土地承包经营权抵押贷款模式介绍-20150421

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,激活农村土地承包经营权 贷动新型农业主体快速发展,长垣“农村土地承包经营权抵押贷款”模式,中国人民银行新乡市中心支行 刘俊波,2015,年,4,月,一、背 景,2013,年，新乡市委办、市政府办出台,新乡市“两权一房”抵押贷款有关实施办法,（新办发,201313,号），提出在长垣县开展土地承包经营权抵押贷款试点。,2014,年，人行新乡市中支结合中央,1,号文件和十八届三中全会决定精神，试点推出所有权、承包权、经营权“三权”并行分置的新型农地制度下的支农信贷产品,“,土地承包经营权（流转）证抵押贷款”。,二、概念,长垣县“土地承包经营权（流转）证抵押贷款”,以土地承包经营权价值为抵押，面向通过转包、租赁、转让等流转方式获得农村土地承包经营权的新型农业经营主体和个人提供的信贷支持。,（一）贷款模式,农村土地承包经营权价值的认定可由抵押权人自行评估、委托有关专家测算确定或由借贷双方协商确定，也可由县政府认可的具备评估资质的中间机构进行评估；,贷款额度最高不超过农村土地承包经营权的评估价值（综合考虑土地年平均租金、平均预期纯收入合理确定）的,70%,；,贷款利率原则上应低于本机构同类同档次信用贷款利率水平；,县财政出资设立农村土地承包经营权抵押贷款风险补偿基金用于补偿分担抵押物处置期间农户权益保障及抵押土地承包经营权资产追偿后不足以弥补本金损失的贷款部分风险。,（二）产品特点,一是,比较契合土地规模经营特点，使农村承包土地经营权作为一种生产要素参与融资，为农村经济发展过程中解决资金不足问题提供了有效途径，最大限度地发挥土地经营效率；,二是,以预期纯收益为资本做抵押，开创了新的抵押模式；,三是,由于涉及抵押评估，让土地价值更加有市场化标尺。,（三）产品要素,1,、,贷款对象：家庭农场、专业大户、农民合作社和农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。,2,、贷款条件：获得农村土地承包经营权。,3,、贷款额度：最高不超过农村土地承包经营权的评估价值的,70%,。,4,、贷款利率：在贷款基准利率水平上加点形成，原则上应低于本机构同类同档次信用贷款利率水平。,5,、风险补偿基金：县财政拟出资设立农村土地承包经营权抵押贷款风险补偿基金,1000,万元。金融机构按一定放大比例发放贷款。,（四）业务流程,土地流转（贷款申请人依法完成土地承包经营权流转，签订流转合同）确权办证（办理土地承包经营权流转证）贷款申请（提供土地承包经营权流转证、发包方同意关于土地承包经营权抵押物处置和再次流转的决议及银行要求企业提供的相关资料）价值评估（抵押权人自行评估、委托专业评估机构评估或由借贷双方协商）抵押登记（农村综合产权交易服务中心进行抵押登记）贷款发放（借款人与承贷银行签署借款合同和抵押合同）抵押物处置（贷款出现不良，银行通过产权交易服务中心对土地承包经营权进行再流转，同时向政府风险补偿基金提出风险补偿申请）。,业务流程图,（五）典型案例,河南鸿昱实业集团有限公司是人行长垣县支行与县金融办、涉农金融机构经过筛选的试点企业。该公司种植以紫长茄、台湾红梗、有机西瓜、西兰花、迅驰辣椒、厚皮甜瓜、硬质番茄、露天七彩红薯为主等,50,多种有机蔬菜品种。标准化日光温室,83,多座，玻璃连栋温室,3,座，引进专利第八代连栋温室,3,座，砖混结构日光温室,2,座，流转土地面积,716.45,亩。,长垣县农村土地承包经营权抵押贷款试点管理暂行办法,（长政,201428,号）开始实施后，该企业以农村土地承包经营权抵押向长垣县民生村镇银行提出贷款申请，该公司以土地承包经营权抵押获得长垣民生村镇银行贷款,380,万元。,1,、确权颁证,办理长垣县农村土地承包经营权流转证需提供材料：,办理长垣县农村土地承包经营权流转证申请；,农村承包土地流转合同；,出租方意见及同意办证证明；,流转土地所在乡（镇）开具的出租方详细情况说明（流转土地面积及具体方位）。,2014,年,6,月,9,日办理了长垣县第一份农村土地承包经营权流转证书。