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,195,*,*,*,125,121,谨呈：潍,坊,坊中建房,地,地产开发,有,有限公司,200万恢宏,建,建筑群，,打,打造CLD新都心,1,本项目信,立,立怡高所,做,做的工作,5,.1,3,-,5,.,20,5,.,21,-,5,.,30,6.02-6.10,第一阶段,市场调研,第二阶段,市场调研,及,及定位,报告撰写,第三阶段,定位沟通,工作内容,客户沟通,地块考察,收集基础资料,问卷调研,典型项目调研,专业人士访谈,客户访谈,确定研究思路,撰写项目主体报告,公司评审,修改调整,工作内容,工作内容,汇报,反馈调整,我们的逻,辑,辑思路,面临的问题,目标,目标下的战略,项目定位,实现,回答,报告思维,导,导图,客户目标,项目条件,宗地价值,分,分析,市场竞争,市场机会,分,分析,市场案例,借,借鉴,项目整体,定,定位,项目背景,问题判断,机会与策,略,略,整体定位,主要的研,究,究内容,开发背景,客户目标,宗地条件,分,分析,项目条件,大量有实,力,力开发商,瞄,瞄准国内,二,二、三级,市,市场，导,致,致二、三,级,级市场房,地,地产开发,企,企业竞争,激,激烈。,山东城市,化,化水平较,低,低，济南,、,、青岛、,烟,烟台等地,城,城市化率,刚,刚超过,50%,，其他一,些,些地级市,城,城市化率,均,均为达到,中,中等水平,，,，市场空,间,间巨大。,潍坊城市,化,化滞后，,有,有巨大市,场,场空间，,有,有效需求,没,没有充分,释,释放。,结合山东,地,地域文化,特,特点，消,费,费者购房,理,理性化程,度,度较大，,市,市场引导,空,空间较大,。,。,潍坊市场,房,房地产竞,争,争格局清,晰,晰，市场,发,发展较快,，,，产品升,级,级换代较,快,快，品质,要,要求较高,，,，好的产,品,品将是占,领,领市场的,重,重要条件,之,之一。,项目地处,不,不成熟区,域,域，又是,大,大盘开发,，,，面临的,困,困难重重,。,。,开发商有,着,着强大资,金,金优势，,但,但从是建,筑,筑行业，,房,房地产开,发,发经验缺,乏,乏。,项目条件,客户目标,2,、如何以,相,相对的低,成,成本投入,保,保证利润,3,、如何打,造,造中建地,产,产品牌,1,、大盘如,何,何成功启,动,动,地块南端,：,：潍坊市,东,东西交通,主,主干道宝,通,通街；,地块西端,：,：潍坊市,南,南北交通,主,主干道东,方,方路；,地块北端,：,：潍坊市,东,东西交通,主,主干道樱,前,前街；,地块东端,：,：潍坊市,贯,贯通城市,南,南北的过,境,境道路潍,县,县中路。,东、南、,西,西、北四,面,面均为城,市,市交通主,干,干道，交,通,通顺畅。,项目,区位及四,至,至,宗地现状,情,情况,项目地处,潍,潍坊市高,新,新技术开,发,发区，紧,靠,靠外环线,，,，地理位,置,置优越，,周,周边环境,良,良好，交,通,通便利，,是,是潍坊市,未,未来新城,区,区的核心,组,组成部分,。,。,项目地块,为,为潍坊市,高,高新技术,开,开发区的,中,中心区，,距,距离市政,府,府、人民,广,广场不到,一,一公里范,围,围。,地块内部,场,场地较为,平,平整。以,地,地块中部,偏,偏东正在,施,施工的市,政,政道路金,马,马路为界,，,，可将项,目,目地块分,东,东西两部,分,分。项目,地,地块中部,，,，金马路,两,两侧以及,项,项目西侧,为,为村民住,宅,宅区，以,居,居民用房,为,为主。项,目,目地块内,贯,贯穿一条,泄,泄洪沟，,起,起点为地,块,块西北侧,结,结点为地,块,块东南角,；,；东部靠,近,近潍县中,路,路有高压,电,电线塔。,地块内部,情,情况,宗地现状,情,情况,宗地现状,情,情况,周边企事,业,业单位及,公,公建设施,分,分布,公共配套,：,：人民公,园,园、,事业单位,及,及政府机,关,关：潍坊,市,市人民政,府,府、26,军,军军区、,潍,潍坊市军,分,分区、公,安,安边防总,队,队、潍坊,市,市安全局,、,、三官庙,警,警务室，,潍,潍坊市汽,车,车东站。,医院：潍,坊,坊市第五,人,人民医院,、,、潍坊市,军,军分区医,院,院，规划,有,有综合卫,生,生服务中,心,心。,周边生态,条,条件分析,周边居住,人,人口特征,项目地块,地,地处潍坊,市,市高新技,术,术开发区,，,，为新城,开,开发地段,，,，周边沿,街,街道路绿,化,化良好。,项目地块,位,位于城市,规,规划防护,绿,绿地区域,内,内，规划,绿,绿化率较,高,高，为开,发,发居住环,境,境提供了,先,先决条件,。,。,项目周边,居,居住人口,主,主要集中,在,在三官庙,社,社区与山,后,后徐家社,区,区内，大,部,部分均为,当,当地村民,。,。,宗地现状,情,情况,项目周边,交通组织,及,及人车流,线,线分析,项目交通,路,路网发达,东靠城市,过,过境交通,主,主干道潍,县,县中路，,北,北临樱前,街,街，西临,东,东方路，,南,南靠宝通,街,街，西距,潍,潍坊汽车,东,东站约1,公,公里，。,公交,项目周边,公,公交线路,，,，有18,路,路、58,路,路经过。,优势：项,目,目地块周,边,边路网发,达,达、路面,状,状况良好,，,，有利于,车,车行。,劣势：公,交,交系统不,完,完善。通,往,往项目地,块,块的公交,线,线路极少,，,，人行比,较,较不便。,由,由于紧靠,外,外环路，,其,其中还包,涵,涵过境路,，,，对项目,东,东、南两,边,边会造成,一,一定的噪,声,声污染。,交通优劣,势,势分析,宗地价值,评,评价指标,评价指标,确,确定：,宜居角度,（,（居住氛,围,围、景观,、,、视野等,）,）,地块自身,角,角度（地,理,理环境、,内,内部现状,等,等）,资源共享,角,角度（交,通,通、生活,配,配套等）,区域分割,及,及使用价,值,值研判,A,地块以距,离,离城市中,心,心最近、,距,距离市政,配,配套最近,、,、周边环,境,境优越、,居,居住氛围,良,良好，适,宜,宜高密度,住,住宅产品,的,的开发，,为,为项目较,好,好价值地,块,块。