房地产经济学(选修版)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,吉林工商学院,*,房地产经济学,主讲：拱宪军,联系信息,拱宪军,办公地点：和平校区一教二楼教研室,手机：,13614406482,电子邮箱：,gongxianjun1974,即时通讯：腾讯,QQ14376341,11/26/2024,2,吉林工商学院,本门课程的介绍及要求,本门课程的简单介绍,学习本门课程的方法及要求,期末复习及考试的要求,11/26/2024,3,吉林工商学院,第一篇 导 论,经济和房地产经济,第,1,章 经济学的基本理论,经济学是干什么的？,1.1,经济学,一、经济和经济学,1,.,“,经济,”,一词的由来,源于希腊，意为家政管理,最早提出者：法国重商主义者蒙克莱田,著作：,献给国王和王太后的政治经济学,时间：,1615,古代汉语经济的含义 ：管理、治理 ，如经邦济世、经济之道,11/26/2024,6,吉林工商学院,1.1,经济学,2.,什么是经济学？,经济学是研究资源配置的学问。,资源：“资财之源”，是创造人类社会财富的源泉。,问题：,生活中你认为的资源包括哪些？,为什么要配置资源？,如果资源是无限的，还需要经济学么？,11/26/2024,7,吉林工商学院,1.1,经济学,资源配置：即通常所说的生产什么、如何生产以及为谁生产,生产什么,(what),：由历史生产水平和需求决定,如何生产,(how),：指的是生产的组织形式。人类历史上一共出现自然经济、商品经济两种经济形式，计划和市场两种资源配置手段,为谁生产,(who),：蛋糕怎么分的问题,11/26/2024,8,吉林工商学院,1.1,经济学,对于配置的两种观点和两个伟大人物：,“,看不见的手”,亚当,斯密,(Adam Smith),11/26/2024,9,吉林工商学院,1.1,经济学,亚当,斯密（,Adam Smith,）,是经济学的“鼻祖”，是微观经济学的创始人。他于,1776,年出版的巨著,国富论,（即,国民财富的性质和原因的研究,）标志着经济学的诞生。,微观经济学主要研究市场、企业、家庭等个体的行为。,他提出了市场的效率特征，并提出经济,11/26/2024,10,吉林工商学院,1.1,经济学,利益来源于个人的自利行为的观点，即著名的“看不见得手”原理。,国富论,选摘,“很多时候，一个人会需要兄弟朋友的帮助，但假如他真的要依靠他们的仁慈之心，他将会失望。倘若在需求中他能引起对方的利己之心，从而证明帮助他人是,11/26/2024,11,吉林工商学院,1.1,经济学,对自己有益的事，那么这个人的成功机会较大。任何人向他人提出任何形式的交易建议，都是这样想：给我所需要的，我就会给你所需要的,这是每一个交易建议的含义；而我们从这种互利的办法中，所获的会比我们所需的,11/26/2024,12,吉林工商学院,国富论,选摘,更多。我们的晚餐可不是得自屠夫、酿酒商人，或面包师傅的仁慈之心，而是因为他们对自己的利益特别关注。我们认为他们给我们供应，并非行善，而是为了他们的自利。,“,所以，每个人都会尽其所能，运用自己的资本来争取最大的利益。一般而言，他不会意图,11/26/2024,13,吉林工商学院,国富论,选摘,为公众服务，也不自知对社会有什么贡献。他关心的仅是自己的安全、自己的利益。但如此一来，他就好像被一只无形之手引领，在不自觉中对社会的改进尽力而为。在一般的情形下，一个人为求私利而无心对社会作出贡献，其对社会的贡献远比有意图作出的大。”,11/26/2024,14,吉林工商学院,1.1,经济学,“看得见的手”,约翰,梅纳德,凯恩斯（,John Maynard Keynes,）,11/26/2024,15,吉林工商学院,1.1,经济学,约翰,梅纳德,凯恩斯,于,1936,年发表,就业、利息和货币通论,标志着宏观经济学的诞生。,凯恩斯,理论的一个关键是提出,“看不见的手”,解决不了经济危机的问题，所以需要政府干预经济的观点。,11/26/2024,16,吉林工商学院,1.1,经济学,二、经济学的几种基本分析方法：,1.,实证分析和规范分析,实证分析,区分事实是什么，实证经济学用来描述经济社会的事实,规范分析,区分事实应该是什么，注重“好坏”等价值判断,11/26/2024,17,吉林工商学院,1.1,经济学,2.,基本逻辑：演绎和归纳,归纳,：,从特殊到一般,这只天鹅是白的,单称陈述,那只天鹅是白的,所有天鹅都是白的,全称陈述,11/26/2024,18,吉林工商学院,1.1,经济学,演绎：,从一般到特殊,演绎法,所有的天鹅都是白的,全程陈述,这个动物是天鹅,这个动物是白的,单称陈述,11/26/2024,19,吉林工商学院,1.1,经济学,3.,成本,-,收益分析和边际分析方法,成本,-,收益,资源稀缺性要求资源有效利用，资源有效利用就是在各种决策中做出最优的选择。