8.市场空白点分析及初步市场定位

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,初步定位与特色建议,8.0市场空白分析,8.1经济快速开展带来的市场时机,经济指标,2006年年底,2011年项目开业时,本项目的机遇,GDP,相当于北京,1999,年水平；,1999,年,CBD,编制规划，中关村西区开始规划建设，金融街首批总部进驻；,相当于北京,2005,年水平；,2005,年北京甲级写字楼增长比,1999,年增长,80.5,；,CBD,写字楼存量是,1999,年的,3,倍，主要是乙级写字楼，众多甲级写字楼在建；中关村西区基本建成，中关村甲级写字楼存量是,1999,年的,6.5,倍；金融街成为大型国有企业总部聚集地，甲级写字楼存量增长,34,。,随着沈阳经济快速增长，写字楼需求增长快；,写字楼有较好的发展机会，尤其是中等档次写字楼。,商务市场的极大发展将进一步带来酒店以及服务式公寓市场需求的增长。,户籍人口,703.6万,规划增长到800万人,巨大的人口增长，将带来社会消费品零售总额的极大增长,人均社会消费品零售总额,相当于北京2001年水平,相当于北京2006年水平,达到北京,2006,年水平，消费理念较原来有极大改变，更注重消费体验，,mall,成为大型商业发展的主要类型；,居民消费能力极大提高，,zara,novo,c&a,等众多时尚服饰品和餐饮、娱乐牌进入，品牌进入更新换代阶段；,众多一线品牌开始从王府饭店、国贸、东方瓜果尼察给您拓展到华贸等商场，新三里屯、王府井澳门中心等也定位于一线品牌；高档品牌更加接近中产阶层生活。,人均消费性支出,相当于北京2001年水平,相当于北京2006年水平,人均可支配收入,相当于北京2001年水平,相当于北京2008年水平,8.0市场空白分析,8.2商业市场开展机遇,市场表现,本项目的机遇,本项目处在成熟的太原街商圈内，拥有众多的消费者；,未来区域道路、停车改善，地铁通车，为区域带来更多人群；,本项目可以依托区域巨大的人流，发展收益更高的购物中心商业，而不必完全依赖于百货此类主力店；,关键词：购物中心,新世界,1,店、中兴商厦、秋林商厦、商贸精品廊是沈阳最早开业的高档购物场所；太原街是沈阳消费者心目中传统高档购物商圈；,沈阳现有和未来有较多定位为国际一线品牌。,本项目所处的太原南街商业氛围稍差，会影响品牌商户的初步判断；,项目具有利用现有氛围向高档商场冲刺的良好机遇；,项目可以定位为以国际二线品牌为主，部分为较普及的和未进入沈阳的国际一线品牌。,关键词：与国际接轨的中高档次,沈阳目前商业类型主要以百货为主，缺乏购物中心；,现有大型商业内主要以商品零售为主，餐饮、娱乐比例低；,沈阳经济发展快，人均收入和消费支出增长快，预计到项目开业时消费理念将有别于目前。,集购物、餐饮、娱乐休闲为一体、带来全新消费理念的购物中心具有较好的发展前景；,关键词：全新的消费理念,沈阳收入较高消费能力强的人群主要集中在,30-40,岁，其中较大部分对品牌认知度低；而且沈阳也缺乏国际知名时尚品牌，品牌重复度高。,未来随着经济快速发展，收入高人群趋向更年轻，同时有更多,70,年代末和,80,年代初的消费者将成为消费主体和时尚舆论主导者，国际时尚品牌将成为未来主要消费对象；,到项目开业时，新一拨国际时尚品牌将由北京向沈阳等二线城市拓展；,沈阳商城存在正规的商场品牌不时尚，时尚的服饰无牌子，档次低；缺乏时尚品牌集中地。,将本项目客户群定位为家庭月收入,5000,元以上、,30-40,岁的时尚人群；,利用未来沈阳品牌更新换代机会，打造流行时尚基地，与现有商场形成竞争差异；,关键词：年轻时尚人群，时尚风向标,8.0市场空白分析,将本工程打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合购物中心；,以国际二线品牌和国际时尚品牌为主的时尚前沿基地；,整个商场为表达时尚、娱乐、教育、家庭的“时尚家庭育乐馆。