,根据地块,不,不同价值,区,区域将地,块,块划分为A、B、C、D、E五个区,域,域。,E,地块紧靠,潍,潍县中路,，,，视野宽,阔,阔，由于,潍,潍县中路,为,为过境路,线,线，来往,的,的大型车,辆,辆较多，,对,对地块的,噪,噪声影响,较,较大，地,块,块内部现,状,状有高压,电,电塔，适,宜,宜低密度,产,产品的开,发,发，为项,目,目一般价,值,值地块。,B,地块紧靠,宝,宝通街（,南,南外环）,，,，过往车,辆,辆较多，,西,西部、南,部,部为成熟,的,的居民社,区,区，由于,项,项目由此,往,往东规划,为,为区域商,业,业中心，,就,就周边情,况,况来看，,能,能够营造,出,出一定的,商,商业氛围,，,，适宜普,通,通住宅产,品,品以及商,住,住综合体,的,的开发，,故,故为项目,次,次好价值,地,地块。,C,地块位于樱,前,前街与金马,路,路交汇处，,北,北部与东侧,均,均有在建项,目,目，是本项,目,目与外部在,建,建项目的衔,接,接点，将受,一,一定影响，,适,适宜低密度,产,产品的开发,，,，为项目次,好,好价值地块,。,。,D,地块位于,A,、,B,两地块中间,位,位置，相对,较,较封闭，内,部,部环境优越,、,、相对较安,静,静，适宜高,密,密度住宅产,品,品的开发，,为,为项目较好,价,价值地块,项目地块价,值,值评估,开发价值评,估,估,土地状况良,好,好。整个项,目,目地块平整,，,，现状建筑,物,物均为低矮,平,平房，无自,然,然条件限制,，,，便于规模,开,开发。,日照、采光,、,、通风、防,灾,灾等条件良,好,好，适应居,民,民的活动规,律,律，能够创,造,造安全、卫,生,生、方便、,舒,舒适和优美,的,的居住生活,环,环境。,开发区中心,不,不可再生绝,版,版地段，居,民,民对此地认,可,可度较高，,自,自住需求旺,盛,盛，住宅开,发,发的经济价,值,值高；,延伸价值分,析,析,地块住宅的,开,开发是中建,地,地产公司在,潍,潍坊的第一,个,个住宅项目,，,，其成功运,作,作，将大大,提,提升中建地,产,产在潍坊房,地,地产市场知,名,名度。,项目得到政,府,府部门的支,持,持，会提升,在,在政府部门,的,的信誉，有,利,利于其以后,在,在潍坊房地,产,产界的发展,机会价值分,析,析,项目地块位,于,于东部高新,开,开发区，属,于,于居住用地,，,，规模较大,，,，便于规模,开,开发，且地,块,块开发符合,潍,潍坊市近期,整,整体规划思,路,路。,潍坊城市化,水,水平相对较,低,低，城市发,展,展潜力较大,，,，这将为本,项,项目开发带,来,来极大利好,。,。,项目宗地分,析,析小结,项目周边路,网,网发达，交,通,通便利。,潍县中路、,宝,宝通街车流,量,量较大，会,对,对地块开发,带,带来影响。,项目周边商,业,业、教育、,餐,餐饮娱乐等,配,配套设施匮,乏,乏，为项目,开,开发商业中,心,心提供了先,决,决条件。,项目地块整,体,体居住条件,良,良好，地块,内,内部场地平,整,整，居民认,可,可度高，吸,引,引中高端客,户,户群体的能,力,力极强，住,宅,宅开发的经,济,济价值高；,项目成功运,作,作将会大大,提,提升中建地,产,产在潍坊房,地,地产市场知,名,名度，并巩,固,固其在潍坊,地,地产界的地,位,位。,项目地块周,边,边近两年内,将,将不会有土,地,地放量，不,会,会影响到地,块,块的前期开,发,发。,项目技术经,济,济指标,项目总用地,总,总用地1832亩，其,中,中规划用地1447亩,，,，为潍坊市,二,二类居住用,地,地，分为A,和,和B两地块,项目总容,积,积率控制在,2.5,以下,A,地块：,总用地面积,：,：,792740m,净用地面积,：,：,667090,m,道路用地面,积,积：,64397,m,绿化带用地,面,面积：,61253,m,B,地块：,总用地面积,：,：,428475m,净用地面积,：,：,297216,m,道路用地面,积,积：,74025,m,绿化带用地,面,面积：,57234,m,市场竞争格,局,局分析,各区域楼盘,现,现状比较,竞争楼盘调,研,研,市场现状分,析,析,市场现状分,析,析,区域分布特,点,点,潍城区,奎文区,开发区,坊子区,板块特点,传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降。,城市中心区域， 政治经济文化集中，商贸发展迅速。,经济发展区域，工厂企业较为集中。,区域市场发展不够成熟，配套欠缺。,市政配套,市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。,配套完善，发展势头强劲,新兴发展区域，市政配套有待加强。,市政配套较差,人文特征,潍坊老住户为主，流动人口较少,当地居民较多，流动人口比较多,当地居民较少，多以流动人口落户居多,当地居民较多，流动人口较少,自然环境,老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。但有白浪河沿线景观带。,成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力。,开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。,坊子区距市中心相对较远，自然环境资源一般，尚有待于进一步建设发展。,发展前景,前景一般，若加快旧城改造，该区域前景看好。,发展前景看好，区域各项指标都均发展到一定成熟阶段。,崛起的区域，城市各项建设指标发展迅速，前景看好。,土地资源较丰富，随着城市的快速发展，区域前景看好。