,但公寓类,成,成交下降,明,明显,10,年上海一,手,手豪宅市,场,场成交面,积,积,32.7,万,、,1222,套，同比,09,年分别减,少,少,28.15%,、,39.05%,。其中，,公,公寓类豪,宅,宅成交,19.06,万,、,914,套，同比,减,减少,45.73%,、,48.91%,；别墅类,豪,豪宅成交,13.63,万,、,308,套，同比增,加,加,31.39%,、套数增加,42.59%,。,豪宅市场整,体,体成交价格,平,平缓上涨，,公,公寓类大幅,上,上扬，别墅,类,类小幅降低,；,；中高总价,产,产品成交量,稳,稳定上涨,10,年上海一手,豪,豪宅市场成,交,交均价,72219,元,/,，同比,09,年增加,14.04%,。其中，公,寓,寓类豪宅成,交,交均价,70164,元,/,，同比增幅,19.57%,；别墅类豪,宅,宅成交均价,75093,元,/,，同比降低,5.01%,。,从成交套均,总,总价分布看,，,，,1000,万元以下的,低,低价位豪宅,成,成交,427,套、同比减,少,少,60.21%,，占比也由,09,年的,53.49%,骤降至,34.94%,；,1000-2000,万元、,3000-4000,万元、,5000,万元以上豪,宅,宅成交量相,对,对稳定，全,市,市占比略有,上,上浮；,2000-3000,万级和,4000-5000,万级豪宅成,交,交,224,套，同比去,年,年增八成，,占,占比也增加,了,了,12,个百分点。,按套数统计,第,二,部分,产品升华,竞争分析,产品标准,：,不仅户型尺,度,度大、内外,装,装豪华，而,且,且,在许多细节,处,处理方面均,有,有不同的设,计,计,理念和表现,形,形式,价格标准：,当,当前出售单,价,价在,6-8,万元之间，,主,主力,产品总价在,1000-3000,万之间,存量标准,：,项目可售住,宅,宅面积,1,万平米以上,仁恒怡庭,九龙仓玺园,华润置地橡,树,树湾城,尚海湾豪庭,黄浦湾公寓,华润外滩九,里,里苑,翠湖天地嘉,苑,苑,丰盛皇朝,白金湾府邸,豪宅,分类,资源型,打造型,滨江稀缺资,源,源,市中心历史,文,文脉,生态景观资,源,源,尚海湾豪庭,、,、黄浦湾公,寓,寓、华润外,滩,滩九里苑、,白,白金湾府邸,翠湖天地嘉,苑,苑,仁恒怡庭、,九,九龙仓玺园,、,、华润置地,橡,橡树湾城,无地段优势,，,，靠自身产,品,品塑造打造,价,价值,星河湾,根据所选项,目,目的核心价,值,值的特点，,可,可将其分为,资,资源型和打,造,造型两大类,星河湾,杨浦,虹口,黄浦,卢湾,徐汇,浦东,闸北,长宁,静安,华润橡树湾,尚海湾豪庭,仁恒怡庭,九龙仓玺园,白金湾府邸,绿城黄浦湾,华润外滩九里,丰盛皇朝,翠湖天地,缺乏先天优,势,势,努力打造豪,宅,宅,缺乏豪宅应,有,有的地段,缺乏优势景,观,观资源,缺乏有档次,、,、齐全的周,边,边配套,品牌：中国,地,地产的“劳,斯,斯莱斯”,最顶级的产,品,品、,配套与物业,服,服务,强势营销,本案完全通,过,过后天努力,与,与具有先天,优,优势的豪宅,项,项目,站在同一竞,争,争平台上,本案克服地,段,段因素，打,造,造出豪宅中,的,的豪宅,未来超越对,手,手，没有最,好,好，只有更,好,好,仁恒、翠湖,品牌,外立面,全天然石材,小区景观,人文底蕴,小区配套,双会所,户型,大面宽阳台,营销,多渠道客源,随着客户喜,好,好的变化，,市,市场竞争格,局,局的压力，,星,星河湾应求,发,发展而更为,壮,壮大,舍得、用心,、,、创新、发展,极至的新古,典,典主义建筑,风,风格,标志性的建,筑,筑身份符号,；,；,明亮柔和的,米,米色系基调,；,；,鲜明的三段,式,式（基座、,主,主体、屋顶,）,）建筑,极至的豪宅,园,园林景观,注重打造红,线,线内外的景,观,观设计；,立体式园林,，,，通过高低,错,错落，形成,丰,丰富的庭院,空,空间；,多种用材、,树,树种、雕塑,小,小品的运用,；,；,极至奢华的,内,内装打造,名贵的石材,、,、木材,国际高端建,材,材品牌,复杂精致的,装,装饰手法,高科技的家,居,居智能,人性化的细,节,节考虑,星河湾的产,品,品在中国房,地,地产史上创,造,造了一个又,一,一个奇迹,星河湾的产,品,品成为豪宅,典,典范，被众,多,多豪宅所效,仿,仿,但是，为了,浦,浦东星河湾,二,二期的客户,面,面有所拓宽,，,，中原建,议,议：在内,部,部装修风格,上,上能够更加多元化,，以满足更,多,多豪宅客户,的,的口味,注重设计感,，,，融入时尚,经,经典元素,多种风格，,满,满足不同口,味,味,第,三,部分,品牌形像升,华,华,豪华总是相似，矜贵却如此稀见,。