一个直观的办法就是,成本和收益,的比较。,如厂商、消费者、公共政策,11/26/2024,20,吉林工商学院,1.1,经济学,边际分析方法,“边际”（,margin,）一词，无非是“额外的”、“追加的”，自变量的微量变化引起的因变量的相应变化。,经济学是研究个体进行选择的科学，最难得决策不是做与不做某事，而是做多些还是少做些的决策。,11/26/2024,21,吉林工商学院,1.1,经济学,三、经济学的几个基本概念和理论,1.,成本和收益,变动成本和固定成本；边际成本；机会成本；沉没成本,2.,市场的类型,完全竞争 垄断竞争 寡头垄断 完全垄断,3.,需求、供给与均衡,11/26/2024,22,吉林工商学院,1.1,经济学,四、学习经济学的好处,1.,有助于你更好的理解这个世界,政治、社会、婚姻,2.,有助于你在生活中更好的决策,3.,更好的理解社会经济发展变化和经济制度演进的方向，评价政府的经济政策,11/26/2024,23,吉林工商学院,1.2,房地产,一、房地产的概念,所谓房地产是指房产与地产的结合体及其衍生的权利关系的总合,。（,体现大陆特色）,11/26/2024,24,吉林工商学院,1.2,房地产,房地产的三层涵义：,1.,从实物形态来讲，房地产是房产和地产相结合的同一物。房产，包括住宅、厂房、仓库等各种建筑；地产，不包括地下,2.,从价值形态上说，房地产是价值和使用价值的统一体。,3.,从产权关系来说，房地产反应的是经济权利关系。,11/26/2024,25,吉林工商学院,不动产,土地,定着物,建筑物：如房屋,构筑物：如水塔、桥梁,其他附着物：如树木,不动产：不能移动位置或移动位置会引起性质、形状改变，造成经济损失的物，如土地、房屋、树木等。,11/26/2024,26,吉林工商学院,1.2,房地产,地产：常见于香港的称呼。因为香港土地是私有，产权没有期限，而且地方狭小，土地比建筑物珍贵。,物业：从香港引进的概念。具体化了的单元地产。,11/26/2024,27,吉林工商学院,它们有哪些不同？,11/26/2024,28,吉林工商学院,普通商品和土地性质对照表,普通商品,（汽车、石油）,土地,经济学意义,经济特性,移动性,标准化（异质性）,是否量产,恒久性（不可毁灭）,11/26/2024,29,吉林工商学院,1.3,房地产的性质,房地产的性质是由土地的自然属性决定的,土地的自然特性：,不可移动，即位置的固定性，是房地产区别于其他经济物品的根本属性。（,location,location,and location,）,异质性，即性能的差异性。,11/26/2024,30,吉林工商学院,1.3,房地产的性质,数量的有限性,不可毁灭性，即存在的恒久性,问题：从世界范围看，房地产业的公司平均规模远远小于经营普通产品的公司，这是为什么？,11/26/2024,31,吉林工商学院,1.3,房地产的性质,房地产的经济特性：,空间特性。即空间的固定性和异质性。,主流的经济学很少考虑空间因素，因为他们研究的商品是普通商品。而房地产经济学还要研究空间问题。即除了,what,how,who,等问题之外，还要回答在那生产的问题，即,where,的问题。,如运输成本（,TC,）是运输距离（,u,）的函数，即,TC=f,（,u,）,11/26/2024,32,吉林工商学院,1.3,房地产的性质,市场特性。房地产的市场特性主要是指房地产不完全竞争性质，具体来说包括区域性、交易费用高、供给的滞后性、需求的二重性等。,资产特性。价值量大；使用耐久；,带有一定公共品的特性,11/26/2024,33,吉林工商学院,第,2,章 房地产市场概述,2.1,房地产市场的概念和特点,2.1.1,房地产市场的概念,市场是社会分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场的含义可以从几个方面理解：,(1),市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场概念；,11/26/2024,35,吉林工商学院,2.1,房地产市场的概念和特点,(2),市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制，这是典型的西方经济学中的市场定义；,(3),市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场概念；,(4),市场是资源配置的,种手段，与“计划”手段相对应。