,板块认知度,一般,高,较高,一般,开发楼盘整,体,体状况,市场现状分,析,析,各区域楼盘,分,分析,【,潍城区,】,楼盘名称,总建面（万平米）,产品,主力户型,均价,开盘时间,销售状况,白浪金沙,8,高层,55,平米一室、,100-135,平米三室,3800,2007,年,11,月,90%,碧水豪廷,8,小高层、高层,130/150,平米三室、,160/170,平四室,3300,2004,年,10,月,70%,城市印象,2.965,多层、高层,80/90,平米两室、,120/140,平米三室,2780,起价,预计,6,月初,尚未销售,格调,阳光,3.8,多层、小高层,67,平米一室、,72-103,平米两室,3000,2007,年,10,月,90%,华景新城（一期）,7.5,（总,16,）,多层、高层,77-100,平米两室、,115-140,平米三室,3100,2006,年,9,月,93%,华实小区（二期）,2,小高层,83/94,平米两室、,125,平米三室,2800,2008,年,1,月,19%,鲁发,名城（一期）,6.5,（总,93,）,多层,80-100,平米两室、,100-120,平米三室,2700,2005,年,5,月,95%,玫瑰国际,11,多层、高层,90-100,平两室、,95/110-140,平三室,未定,未定,尚未销售,名都,百盛园,3.75,（总,6,）,多层、高层,92-99,平米两室、,99-131,平米三室,3000,2005,年,10,月,90%,润扬新城,3,（总,12,）,高层,40-50,平米一室、,60-70/91,平米两室,3000,2008,年,6,月,尚未销售,润泽苑,4,多层,90-110,平米三室,2460,2008,年,5,月,25%,三友,华锦苑（二期）,7.65,多层,80-90,平米两室、,120-140,平米三室,2900,2008,年,4,月,85%,万兴隆广场,5.5,高层,47/76,平米一室、,76/82,平米两室,未定,预计,08,年,7,月,尚未销售,西城名都（一期）,8.7,（总,11,）,多层、小高层,50-60,平米一室、,88-98/140,平三室,3400,2005,年,12,月,70%,鸢都新城（一期）,9.76,（总,40,）,多层,77,平米两室、,90-100/123,平米三室,2900,2007,年,9,月,90%,市场现状分,析,析,【,奎文区,】,楼盘名称,总建面（万平米）,产品,主力户型,均价,开盘时间,销售状况,北国之春,9.9,高层,79-99,平米两室、,105-120,平米三室,3000,2007,年,8,月,80%,丹桂里（一期）,6.3864,（总,21.24,）,高层,94,平米两室、,103-145,平米三室,3650,2007,年,6,月,92%,帝景湾,7.5267,高层、多层,90/110,平米两室、,137-152,平米三室,3800,2006,年,12,月,70%,东方名苑（一期）,10,（总,30,）,高层,80-110,平米两室、,103-146,平米三室,3400,2007,年,70%,东方明珠,13,高层,80-110,平米两室、,120/152,平米三室,未定,未定,尚未销售,东方御景,1.0362,多层、高层,90/95,平米两室、,130-170,平米三室,3000,2006,年底,74%,东昊,上河园,50,多层、高层,90-110,平米两室、,140,平米三室,3500,未定,70%,恒易,星河（二期）,5.5,高层,94-102,平米两室、,113-178,平米三室,3500,2006,年,11,月,66%,江南印象潍州（一期）,9.3,（总,15,）,多层,80-86,平米两室、,120-140,平米三室,2800,08,年,5,月底,尚未销售,君尚,绿世界,7,多层、小高层,77-96,平米两室、,88/107/130,平三室,未定,预计,10,月,尚未销售,领秀华城（三期）,8.7,多层、高层,98-105,平米两室、,117/123,平米三室,3200,2008,年,4,月,80%,龙泽名郡,6,高层、小高层,90-101,平米两室、,117-163,平米三室,3500,2007,年,10,月,70%,玫瑰园（一期）,7.6,（总,12,）,高层、小高层,78/81,平米两室、,120-142,平米三室,3900,2008,年,5,月,34%,尚城,盛和（一期,),2,（总,15,）,多层,90-120,平米两室及三室,3000,2007,年底,85%,盛世豪廷,帝景苑（三期）,35,多层、高层,未定,未定,未定,尚未销售,盛世豪廷,观邸（二期）,13,多层、高层,90/114-130,平米三室,未定,预计,5,月底,尚未销售,泰华领域,5.8,高层,39-49,平米一室,3596,2007,年,5,月,80%,秀水花苑,7.8,未定,未定,未定,未定,尚未销售,新龙,橙堡,1.01,多层,90,平米两室、,115/135,平米三室,2800,起,未定,尚未销售,新新家园（二期）,5.7,多层,80-100,平米两室、,127-142,平米三室,3450,2008,年,1,月,65%,雍和家园,1.5,小高层,95,平米两室、,123,平米三室,3180,2000,年,5,月,74%,各区域楼盘,分,分析,市场现状分,析,析,【,开发区,】,楼盘名称,总建面（万平米）,产品,主力户型,均价,开盘时间,销售状况,备注,北海公寓,7,高层,87/107,平米两室、,93-135,平米三室,2900,2007,年,12,月,63%,鼎邦丽池,8.6,高层,87/102,平米两室、,110-139,平米三室,3000,2007,年,12,月,68%,东方春天,2.73,高层、多层,90,余平米两室、,120-130,平米三室,高层,3300,多层,3500,07,年,5,月（高层）、,07,年,10,月（多层）,67%,多层已售完，