,。,至少数亿人,向,向往，只有,少,少数可以被,仰,仰望。,在中国，他,们,们,除了追求物,质,质的富足，,更,更致力于做,精,精神上的贵,族,族,贵族身份可,以,以源自继承,，,，也可以源,自,自战功,中国的财富,阶,阶层,却很少有世,袭,袭的贵族血,统,统,典型消费特,征,征,核心洞察,渴望被仰视,为,为贵族,渴望贵族的,涵,涵养标签和,修,修为平台,让星河湾的,品,品牌影响力,由,由,富豪收藏型,向,贵族涵养型,转变,在星河湾为,国,国际都会做,得,得足够多的,基,基础上,从,物质走向精,神,神视角,，擎划“星,河,河,fans”,圈,贵胄大上海,，,，影响国内,外,外,策略思索,传播的任务,告诉上海,星河湾一贯,的,的用心，成,就,就无国界最,高,高标准,告诉上海,星河湾更是,至,至高无上的,贵,贵族精神沃,土,土,推广姿态,星河湾已经,创,创建了一个,豪,豪宅图腾的,记,记录,它还将是这,个,个纪录的保持,者,者和刷新者,从纪录保持,上,上，还是生,活,活、事业、,修,修为的顶级,平,平台,从价值创新,上,上，它将更,根,根植于贵族文明缔,造,造,目标,永续神话,元素,贵族文明,形式,文化渗透,三大,关,键,键,词,词,推,广,广,领,领,域,域,重,心,心,转,转,化,化,推,广,广,角,角,度,度,底,蕴,蕴,深,深,化,化,两,大,大,升,华,华,政,府,府,沟,沟,通,通,：,：,契,合,合,国,国,家,家,发,发,展,展,方,方,向,向,，,，,加,加,强,强,与,与,政,政,府,府,合,合,作,作,。,。,城,市,市,共,共,鸣,鸣,：,：,突,出,出,国,国,际,际,化,化,品,品,牌,牌,精,精,神,神,与,与,国,国,际,际,化,化,城,城,市,市,气,气,质,质,的,的,融,融,合,合,。,。,家,族,族,传,传,承,承,：,：,着,重,重,关,关,注,注,客,客,户,户,最,最,为,为,看,看,重,重,之,之,一,一,的,的,下,下,一,一,代,代,培,培,育,育,工,工,程,程,，,，,增,加,加,社,社,会,会,话,话,题,题,和,和,舆,舆,论,论,影,影,响,响,力,力,。,。,社,会,会,责,责,任,任,:,加,大,大,社,社,会,会,公,公,益,益,事,事,业,业,承,承,担,担,，,，,匹,匹,配,配,目,目,标,标,客,客,群,群,现,现,阶,阶,段,段,的,的,人,生,生,境,境,界,界,和,和,事,事,业,业,修,修,为,为,。,。,基,于,于,原,原,有,有,生,生,活,活,、,、,事,事,业,业,、,、,修,修,为,为,平,平,台,台,推,推,广,广,之,之,上,上,，,，,加,加,强,强,以,以,下,下,领,领,域,域,渗,渗,透,透,比,比,重,重,升华之,1,：推广,重,重心转,化,化,贵族精,神,神：,强调贵,族,族的独,立,立精神,、,、平等,意,意识、,艺,艺术化,的,的洒脱,和,和,超越型,的,的智慧,。,。,贵族生,活,活：,关注奢,侈,侈品不,是,是炫耀,的,的资本,，,，而是,生,生活品,味,味与精,神,神,追求的,载,载体。,贵族文,化,化：,代言传,统,统文化,的,的传承,，,，引领,与,与现代,文,文化的,融,融合，,与,与,大众保,持,持距离,又,又不失,亲,亲和。