,11/26/2024,36,吉林工商学院,2.1,房地产市场的概念和特点,市场的三大经济功能：竞争、分工以及分权,市场的作用：选择 激励 生产成本和交易成本的降低 最终实现资源的最优配置,11/26/2024,37,吉林工商学院,2.1,市场的类型和房地产市场的性质,市场的四种类型,1.,完全竞争（,perfectcompetition,）,2.,垄断竞争（,monopolistic competition,）,3.,寡头（,oligopoly,）,4.,垄断（,monopoly,）,11/26/2024,38,吉林工商学院,2.1.2,房地产市场概述,完全市场的四个条件：,1.,大量的买者和卖者：买者与卖者众多竞争才能充分,2.,产品的同质性：不同质的产品不能替代,3.,资源的流动性：资金、技术,4.,完全信息：医疗市场、保险、证券,11/26/2024,39,吉林工商学院,2.1.2,房地产市场概述,中国房地产市场不同时期的性质：,（,1,）行政性垄断（,1980,年以前）,（,2,）国有企业垄断阶段（,1980-1991,年）,（,3,）寡头垄断阶段（,1992-1999,）,（,4,）价格合谋阶段（,2000,年至今）,11/26/2024,40,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,2.2.1,房地产市场的特点,房地产的特点：“位置，位置，还是位置”（,location,location,location,）,房地产市场的特点：“不完全竞争，不完全竞争，还是不完全竞争“,imperfect,competition,imperfect,competition,imperfect competition”,11/26/2024,41,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,（,1,）区域性,由位置固定性和性能差异性决定。,a,位置固定性决定房地产实体是不可移动的，房地产交易实质是产权交易，各地房地产供不应求或供过于求时，不能通过其他地区的调剂来达到平衡；,b,房地产性能上的差异性，决定其相互替代性差。,11/26/2024,42,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,（,2,）竞争的不充分性,原因：,a,信息的有限性，难以了解市场真实行情；,b,买家的区域性，统一用途，不同区域产品之间替代性差，使竞争不充分,11/26/2024,43,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,（,3,）供给调节的滞后性,a,土地的自然供给无弹性；,b,房地产开发周期长，供给的增加需要较长时间；房地产耐久性，决定市场供过于求时，多余的供给需要较长时间消化。,11/26/2024,44,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,（,4,）交易的复杂性。,a,形式多样,;,b,交易程序繁杂；,c,交易信息难以获得，需要中间服务。,11/26/2024,45,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,（,5,）与金融的高关联性,（,6,）政府的干预性强,房地产问题不仅是经济问题，解决不好还是社会问题、甚至政治问题。,11/26/2024,46,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,2.2.2,房地产的分类,（,1,）按市场运行层次划分，分为一级市场和二级市场,a,土地一级市场：土地出让市场；二级市场：土地转让市场；,b,房地产一级市场：新盘市场；二级市场：存量房市场，即二手房市场,11/26/2024,47,吉林工商学院,2.2,房地产市场的特点和分类,（,2,）按交易主体划分，分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场,（,3,）按物业类型划分，分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、休闲房地产市场,（,4,）按涵盖范围，国际房地产市场、全国性和地方性房地产市场,11/26/2024,48,吉林工商学院,第二篇 房地产市场的微观经济分析,第,3,章 住宅,市场的运行,3.1,住宅需求与住宅供给,3.1.1,住宅需求的概念及特点,住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。,11/26/2024,51,吉林工商学院,P,Q,Q,（,m,2,）,D,11/26/2024,52,吉林工商学院,住宅有效需求：是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求，也即住宅的现实购买力。,住宅有效需求一般是居民收入、住宅价格、贷款能力等因素的函数，即,De=f,（收入、房价、抵押贷款能力）,11/26/2024,53,吉林工商学院,住宅潜在需求，是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求。