[精选]XXXX年许昌时代皇庭营销推广方案10311

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,HS 20111231,中原,国际,时代皇庭,2012,年营销推广方案,2011,年,12,月,31,日,谨呈：河南卓建置业集团有限公司,目 录,contents,1,2,3,5,4,2011,年房地产政策分析,2011,年主要营销节点及全年营销回顾,2012,年年度目标任务分析,6,2011,年许昌房地产市场发展分析,2011,年营销推广面临问题及,2012,年营,销推广思路,2012,年营销推广媒体排期及费用计划,1,2011,年房地产政策分析,Chapter 1,2011,年政策一览,时间,内容,摘要,2011,年,1,月,14,日,人民币存款准备金率,0,5,个百分点,中国人民银行决定，从,2011,年,1,月,20,日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0,5,个百分点。,2011,年,1,月,25,日,住房城乡建设部等部门联合出台的,房地产经纪管理办法,落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。,2011,年,1,月,26,日,二套房房贷首付比例提高至,60%,1,月,26,日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至,60%,，拉开了限购、限外和限贷,2011,年,1,月,27,日,财政部公布,关于调整个人住房转让营业税政策的通知,规定个人将购买不足,5,年的住房对外销售的，将全部征收营业税。,2011,年,1,月,28,日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市,2011,年,1,月,27,日,上海市政府印发,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法,决定从,28,日起将开展对部分个人住房征收房产税,试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,(,包括新购的二手存量住房和新建商品住房,),和非本市居民家庭在本市新购的住房。,2011,年,1,月,27,日,重庆市公布当地的房产税细则,重庆市,1,月,27,日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价,2,倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价,3,倍以下的住房，税率为,0.5%,；,3,倍（含）至,4,倍的，税率为,1%,；,4,倍（含）以上的税率为,1.2%,。,2011,年,2,月,8,日,人民币存款准备金率,0,25,个百分点,中国人民银行决定，自,2011,年,2,月,9,日其上调金融机构人民币存贷款基利率,0,25,个百分点。,2011,年,2,月,9,日,住房和城乡建设部发布,关于调整住房公积金存款利率的通知,要求从,2011,年,2,月,9,日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调,0,20,个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调,0,25,个百分点。,2011,年,2,月,18,日,上调人民币存款准备金率,0,5,个百分点,中国人民银行宣布，将于,24,日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0,5,个百分点。,2011,年,4,月,6,日,上调金融机构人民币存贷款基准利率,上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调,0.25,个百分点。调整后，一年期存款利率达到,3.25%,，一年期贷款利率达到,6.31%,。,2011,年,5,月,1,日,一房一价,国家发改委规定，从,5,月,1,日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。,2011,年,5,月,12,日,坚持土地出让招拍挂制度 探索新方式,国土资源部提出,要积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用,探索“限房价、竞地价”等出让方式创新,有效合理调整房价地价。,2011,年,5,月,15,日,集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转,国土资源部、财政部、农业部联合下发,关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知,要求力争到,2012,年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。,2011,年,5,月,18,日,房屋权属变更登记后退房 已纳契税不退,财政部和国家税务总局日前联合下发关于购房人办理有关契税问题的通知,通知明确对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税,;,在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。,2011,年,11,月,30,日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点。,中国人民银行自,12,月,5,日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点。这是央行,35,个月以来首次下调存款准备金率,.,2011,年政策一览,2010,年至今,12,次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，,5,次上调存贷款基准利率。