,以“贵,族,族文明,”,”作为,推,推广核,心,心元素,，,，深化,星,星河湾,的,的现代,贵,贵族气,质,质,升华之,2,：推广,底,底蕴深,化,化,精神领,域,域：,1,、邀请,著,著名学,者,者刘再,复,复撰写,出,出版,中国贵,族,族精神,2,、广邀,中,中国企,业,业、学,术,术、艺,术,术界杰,出,出人士,，,，结集,出,出版,100,个中国,梦,梦想的,创,创造者,3,、加强,与,与,生活,、,中国经,济,济学人,ChinaEconomist,等文化,杂,杂志的,深,深度合,作,作，定,期,期出版,跨,跨界增,刊,刊,生活领,域,域：,1,、定期,举,举行马,术,术、探,险,险等贵,族,族户外,运,运动,2,、挖掘,品,品牌背,后,后的精,神,神力量,，,，深化,与,与百达,翡,翡丽等,具,具有悠,久,久,历史的,品,品牌合,作,作,文化领,域,域：,1,、设立,星,星河湾,艺,艺术基,金,金，致,力,力培养,中,中国音,乐,乐、绘,画,画、雕,塑,塑,等各个,艺,艺术领,域,域的未,来,来大师,2,、邀请,知,知名钢,琴,琴家郎,朗,朗作为,星,星河湾,钢,钢琴学,校,校教师,，,，将艺,术,术,化的生,活,活融入,下,下一代,贵,贵族培,养,养,延展建,议,议：,第,四,部分,销售策,略,略调整,销售策,略,略,港澳台,发售为,铺,铺垫，,营,营销造,势,势、树,形,形像！,上海,及,华东区,域,域,为主攻,方,方向，,完,完成销,售,售任务,！,！,双渠道,销,销售，,相,相互结,合,合，实,现,现名利,双,双收！,2011年10月香,港,港、上,海,海两地,同,同步发,售,售,港澳台地区通,过,过中原,在,在三地,的,的资源,力,力量进,行,行推动,，,，其中,以,以香港,为,为主力,，,，通过,推,推动树,立,立星河,湾,湾国际,豪,豪宅的,气,气质形,像,像，为,内,内地销,售,售进行,铺,铺垫。,华东地区,为,为销,售,售主,力,力目,标,标区,域,域，,通,通过,中,中原,在,在上海,、,、南,京,京、,杭,杭州的资,源,源力,量,量进,行,行全,面,面销,售,售，,捕,捕获,长,长三,角,角范,围,围有,效,效豪,宅,宅客,户,户，,以,以真,正,正实,现,现销,售,售。,上市,时,时间,建,建议,：,：,中原,建,建议,浦,浦东,星,星河,湾,湾上,市,市时,间,间为,20,11,年,10,月，,原,原因,如,如下,：,：,星,星河,湾,湾历,来,来开,盘,盘期,间,间现,场,场以,实,实景,呈,呈现,，,，按,照,照目,前,前的,工,工程,进,进度,，,，需,要,要建,筑,筑立,面,面完,成,成、,景,景观,园,园林,完,完成,、,、样,板,板房,完,完成,等,等等,均,均需,要,要一,定,定工,程,程时,间,间。,上,上半,年,年房,产,产税,出,出台,的,的可,能,能性,最,最大,，,，虽,然,然市,场,场对,于,于房,产,产税,有,有一,定,定心,理,理准,备,备且,力,力度,有,有限,，,，但,仍,仍然,会,会在,短,短期,内,内抑,制,制住,市,市场,。,。,开盘,销,销售,目,目标,：,：,开盘,完,完成,80%,销售,量,量，,以,以确,保,保星,河,河湾,在,在销,售,售面,的,的口,碑,碑度,。,。,推盘,建,建议,：,：,根据,对,对今,年,年上,海,海房,地,地产,市,市场,的,的研,判,判，,以,以及,目,目前,客,客户,类,类型,较,较狭,隘,隘的,状,状况,，,，中,原,原建,议,议放,弃,弃原,本,本房,源,源全,部,部开,放,放的,推,推盘,方,方式,，,，而,采,采取分步,推,推进的策,略,略。,根据,前,前期,客,客户,累,累积,的,的具,体,体情,况,况，,以,以及,开,开盘,销,销售,目,目标,，,，通,过,过量,化,化指,标,标的,可,可采,取,取不,同,同的,推,推盘,策,策略,：,：,方案,一,一：,有效,意,意向,客,客户,量,量小,于,于,40,0,组，,推,推出,3,栋（,约,约,105,套）,；,；两,个,个月,后,后推,出,出剩,余,余,3,栋。,方案,二,二：,有效意向,客,客户量大,于,于,400,组，小于,500,组，推出,4,栋（约,140,套）；一,个,个月后推,出,出剩余,2,栋。