,DP=f (,人口,),人口包括人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等,11/26/2024,54,吉林工商学院,住宅需求的特点：,多样性,区域性,层次性：住宅的基本需求型、标准需求型和舒适需求型,消费和投资的双重属性,房价租售比,=,单套月租,/,总价,11/26/2024,55,吉林工商学院,一定的可替代性,a:,不同住宅的替代；,b,：买方与租房的替代；,c,：住房投资品与股票、黄金、收藏品、期货等投资品的替代,11/26/2024,56,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,3.2.1,住宅需求的影响因素,3.2.1.1,房价,a,土地相对于人口的稀缺程度；,b,国家的财政政策、税收政策：讲分税制改革的故事（解决了一个大问题，也带来了一个大问题）,c,经济发展速度,d,民族文化,11/26/2024,57,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,3.2.1.2,人口,a,人数、家庭数量,b,年龄,c,家庭结构,d,离婚率,11/26/2024,58,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,3.2.1.3,收入（可支配收入）,a,影响住宅需求总量：同向变动的关系,b,影响住宅需求的结构：从基本型向舒适型过渡，要求更多的卫生间、复式住宅、别墅等。,11/26/2024,59,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,3.2.1.4,融资能力,11/26/2024,60,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,融资的影响因素：利率,利率即贷款的价格，即贷款的成本。,贷款的多少，贷与不贷取决于利率与贷款收益的比较。,11/26/2024,61,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,3.2.1.5,消费者偏好,质量,面积,B,A,S,L,H,高收入家庭预算线,中等收入家庭预算线,11/26/2024,62,吉林工商学院,3.2,住宅需求的影响因素与弹性分析,3.2.1.6,预期,11/26/2024,63,吉林工商学院,第,4,章 工商业房地产,第三篇 房地产市场的宏观经济分析,第,5,章 土地的获得,第,6,章 地租与区位,第,7,章地区、社区和邻里分析,第四章 地区、社区和邻里分析,一、地区和社区分析,1.,社区的起源,经济活动对于社区的位置以及社区内房地产的利用价值都有主要的作用。一旦了解了社区的来源，就能阐明现有地方经济的趋势，作出关于社区中房地产价值将会有何趋势的预测。,11/26/2024,69,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,一、地区和社区分析,1.,社区的起源,1.1,社区的历史和决定社区位置的因素,社区的形成是由人类的生产方式决定的。,人类从与其他生物的竞争中脱颖而出，最大的原因就是其社会性。,11/26/2024,70,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,水、食物和安全（内部交流）,吉林市、伊通,交通（外部联系）,最早城镇 公元,7000,年前 美索不达米亚平原（底格里斯河、幼发拉底河流域）,宗教：梵蒂冈,统治的需要：北京,商业,11/26/2024,71,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,1.2,社区的形式,1.,中心市镇,提供的服务是多元的。如我国封建时代的都城或大城市，如北京、洛阳、开封、西安、南京及经济发展较快的广州、泉州等地。这些服务包括商业的、社会的、宗教的和政府的。,11/26/2024,72,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,1.2,社区的形式,2.,运输服务的市镇,这是最开始由单一功能的市镇。这个单一功能就是沿着运输路线提供服务的市镇。这些市镇形成于叫做交点的位置上。在多种形式的交点中，有一种叫“卸货”点，那时运输或路线需要转换的地方或路障，需要从运输车辆上卸货和再装货。在这个点上，运来的商品能比其他地方更为容易的重新包装、加工处理、批发销售或作其他处理。可能的卸货点包括港口、主要的铁路交叉点、快车道交叉点、河流分岔点和山口。这样的卸货点如美国的海港城市旧金山湾、巴尔的摩、西雅图和圣地亚哥；河的岔口，宾西法尼亚的匹兹堡，加利福尼亚的萨拉门托等。