,准备金率上调,0.5,个百分点，调整后存款准备金率为,16%,。,上调准备金率,0.5,个百分点。,除农村信用社和村镇银行外，再次上调,0.5,个百分点。,上调准备金率,0.5,个百分点。,上调准备金率,0.5,个百分点。,上调准备金率,0.5,个百分点。,上调准备金率,0.5,个百分点。,上调准备金率,0.5,个百分点。,十二,次,上,调,存,款,准,备,金,率,上调准备金率,0.5,个百分点。,2010.2.25,2010.1.18,2010.5.10,2010.11.16,2010.11.29,2010.12.20,2011.1.20,2011.2.24,2011.3.25,2011.4.21,上调准备金率,0.5,个百分点。,五,次,上,调,基准利率,上调金融机构人民币存贷款基准利率,25,个基点。,上调基准利率,25,个基点。,上调基准利率,25,个基点。,上调基准利率,25,个基点。,上调基准利率,25,个基点。,上调准备金率,0.5,个百分点。,房地产政策解读,下调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点。,2011.6.20,2010.12.26,2010.10.20,2011.2.9,2011.4.6,2011.7.5,2011.12.5,政策对许昌市场的影响,政策调控关键在于打压房价过高，抑制房价过快上涨，强化差别化住宅信贷政策打击炒房者投机性购房，使房价趋向于合理化方向发展，而三四线城市房地产市场基本以刚性需求为主，受国家政策影响程度小。,相反，政策对一二三线城市的持续深入，对四线城市恰是一机会。,政策调控对地级城市贷款方面影响逐渐明显，但整体影响相对较小；,政策在一二线城市的持续深入，三四线的城市房地产市场将会迎来春天，促使更多的开发企业流入三四线城市，流入地级县级市场，市场竞争也将会加剧；,限贷政策难以阻挡强大的市场刚性需求，但随着国家政策的深入，人们的观望情绪加重，更宽范围更大深度的限购也将对许昌未来房地产市场产生巨大的影响；,2011,年许昌房地产市场发展分析,Chapter 2,2,许昌房地产市场运行状况,1,1,、许昌,GDP,与房地产发展进程,许昌市经济总量稳居全省前五，是河南省最具发展潜力的城市之一，近年,GDP,增速保持在,10%,以上，,GDP,的长期快速增长将带动和促进房地产的发展。,许昌近五年年,GDP,增速都在,10%,以上，房地产处于高度发展状态,数据来源：和信市场信息中心,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,GDP,增速与房地产发展关系,亿元,2,、许昌房地产投资情况,许昌固定资产投资额增长稳定，房地产开发投资额增长稳定,固定资产投资额的增长，表明城市建设速度的加快，为许昌城市房地产开发奠定坚实的基础,数据来源：许昌政府网站,亿元,亿元,3,、许昌房地产运行情况,数据来源：许昌政府网站,单位：万平米,2004,年,-2010,年，许昌市商品房施工面积，新开工面积迅速增长,2011,年后至,10,月份，商品房施工面积，新开工面积增速放缓，竣工面积回落；,其中，,2011,年,1,至,10,月份，商品房施工面积,808.56,万，比今年,1-9,月回落,15.3,；,2011,年,1,至,10,月份，商品房新开工面积,302.72,万，比今年,1-9,月回落,16.4,；,2011,年,1,至,10,月份，商品房竣工面积,88.22,万，比今年,1-9,月回落,5.1, 。,受新政影响，许昌市商品房施工面积，新开工面积，竣工面积均有小幅回落,3,、许昌房地产运行情况,数,据来源：许昌政府网站,单位：万平米,2004,年,-2011,年，商品房销售面积逐年稳定增长；,其中，,2011,年,1,至,10,月，受新政影响，商品房销售增速稳中趋缓，,1-10,月份许昌市商品房销售面积为,145.44,万，相比,1-9,月回落,0.1,；,2011,年,1,至,10,月，商品房销售面积,43.73,亿元，增速相比,1-9,月份，增加,3.9,。,商品房销售增速稳中趋缓,4,、,2012,许昌市重点楼盘预计投放量,2012,许昌市重点楼盘预计投放量,单位：套,楼盘个案分析,2,项目名称：宏伟西雅图,开发商：河南宏伟置业开发有限公司,总户数：一期,800,余户,地址：许继大道与灞陵路交汇处东南角,占地：,118,亩,总建面：,29,万,绿化率：,40%,建筑形式：高层,建筑风格：,ART DECO,工程进度：出地面,8,层左右,12,月份在售房源：一起第一批次，第二批次约,300,户预计元月份开盘。,销售率：约,50%,当前售价：均价,3360,元,/,推广手段：户外、报纸、短信、围墙,12,月日来电来访量：日来访约,5,组，来电,5,组,售楼部氛围：当日有两组客户看房,主推户型：两室两厅一卫,93,、三室两厅一卫,103,、三室两厅两卫,126-140,12,月份营销活动（优惠）：买房送抽奖，一等奖送套房子（共,2,套）。,宏伟西雅图,紧邻灞陵公园，环境优越，建筑整体采用,ARTDECO,建筑风格，磅礴大气。但其离市中心相对较远，生活配套不完善。,宏伟西雅图,许昌市楼盘个案,项目名称：莲城国际,开发商：诚建置业,一期体量：,19,栋,75,亩,地址：八一路与劳动路交叉口向西,300,米,占地：,320,亩,总建面：,60,万,绿化率：,30%,建筑形式：小高层、高层,建筑风格：现代简约,工程进度：一批次封顶,12,月份在售房源：一期一批次售罄，二批次共,160,户，,12,月,17,日开盘，当日大定,60,多户,二批次销售率：约,40%,当前售价：均价,3450,元,/,推广手段：户外、报纸、,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,4,组,售楼部氛围：较冷清,主推户型：两室两厅一卫,77,、三室两厅两卫,120,12,月份营销活动（优惠）：在元月,7,日之前定房优惠,70,元,/,，一次性付款优惠,200,元,/,。