高层已售,2/3,东方世纪城（一期）,8.7,（总,13,）,高层、多层,90-130,平米两室、,105-180,平米三室,2750,2007,年,11,月,95%,泛海城市花园,5.2,多层、别墅,110,平米三室、,180,平米四室,4000,2004,年,3,月,90%,高速,仁和盛廷,14.5869,未定,未定,未定,未定,未售,海信,兰郡,9.8,多层,92-108,平米两室、,130-147,平米三室,3200,2006,年,11,月,80%,翰林新城（二期）,3.78,小高层,96,平米两室、,133,平米三室,3300,2007,年,11,月,80%,和丰城市花园,1.9077,高层,54,平米一室、,80-90,平米两室,2880,起价,2007,年,10,月,67%,汇嘉瑞景园,23,高层,140,平米以上三室、全部为大户型,未定,未定,未售,金马怡园（一期）,2.3,（总,46,）,多层,77-95,平米两室、,124/134,平米三室,3200,2007,年,12,月,82%,锦光公寓,4.4918,高层,170-300,平米三室,3700,未定,80%,单位团购为主。对外仅,40,套,九龙山庄（二期）,8.6,多层、小高层,92-162,平米三室,3600,2008,年,4,月,55%,青青家园,4.482,小高层,68,平米一室、,128/166,平米三室,未定,未定,尚未销售,中和,香槟花园,3.37,（总,6.87,）,多层、高层,89/96,平米两室、,100-148,平米三室,3200,2007,年,12,月,80%,各区域楼盘,分,分析,市场现状分,析,析,【,坊子区,】,楼盘名称,总建面（万平米）,产品,主力户型,均价,开盘时间,销售状况,华安,龙凤花园（一期）,9.25,（总,22,）,多层,80-90,平米两室、,100-140,平米三室,2500,2006,年,85%,天同,双羊新城（一期）,10.8,（总,56,）,多层,90-100,平米两室、,124,平米三室,2600,2007,年,12,月,80%,各区域楼盘,分,分析,各区域楼盘,开,开发现状比,较,较,小高层、高,层,层产品随着,市,市场的发育,成,成熟逐步得,到,到市场的认,可,可，消费者,的,的居住习惯,仍,仍以多层为,主,主，市场上,还,还存在大量,多,多层产品。,潍城区,奎文区,开发区,坊子区,符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯，目前潍城区住宅项目仍以多层为主，同时有少量小高层项目。,城市的一个中心区域，并且沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多，并且该区域土地资源比较紧张，主要是小高层和高层产品居多。,开发区对于产品类型来讲比较复杂，开发区土地资源较为丰富，并且与城市中心区域有段距离，多层、小高层、高层产品云集。,该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，但土地资源也相对较多，目前在售的项目基本以多层为主。,产品比较,各区域楼盘,开,开发现状比,较,较,各区域产品,户,户型面积基,本,本同属一个,范,范围段之内,，,，没有在产,品,品户型,上,形成差异化,。,。,潍城区,奎文区,开发区,坊子区,该区域户型多以两室两厅,80-100,和三室两厅,110-140,为主。,与维城区类似，但该区域大户型产品要多一些，有部分项目三室两厅户型面积达到,140-160,。,户型面积以满足根本居住的中、小户型为主，主力户型面积在,90-110,之间。,该区域主要以,80-100,平米的两室居多，三室户型的面积也相对其他区域较小。,户型比较,各区域楼盘,开,开发现状比,较,较,随着消费者,消,消费意识及,消,消费理念的,提,提升，结合,城,城市规划配,套,套的跟进，,除,除坊子区外,，,，其他三个,区,区域的房价,差,差距不是很,大,大，尤其是,开,开发区和奎,文,文区。（注,：,：各区销售,价,价格也非整,个,个区域的均,价,价，而是所,选,选择的调研,项,项目的分析,价,价格。）,潍城区,奎文区,开发区,坊子区,目前该区域的整体房价相对偏低低，均价大约在,3000-3300,元左右。,该区属于潍坊城市中心区域，是新一轮的重点发展区域，市政配套完善，市民认知度比较高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，目前区域销售均价约在,3400-3700,左右。,开发区是潍坊正在崛起的区域，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，目前该区域房屋均价约在,3300-3600,左右。,该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，房价较市区整体偏低，在售楼盘数量也较少。目前区域销售均价约在,2500-2600,左右。,销售价格比,较,较,各区域楼盘,开,开发现状比,较,较,根据销售状,况,况的比较，,四,四个区域的,销,销售状况差,距,距不是太大,，,，结合消费,者,者调查看出,，,，潍坊市民,置,置业没有绝,对,对的地域青,睐,睐性，各区,域,域都将置业,群,群体进行分,流,流。,潍城区,奎文区,开发区,坊子区,潍城区在售项目约,15,个，占调查总量的,28,。该区域销售速度比其它区域相对较慢，多层产品销售速度较快，小高层、高层产品的销售状况不为乐观。在售项目的整体销售率能达到,60-80%,。,奎文区目前在售楼盘比较多，约,21,个，占调查总量的,40,。项目档次也相对较高，由于位置的优越性，该区域的销售状况比较好。在售项目的整体销售率能达到,70-80%,。,开发区在售楼盘比较多，约,15,个，占调查总量的,28,。