,11/26/2024,73,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,1.2,社区的形式,3.,特别功能市镇,这些商业市镇集中了一种特别的功能或服务，如矿业（大同、大庆等）、政府或休闲服务。（如北戴河等休闲地）美国的宗教城市盐湖城。,11/26/2024,74,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,1.3,了解市镇起源的意义,说明市镇起源有几个关键。,地形学 ：防卫所,接触 ：于是就要有结合当地地形和市镇目的的交通运输系统地采用，决定着最初市镇的位置。如我国的胶州湾和旅顺成为市镇的原因就是它的地形。这个位置可能在船舶靠岸地、铁路车站或仓库所在地。这个位置是与外在世界的接触点，而且成为新的市镇的增长的焦点。,11/26/2024,75,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,市镇的起源，也是影响它的早期的建筑物和街道的位置的布局形状的因素。后来，这些原来的建筑物和街道对于这些市镇许多年后成熟为一个城市的形状和布局也有主要的影响。因此，我们学习房地产经济学的人必须知道市镇起源的理由，这样才能懂得形成市镇的大小、形状和布局的因素。一旦懂得了市镇的起源的理由，他就会较好的理解市镇增长的模式。当一个城市的增长模式被理解了，房地产投资者就会更好的预示未来的增长途径。,11/26/2024,76,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.,社区成长的原因,社区的存在要满足居民的需要：食物、衣着、住处和其他必需品。少数社区是完全自给自足的。因此，大多数社区必须为买入它所需要的商品进行支付。它必须输出商品，赚回货币，并且使用货币购买需要的输入品。这是由商品社会逐渐发展所决定的。商品社会就是一个互相交换产品以满足需要的社会，人们不必要所有的商品都自己生产，事实上也不可能，那么，你需要对方的产品就必须以你的产品作为代价，货币只不过是支付的中介者。既然每个人都需要交换劳动，对于人群的集合的社区的存在也一样需要产品的互换。这就是社区能够存在下去的理由。,11/26/2024,77,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.1,发展新的出口产业的需要,发展新的出口产业是,维持生存的需要,人口发展的需要,福利增加的需要,防御外力的需要,11/26/2024,78,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.2,出口商品和服务的来源,市镇早期：简单资源，如牲畜、谷物、矿石、木材或鱼类。,随着社区的成长，更多的资源会被发展成为出口项目,技术,地区经济增长的两种方法：一是提供新的出口产品；二是发展当地商品生产替代进口,11/26/2024,79,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.3,生产效率,生产的效率是社区经济增长的第三种方法。,单位时间生产更多产品,/,工作小时减少而无需降低生活水平：人均福利改进,底特律,-,运输小麦的港口,-,学会修理蒸汽引擎,-,制造部件,-,制造整机,-,吸引汽车设计者,-,汽车产业,11/26/2024,80,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.4,社区目标的设定,每个社区或地区都有一个对经济未来的选择：下降、保持稳定或增长。社区经济变化有以下几个因素决定：,人口总水平的增长：就业与人口增长的非同步性,福利增长 ：改进每个人的收入（年龄、科技、资本）,11/26/2024,81,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,较高的收入,来源于薪水高的职业,来源于技术或资本,高收入技术群体反过来吸引高工资产业（如微软研究院设在北京、上海），但在技术水平相同但工资水平不同的情况下，产业会流向低工资的地区。如微软把研究院设在上海北京本身就是一种这样的流动。,多样化：一个地区或社区可以因为一个工厂或一个产业或某种技术发展起来，也会因为这些工厂、产业、技术的发展而衰落，所以，必须要尝试多样化,11/26/2024,82,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,3,如何研究社区,3.1,传统的社区分析,分析工具：,供给方面：存货的结构、规模、价格、寿命等。土地的可利用性、分区、融资和公用事业等也是重点。,需求方面：人口因素（数量、年龄、教育），人口变化是增长的焦点。由于人们要生存就必须有职业，社区的就业性质，如工资率、职位形式和失业率，也是要研究的。