,方案三：,有效意向,客,客户量大,于,于,500,组，推出,4,栋；两周,后,后加推剩,余,余,2,栋。,分步推盘,方,方式的优,势,势：,1.,防范销售,风,风险。,上海房地,产,产市场对,于,于政策的,敏,敏感性较,大,大，且星,河,河湾的主,要,要客户群,以,以多次置,业,业及投资,为,为主，在,当,当前的市,场,场背景下,，,，一次性,推,推盘无疑,造,造成较大,的,的风险，,同,同时影响,项,项目的口,碑,碑及后续,营,营销。,2.,价格灵活,调,调整，确,保,保利润最,大,大。回想,2009,年,8,月,8,日，浦东,星,星河湾一,期,期开盘当,日,日创下了,264,套的销售,记,记录，而,当,当天的成,交,交均价大,约,约在,48000,元,/,平，中原,根,根据当时,上,上海整体,豪,豪宅价格,认,认为这个,均,均价在当,时,时是被低,估,估的，但,由,由于所有,一,一期房源,全,全部开放,，,，造成价,格,格无法灵,活,活调整的,被,被动局面,。,。而分步,推,推盘，结,合,合市场及,客,客户情况,，,，我们将,主,主动掌控,价,价格的调,整,整，确保,星,星河湾的,销,销售中获,取,取最大的,利,利润。,价格建议,定价思路,本项目价,格,格的确定,采,采用市场,比,比较原则,。,。市场比,较,较法必须,遵,遵从“同,质,质同价、,优,优质优价,”,”的操作,方,方法。市,场,场比较法,的,的核心是,运,运用相类,似,似的项目,作,作为样本,，,，通过对,影,影响房地,产,产价格因,素,素的分析,及,及修正，,从,从而得到,评,评估项目,最,最可能实,现,现的合理,价,价格。,参照楼盘,参照楼盘,成交均价（元,/,）,备注,翠湖天地嘉苑,102891,2010.1-2011.1,成交,华润外滩九里,86738,2010.1-2011.1,成交,仁恒河滨城,49401,2010.1,推出批次,注：以上,价格确定,比较内容,权重,A,翠湖天地嘉苑,B,华润外滩九里,C,仁恒河滨城,拟合,比较,拟合,比较,拟合,比较,程度,系数,程度,系数,程度,系数,建筑规模,10%,1.1,0.11,0.95,0.095,0.95,0.095,区域位置,15%,1.5,0.225,1.3,0.195,1.1,0.165,外部环境,12%,1.3,0.156,1.35,0.162,1.05,0.126,社区景观,12%,0.92,0.1104,0.94,0.1128,0.85,0.102,立面设计,10%,1.05,0.105,1.05,0.105,0.98,0.098,产品设计,12%,1.05,0.126,1.05,0.126,0.8,0.096,配套设施,9%,1.1,0.099,0.98,0.0882,0.95,0.0855,整体规划,10%,1.25,0.125,0.95,0.095,0.8,0.08,发展潜力,10%,1.1,0.11,1.08,0.108,0.98,0.098,合计,100%,/,1.1664,/,1.087,/,0.9455,据以上数,据,据分析，,本,本项目现,时,时价格应,在,在73418元/,左右,，,，这是一,个,个通过市,场,场比较得,出,出的数据,，,，再加上,装,装修的价,值,值，同时,又,又参照了,浦,浦东星河,湾,湾二手价,格,格，,中原建议,本,本项目现,时,时均价为,：,： 83000元/,至2011年10,月,月预期合,理,理均价为,：,：,85000元/,将各比较,对,对象的市,场,场价格经,比,比较系数,修,修正后得,出,出本项目,公,公寓的参,考,考定价：,以项目,A,（翠湖天,地,地嘉苑）,为,为参考：,1028911.1664=88212,以项目,B,（华润外,滩,滩九里）,为,为参考：,867381.087=79795,以项目,C,（仁恒河,滨,滨城）为,参,参考：,494010.9455=52248,本案价格,推,推算：,本案价,格,格,=,以项目,A,为参考,的,的定价,A,权重,+,以项目,C,参