就目前现状来讲，开发区的商品房销售速度还是比较快的，大多数项目于去年年底开盘，目前在售项目的整体销售率能达到,70-80%,。,由于坊子区市场发展不够成熟，配套欠缺，在售楼盘数量也较少。由于价格较市区明显偏低，销售情况尚可，目前在售项目的整体销售率能达到,80%,左右。,销售状况比,较,较,各区域楼盘,开,开发现状比,较,较,通过上图得,知,知，目前市,场,场上供应最,多,多的面积区,间,间为,90-110,平米，占供,应,应总量的,33.23,。其次是,110-130,平米，占供,应,应总量的,24.95%,。再次是,70-90,平米，所占,比,比例为,21.38,。从销售,情,情况来看，,销,销售量最多,的,的也是,90-110,平米，消化,率,率达将近,80,。其次销,售,售量第二的,是,是,110-130,平米，消化,率,率达,63.5,。销售量,第,第三的是,70-90,平米，消化,率,率达,68.7,。,各面积区间,供,供应销售情,况,况,市场现状分,析,析,对配套费的,专,专项调查发,现,现，潍坊市,场,场绝大多数,在,在售楼盘都,向,向客户收取,配,配套费，且,在,在支付首付,款,款时必须缴,纳,纳。,但早在,2001,年中央有关,部,部门就曾明,文,文规定，“,基,基础设施配,套,套费不得向,业,业主收取”,（,（计价格,2001585,号），潍坊,市,市人民政府,潍,潍政发,1995,34,号文件也做,出,出明确规定,，,，“新建项,目,目的供热、,燃,燃气配套费,计,计入房价，,任,任何部门和,单,单位不得向,业,业主收取”,。,。,2007,年,8,月,9,日，潍坊市,物,物价局与财,政,政局又联合,下,下发了,潍坊市人民,政,政府关于调,整,整城市基础,设,设施配套费,标,标准并加强,征,征收使用管,理,理的通知,（潍政发,2007,49,号），对基,础,础设施配套,费,费的征收与,缴,缴纳进一步,做,做出了明确,规,规定“新建,项,项目的城市,基,基础设施配,套,套费全部计,入,入房价，任,何,何部门和单,位,位不得再另,行,行收取”。,关于配套费,的,的收取问题,市场供应总,结,结,本项目位于,快,快速发展的,开,开发区，区,域,域整体环境,较,较好，且正,处,处于一个快,速,速发展的阶,段,段，这为本,项,项目的成功,入,入市提供有,利,利条件。,随着市政府,落,落座开发区,等,等因素，区,域,域房价整体,上,上升较快，,因,因此开发区,住,住宅市场的,发,发展空间较,大,大，对本项,目,目也是一个,优,优势所在。,通过调查发,现,现开发区住,宅,宅市场与其,他,他区域相比,，,，整体销售,情,情况较好，,这,这也证明了,客,客户对该区,域,域的认可度,。,。,通过对本区,域,域市场的调,研,研得知：,市场现状分,析,析,竞争楼盘调,研,研,【,九如山庄,】,项目位于市,区,区东南部九,龙,龙山，由潍,坊,坊市城市建,设,设开发有限,公,公司开发。,总,总建筑面积,26,万平米，属,于,于中档楼盘,。,。共分两期,开,开发，一期,为,为金水苑，,总,总建面为,11,万平米，由,26,栋多层组成,，,，已交房。,目,目前在售的,为,为二期，共,15,万平米。由,16,栋多层和,9,栋小高层组,成,成，开盘时,间,间为,2008,年,4,月,8,日。目前均,价,价为,3600,元,/,平米。,项目简介,项目周边配,套,套设施尚待,完,完善。只有,小,小区自身服,务,务配套，小,区,区内部结合,商,商业群房布,置,置社会会所,，,，功能包括,老,老年活动室,、,、健身房。,北,北部临街沿,街,街商业，功,能,能包括：便,利,利店、美容,美,美发、服装,店,店、洗衣房,等,等。小区内,配,配套建设幼,儿,儿园，向北,有,有新华幼儿,园,园。附近有,中,中日友好小,学,学、樱园小,学,学和北海学,校,校。,户型配比及,销,销售情况,户 型,比 例,主力面积,两室两厅,约,8,82m,、,89m,、,91m,、,94m,、,98m,、,113m,三室两厅,约,90,96m,、,99m,、,103m,、,107m,、,114m,、,118m,、,133m,、,135 m,、,147m,、,153m,、,156m,、,162m,四室两厅,约,2,173m,、,目前剩余房,源,源主要是面,积,积较大的三,室,室两厅户型,，,，根据现场,销,销售情况及,项,项目销售人,员,员得知，该,项,项目中小户,型,型以及,100-130m,的三室户型,较,较为畅销。,项,项目总量为,700,余套，项目,由,由于区位较,好,好，且价位,较,较低，整体,销,销售情况较,好,好，,4,月,8,日开盘至今,，,，已销售约,为,为,55,。,户型配比及,销,销售情况,配套分析,【,九如山庄,】,竞争楼盘调,研,研,营销诉求点,以“得山之,势,势、依水之,邻,邻、伴花木,之,之香”为营,销,销诉求点，,充,充分展示自,然,然环境的优,势,势，地处市,区,区东南部地,势,势最高处九,龙,龙山，南临,大,大型园林、,天,天然氧吧,潍坊市植物,园,园，西临水,景,景名胜,虞河，向北,步,步行十分钟,即,即是潍坊市,最,最大的园林,广,广场,人民广场。,客户构成,本项目主要,周,周边区域客,户,户较多，拆,迁,迁居民购置,住,住房。也有,其,其他区域的,客,客户，职业,类,类型较为分,散,散。从客户,置,置业目的来,看,看，以自住,客,客户居多，,投,投资客较少,。,。,优劣,势,势分,析,析,优势,1,：自,然,然环,境,境较,好,好。,地,地处,市,市区,东,东南,部,部地,势,势最,高,高处,九,九龙,山,山，,南,南临,大,大型,园,园林,、,、天,然,然氧,吧,吧,潍坊,市,市植,物,物园,，,，西,临,临水,景,景名,胜,胜,虞河,，,，向,北,北步,行,行十,分,分钟,即,即是,潍,潍坊,市,市最,大,大的,园,园林,广,广场,人民,广,广场,。,。