,11/26/2024,83,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,3.2,基本的就业和地方就业,基本的就业：就是地区的出口产业所带来的就业。,地方的就业：就是产品服务于本地人群的就业。,倍数效应：新的地方职位对于每个新的基本职位的比率，叫做倍数。,11/26/2024,84,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,11/26/2024,85,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,社区的大小,每个新的基本职位所能增加的地方职位数目,很大的城市,10,万人,5,万人,2.0,1.0,0.5,11/26/2024,86,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,二、邻里：土地使用和价值的群体,1.,作为价值基础的邻里,1.1,什么是邻里,邻里：是一个相对的有着相似的土地使用和价值的财产群体。邻里通常有相似特性的居住者：在居住地区，居住着有相似的收入水平、教育水平和地位。,11/26/2024,87,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,1.2,邻里的位置与财产的价值,与财产价值有关的因素，如房子的大小、房龄、新旧程度、设备等。但这些价值都由位置决定。如在撒哈拉建厂，或同样的房子不同的位置，价值不同。,1.3,位置的定义,位置是一切地形、交通运输和对土地使用的其他影响的总合。,1.4,、邻里的边缘,11/26/2024,88,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.,引起邻里变化的力量,2.1,变化的力量,物理的因素；政治的因素；社会的因素；经济的因素（老化、就业、交通）,2.2,邻里形式的变化,转移、利用的变化、占用的密度,11/26/2024,89,吉林工商学院,第四章 地区、社区和邻里分析,2.3,邻里的年龄,2.3.1,自然的老化,2.3.2,老化的结局（废弃、重新使用）,2.3.3,改变老化的因素,价值低估吸引新的居住者；,环境的改变（交通、就业、政策）,好的维护,11/26/2024,90,吉林工商学院,第,8,章 资本的融通,第,9,章 房地产的流转,房地产的市场和价格（重点说明市场的垄断性和价格的特点）,第,10,章 房地产市场末端的延伸服务,第,11,章 房地产周期波动,第,12,章 房地产投机与房地产泡沫,第三编 政府对房地产经济的影响,公共物品、住房保障、宏观调控、房地产税收,第,11,章 公共物品、外部性和房地产管制,第,13,章 住房保障,第,14,章 房地产宏观调控,第,15,章 房地产税收的经济分析,第,16,章 房地产产权与制度,3.1,产权及产权理论,3.1.1,产权及其来源,产权就是财产权或对财产的权利。,产权的产生，主要是由,资源的稀缺性,、,行为的外部性,和,权利的交易性决定,的。,什么是外部性？就是一个个人或厂商行为影响到其他人但却没有承担全部后果。（其行为影响是外部的，如汽车尾气污染、孩子弄乱了物品等）,11/26/2024,102,吉林工商学院,3.1,产权及产权理论,几个小问题：,1.,一个湖里有很多鱼，如果这个湖里的鱼不是任何人的，会发生什么情况？,2.,一个美国人一年要吃,63,磅牛肉、,50,磅猪肉、,46,磅鸡肉，但是却从不担忧牛、猪、鸡会灭绝；美国人从不吃鲸肉，但鲸却遭到滥捕濒临灭绝，这又是什么原因？,11/26/2024,103,吉林工商学院,3.1,产权及产权理论,3.,同样是一块草原，如果是政府租给牧民供其放牧，会有什么后果？如果是卖给他们呢？,11/26/2024,104,吉林工商学院,3.1,产权及产权理论,3.1.2,产权的基本特征,1.,产权是人与物的关系，是人对物的权利。,2.,产权具有排他性，即产权的边界必须是清楚的。,3.,产权的客体必须是有价值的与可占用的。,11/26/2024,105,吉林工商学院,3.1,产权及产权理论,4.,产权要经过国家最高权力机构确认，要给予保护，所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。,5.,产权具有排他性，但不是绝对的权利。上面可以设置限制。比如知识产权有年限限制。,11/26/2024,106,吉林工商学院,第三章 城市地租与土地区位,第一节 城市地租,一、地租与地租理论（略）,二、城市地租及其形态（略）,其中地租理论适合本科教学；马克思地租理论和城市地租在大一开的现代经济学中学过,三、地租与城市房地产,（一）地租与房地产价格,1.,地租与土地价格,土地价格是地租的资本化,11/26/2024,107,吉林工商学院,