考定,价,价,C,权重,=73418,元,/,第五部,分,分,中,中原资,源,源,&,合作模,式,式建议,中原地,产,产,在全中,国,国的代,理,理行业,中,中，我,们,们拥有,最,最广泛,的,的网络,、,、最丰,厚,厚的高,端,端客户,资,资源,中原集,团,团立足,香,香港，,以,以服务,中,中国内,地,地、香,港,港及澳,门,门三地,的,的房地,产,产市场,为,为业务,发,发展核,心,心，经,过,过三十,余,余年发,展,展，已,经,经在全,国,国三十,个,个城市,成,成立分,公,公司，,业,业务幅,射,射至全,国,国过百,城,城市，,聘,聘任员,工,工逾两,万,万人，,跨,跨地域,分,分店总,数,数逾一,千,千间，,是,是目前,房,房地产,代,代理行,业,业内最,具,具规模,的,的企业,之,之一。,自,自九十,年,年代初,进,进入内,地,地市场,以,以来，,凭,凭借在,香,香港的,成,成功经,验,验和模,式,式，采,用,用顺势,而,而为的,灵,灵活应,变,变策略,，,，中原,地,地产已,在,在内地,近,近三十,个,个主要,城,城市完,成,成网点,布,布局，,并,并迅速,实,实现本,土,土化融,合,合，在,各,各地市,场,场占据,重,重要位,置,置。,为星河,湾,湾，中,原,原将启,动,动,“星河,湾,湾大中,华,华区联,动,动机制,”,”,港澳台,区,区,华东区,华北区,以“港,澳,澳台区,”,”、“,华,华东区,”,”为,重要推,动,动,区域，,在,在同一,时,时间进,行,行浦东,星,星河湾,的,的推广,，,，以达,到,到造势,效,效应，,同,同时撒,网,网全国,，,，捕获,有,有效客,户,户资源,。,。,华南区,华南区,中原地,产,产三级,市,市场拥,有,有上海,中,中介行,业,业最大,的,的分行,网,网络系,统,统，近,二,二十家,豪,豪宅、,别,别墅分,行,行，两,百,百多名,销,销售精,英,英，丰,富,富的境,内,内境外,高,高端客,户,户资源,，,，曾经,为,为翠湖天,地,地、华,润,润外滩,、,、新华,路,路一号,、,、华山,夏,夏都、,济,济南路,8,号等高端,豪,豪宅项,目,目服务,。,。,为星河,湾,湾，发,动,动,上海中,原,原三级,豪,豪宅市,场,场力量,，确保,足,足够的,客,客户资,源,源。,中原一,手,手代理,在,在中国,成,成功操,作,作过多,个,个豪宅,项,项目，,有,有对豪,宅,宅客户,详,详尽的,了,了解和,丰,丰富的,营,营销解,决,决方案,，,，中原,不,不仅将,为,为星河,湾,湾配备,精,精英操,作,作团队,，,，也会,倾,倾集团,之,之力，,打,打造豪,宅,宅精英,智,智囊团,，,，共同,为,为星河,湾,湾出力,！,！,为星河,湾,湾，中,原,原将,集结集,团,团的豪,宅,宅精英,们,们,共同为,星,星河湾,出,出力！,地产研,究,究咨询,部,部,销售团,队,队,策划团,队,队,事业一,部,部总经,理,理,沈增泉,项目总,监,监,企划中,心,心,上海中,原,原豪宅,上海中,原,原东区,总,总经理,李锦德,中国中,原,原豪宅,中原海,外,外豪宅,集团二,发,发中心,豪宅精,英,英智囊,团,团,浦东星,河,河湾二,期,期中原,核,核心操,作,作团队,架,架构,中原华,东,东区总,裁,裁,陆成,项目部,总,总经理,唐政栋,中原认,为,为：,两家代,理,理公司,联,联合代,理,理,的模式,更,更适合,浦,浦东星,河,河湾二,期,期。,【,联合代,理,理模式,的,的优势,】,丰富客,户,户资源,高端客,户,户资源,是,是相对,稀,稀缺的,，,，每家,代,代理公,司,司的高,端,端客户,资,资源都,是,是有限,的,的，因,此,此中原,建,建议集,合,合两家,公,公司的,客,客户资,源,源，以,更,更好的,为,为星河,湾,湾服务,。,。,2.,形成现,场,场良性,的,的竞争,两家代,理,理公司,共,共同销,售,售，能,够,够形成,销,销售现,场,场良好,的,的相互,竞,竞争氛,围,围。