,优势,2,：教,育,育配,套,套设,施,施完,善,善。,项,项目,内,内部,建,建有,幼,幼儿,园,园，,向,向北,有,有新,华,华幼,儿,儿园,。,。附,近,近有,中,中日,友,友好,小,小学,、,、樱,园,园小,学,学和,北,北海,学,学校,。,。,优势,3,：规,划,划、,设,设计,、,、施,工,工等,优,优势,。,。项,目,目由,上,上海,同,同济,城,城市,规,规划,设,设计,研,研究,院,院规,划,划设,计,计，,小,小区,内,内形,成,成“,一,一心,、,、一,环,环、,两,两轴,”,”的,整,整体,规,规划,，,，中,央,央休,闲,闲水,景,景公,园,园和,两,两条,绿,绿化,景,景观,带,带。,由,由曾,获,获得,“,“鲁,班,班奖,”,”的,优,优秀,施,施工,队,队施,工,工。,劣势,：,：目,前,前价,格,格相,对,对较,高,高。,在,在整,个,个开,发,发区,在,在售,楼,楼盘,中,中，,价,价格,相,相对,其,其他,楼,楼盘,较,较高,。,。,良好,的,的资,源,源景,观,观资,源,源及,教,教育,配,配套,设,设施,完,完善,是,是本,项,项目,吸,吸引,客,客户,最,最大,的,的亮,点,点，,尤,尤其,是,是该,项,项目,地,地处,潍,潍坊,之,之龙,头,头，,风,风水,较,较佳,。,。可,见,见潍,坊,坊客,户,户对,居,居住,环,环境,和,和氛,围,围有,一,一定,的,的要,求,求，,本,本项,目,目若,能,能充,分,分挖,掘,掘自,然,然景,观,观资,源,源的,优,优势,，,，将,明,明显,增,增加,客,客户,的,的认,可,可度,。,。,【,小结,】,【,九如,山,山庄,】,竞争,楼,楼盘,调,调研,鸢都,新,新城,位,位于,潍,潍坊,市,市潍,城,城区,北,北宫,街,街与,友,友爱,路,路相,接,接处,，,，西,南,南朝,向,向,89,医院,、,、潍,坊,坊长,途,途西,站,站，,南,南向,正,正对,清,清平,花,花园,，,，东,北,北角,朝,朝向,潍,潍坊,幼,幼教,特,特教,师,师范,。,。占,地,地面,积,积,210000,平方,米,米，,规,规划,建,建筑,面,面积,为,为,410000,平方,米,米，,一,一期,总,总共,34,栋多,层,层，,1000,余套,。,。,项,目,目,简,简,介,介,（,位,位,置,置,图,图,示,示,）,）,户,型,型,配,配,比,比,及,及,销,销,售,售,情,情,况,况,户 型,比 例,主力面积,两室,约,10,约,80m,（,77.42m,、,76.78m,、,78.59m,、,79.32m,）,三室,约,90,90-120m,（,91.99m,、,97.61m,、,119.50m,）,项,目,目,于,于,2007,年,9,月,26,日,开,开,盘,盘,，,，,目,目,前,前,一,一,期,期,剩,剩,余,余,10%-15%,左,右,右,，,，,从,从,销,销,售,售,状,状,况,况,来,来,看,看,，,，,90,100,平,方,方,米,米,左,左,右,右,的,的,中,中,间,间,单,单,元,元,销,销,售,售,速,速,度,度,较,较,慢,慢,，,，,平,平,均,均,在,在,10,套,/,月,左,左,右,右,，,，,120,左,右,右,较,较,大,大,户,户,型,型,目,目,前,前,剩,剩,余,余,较,较,多,多,，,，,据,据,估,估,计,计,约,约,在,在,80,套,左,左,右,右,，,，,项,项,目,目,一,一,期,期,部,部,分,分,被,被,一,一,职,职,专,专,和,和,房,房,管,管,局,局,团,团,购,购,。,。,【,鸳都新,城,城,】,竞争楼,盘,盘调研,配套分,析,析,小区内,部,部配套,有,有会所,、,、超市,、,、健身,广,广场、,幼,幼儿园,、,、小学,、,、社区,医,医院、,400,米商业,步,步行街,等,等。周,围,围有八,九,九医院,、,、康复,医,医院、,市,市立医,院,院、脑,科,科医院,等,等公共,医,医疗配,套,套。,客户构,成,成,客户多,为,为项目,周,周边区,域,域人群,，,，其中,年,年轻人,多,多为一,次,次置业,，,，企事,业,业单位,客,客户有,很,很多为,改,改善居,住,住环境,为,为目的,的,的二次,置,置业。,在,在项目,客,客户中,，,，团购,客,客户占,有,有一定,比,比例，,据,据了解,二,二期尚,未,未开盘,已,已有部,分,分被潍,城,城工商,局,局团购,。,。,营销诉,求,求点,以,40,万平方,米,米超大,人,人文社,区,区领衔,西,西城生,活,活品质,新,新境界,，,，“新,潍,潍坊、,新,新区划,、,、新中,心,心”，,突,突出项,目,目区位,升,升值潜,力,力，便,捷,捷的交,通,通优势,，,，以及,以,以人为,本,本的设,计,计理念,与,与现代,建,建筑的,完,完美融,合,合。,优势,1,：项目,规,规模大,，,，户型,面,面积区,间,间范围,也,也较大,，,，扩大,了,了项目,整,整体客,户,户群体,。,。,优势,2,：在潍,坊,坊外围,大,大盘中,，,，拥有,相,相对便,利,利的区,位,位优势,。,。,优势,3,：超前,的,的规划,理,理念，,统,统一规,划,划统一,设,设计，,规,规模化,效,效益显,著,著，居,住,住成本,节,节省。,优势,4,：全面,的,的配套,劣势,1,：建筑,产,产品方,面,面鲜见,创,创新与,亮,亮点，,单,单从产,品,品方面,在,在潍坊,市,市场不,具,具备竞,争,争力。,劣势,2,：周围,没,没有小,学,学，而,项,项目自,身,身小学,正,正在审,批,批中，,结,结果未,知,知。,优劣势,分,分析,小结,项目邻,近,近市体,育,育中心,，,，周边,三,三条道,路,路（友,爱,爱路、,清,清平路,、,、卧龙,西,西街）,已,已列入,2008,年城建,改,改造规,划,划，具,有,有一定,升,升值潜,力,力。