,莲城国际,项目为魏都区城中村改造项目，体量较大，内部配套有幼儿园和实验小学，但周边生活配套不完善，开发周期较长。,莲城国际,许昌市楼盘个案,项目名称：空港新城,开发商：许昌空港新城置业,一期体量：,19,栋,1500,套,地址：魏武大道八一路北,200,米,占地：,1000,亩,总建面：,180,万,绿化率：,35%,建筑形式：小高层、高层、多层,建筑风格：,ARTDECO,工程进度：一批次封顶,12,月份在售房源：,12,月,10,日第三次开盘，推出,100,多套，开盘售出,15,套左右，一期共售出,1000,套左右。,一期销售率：,70%,当前售价：均价,4300,元,/,推广手段：户外、报纸、短信,12,月日来电来访量：日来访约,5,组，来电,4,组,售楼部氛围：较冷清,主推户型：两室两厅一卫,87,、三室两厅两卫,120-143,12,月份营销活动（优惠）：到访抽演唱会门票；,12,套房清盘特惠；空港一周年,20,套限时特供房；,1000,名空港业主,2000,张演唱会门票大放送。,空港新城,位于城市重点发展区域东区，大型的城市综合体，交通便利，项目自身配套完善，但目前周边配套不完善，项目开发周期较长。,空港新城,许昌市楼盘个案,项目名称：紫薇公馆,开发商：许昌金德房地产有限公司,体量：共,2,栋约,200,套,地址：魏武大道八一路北,200,米,占地：,18,亩,总建面：,3.9,万,绿化率：基本无绿化,建筑形式：高层,建筑风格：现代简约,工程进度：项目已封顶,12,月份在售房源：项目剩余房源约,50,套左右,销售率：,75%,当前售价：均价,4400,元,/,推广手段：暂无,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,4,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：一室一厅一卫,52-55,、两室两厅一卫,89-95,、三室两厅一卫,111-113,12,月份营销活动（优惠）：一次性付款优惠,3%,，按揭优惠,1%,紫薇公馆,坐落于金融一条街，地理位置优越，周边教育生活配套较完善，户型多为小户型设计，项目体量较小。,紫薇公馆,许昌市楼盘个案,项目名称：金域湾,开发商：河南华洋瑞泰置业有限公司,体量：共,16,栋,地址：,新许路与潩水路城市干道汇聚处,占地：,90,亩,总建面：,20,万,绿化率：,40%,建筑形式：小高层、高层,建筑风格：新古典,工程进度：地块未动,12,月份在售房源：未销售,销售率：无,当前售价：无,推广手段：报纸、短信,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,3,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：暂定户型有两房两厅一卫,84,，三房两厅一卫,121,，三房两厅两卫,126-134,12,月份营销活动（优惠）：,12,月,17,日产品说明会,金域湾,项目现在为动工，,2011,年,10,月,1,日售楼部对外开放。项目规划未定。,金域湾,许昌市楼盘个案,项目名称：香港城,开发商：河南迎泽实业有限公司,一期体量：共,20,栋,110,亩,地址：,许昌市许繁路南段,占地：,852,亩,总建面：,180,万,绿化率：,30%,一期建筑形式：小高层、高层,建筑风格：新古典,工程进度：一期基本封顶,12,月份在售房源：未销售,销售率：无,当前售价：预计开盘,3500,元,/,推广手段：单页、短信、户外、夹报,12,月日来电来访量：日来访约,5,组，来电,5,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：两房,84-100,，三房,130,左右,12,月份营销活动（优惠）：暂无特别优惠,香港城,大型城市综合体，内部配套完善且配有幼儿园和小学。地理位置相对偏僻，位于许昌市南部，生活不便。,香港城,许昌市楼盘个案,项目名称：天基理想城,开发商：天基置业有限公司,一期体量：共,6,栋,600,户,地址：,许继大道与朝阳路交汇处,占地：,60,多亩,总建面：,12,万,绿化率：,30%,一期建筑形式：小高层、高层,建筑风格：新古典,工程进度：在做地基,12,月份在售房源：未销售，明年上半年一期开盘，具体时间未定,销售率：无,当前售价：无,推广手段：单页、户外,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,3,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：两房,80-90,，三房,120-130,12,月份营销活动（优惠）：有奖征文，开盘送装修,天基理想城,处于许昌西北角，位置偏僻，周边基本无生活配套。,天基理想城,许昌市楼盘个案,项目名称：宏安世纪宏城,开发商：许昌宏安房地产有限公司,一期体量：共,6,栋,600,户,地址：许由路与,许繁路交汇处南,300,米,占地：,60,亩,总建面：,15,万,绿化率：,30%,一期建筑形式：高层,建筑风格：简欧,工程进度：出地面,7,层左右,12,月份在售房源：未销售，预计,12,年年初开盘,一期销售率：大定,65%,当前售价：无,推广手段：单页、网络、户外、夹报,12,月日来电来访量：日来访约,4,组，来电,4,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：一房,54,、两房,98-108,、三房,103-130,左右,12,月份营销活动（优惠）：凡购买,VIP,会员卡均享有,10000,元购房优惠,宏安世纪宏城,项目全部为高层，建筑形态少，可选择性小，位于许昌市南边，周边配套较不完善，地块区域需进一步发展。