需,要,要值得,提,提醒的,是,是，过,多,多的代,理,理公司,联,联合代,理,理会出,现,现现场,较,较混乱,的,的局面,，,，因此,两,两家代,理,理公司,是,是能够,出,出现良,好,好联合,代,代理的,前,前提。,3.,扩大影,响,响面,各家代,理,理公司,拥,拥有各,自,自在行,业,业内外,的,的推广,渠,渠道和,影,影响面,，,，联合,代,代理能,够,够充分,发,发挥代,理,理公司,的,的渠道,优,优势和,影,影响力,优,优势，,为,为星河,湾,湾品牌,在,在业内,业,业外创,造,造影响,力,力！,4.,完善营,销,销体系,各家代,理,理公司,都,都有着,各,各自丰,富,富的操,作,作经验,和,和不同,的,的营销,解,解决方,式,式，这,些,些经验,都,都能够,为,为星河,湾,湾服务,，,，确保,星,星河湾,品,品牌逐,步,步转型,的,的成功,；,；同时,也,也能为,营,营销各,个,个环节,中,中的问,题,题提出,不,不同的,参,参考意,见,见，以,确,确保能,获,获得最,佳,佳解决,方,方式。,华东重,点,点城市,苏州、,杭,杭州、,无,无锡、,常,常州、,南,南京近,五,五年商,品,品住宅,成,成交数,据,据,供应：,各,各城市,中,中无锡,的,的供应,量,量在,2010,年较,2009,年有较,大,大幅度,的,的增长,，,，其余,城,城市,2010,年和,2009,年的供,应,应水平,较,较为接,近,近；,需求：,2010,年国家,政,政策频,出,出，有,效,效抑制,了,了部分,不,不合理,需,需求，,但,但刚性,需,需求也,同,同样遭,受,受一定,的,的抑制,，,，因此,华,华东各,主,主要城,市,市的成,交,交量纷,纷,纷较,2009,年明显,下,下降，,苏,苏州、,杭,杭州、,南,南京的,成,成交量,降,降幅分,别,别达到,45%,、,34%,和,51%,；,价格：,由,由于宏,观,观调控,所,所导致,的,的成交,结,结构变,化,化，各,城,城市的,成,成交价,格,格普遍,呈,呈现上,升,升走势,，,，其中,杭,杭州和,南,南京的,价,价格增,幅,幅分别,达,达到,47%,和,50%,。,供应,量,量,成交,量,量,成交,价,价格,附件,附件,一,一：,华,华东,区,区重,点,点城,市,市近,年,年成,交,交数,据,据,楼盘名称,品牌,仁恒怡庭,开发商“仁恒”多年经营，依靠过硬的项目品质和物业服务，树立起坚固的高端地产品牌形象,九龙仓玺园,借助在香港开发实力，拥有一定的知名度,华润置地橡树湾城,作为国内知名的国企地产开发商，实力较强，中高端地产品牌形象,尚海湾豪庭,/,绿城黄浦湾,绿城在长三角丰富的豪宅打造经验，给本项目带来较高的品牌效应,华润外滩九里苑,作为国内知名的国企地产开发商，实力较强，中高端地产品牌形象,翠湖天地嘉苑,打造了上海的城市客厅“新天地”，建立起极佳的项目品牌优势,丰盛皇朝,开发商香港新世界公司在上海经营多个商业及住宅地产项目，拥有良好的高端地产品牌形象,白金湾府邸,/,大部,分,分豪,宅,宅项,目,目拥,有,有良,好,好的,品,品牌,基,基础,但星,河,河湾,通,通过,多,多年,经,经营,，,，树,立,立了,中,中国,地,地产,“,“劳,斯,斯莱,斯,斯”,的,的品,牌,牌形,象,象,附件,二,二：,个,个案,比,比较,品牌,效,效应,竞争,项,项目,多,多数,具,具有,其,其明,显,显的,外,外立,面,面形,象,象特,征,征,本案,一,一贯,的,的建,筑,筑符,号,号应,用,用极,具,具视,觉,觉效,应,应,楼盘名称,风格,建材,建筑设计公司,仁恒怡庭,经典欧洲与浪漫海派结合,石材,+,面砖,华东建筑设计院有限公司,九龙仓玺园,中西合璧海派风格,石材贴面,/,华润置地橡树湾城,ART DECO,风格,石材贴面,华润建筑有限公司,尚海湾豪庭,新古典主义立面风格，,Art