10 天津武清翠金湖项目（已pass）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,天津武清翠金湖项目,2,01,城市及地块区位,武清区房地产市场,03,项目,SWOT,分析,Contents,目录,02,项目简介,04,05,项目初步结论,3,1,、城市区位,武,清区是天津市下辖的市辖区，位于天津市西北部，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县相连，南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市比邻，东与天津市宝坻区、宁河县搭界，西与河北省廊坊市安次区接壤。,武清区位于京、津两大直辖市的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉，是京津冀三省市的交汇点，是国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区和桥头堡。武清是国家智慧城市试点之一。,目标地块,目标地块,武清区地处天津市区西北部，位于北京、天津两大直辖市的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉。距离未来通州新行政中心,68km,，受到通州新行政中心辐射。,通州新行政中心,68km,4,2,、项目区位,目标地块,3,7KM,7,KM,3,5KM,项目位于天津武清区大黄堡乡，距离武清站约,23km,，距离天津站约,3,7km,，距离津滨机场约,3,6km,。,河北区,天津站,武清站,滨江道,4,.9KM,西青区,武清区,北辰区,宁河区,宝坻区,津滨机场,2,3KM,5,3,、周边配套,目标项目,尔王庄水库,津蓟高速,武清站,滨保高速,京津高速,大黄堡医院,大黄堡中学,大黄堡小学,津蓟铁路,上马台水库,项目位于,大黄堡湿地自然保护区内,，景观资源丰富，但周边配套设施相对匮乏，无大型医疗配套及商业配套设施。,大黄堡镇政府,燕王湖湿地生态园,6,4,、项目概况,1,、,项目占地,3000,亩，其中,1424,亩建设用地,于,2008,年,4,月摘牌取得,（地价款已全部交清），,1576,亩湖面为,70,年租用取得,。,2,、,项目总建筑面积,118.36,万平方米,其中，地上建筑面积为,93.8万平方米，地下面积约为23.4万平方米,。,容积率,1.0,；绿化率,40%,；,3,、,项目划分为,11,个地块，分,4,大期开发建设，目前，已完成总体规划，大一期（,1,号地,2,号地）,完成,施工图设计。大二期（,3,号地,6,号地,7,号地,8,号地）中,3,号地、,6,号地已经取得工程规划许可证，,7,号地已经取得方案审定通知书、,8,号地方案即将获批。大三期（,4,号地,5,号地,9,号地）已经取得方案修改通知书,。,4,、目前项目大一期已开发建设，,规模约,25,万,，,包括双拼联排约,14.1万平方米、5.5,万平米的独栋及大黄堡乡政府,1,万平米办公楼,。大二期,3,号地块已经开发,1/3,，约,3,.4,万方。,一期,二期,三期,四期,7,5,、合作模式及项目财务指标,1,、项目转让,预计转让价格,20,亿,2,、翠金湖项目来源,股东注册资本,2,亿元,股东及关联公司 借款,12.3,亿元,销售回款：,4.3,亿元,银行借款余额：,1.48,亿元,合计,20.08,亿,3,、翠金湖项目主要成本,19.34,亿,1,）总地价款，,20,万,/,亩，约,4.27,亿；契税,1260,万元,2,）租湖面用地价款：约,6600,万；（共,1.1,亿，尚有约,45,0,0,万元未付）,3,）,1,号地建筑面积,14,万,；,2,号地建筑面积,5.5,万,；,3,号地完工,1/3,建筑主体，约,3.4,万,；其他的,1,号湖、,2,号湖整理、,2,个会所建设、社区整理装饰等,合计,19.34,亿,4,）累计银行贷款利息支出,5000,万（股东借款未提取利息）,4,、翠金湖销售收入，签约额：,4.6,亿元，已经实现销售回款,4,.3,亿,5,、其他,1,）支出款项主要来源：股东借款,12.3,亿，自有资金,2,亿元。,2,）负债：,18.44,亿元，主要是杜东街口,12.3,亿，银行借款,1.48,亿，预收楼款未结转收入,4.3,亿，其他往来款,0.36,亿，定金,247,万，未结转房款,784,万。,3,）应收未收款：,3728,万元，其他应收款,3696,万，预付款,32,完,4,）应付未付款项：,138278,万元，其他应付款,138550,万元，应付账款是,-272,万元（实际为预付性质）,8,6,、地块指标,地号,土地证面积,建筑工程规划许可证,建筑面积,可销售面积,已售面积（截止至,2016.3,）,地上面积,地下面积,1,号地,156655.2,113824.18,26937.53,140761.7,103691.46,65374.4,2,号地,86841.4,39704.19,15384.55,55599.24,36469.5,0,3,号地,71066.5,96578.51,17970.97,114549.5,0,0,4,号地,93094.6,32607.45,19285.8,51893.25,0,0,5,号地,57340.4,32070.28,18609.45,50679.73,0,0,6,号地,104713.4,60522.04,9570.87,70092.91,0,0,7,号地,112055.5,89497,26619,116116,0,0,8,号地,84023.6,120260.01,26145,146405,0,0,9,号地,79026.1,110656.07,36196.28,144464.23,0,0,10,号地,44120.1,238577.77,59265.73,151691,0,0,11,号地,45360.7,148030.12,0,0,合计,934297.5,934297.5,255985.18,1190282.68,140160.96,