,宏安世纪宏城,许昌市楼盘个案,项目名称：东岸华城,开发商：许昌未来房地产开发有限公司,一期体量：共,10,栋,300,户,地址：建安大道,清潩河畔,占地：,128,亩,总建面：,28,万,绿化率：,35%,一期建筑形式：高层、小高层、多层,建筑风格：,ARTDECO,工程进度：一期全部封顶,12,月份在售房源：一期尾盘，剩余约,80,户。二期预计明年会开盘，具体未知,一期销售率：大定,75%,当前售价：,5300,元,/,左右,推广手段：单页、户外、,12,月日来电来访量：日来访约,2,组，来电,2,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：三房,150-160,左右,12,月份营销活动（优惠）：一次性优惠,2%,，按揭优惠,1%,东岸华城,项目位于许昌大力发展的东区，小区建筑形态多样，完全的人车分流，居住环境较好，目前周边生活配套不完善。,东岸华城,许昌市楼盘个案,项目名称：文上新居,开发商：许昌德丰房地产开发有限公司,体量：共,6,栋,700,户,地址：文峰路与莲城大道交叉口东北侧,占地：,32,亩,总建面：,8.86,万,绿化率：,35.4%,建筑形式：高层,建筑风格：现代简约,工程进度：,1#3#,楼封顶，,4#6#,楼做地基，,2#5#,楼未动工,12,月份在售房源：未开盘，但,3#,楼基本大定完毕,销售率：,3#,楼大定,85%,当前售价：,4800,元,/,左右,推广手段：单页、户外,12,月日来电来访量：日来访约,5,组，来电,5,组,售楼部氛围：当日一组客户,主推户型：,47-64,左右公寓,12,月份营销活动（优惠）：暂无优惠,文上新居,地处都市生活黄金区域，紧邻文峰广场，周边配套成熟，地段稀缺，为生活、商业、办公多功能生活区。,文上新居,许昌市楼盘个案,3#,2#,1#,4#,5#,6#,项目名称：广宇颐景苑,开发商：许昌广宇房地产开发有限公司,体量：共,6,栋,700,户,地址：兴华路与新兴路叉口向南,300,米路东,占地：,37,亩,总建面：,8,万,绿化率：,37%,建筑形式：多层、小高层、高层,建筑风格：现代简约,工程进度：全部封顶,12,月份在售房源：三期剩余房源,销售率：,80%,当前售价：,3700,元,/,左右,推广手段：单页、户外,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,3,组,售楼部氛围：冷清,主推户型：两房,89,、三房,143,12,月份营销活动（优惠）：定房送液晶电视另优惠,2,万元,颐景苑,位于火车站核心商圈，周边生活教育配套设施完善，但项目体量较小，居住的舒适度不高,。,广宇颐景苑,许昌市楼盘个案,项目名称：城市之心,开发商：许昌景鸿置业有限公司,体量：,1116,户,地址：新兴路与仓库路交汇处,占地：,63,亩,总建面：,14.8,万,绿化率：,37%,建筑形式：高层,建筑风格：现代主义,工程进度：一期封顶，二期挖地基,12,月份在售房源：在售二期，共,500,多户,二期销售率：,75%,当前售价：,4650,元,/,左右,推广手段：单页、户外、,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,3,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：三房两厅两卫,118-137,12,月份营销活动（优惠）：一次性优惠,2%,，按揭优惠,1%,城市之心,地理位置优越，周边商业发展成熟，生活教育配套较完善，交通便利,。,城市之心,许昌市楼盘个案,项目名称：丽晶天城,开发商：昌昊房地产,一期体量：,8,栋,220,户,地址：许继大道西段灞陵公园对面,占地：,788,亩,总建面：,100,万,绿化率：,42%,建筑形式：多层、小高层、高层,建筑风格：现代简约,工程进度：一期交房，二期未动,12,月份在售房源：一期尾盘，二期预计明年下半年开盘,一期销售率：,95%,当前售价：,2800,元,/,左右,推广手段：单页、户外、报纸,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,4,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：两房,82,、三房,137,左右,12,月份营销活动（优惠）：一次性优惠,3%,，按揭优惠,1%,丽晶天城,项目与灞陵公园仅一路之隔，自然环境优越，建筑形态多样，可选择性较大，但周边生活配套不够完善。,丽晶天城,许昌市楼盘个案,项目名称：运河湾,开发商：河南智联达房地产开发有限公司,体量：共三期,9,栋,地址：解放路南段原三国商贸城,占地：,41,亩,总建面：,10,万,绿化率：,36%,建筑形式：高层,建筑风格：简欧,工程进度：未出地面,12,月份在售房源：现推一期,3,栋约,500,户，约认筹,300,户,一期销售率：,60%,当前售价：,3500,元,/,左右,推广手段：单页、户外、,12,月日来电来访量：日来访约,4,组，来电,3,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：两房,80,、三房,132-139,12,月份营销活动（优惠）：入会,1%,，另优惠,3000,元,运河湾,项目位于铁西与老城黄金交汇处，交通便利，临河而居生活较舒适，周边配套相对完善，但现在老城区处于改造初期，相对破旧。,运河湾,许昌市楼盘个案,本案,项目名称：,NAPA,溪地,开发商：许昌恒达房地产集团有限公司,体量：,20,栋,1662,户,地址：莲城大道与魏文路交汇处,占地：,134,亩,总建面：,28.5,万,绿化率：,50%,建筑形式：高层,建筑风格：新古典,工程进度：一期封顶，二期开工,12,月份在售房源：在售一期尾盘约,30,户和二期,300,余户（二期未规划完）,二期销售率：,30%,当前售价：,4500,元,/,左右,推广手段：单页、户外、,12,月日来电来访量：日来访约,4,组，来电,4,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：三房,135-137,左右,12,月份营销活动（优惠）：一次性优惠,4%,，按揭优惠,1%,NAPA,溪地,项目位于东城区，致力于打造东城区,30,万花园式乐活社区，超高绿化率，居住环境舒适度较高，但目前周边生活配套不完善。