Deco,的时尚演绎,全天然石材立面与玻璃幕墙,HASSELL,国际设计咨询公司,绿城黄浦湾,国际现代滨水建筑风格,对江景的充分利用，采用国际领先的现代全玻璃幕墙立面,美国,JWDA,建筑设计事物所,华润外滩九里苑,传承外滩新古典主义气质,全石材立面,豪斯泰勒,张,斯图德建筑设计咨询（上海）有限公司,翠湖天地嘉苑,新古典主义,石材贴面,+,高级仿石漆,巴拿马国际设计公司,丰盛皇朝,新古典主义,石材贴面,SKL,龚书楷设计事务所,白金湾府邸,新古典主义,石材贴面,/,外立,面,面,小区,景,景观,水,水平,较,较接,近,近，,景,景观,风,风格,各,各异,，,，欧,式,式风,格,格较,普,普遍,；,大规,模,模社,区,区楼,盘,盘选,择,择主,题,题设,计,计，,打,打造,多,多种,风,风格,园,园林,景,景观,；,；,楼盘名称,主要景观营造内容,绿化率,景观设计公司,仁恒怡庭,将欧式花园和现代花园的元素糅和起来，形成一种专属于仁恒,怡庭的花园景观风格，不惜斥巨资建造了近,4000,平方米的超大下沉式中央花园景观会所，给住户腾出更多的地上面积，而且打造一个立体精致的花园客厅。,45%,贝尔高林国际（香港）有限公司,九龙仓玺园,以中轴对称的皇家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园形象。,45%,/,华润置地橡树湾城,/,40%,/,尚海湾豪庭,/,35%,/,绿城黄浦湾,园区内精心保留的不同时代的老建筑，力求在创建崭新设计的同时，也使此地昔日的人文底蕴得以重现。届时，将新旧文化汇聚，融合老的元素，兼容现代、时尚，演绎国际上海风情 。,35%,澳大利亚,DAHD,景观设计事物所,华润外滩九里苑,御制皇家园林,40%,G.D.G.,葛乔治设计咨询（上海）有限公司,翠湖天地嘉苑,市中心唯一的湖景，一到三期建筑设计上将湖景资源最大化利用,40%,达林卡设计公司,丰盛皇朝,国际景观设计巨匠,Stephen Forrest,为丰盛皇朝度身设计皇家园林。,40%,柏诚（亚洲）有限公司,白金湾府邸,/,38.84%,/,小区,景,景观,竞争,项,项目,都,都配,有,有高,端,端会,所,所，,有,有的,甚,甚至,拥,拥有,多,多个,会,会所,，,，部,分,分与,本,本案,相,相似,，,，,配有,五,五星,级,级酒,店,店，,但,但无,法,法与,翠,翠湖,天,天地,这,这类,城,城市,综,综合,体,体的,配,配套,相,相媲,美,美,楼盘名称,小区配套,仁恒怡庭,会所以运动为主题，结合数十种运动休闲设施，室外泳池和室内恒温泳池兼备。,九龙仓玺园,/,华润置地橡树湾城,/,尚海湾豪庭,底层五星酒店式大堂，挑高,6,米，并设有泛会所，五星级酒店，,绿城黄浦湾,双会馆设置：,8000,（大会所）,3000,（小会所）,华润外滩九里苑,酒店式公寓,翠湖天地嘉苑,以太平湖绿地为中心，融合了上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、,68,层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，整个小区集商务、休闲、娱乐、教育、住宅为一体，对住宅价值支撑明显。一期雅苑会所,2000,平米，二期御苑会所,7000,平米，三期嘉苑会所,3000,平米。,丰盛皇朝,拥有豪宅双会所。香港皇朝会,Hong Kong Dynasty Club,。另外还有逾,7000,平方米悠逸会所,Leisure Club,，内含大型主题餐饮、健身中心、室内泳池等各类设施。,白金湾府邸,超五星级酒店悦榕庄,小区,配,配套,部分,竞,竞争,项,项目,在,在营,造,造空,间,间奢,华,华感,和,和尊,贵,贵感,上,上非,常,常有,特,特色,楼盘名称,户型特点,仁恒怡庭,/,九龙仓玺园,/,华润置地橡树湾城,280,的大平层中央宽邸拥有南向,20.9,米的极奢面，宽令人赞叹不已；,6,米宽的客厅贯通南北；融通逾,13,米景观大阳台，巧把自然引入室内；,80,的豪华主卧房更有,20,平米独立步入式衣帽间,尚海湾豪庭,/,绿城黄浦湾,300,以上纯大户型全套房设计，美国,BLD,事务所担纲室内设计，打造老板阶层偏好风格，有保姆电梯,华润外滩九里苑,/,翠湖天地嘉苑,/,丰盛皇朝,/,白金湾府邸,/,户型,特,特点,时间,项目名称,一房,二房,三房,