项,目,目为潍,坊,坊大型,人,人文社,区,区，从,设,设计、,配,配套上,均,均略领,先,先与市,场,场，楼,盘,盘的宣,传,传也重,点,点突出,“,“大,”,”。在,产,产品设,计,计方面,，,，无突,出,出的亮,点,点与特,色,色。项,目,目通过,团,团购方,式,式解决,部,部分销,售,售问题,，,，有效,缓,缓解了,销,销售压,力,力。,【,鸳都新,城,城,】,竞争楼,盘,盘调研,项目位,于,于奎文,区,区胜利,街,街以南,文,文化路,以,以西，,由,由潍坊,家,家豪置,业,业开发,，,，属于,中,中高档,楼,楼盘。,共,共分三,期,期开发,，,，一期,已,已交房,，,，二期,即,即将开,盘,盘，三,期,期已奠,基,基。目,前,前在售,的,的为二,期,期（观,邸,邸），,总,总建面,为,为,13,万平米,，,，由,4,栋多层,和,和,6,栋高层,组,组成，,预,预计,6,月份开,盘,盘，价,格,格未定,，,，预计,3800-4000,元,/,平米。,三,三期为,帝,帝景苑,，,，总占,地,地为,170,余亩，,总,总建面,为,为,35,万平米,，,，由,19,栋多层,和,和,4,栋高层,组,组成。,项目简,介,介,（位置,图,图示）,户型配,比,比及销,售,售情况,社区内,部,部配套,包,包括：,幼,幼儿园,、,、医疗,所,所、篮,球,球场、,羽,羽毛球,场,场、游,泳,泳池、,多,多功能,会,会所。,周,周边有,实,实验小,学,学、日,向,向友好,小,小学、,奎,奎文区,实,实验中,学,学、潍,坊,坊二中,、,、潍坊,医,医学院,、,、市直,机,机关幼,儿,儿园等,配,配套教,育,育资源,；,；商业,配,配套有,：,：中百,佳,佳乐家,、,、沃尔,玛,玛、盛,世,世商业,公,公园等,；,；以及,人,人民医,院,院、第,二,二人民,医,医院、,潍,潍坊少,年,年宫、,市,市博物,馆,馆等公,共,共配套,。,。,户 型,比 例,主力面积,三室两厅一卫,约,10,91.83m,、,106.23m,三室两厅两卫,约,90,114.76m,、,124.56m,、,126.95m,、,129.34m,配套分,析,析,【,盛世豪,庭,庭,】,竞争楼,盘,盘调研,客户构,成,成,营销诉,求,求点,以“私,藏,藏一座,城,城市的,奢,奢华”,为,为营销,诉,诉求点,。,。靠近,虞,虞河，,透,透过自,己,己窗户,便,便可将,虞,虞河美,丽,丽风光,随,随时尽,收,收眼底,，,，这便,是,是“私,藏,藏的奢,华,华”。,盛,盛世,豪,豪廷依,仗,仗虞河,这,这只“,手,手”，,将,将潍坊,的,的房子,和,和房价,，,，很轻,松,松地提,升,升了一,个,个台阶,。,。,优势,1,：景观,较,较好。,项,项目靠,近,近虞河,，,，自然,景,景观较,好,好。,优势,2,：户型,设,设计合,理,理。双,观,观景阳,台,台设计,，,，部分,户,户型有,三,三房全,南,南向布,局,局、超,面,面宽南,向,向卧室,，,，方正,实,实用、,功,功能全,面,面、布,局,局紧凑,。,。,劣势：,价,价格较,高,高，在,整,整个奎,文,文区乃,至,至潍坊,市,市在售,楼,楼盘中,，,，价格,相,相对其,他,他楼盘,明,明显偏,高,高。,优劣势,分,分析,小结,本项目,是,是靠近,虞,虞河，,同,同样是,依,依托景,观,观资源,促,促进了,项,项目的,推,推动和,价,价格的,提,提升。,且,且该项,目,目定位,明,明确，,产,产品设,计,计符合,目,目标客,户,户群的,需,需求特,征,征。因,此,此，在,资,资源景,观,观较好,的,的同时,，,，产品,是,是否符,合,合市场,需,需求也,是,是取决,于,于项目,能,能否顺,利,利成功,运,运作的,关,关键因,素,素之一,。,。,目前认,购,购的客,户,户中以,个,个体私,营,营业主,、,、经商,户,户为主,，,，也有,部,部分企,事,事业单,位,位的公,务,务员。,购,购房目,的,的主要,是,是改善,居,居住条,件,件的二,次,次置业,。,。,【,盛世豪,庭,庭,】,竞争楼,盘,盘调研,竞争楼,盘,盘调研,【,市场供,应,应总结,】,潍坊客,户,户对居,住,住环境,和,和氛围,有,有一定,的,的要求,，,，本项,目,目若能,充,充分挖,掘,掘自然,景,景观资,源,源的优,势,势，将,明,明显增,加,加客户,的,的认可,度,度。,通过对,目,目前鸢,都,都新城,的,的分析,得,得知，,其,其完善,的,的区位,配,配套和,良,良好的,规,规划设,计,计是项,目,目销售,较,较好的,重,重要因,素,素。同,时,时项目,作,作为40万平,方,方米的,大,大型社,区,区，具,有,有明显,的,的大盘,规,规模效,应,应，且,价,价格与,所,所在区,域,域的其,他,他楼盘,相,相比偏,低,低，即,该,该项目,产,产品的,性,性价比,较,较高。,可见大,盘,盘的魅,力,力和景,观,观资源,在,在潍坊,客,客户购,房,房决策,中,中起到,的,的重要,助,助推作,用,用。,通过对,盛,盛世豪,廷,廷的分,析,析得知,，,，在资,源,源景观,较,较好的,同,同时，,项目定,位,位是否,明,明确、,产,产品是,否,否符合,市,市场需,求,求也是,取,取决于,项,项目能,否,否顺利,成,成功运,作,作的关,键,键因素,之,之一。