,NANP,溪地,许昌市楼盘个案,项目名称：莲城春晓,开发商：河南东方宇亿置业有限公司,体量：,1000,户,地址：新兴路与向阳路交汇处南,500,米,占地：,45,亩,总建面：,11,万,绿化率：,40%,建筑形式：小高层、高层,建筑风格：简欧,工程进度：一期二期封顶，三期建到,10,层左右,12,月份在售房源：三期,2011,年,10,月,29,日开盘，共,160,户。,三期销售率：,50%,当前售价：,3600,元,/,左右,推广手段：单页、户外、,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,3,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：三房,93-128,左右,12,月份营销活动（优惠）：一次性优惠,2%,，按揭优惠,1%,；幸运大转盘每套优惠,1.7-2,万元不等；认购送电磁炉，购买两套以上每套额外优惠,1000,元,莲城春晓,城市副中心，交通便利，周边自然环境优越，小区内全地下车位，人车分流，周边生活教育配套相对齐全。,莲城春晓,许昌市楼盘个案,项目名称：新景苑,开发商：许昌物华置业有限公司,体量：共三期约,800,户,地址：新兴路与仓库路交汇处,占地：,70,亩,总建面：,10,万,绿化率：,35%,建筑形式：多层、小高层、高层,建筑风格：现代简约,工程进度：全部封顶,12,月份在售房源：在售,3,期尾盘,三期销售率：,90%,当前售价：多层,4030,元,/,、高层,3470,元,/,推广手段：单页、户外、,12,月日来电来访量：日来访约,3,组，来电,3,组,售楼部氛围：比较冷清,主推户型：三房,120,左右,12,月份营销活动（优惠）：一次性优惠,4%,，按揭优惠,1-3%,新景苑,项目位于西城区，为许昌首家“中国景观艺术示范社区”，建筑形态丰富，客户选择性大。,新景苑,许昌市楼盘个案,项目名称,总建面,（万）,产品形态,建筑风格,主力户型,均价,（元,/,）,将推出体量,工程进度,项目说明,宏伟西雅图,29,高层,ARTDECO,两室,93,三室,103-140,3360,元月份一期二批次将开盘，约,300,户,出地面,8,层左右,目前在售一期一批次尾盘,莲城国际,60,小高层、高层,现代简约,两室,77,三室,120,3450,一期二批次约,160,户，其他未知,一期一批次封顶,目前在售一期二批次,空港新城,180,多层、小高层、高层,ARTDECO,两房,87,三房,120-143,4300,一期共,1500,户，已售出,1000,户左右，二期未定规划,一期一批次封顶,目前在售一期第三批次,紫薇公馆,3.9,高层,现代简约,一室,52-55,、,两室,89-95,三室,113,4400,目前尾盘约剩余,50,套左右,项目全部封顶,目前尾盘,金域湾,20,小高层、高层,新古典,两室,84,三房,121-134,未定,明年将推出一期，具体规划未定,未动工,未售,香港城,180,小高层、高层,新古典,两房,84-100,三房,130,左右,开盘预计,3500,明年将推出一期,20,栋约,110,亩,一期基本封顶,未售,天基理想城,12,小高层、高层,新古典,两房,80-90,三房,120-130,未定,明年推一期，共,6,栋,600,户左右,做地基,未售,世纪宏城,15,高层,简欧,两房,98-108,三房,103-130,未定,一期约,600,户，大定,60%,出地面,7,层左右,未售,东岸华城,28,多层、小高层、高层,ARTDECO,三房,150-160,5300,现一期剩余,80,户左右，明年推二期,一期全部封顶,在售一期尾盘,许昌个案,项目名称,总建面,（万）,产品形态,建筑风格,主力户型,均价,（元,/,）,将推出体量,工程进度,项目说明,文上新居,8.86,高层,现代简约,一期,47-64,公寓,4800,明年开盘，,3#,楼,300,户,1#3#,楼封顶,4#6#,楼做地基,未售，,3#,楼大定,85%,颐景苑,8,多层、小高层、高层,现代简约,两房,89,三房,143,3700,三期剩余,40,户左右,全部封顶,在售三期尾盘,城市之心,14.8,高层,现代主义,三房,118-137,4650,二期共,500,多户，已销售,75%,一期封顶二期做地基,目前二期,丽晶天城,100,多层、小高层、高层,现代简约,两房,82,三房,137,2800,共,4,期，一期交房，二期预计,12,年,5,月份开,一期交房,二期未动,在售一期尾盘,运河湾,10,高层,简欧,两房,80,三房,132-139,3500,共,3,期，现推一期，约,500,户，已认筹,300,余户,做地基,当前一期,NAPA,溪地,28.5,高层,新古典,三房,135-1370000,4500,共两期，一期剩,30,多套，二期共,300,余户，已售,30%,一期封顶,而其开工,在售二期,莲城春晓,11,小高层、高层,简欧,三房,93-128,3600,共,3,期，现售,3,期约,300,户，已售,50%,一期二期封顶，三期建到,10,层左右,在售三期,新景苑,10,多层、小高层、高层,现代简约,三房,120,多层,4030,高层,3470,共,3,期，现销售,3,期约,180,户，已售,90%,全部封顶,在售二期,许昌个案,市场总结分析,推盘情况,此次调研项目中紫薇公馆、颐景苑、,NAPA,溪地、莲城春晓和新景苑等项目均为最后一期，除,NAPA,溪地剩余房源稍多约,300,户外（还有几栋未规划），其它四个项目均将退出明年市场。,12,月份开盘的空港新城和莲城国际销售不理想，空港新城,12,月,10,日开盘当天仅售出,15,套房源，莲城国际情况稍好售出,50,套左右。,世纪宏城、文上新居和运河湾等项目未开盘，已经开始签大定单，世纪宏城一期,600,户已大定,65%,，文上新居一期,300,户已大定,85%,，运河湾认筹,300,余户。