四房,五房及以上,复式,2001,嘉里华庭一期,/,137-145,172-175,2002,翠湖天地雅苑,105-150,133-193,234,202,2004,芝大厦,83-109,163-191,177-196,450,543,华府天地,273-300,440,472-700,2005,汤臣一品,406-434,591-765,1208-1229,2006,翠湖天地御苑,140,150-290,280-290,315-325,2008,世茂,5,号,92,146-184,223-260,320-586,兰馨公寓,290,340,520-685,翠湖天地嘉苑,89,125-145,181-235,323-427,2009,御华山,328,407,730-738,1202,华山夏都苑,208-221,254,440-660,星河湾,220,240-316,486-592,829,嘉里华庭二期,183-198,233-245,黄浦湾,303,327-343,563-587,2010,翠湖天地嘉苑,322-427,500-680,金地天御,89,189-211,九龙仓玺园,137,158-188,228-334,户型,面,面积,装修标准,2008,年以前为,3000-5000,元,/ ,；,2008,年以后多为,10000,元,/,以上,厨具主要品牌,德国博德宝（,Poggenpohl,）橱柜、嘉格纳（,Gaggenau,）电器、西门子（,Siemens,）电器,卫浴主要装修品牌,东陶（ToTo）、科勒（,kohler,）洁具、德国唯宝（Villeroy&Boch） 、汉斯格雅（Hansgrohe）沐浴组、高仪（Grohe）龙头及花洒、智能化坐便器、按摩浴缸,空调,/,吸尘器,大金、三菱中央空调中央吸尘器,地板,实木复合地板地暖,高新技术及智能系统应用,ABB,等智能系统，可自动调控灯光、音响、室内温度,装修,品,品质,与,与本,项,项目,较,较为,接,接近,，,，装,修,修品,牌,牌集,中,中在,几,几个,主,主要,的,的国,际,际一,线,线品,牌,牌，,品牌,日,日趋,顶,顶级,，,，有,的,的甚,至,至出,现,现一,些,些限,量,量级,皇,皇家,经,经典,品,品牌,；,；高,科,科技,智,智能,环,环,保装,修,修能,成,成为,装,装修,趋,趋势,。,。,精装,修,修,竞争,项,项目,虽,虽然,装,装修,多,多追,求,求奢,华,华感,，,，但,亦,亦有,各,各自,的,的特,征,征。,楼盘名称,精装修,仁恒怡庭,不仅联手香港梁志天、香港陈建中、新加坡雅狮三家国际顶尖的室内设计公司负责全程设计，打造简约现代风格、米兰风格、简约欧式风格、曼哈顿风情、大都市风情等五种不同的室内装修风格，突破仁恒既往传统，满足个性化的装修需求；同时，与美诺,MIELE,厨房电器、劳芬洁具、唯宝洁具、大金空调、汉莎龙头、高仪龙头等国际一线品牌联手打造专属仁恒的定制级产品。,九龙仓玺园,/,华润置地橡树湾城,整套厨房电器市场价超过,40,万,尚海湾豪庭,/,绿城黄浦湾,/,华润外滩九里苑,/,翠湖天地嘉苑,/,丰盛皇朝,由英国著名室内设计师,Mr. Andrew Sobenko,亲自操刀，为丰盛皇朝设计室内装修风格。,白金湾府邸,/,精装,修,修,仁恒怡庭,九龙仓玺园,翠湖天地嘉苑,华润置地橡树湾,华润外滩九里苑,尚海湾豪庭,绿城黄浦湾,丰盛皇朝,厨具主要品牌,美诺,MIELE,系列、汉莎,HANS,美诺,MIELE,系列、德国西曼帝克、韩国三星 、瑞士弗兰卡,Poggenpohl,、,Gaggenau,、,Kuppersbusch,德国旭乐、德国,Gaggenau,德国博世,BOSCH,、德国旭乐、美国怡口,意大利范思哲,VERSACE,、美国,3M,中央净水软水处理系统,德国,Bulthaup,POGGENPOHL,橱柜、美诺,MIELE,系列、,GESSI,龙头、,FOMICA,水槽,卫浴主要品牌,劳芬,LAUFEN,、唯宝,Villeroy&Boch,、高仪,GROHE,、科勒,KOHLER,、汉斯格雅,HANSG