房地产开发项目融资

房地产开发概论 刘博,第8章 房地产开发项目融资,房地产开发项目融资概述,8.1,房地产开发项目融资的资金来源,8.2,房地产开发项目贷款的风险管理,8.3,8.1 房地产开发项目融资概述,8.1.1 房地产开发项目融资的概念,1）项目融资的概念,广义：,为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动。,狭义：,指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种,无追索权,或,有限追索权,的融资或贷款活动,。,20世纪30年代美国油田开发,石油、煤、天然气、铝、铜,8.1 房地产开发项目融资概述,8.1.1 房地产开发项目融资的概念,2）房地产项目融资的概念,房地产项目融资是指在房地产开发项目中以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。,参与方？,房地产开发商,出资方,？,杠杆效应,杠杆效应,经营杠杆,财务杠杆,框剪结构,8.1 房地产开发项目融资概述,8.1.1 房地产开发项目融资的概念,8.1.2 房地产开发项目融资的特点,5.资金增,值性较强,1.资金,占用量大,2.资金占,用时间长,3.资金使,用的地域性,4.资金缺,乏流动性,6.资金的,高风险,高收益性,确定合理的融资规模；,正确选择房地产开发融资的,渠道,和,方式,，降低融资成本；,统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金,的使用效益；,按规定建立资本金制度；,优化房地产开发的资金结构。,8.1 房地产开发项目融资概述,8.1.1 房地产开发项目融资的概念,8.1.2 房地产开发项目融资的特点,8.1.3 房地产开发项目融资的基本要求,内部、外部,住房抵押信贷有助于提高家庭住房消费能力，增进效用；,有效的项目融资是房地产业和建筑业发展的动力；,有效的项目融资有助于提高金融机构资金的使用效率。,8.1 房地产开发项目融资概述,8.1.1 房地产开发项目融资的概念,8.1.2 房地产开发项目融资的特点,8.1.3 房地产开发项目融资的基本要求,8.1.4 房地产开发项目融资的意义,8.1 房地产开发项目融资概述,8.1.1 房地产开发项目融资的概念,8.1.2 房地产开发项目融资的特点,8.1.3 房地产开发项目融资的基本要求,8.1.4 房地产开发项目融资的意义,8.1.5 房地产开发项目融资的分类,融资渠道,偿还特性,融资主体,房地产开发项目融资分类,1）按融资渠道分类,房地产开发 项目融资,直接融资,间接融资,区别：金融中介机构,房地产开发项目融资分类,2）按资金偿还特性分类,房地产开发 项目融资,权益融资,债务融资,房地产开发项目融资分类,3）按融资主体分类,房地产开发 项目融资,房地产企业融资,房地产项目融资,8.1 房地产开发项目融资概述,8.2 房地产开发项目融资的资金来源,过去：自有资金+,银行贷款,国家调控的重要手段：利息、存款准备金率,8.1 房地产开发项目融资概述,8.2 房地产开发项目融资的资金来源,房地产开发项目 融资的资金来源,自有资金筹集,商品房预售,债务资金筹集,房地产金融创新,其他方式,房地产开发项目融资的资金来源,1）自有资金,自有资金,资本金筹集,股票筹资,注册资本金、资金公积、盈余公积、未分配利润,自有资金比例：,2004年关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知,普通商品房开发项目：20%提高到35%,2009年5月27日关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,普通商品房开发项目：35%下降到30%,定向增发,房地产开发项目融资的资金来源,房地产上市公司,股票交易市场,深 市,沪 市,香 港,房地产开发项目融资的资金来源,2）商品房预售,商品房预售条件：,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；,持有建设工程规划许可证和施工许可证；,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证。,1994年，建设部城市商品房预售管理办法,南宁！取消商品房预售的试点城市,房地产开发项目融资的资金来源,3）债务资金,债务资金,债权筹资,信贷筹资,公司债,房地产抵押贷款,房地产信用贷款,房地产开发项目融资的资金来源,4）房地产金融创新,房地产金融创新,住房抵押 贷款证券化,房地产投资信托,MBS-Mortgage-backed Security,权益型REITs,抵押型REITs,混合型REITs,房地产开发项目融资的资金来源,5）其他方式,其他方式,内部认购,承包商垫资,8.1 房地产开发项目融资概述,8.2 房地产开发项目融资的资金来源,8.3 房地产开发项目贷款的风险管理,银行及开发商视角,8.1 房地产开发项目融资概述,8.2 房地产开发项目融资的资金来源,8.3 房地产开发项目贷款的风险管理,8.3.1 银行对房地产开发贷款的风险管理,银行管理,贷前管理,贷后管理,银行对房地产开发贷款的风险管理,1）贷前管理,贷前管理,企业评价,项目评价,贷款综合评价,担保方式,银行对房地产开发贷款的风险管理,1）贷前管理,1 企业评价,企业评价,企业资信等级,房地产开发资质及开发经验,AAA、AA、A、BBB,、BB、B,银行对房地产开发贷款的风险管理,1）贷前管理,2 项目评价,项目评价,政策法律许可条件,项目基本情况,财务评价指标,市场分析结果,银行对房地产开发贷款的风险管理,1）贷前管理,3 担保方式,担保方式,保 证,抵 押,质 押,抵押与质押的区别：,抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。,质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。,抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖,。,银行对房地产开发贷款的风险管理,1）贷前管理,4 综合评价,计算贷款综合风险度,银行对房地产开发贷款的风险管理,2）贷后管理,资金监督,8.1 房地产开发项目融资概述,8.2 房地产开发项目融资的资金来源,8.3 房地产开发项目贷款的风险管理,8.3.1 银行对房地产开发贷款的风险管理,8.3.2 开发商对房地产开发贷款的风险管理,开发商贷款 风险管理,安排资金使用计划,加强资金使用管理,