,此次调研,17,个项目的平均价格为,3900,元,/,。,营销推广,此次市调项目的推广宣传都多以单页，夹报，短信，户外广告牌为主，其中以单页的影响较大，效果较好，其次为夹报。,调研项目中做营销推广活动的项目较少，除宏伟西雅图和天基理想城外，其它项目,12,月份基本无推广。,未来预计推出体量,此次调研显示,12,年商品房市场投放量较大，总建面,20,万以上的项目,8,个，其中有,60,万大盘、,100,万和两个,180,万的城市综合体。,据调研可统计出上述,17,个项目明年的市场投放量约为,95,万，推出体量较大，市场竞争将异常激烈。,目前市场相对冷清,持币观望者居多,预计未来推出体量大,竞争异常激烈,2011,年主要营销节点及全年营销回顾,Chapter 3,3,2011,年主要营销节点回顾,1,自,2011,年初国家,新政的强力实施，已经对市场产生了较大的影响，各个项目推广节奏速度加快。,4,月份各楼盘认筹及开盘时间集中，竞争激烈，客户流动性大，分流严重。,4,月,9,号城市之心、建业森林半岛、西尚美认筹；,4,月,16,号莲城春晓认筹；,4,月,17,号莲城国际开盘；,4,月,23,号新景苑认筹；,4,月,24,号碧水名郡认筹；周边项目竞争之激烈前所未有。,4,月,24,日时代皇庭当天认筹,110,组，基本完成预计目标。,4,月,24,日认筹活动,4,月,24,日认筹活动宣传物料,五一房展会期间，分别举行幸运大转盘抽奖活动，购房优惠活动。但是效果较弱，期间房展会上排卡及成交客户为零。,5,月,1,日房展会,5,月,1,日房展会宣传物料,7,月,23,号选房，当天推出房源,184,套，成功选房签约,136,组，解筹率,74%,。,其中三房面积大，总价高，销售率只有,60%,；,83-114,总价低，面积适合当前市场需求，销售率,80%,。由于房价上涨速度过快，总价过高等原因，消费者购房标准也有大面积向中小面积的产品靠拢。,7,月,23,日开盘,一批,VIP,客户共,255,组，其中,138,组成功认购，剩余有,51,需转卡。,由于市场竞争激烈，调控政策频出，客户观望情绪严重，,为了防止客户流失特加推,1#,楼,。由于蓄客时间较短，开盘当天选房,46,组。,8,月,20,日开盘,进入八月份以来，市场形式进一步严峻，传统销售旺季“金九银十”各楼盘虽然大力促销，但亦不能对冷淡市场有所改观。市场基本进入冰冻期。,自,8,月,20,号到,11,月,12,号,2#,、,5#,楼共排卡,82,张，开盘当天选房,50,套。,12,月,11,日开盘,2011,年全年营销回顾,2,2011,年住宅销售金额约,1.2,亿元，占整体销售目标的,54.5%,。,2011,年各月销售业绩回顾,月份,销售套数,/,套,销售面积,/,销售金额,/,元,1,月份,17,2283.35,7739433,2,月份,14,1892.54,6427257,3,月份,10,1309.82,4432739,4,月份,3,501.26,1796573,5,月份,5,701.8,2460970,6,月份,1,107.88,394571,7,月份,14,1614.63,5999219,8,月份,150,15215.79,57444973,9,月份,25,2677.89,10365550,10,月份,10,1171.62,4449739,11,月份,5,670.42,2130063,12,月份,45,4374.02,17039632,合计,299,32521.02,120680719,2011,年各月来电数量分析,月份,3,月份,4,月份,5,月份,6,月份,7,月份,8,月份,9,月份,10,月份,11,月份,12,月份,来电数量,41,62,45,50,82,124,107,129,82,61,2011,年,3-12,月份来电数量,，,走势呈波折式发展，,3-8,月份呈上升态势，,8-12,月份,受房地产调控政策及大环境影响,呈下滑态势。,2011,年各月来电渠道分析,2011,年来电渠道分析中，短信占据最大比重，其次是派单、报广、介绍等。,月份,3,月份,4,月份,5,月份,6,月份,7,月份,8,月份,9,月份,10,月份,11,月份,12,月份,来访数量,347,281,193,163,253,174,225,361,92,121,2011,年各月来访数量分析,2011,年,3-12,月份来访数量受房地产调控政策及大环境影响，,3-10,月份走势呈,U,型发展，,10-12,月份走势呈陡式下滑态势。,2011,年来访渠道分析,2011,年来访渠道分析中，路过占据最大比重，其次是介绍、短信、派单、户外等。,2011,年成交客户年龄分析,从成交客户年龄分析来看，25-3,0,岁为主力客户群，占42%，此客户群体多为首次置业，可见市场需求现阶段还是以刚性需求为主。,2011,年成交客户区域分析,从成交客户居住区域来看，西区及周边县市为主力客户群，占86.2%，由此可见许昌市场有很强的区域性，各区域生活习惯很难改变，这也导致了本项目客户群体的单一。,剩余房源统计,中原,国际,时代皇庭剩余房源统计,2011-12-27,户 型,套 数,面 积（）,金 额（元）,一期,二室,0,0,0,三室,1,124.26,497040,复式,2,440.01,1716039,二期,二室,79,6560.22,27580476,三室,169,21197.89,86153177,复式,6,1212.52,4975006,合计,251,29534.9,120921738,剩余房源所占比例分布图,剩余房源总结：剩余房源中三房大面积产品占比最大！,剩余房源分析,剩余房源分析总结,量多,总价高,面积大,拉高置业门槛，客户资源相对有限，回现难度较高。,房源去化总结：目前剩余货量近,70%,为回现难度较高的三房产品，制约回现目标达成。,大面积三房产品是,2012,年营销推广工作的重中之重！,2011,年,3-12,月份来电数量共计,783,组，来访数量共计,2210,组。,2011,年全年来电来访渠道分析中，,短信、介绍、路过、派单,几,种渠道占据最大比重。