65374.4,9,7,、项目证件,营业执照,土地出让金售价,组织机构代码证,10,8,、项目去化情况,时间,批准上市套数,(,套,),批准上市面积,(),成交套数,(,套,),成交面积,(),成交价格,(,元,),成交金额,(,万元,),2016,年,-,-,4,1060,6843,725.45,2015,年,-,-,30,8295,6809,5648.23,2014,年,165,63965,65,17014,6579,11193.3,2013,年,9,5508,116,31011,6588,20428.81,2012,年,128,37254,-,-,-,-,2011,年,-,-,23,6374,7977,5084.47,2010,年,124,33433,9,2610,8287,2163.19,当页汇总,426,140160,247,66365,6817,45243.46,项目在营销力度不足的情况下，累计实现回款,4.3,亿。根据中指数据库显示，项目共销售,247,套，成交金额,4.5,亿。,物业类型,售价,独栋,12000,元,/,临湖联排,10000-11000,元,/,联排,8000-9000,元,/,洋房,预计,5500,元,/,11,地块内部,1,号地别墅已经建成，二号地别墅另有,29,栋未建，三号地洋房小高在建，其余地块未开发；内湖已经整治，外湖整理中，外围野湖未整理。,9,、地块现状,1,号地别墅,内湖,3,号地小高层,东至现状,西至现状,二号地别墅在建,12,6,、武清土地市场,2015,年周边成交出让的土地，基本在,200,万,/,亩，该地块预期地价为,220,万,/,亩，楼面价约,1650,元,/,平,。地块周边无土地成交。,数据来源,：中指数据库,项目,津武挂,2014-239,号地块,占地面积：,0,.85,万方,容积率：,2,建筑面积：,1,.7,万方,土地性质：住宅、商服用地,成交时间：,2015-,2,亩单价：,23,5,万,/,亩,楼面价：,1,766,元,/,平,受让单位：天津龙乾,津武挂,2015-29,号地块,占地面积：,4,.69,万方,容积率：,1,.2,建筑面积：,5,.9,万方,土地性质：住宅、商服用地,成交时间：,2015-,6,亩单价：,1,80,万,/,亩,楼面价：,2,251,元,/,平,受让单位：天津亿利金威,津武挂,201,4,-,1,57,号地块,占地面积：,9,.45,万方,容积率：,1,.6,建筑面积：,1,5.11,万方,土地性质：住宅、商服用地,成交时间：,2015-,1,2,亩单价：,15,0,万,/,亩,楼面价：,1,407,元,/,平,受让单位：天津鸿展,7,、土地市场,武清土地近几年持续下滑，楼面价平稳上升，总体溢价率不高。,时间,土地宗数,(,块,),建设用地面积,(,万,),规划建筑面积,(,万,),成交楼面均价,(,元,/),平均溢价率,(%),2011,年,61,410.69,669.07,1218.88,8.94,2012,年,23,193.67,292.51,1073.38,0,2013,年,31,188.59,282.88,1521.14,11.85,2014,年,27,188.18,261.35,1601.35,10.57,2015,年,12,49.47,70.96,1593.91,0,汇总,154,1030.6,1576.77,1326.39,7.87,14,8,、,武清,房地产市场,武清近几年成交量逐年攀升，成交价格也稳步上升。当前存量为,295,万方，去化周期为,10,个月,。,数据来源,：中指数据库,时间,批准上市套数,(,套,),批准上市面积,(,万,),销售套数,(,套,),销售面积,(,万,),销售价格,(,元,/),2011,年,1685,21.47,14810,151.79,6038,2012,年,12105,138.99,10308,108.67,6252,2013,年,21499,219.14,17945,182.8,6814,2014,年,23191,249.92,18126,181.64,6813,2015,年,23246,263.27,24509,272.72,7471,周边无竞品在售，武清主城区房价基本在,9,000,元,/,左右。,10,、竞争个案,金泰丽舍,建筑面积：,48,万方,容积率：,1.8,在售物业：洋房、高层住宅,成交均格：精装高层,10,000,月均去化：,100,套,/,月,地块,鸿坤原乡郡,建筑面积：,180,万方,容积率：,1.8,在售物业：别墅、高层住宅,成交均格：,高层,9000,月均去化：,40,套,/,月,亚泰澜公馆,建筑面积：,29,万方,容积率：,1.78,在售物业：洋房、高层住宅,成交均格：洋房,10000,月均去化：,3,0,套,/,月,远洋香奈,建筑面积：,16,万方,容积率：,2,在售物业：洋房、高层住宅,成交均格：高层,1,2500,月均去化：,150,套,/,月,16,1,2,、,SWOT,分析,SWOT,分析,Threat,：威胁,地块位于武清大黄堡镇，为湿地区域，周边自然环境优越；,位置较好，距离京津高速约,20,分钟车程,项目体量大，后续可供开发体量可观,项目债权明晰，权属干净，手续相对简单，可直接联系到项目核心领导层，有溢价空间,项目接收后，即可实现销售,项目当前销售客群主要针对北京客户，有,90%,的北京客户；,华北片区罕有如此优质的自然环境，客户对环境认知度高；,区位优越，自然资源丰富，项目手续简单,Strength,：优势,Opportunities,：机会,Weakness,：劣势,北京客户认知度高,三期存在环评手续尚未完成；,项目有债务问题，银行欠款,1.48,亿明年到期；,存在约,40%,的湖面租赁费用未交，约,4500,万,土地证超过两年，面临土地闲置风险,环评手续未办完成，或有负债风险,市场风险，产品力营销力不足,市场风险，周边无有效参考项目，市场不明朗风险高；,产品力不足，营销力度不足，去化较慢；,产品售价较低，考虑我司成本，后期销售利润空间狭小,武清大黄堡镇，距离通州新行政中心辐射，拥有良好的湿地景观资源，地块