,长垣农村土地承包经营权流转证样本,2,、贷款审查,长垣县民生村镇银行根据该企业的贷款申请，按照贷款操作规程，对该企业进行了基本资料审查及现场调查，确定授信及经贷审会审议对贷款进行审查审批。,3,、价值评估,对土地承包经营权价值评估采用的是银企（借贷）双方协商的方式，双方协商的抵押价值为,644.805,万元。,4,、抵押登记,借贷双方于,2014,年,7,月初在长垣县农村综合产权交易服务中心办理了抵押登记。,5,、贷款发放,按照贷款额度原则上最高不超过评估价值的,70%,要求及出于风险防控考虑，长县民生村镇银行最终决定给该企业发放贷款,380,万元，,抵押率,（贷款额,/,评估价值）,60%,，贷款期限为,10,个月，贷款利率,9%,。,三、主要措施及做法,（一）强化窗口指导,2014,年，人民银行新乡市中支出台,金融支持转方式调结构 服务实体经济发展的意见,（新银发,201446,号），要求各金融机构积极开展农村土地流转抵押贷款模式创新，盘活农村产权要素，加大对农民合作社等新型农村经营主体的信贷支持，促进农业适度规模经营。,（二）加强沟通协调,2014,年,2,月份，人行郑州中支信贷处李智军副处长在长垣主持召开了“土地承包经营权抵押贷款试点工作推进会”，研究讨论试点工作流程及相关配套制度；,4,月份，人行新乡市中支行张翔行长专程到长垣就此项工作进行调研，与县政府主要领导就开展农村土地承包经营权抵押贷款试点亟需解决的难题交换了意见；人行长垣县支行多次与县农业局、金融办沟通、协商，对土地承包经营权抵押贷款试点工作流程达成共识。,（三）加强组织保障,长垣县政府于,4,月,1,日，成立农村土地承包经营权抵押贷款工作领导小组，明确各部门的职责分工，协调推进试点工作开展。,人行长垣县支行也成立了工作推进领导小组，制定实施方案，协调金融办、土地局、农业局等政府部门及有关金融机构开展试点工作。,（四）出台管理办法,人行长垣县支行在多次征集各方修改意见基础上，推动县政府出台,农村土地承包经营权抵押贷款试点管理暂行办法,，开展农村土地承包经营权抵押贷款试点。,该办法从贷款对象到风险防范等方面详细制定了长垣县农村土地承包经营权抵押贷款工作的具体流程和运作机制。,（五）突破关键环节,人行长垣县支行就如何开展土地承包（流转）经营权抵押贷款试点工作多次向政府主管金融和农业的副县长请示、汇报。提出县政府要出台相关制度、成立相关机构（或指定有关部门）在确权办证、价值评估、抵押登记和、风险防范等关键环节取得突破。,1,、确权办证,指定县农业局为确权办证部门。由于开展此项工作涉及经费、人员及部门协调等问题，大面积快速开展确权办证工作有一定困难，人行长垣县支行建议县政府可以向有融资需求的土地流转企业先行确权颁证，推动试点工作顺利开展。,土地经营权（流转）证书的颁发，响应了中央,1,号文件“落实所有权、稳定承包权、放活经营权”精神，迈出了“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”的第一步。,2,、价值评估,目前尚无专业的土地承包经营权价值评估机构，没有相对独立的评估价值作参照，也没有现成的经验可以借鉴。为解决这一难题，人行长垣县支行建议由农业局的农业技术鉴定委员会负责抽调、聘请评估人员，全力保障土地承包经营权抵押贷款试点工作开展。,3,、抵押登记,成立长垣县农村综合产权交易服务中心，履行合同鉴证、抵押备案登记、公布土地流转抵押信息、监督合同履行等职责。,长垣县农村综合产权交易服务中心挂牌,（六）加强银企对接,经过对全县,283,家种植类土地流转企业的深入调查，人行长垣县支行、县金融办及金融机构筛选出河南鸿昱实业集团有限公司与长垣县民生村镇银行对接；河南省光裕农业科技有限公司与长垣县农村信用联社对接。,四、取得成效及意义,7,月,28,日，长垣县政府召开第,32,次常务会议，明确要求各相关单位要勇于创新，全力推动土地承包经营权抵押贷款工作的开展。,7,月,30,日长垣民生村镇银行按照,长垣县农村土地承包经营权抵押贷款试点管理暂行办法,规定贷款流程，为河南鸿昱实业集团有限公司发放了全省第一笔农村土地承包经营权抵押贷款,380,万元。