,项目成交客户年龄集中在,25-35,岁,，所占比重达到,57%,。,成交客户区域主要分布在,西区及周边县市,。,剩余房源主要以大面积,三房,为主。,全年营销回顾分析总结,2012,年年度目标任务分析,Chapter 4,4,2012,年目标任务分解,时代皇庭,2012,年目标任务分解,1,月份,2,月份,3,月份,4,月份,5,月份,6,月份,7,月份,8,月份,9,月份,10,月份,11,月份,12,月份,总销量,金额,一期住宅,三房,/,/,/,/,/,/,/,/,/,1,/,/,1,497040,复试,/,/,/,/,/,/,/,/,1,1,/,/,2,1716039,二期住宅,两房,5,4,5,7,9,7,6,7,8,8,6,7,79,27580476,三房,10,8,10,15,17,18,13,13,16,23,13,13,169,86153177,复试,/,/,/,/,1,/,1,/,2,2,/,/,6,4975006,合计,15,12,15,22,27,25,20,20,27,35,19,20,257,120921738,2011,年营销推广面临问题及,2012,年营销推广思路,Chapter 5,5,2011,年营销推广面临问题,1,展示项目形象及销售信息的渠道不足,缺少从市区通往项目的道旗指引,营销中心外围缺乏必要的包装,大型户外广告位不足,短信、网络等必要的主流媒体渠道信息发布较少,问题,一,：推广力度有限 市场声音弱,超越现阶段单纯的地段与产品竞争，赋予项目更多附加值,项目兼有许昌市运粮河的水文化，又兼得三大游园的景观价值,出于繁华、归于自然，符合国际健康人居理念,问题,二,：项目的附加值挖掘不足,作为最有效的推广途径，活动营销应成为项目营销的重要部分,借活动营销制造重大营销节点，如节日促销等,借活动营销传播项目形象，引发市场关注,分阶段进行活动营销，持续强化项目形象成销售信息,问题,三,：,缺少,营销公关活动,我们的销售团队是否做到了,良好的职业形象与职业气质，与项目的定位相符；,对项目的了解程度包括细节了如指掌，解决所有客户关注的问题；,整个营销团队整齐划一、说一不二的执行力；,对市场有敏锐的把握并及时对客户做出积极引导，从国家关于房产的大政方针到本地各区域消费者的购买习惯；,对客户购买心理有非常精准的把握，根据不同的客户购买特点进行分类和跟踪；,销售物料齐备，充分的现场展示，从细节处打动客户。,问题,四,：营销团队的整体专业性需要加强,2012,年营销推广思路,2,战,略,层,面,营销思维的创新,在现阶段的市场环境下，就要走常人不敢走的路，只要是对营销有效的就去执行。,战术层,面,推广诉求点的创新,与区域内项目有效区别开来，打造时代皇庭项目的个性化与唯一性。,营销渠道的差异化,摒弃以传统媒体为主的营销思路，差异化定向发掘客户。,营销活动的差异化,针对项目气质、营销阶段的特点，举行与项目贴合紧密的活动，保证活动与营销的最大化结合。,展示体验的差异化,通过案场活动、样板房展示活动，让客户对企业、项目产品有更加直观的了解，减少其购买阻力。,整体营销策略,1),广告诉求点的差异化,利用项目自身的独特卖点、个性化的营销活动进行宣传推广，给市场留下深刻的记忆点；同时利用项目形象与企业品牌相互带动，实现共同升级。,推广主题的差异化,画面形象的差异化,广告调性的差异化,品牌宣传的差异化,2),营销渠道的差异化,在目前激烈竞争的市场环境下，各个项目都在拼抢主流媒体资源，众多项目同质化的推广争过独木桥，反而让消费者无所适从，因此必须选择适合本项目的营销渠道，即要利用主流媒体进行形象推广，又要利用小众渠道资源有效发掘客户，促进成交。,Target,商场拓展,高端社区,定向投递,中高档场所拓展,加强老带新,大,中,企业,定向拓展,老带新奖励的完善,老带新在一个项目的中后期，尤其尾盘阶段对房源去化起着非常重要的促进作用，这同时也说明了圈层口碑传播的重要性。已购房业主，是我们与目标客户群对话的纽带，是我们最佳的隐形媒体。,升级版老带新优惠：,老客户介绍新客户购房，老客户介绍第一个客户成交奖励现金,1000,元，第二个,2000,元，第三个,3000,元；（,3000,元封顶，介绍第三个及第三个以上均为,3000,元）并给新客户,1000,元购房优惠；（,老带新界定标准须严格把关,）,方式一：,联谊答谢,礼品赠送,集中推介,现场小定,移动、联通,VIP,客户,保险公司高级客户、银行高级,VIP,客户,高档汽车品牌客户联动,高级美容会所客户,高档商场酒店会员,大型企业、高收入企业集中推介,大客户拓展,营销渠道拓展,瞄准实力目标群体定向拓展,方式二：,关键人计划,推荐佣金控制在,5,目标,VIP,客户资源关键人,银行理财师,基金的客户经理,证券公司客户经理,夜总会、娱乐场所客户经理,高尔夫俱乐部销售经理,保险公司客户经理,营销渠道拓展,瞄准实力目标群体定向拓展,方式三：高端消费终端覆盖,高档餐饮店选择：选定许昌政、商界商务接待经常活动的高档餐厅，制作精美的联名餐巾纸包（抽纸盒），给予赞助；,大客户拓展,方式四：高档车,4S,店资源互换,选择许昌及县市汽车销售中心放置项目资料，面对目标客户进行广告礼品派发。,方式五：县市区拓展,面向县市高消费群体进行定向营销推广，如高档商场、奢侈品专卖店、品牌首饰店等，可利用商场内刊、邮件附件、短信等直接发掘客户；,3),营销活动的差异化,进行差异化的营销活动，表现项目特质，与竞争项目有效区别开来，形成强烈的市场冲击。,样板房体验活动,展示企业实力形象（交房倒计时）,结合社区特色（摄影展、亲子活动）,政府公益类活动（捐助留守儿童学校）,特色优惠活动（节日特惠、购房享大礼）,特价房拍卖,4,）强化展示体验,项目品质及服务全面展示，奠定市场信心，深化项目品质形象,实景体验先行,提升项目形象，建立项目宜居精品的现场展示效果，让客户从看楼开始感受无处不在的尊贵，品牌自在人心！