,通过对,可,可比竞,争,争楼盘,的,的调查,发,发现：,市场机,会,会分析,消费者,市,市场调,查,查及访,谈,谈,市场供,需,需对比,分,分析,宏观市,场,场影响,分,分析,经济因,素,素,(Economic),主要,经,经济,指,指标,产业,结,结构,GDP,及增,长,长情,况,况,人均,可,可支,配,配收,入,入,年末,人,人均,储,储蓄,余,余额,固定,资,资产,投,投资,社会,因,因素,(Social),主要,人,人口,增,增长,情,情况,城市,化,化率,项目,周,周边,情,情况,技术,因,因素,(Technological),新技,术,术,新工,艺,艺,新材,料,料,政策,因,因素,(Political),国家,的,的政,策,策、,法,法规,城市,总,总规,划,划,片区,发,发展,规,规划,城市,化,化因,素,素（,Civilization,）,宏观,市,市场,分,分析,经济,因,因素,宏观,市,市场,总,总结,政策,因,因素,社会,因,因素,技术,因,因素,宏观,市,市场,分,分析,房地,产,产新,政,政效,应,应分,析,析,1,、国,家,家在,08,年将,进,进一,步,步加,大,大调,整,整力,度,度,2,、房,价,价涨,幅,幅趋,缓,缓是,大,大势,所,所趋,3,、,08,年全,国,国房,地,地产,市,市场,将,将进,入,入一,个,个持,续,续较,长,长时,间,间的,调,调整,期,期,4,、二,三,三级,城,城市,的,的机,会,会与,市,市场,竞,竞争,的,的白,热,热化,5,、房,地,地产,市,市场,进,进入,门,门槛,增,增高,。,。,潍坊,将,将成,区,区域,经,经济,中,中心,1,、根,据,据半,岛,岛城,市,市群,总,总体,规,规划,，,，潍,坊,坊处,于,于半,岛,岛城,市,市群,的,的地,理,理中,心,心，,占,占据,绝,绝对,的,的,地理,交,交通,枢,枢纽,要,要塞,之,之地,。,2,、半,岛,岛城,市,市群,中,中具,备,备铁,路,路、,高,高速,公,公路,、,、机,场,场和,海,海港,的,的四,个,个城,市,市之,一,一，,能,能方,便,便地,与省,内,内主,要,要城,市,市建,立,立直,接,接经,济,济联,系,系,。,3,、潍,坊,坊城,市,市定,位,位：,以,以海,洋,洋化,工,工、,机,机械,、,、食,品,品加,工,工为,主,主导,的,的,综合,性,性制,造,造业,城,城市,，,，,连接,山,山东,半,半岛,与,与鲁,中,中、,鲁,鲁西,的,的交,通,通枢,纽,纽。,工业,化,化城,市,市的,继,继续,发,发展,以,以及,与,与外,界,界交,通,通的,便,便利,，,，必,将,将引,起,起物,流,流业,、,、商,业,业的,发,发展,，,，及,外,外来,人,人口,的,的入,住,住，,从,从而,促,促进,房,房地,产,产市,场,场的,发,发展,。,。,“东,扩,扩西,延,延、,南,南控,北,北展,”,”的,发,发展,战,战略,展,展,重点,发,发展,物,物流,业,业，,努,努力,成,成为,全,全省,乃,乃至,华,华东,地,地区,重,重要,的,的物,流,流节,点,点,重点,发,发展,先,先进,制,制造,业,业，,承,承担,起,起全,市,市经,济,济发,展,展重,头,头戏,任,任务,重点,发,发展,高,高新,技,技术,产,产业,，,，形,成,成高,新,新技,术,术发,展,展的,高,高地,和,和一,流,流平,台,台,重点,发,发展,服,服务,业,业，,满,满足,商,商贸,、,、文,化,化、,教,教育,、,、经,济,济运,行,行和,居,居住,生,生活,等,等方,面,面的,需,需要,南部,山,山区,经,经济,带,带为,重,重点,保,保护,区,区域,，,，控,制,制重,化,化工,业,业向,南,南扩,张,张，,实,实施,保,保护,性,性开,发,发，,发,发展,特,特色,、,、生,态,态农,业,业和,轻,轻型,工,工业,，,，做,大,大做,强,强生,态,态旅,游,游业,本项,目,目位,于,于中,心,心城,区,区、,东,东部,高,高新,技,技术,开,开发,区,区和,南,南部,山,山区,控,控制,区,区三,角,角地,带,带，,受,受中,心,心成,熟,熟配,套,套的,影,影响,，,，也,可,可尽,享,享南,部,部生,态,态环,境,境。,“一,圈,圈”,“,“两,翼,翼”,“,“三,带,带”,的,的发,展,展新,布,布局,“一,圈,圈”,，,，即,中,中心,城,城市,圈,圈,。,以中,心,心城,市,市为,核,核心,，,，初,步,步形,成,成“,一,一主,五,五副,”,”大,城,城市,框,框架,。,。,“两,翼,翼”,，,，指,以,以高,密,密和,诸,诸城,为,为主,组,组成,的,的东,南,南部,经,经济,区,区，,以,以青,州,州、,临,临朐,为,为主,组,组成,的,的西,南,南部,经,经济,区,区。,“三,带,带”,，,，即,中,中部,胶,胶济,经,经济,带,带、,北,北部,沿,沿海,经,经济,带,带和,南,南部,山,山区,经,经济,带,带。,在此,新,新格,局,局之,下,下，,潍,潍坊,城,城市,发,发展,的,的机,会,会更,多,多，,多,多机,会,会必,然,然导,致,致城,市,市化,水,水平,迅,迅速,提,提高,，,，外,来,来流,动,动人,口,口将,增,增加,，,，从,而,而带,动,动房,地,地产,市,市场,迅,迅速,发,发展,。,。,中心城市,空,空间“一,心,心、一环,、,、一廊、,一,一轴”的,结,结构模式,“一心”,是,是由月河,路,路、北宫,街,街、北海,路,路、健康,街,街所围合,的,的城市中,心,心区，是,优,优化、提,升,升中心城,市,市服务功,能,能的主体,“一环”,是,是长松路,、,、玄武街,、,、潍县路,、,、宝通街,组,组成的城,市,市快速交,通,通环体,“一廊”,是,是白浪河,、,、虞河两,岸,岸绿化带,及,及两河之,间,间的绿地,构,构成贯穿,“,“一心”,的,的中央绿,色,色生态通,道,道,“一轴”,指,指由北海,路,路向北延,伸,伸连接滨,海,海新城的,经,经济发展,轴,轴,项目地块,位,位于一环,以,以内，且,东,东临“一,廊,廊”和“,一,一轴”，,将,将来必将,成,成为配套,完,完善、生,态,态绿化好,、,、经济水,平,平较高的,宜,宜居区域,。,。,“生态潍,坊,坊” 正,在,在建设,潍坊城市,绿,绿地系统,结,结构布局,形,形态概括,为,为,“两横一,纵,纵六片”,。,规划到,2010,年，潍坊,城市绿化,覆,覆盖率达,到,到,40,，,人均公园,绿,绿地面积
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