,9,月份，获嘉县民顺祥农作物种植专业合作社以流转的,560,亩土地承包经营权为抵押（按每亩流转费,1000,元评估），获得了农信社贷款,30,万元（抵押率,53.6%,）。,（一）突破了农业融资的“瓶颈”制约,使农村土地经营权作为一种生产要素参与融资，为农村经济发展过程中解决资金不足问题提供了有效途径。目前长垣县新型农业主体合计流转土地,27,万亩，假设每亩评估价值,1,万元（含附属物），按照,70%,的抵押率测算，可以新增银行贷款,18,亿元左右。,（二）促进土地合理流转，推动农业产业化。,通过流转，促进了农村土地集约化发展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。截至,2014,年,12,月底，长垣县实现土地流转,40.5,万亩，同比增长,31.7%,。,（三）促进了土地确权，带动农民就业。,试点工作的开展一方面规范了农村土地流转手续，建立了备案登记机制，有利于下一步全面开展农村土地确权工作；另一方面吸引了信贷资金促进农业产业化经营，吸收农村剩余劳动力就近就业，增加工资性收入。,五、存在的主要问题,（一）土地承包经营权确权工作进展缓慢,2013,年中央,1,号文件提出“要在五年之内完成土地确权工作”，,2014,年中央,1,号文件首次提出农村土地承包经营权抵质押贷款，可见土地确权是关键前提。但目前我市土地确权制约因素多，导致农村土地确权办证工作进展缓慢，影响土地承包经营权抵押贷款工作进程。,（二）缺乏农村土地承包经营权专业评估机构,目前尚无专业的土地承包经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，土地经营权价值评估主观判断成份较大，评估价值往往低于土地经营权实际价值。银行业金融机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度较低。,（三）风险补偿基金难以到位,长垣县人民政府关于印发长垣县农村土地承包经营权抵押贷款试点管理暂行办法的通知,（长政,201428,号）于,2014,年,5,月,29,日正式实施，该县已发放了第一笔农村土地承包经营权抵押贷款，但,办法,第二十二条规定的风险补偿基金尚未到位。,（四）土地经营权作为抵押品处置难度较大,农村土地承包经营权变现力差，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性。,由于目前农村土地流转市场发育缓慢，缺少权威的流转中介，土地经营权流转主要采取自行协商的方式，流转信息不畅。一旦经营户出现贷款违约，银行难以处置抵押的土地经营权，土地经营权难以变现。,六、政策建议,（一）成立专业的农村土地价值评估机构,制定,农村土地经营权价值评估管理办法,，引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估，合理确定农村土地价值。政府应组建独立的土地流转评估中心，自主经营，自负盈亏，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为银行业机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。,（二）加快推进农村土地流转市场建设,一是,建立土地流转服务机构及土地经营权争议仲裁机制，为农村土地经营权流转提供服务，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益等。,二是,成立公益性的农村土地收储中心。进城落户农民一家一户地有偿退出“三权”不便操作，那么可以由土地收储中心统一收购，收购后进行整理，再出租给农业的规模经营者。,三是,成立农村综合产权交易中心，办理农村承包土地经营权登记、抵押等。,（三）构建信用风险分散机制,一是加快农业政策性保险、农业重大灾害风险基金的建设步伐，为农业产前、产中、产后提供全程保险。,二是探索建立财政出资的土地承包经营权抵押贷款风险补偿基金，降低金融机构贷款风险。,三是政府成立专业的涉农担保公司为新型农业经营主体提供融资增信。,七、前景,2014,年,12,月,15,日，人民银行郑州中心支行、河南银监局