,3,、情景样板区,（展示、描绘未来品味生活）,1,、现场示范体验区打造,（眼见为实，提升心理价位）,现场体验包装体验营销策略细节,2,、售楼部门口的视觉改善,（细节装饰,+,休闲区氛围营造）,体验营销,体现项目尊贵品质，提升客户心理价位,现场体验,实景体验区打造,建造体验区的原则,整体感强，便于园林局部细化处理；,不影响正常施工、且处于安全区内，,便于日常清洁维护；,符合项目整体工程计划原则。,看房通道,看房通道,看房通道外部及通道要营造大量植被及花草，体现项目的营造理念。,样板房不再是冷冰冰的家居建材展。,“随便坐坐”、“随便拍拍”的温馨标识。,所有的沙发、床、桌椅都是可以坐的。置业顾问可以和客户在客厅的沙发坐下聊天。在更生活化的场景里，有助于让客户放松，说出自己心里的想法。,样板房体验,细节展示,真实生活场景,赋予样板间一个家庭背景,每个家庭成员有明确的职业、身份和爱好。结合设定的业主身份，打造样板间的“记忆点”。比如男孩房间有足球，女孩房间采用粉色，米奇图案；让客户参观过后留下强烈的记忆点 。,样板房体验,生活场景模拟,在样板房开放当日，安排代表不同年龄段的模特，他们与我们的客户相似，在时代皇庭享受着高品质生活，现场业主将会深深的被他们感染，憧憬未来美好生活。,现场模特生活秀,样板房体验,体验前置策略,各个地方都布满生活的痕迹。洗菜盆里的蔬菜、冰箱里饮品、橱柜上各种调味品、漂,亮的餐具,样板间对女性和孩子的打击效果尤为重要。对女性的打击重点可以放在衣帽间和卫生,间。衣帽间要挂上女装、鞋、包、丝巾等。,样板房体验,体验前置策略,项目现有住宅已全部推出，且正进入尾盘销售阶段，建议加大对现有产品的促销,借热销局面引发市场关注，迅速形成良好的市场口碑,从项目运作战略上来讲有利于项目快速去化，快速回现,在售产品促销组合策略,首付分期,降低置业门槛,每周均有,特价房,惊喜不断,中秋元旦国庆,促销不断,滞销户型,强化产品展示,老带新计划,促销策略,结合目前的市场竞争情况我们认为可以推出促进成交的以下措施：,低首付（即首付分期）,+,不定期特惠房,+,节日促销（送家电、送装修）,营销中心展示装修效果图,注：可根据节点，分阶段推出，优惠不重复享有,在售尾盘加速营销营造市场口碑,2012,年营销推广策略执行,3,公关活动建议,7,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,12,月,8,月,9,月,10,月,11,月,周周小活动，节点大活动,山寨春晚,才艺展示大赛,情人节活动,元宵节活动,五一劳动节,配合特价房,六一儿童节,系列,趣味运动会,清凉夏日,冰粥节,配合特价房,手工艺术节,配合特价房,金粉画活动,配合特价房,象棋友谊赛,配合特价房,五子棋友谊赛,配合特价房,6-11,号楼交房活动,老带新颁奖典礼,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,跳棋友谊赛,配合特价房,第一阶段,|,2#5#,持续销售期,（,1,月,3,月,）,背景条件：,2#,、,5#,剩余房源丰富，选择性大。,营销活动： 才艺大赛、元宵节活动、情人节活动。,营销目标：,2000,万，约,42,套房源。,推广主题,:,西区，最后的西班牙王者城邦,重点手段：节日营销、事件,&,活动营销,1,、春节捆绑促销活动等。,2,、依托节日事件等节点，维系客户关系，同时利用大众、富有文化主题的活动，体现项目人文色彩和高端形象。,营销活动,山寨春晚,才艺展示大赛,活动时间：,2012,年,1,月,15,日,活动地点：售楼部,活动目的：营造销售氛围，维护老业主关系，达到老带新的目的,营销策略：配合特价房,结合媒体炒作，短期内形成市场热点，吸引客户关注；,增强客户认同感。,元宵节活动,包元宵,活动时间：,2012,年,2,月,6,日,活动地点：售楼部,活动目的：营造销售氛围，维护老业主关系，达到老带新的目的,营销策略：配合特价房,通过活动塑造时代皇庭的惬意生活，提升老带新；,活动营造较好现场氛围，促进意向客户成交；,营销活动,2,月,14,日,最幸福情侣照征集活动,活动时间：,2012,年,2,月,14,日,活动地点：售楼部,活动目的：营造销售氛围，维护老业主关系，达到老带新的目的,营销策略：配合特价房,结合媒体炒作，短期内形成市场热点，吸引客户关注；,增强客户认同感。,营销活动,第二阶段,|,时代皇庭一期交房季,（,4,月,6,月）,媒体造势：户外、夹报、直邮、车体、派单、短信、网络媒体,推广主题,:,营销活动：,交房活动暨老带新颁奖典礼,、趣味运动会、六一儿童节。,营销目标：,3500,万,， 约,74,套房源。,88,时代皇庭一期交房了，你还等什么？,重点手段：节日营销、事件,&,活动营销,1,、活动配合特价房营销等。,2,、依托节日事件等节点，维系客户关系，同时利用大众、富有文化主题的活动，体现项目人文色彩和高端形象。,交房活动暨老带新颁奖典礼,活动时间：,2012,年,4,月,8,日,活动地点：待定,活动目的：借交房活动营造销售氛围，维护老业主关系，达到老带新的目的,营销策略：配合特价房,通过活动塑造项目企业形象，提升老带新；,活动营造较好现场氛围，促进意向客户成交；,营销活动,时代皇庭亲子趣味运动会,活动时间：,2012,年,6,月,1,日,活动地点：待定,活动目的：营造销售氛围，维护老业主关系，达到老带新的目的,营销策略：配合特价房,结合媒体炒作，短期内形成市场热点，吸引客户关注；,增强客户认同感。,营销活动,第三阶段,|,时代皇庭滨水,瞰景高层，每天享受自然风,（,7,月,9,月）,媒体造势：户外、夹报、直邮、车体、派单、短信、网络媒体,推广主题,:,营销活动：,冰粥节活动,、手工艺术节活动、金粉画活动。,营销目标：,3000,万,， 约,67,套房源。,91,时代皇庭滨水瞰景高层，每天享受自然风,重点手段：节日营销、事件,&,活动营销,1,、活动配合特价房营销等。,2,、依托节日事件等节点，维系客户关系，同时利用大众、富有文化主题的活动，体现项目人文色彩和高端形象。,清凉夏日冰粥节,活动时间：,2012,年,7,月,8,日,活动地点：售楼部,活动目的：营造销售氛围，延长客户停留时间，进而促进销售,营销策略：配合特价房,营销活动,通过活动塑造项目企业形象，提升老带新；,