,商业定位的差异化特征：,主题不同，消费体验不同,更加时尚，品牌店的升级,业态之间的融合，餐饮与娱乐、餐饮与购物的融合,细节的关注，设计细节，业态布局细节，例如在运动用品层，布置一个小足球场,市场表现,本项目的机遇,主体消费人群,75,以上为在婚，有自己独立的家庭；,其中，,30-40,岁的人群孩子年龄主要在,0-12,岁之间，孩子的投入是这个家庭阶段的重要投入；,沈阳大型商业内虽有部分提供儿童商品或者儿童娱乐，但缺乏综合；,本项目高层可以针对儿童需求，打造集儿童早教、娱乐、服饰、餐饮以及学习用品为一体的儿童天地；,同时还可以突出家庭的概念；,关键词：现代家庭生活方式，寓教于乐,沈阳消费者餐饮和娱乐频次高，消费金额也较高；餐饮娱乐消费能力强；,餐饮、娱乐消费的主要目的是朋友聚会；,将摒弃纯粹的娱乐和纯粹的餐饮，将餐饮和娱乐在同一空间内组合，与娱乐相组合的也不再是快餐类设施；,充分满足消费者朋友聚会的餐饮娱乐需求。,关键词：朋友共享的娱乐空间，精彩的周末,健身和美容、,spa,逐渐成为沈阳人重要的业余健康休闲,提供健身、美容、,spa,休闲空间,关键词：健康的生活态度，女性增美空间,8.0市场空白分析,8.3酒店市场开展机遇,市场表现,本项目的机遇,太原街有洲际、假日、商贸、新世界、世纪国际等众多高档酒店，也有金三角、群星、金都等众多中档酒店，是酒店集中区；,太原街处于城市核心区，是外来人员选择住宿的首要场地；,太原街为发展早的商圈，聚集有较多的国际和国内知名的公司企业办公，对酒店具有较好的需求；,太原街购物设施多，餐饮、娱乐初具氛围，未来将进一步发展，配套丰富；,临近火车站和长途汽车站，有较多流动人群；,本项目具有发展酒店的良好条件；,沈阳高档、国际知名管理公司管理的五星级酒店入住率较好，目前五星级高档酒店具有一定发展空间；,未来五星级酒店规划项目多，未来竞争激烈；,本项目不临主干道，交通条件稍差；周边景观条件也稍差；,本项目不建议发展五星级酒店；,本项目所在区域四星级酒店多，需求量大；,现有经营较好的新世界酒店、商贸酒店设备设施老化，而世纪国际酒店非国际知名酒店管理公司管理；,发展国际知名酒店管理公司管理的四星级酒店具有一定的机遇；,项目周边流动人口多，中等档次酒店具有较好的需求；,有较多老酒店宾馆和酒店式公寓提供针对中等档次的住宿需求，但这部分酒店缺乏良好的服务水平；,经济型酒店是未来中等档次酒店发展趋势，以其经济的价格、良好的配套、舒适的环境以及精简的配套成为原有宾馆的重要替代品。,本项目的购物中心能为酒店提供良好的配套，降低配套设施所带来的成本。,经济型酒店管理公司对发展前景好的项目具有投资的可能。,本项目具有发展经济型酒店的良好机遇和利益。,8.0市场空白分析,8.4写字楼市场开展机遇,市场表现,本项目的机遇,太原街商圈是沈阳的三大商务圈，本项目处在太原街商圈内；,太原街是传统的商圈，除了总统大厦和城市广场有较多的国际知名公司外，在老旧的写字楼和中档酒店宾馆内也分布有较多的国际和国内优质企业；,太原街商圈的平均入住水平高于其他商圈；,处于城市核心区，出行便利；,有众多的商业、酒店等配套设施，商务配套条件好；,根据沈阳与北京相比，经济发展后，写字楼需求有极大增长。,本项目具有发展办公物业的良好机遇；,可以吸纳分布在周边老旧写字楼和中档宾馆酒店的客户；,未来在北站和五里河区域等交通条件和可视性好的区域，将兴建较多的地标性高档写字楼，未来高档写字楼竞争激烈；,本项目不临主干道，交通条件和可视性不是很好，作为写字楼缺乏地标性；,中档写字楼需求层面广，高档写字楼发展前，中档写字楼将得到充分发展；,本项目现有条件不太适宜发展高档写字楼；,发展中档写字楼具有较好的市场机会；,周边的公寓有较大部分发展成以办公为主的商住公寓，有较多中小型公司选择在此区域办公，商务公寓具有较好的发展条件；,较多商住公寓原来设计功能以居住为主，办公条件较差；,沈阳性价比较高、提供优惠贷款条件的纯办公的商务公寓市场反响好。,较大部分商务公寓空间缺乏变化，部分跃层公寓层高低，层高仅,4.5-4.8,米；,发展提供更低首付、针对中小型公司的纯办公的商务公寓具有较好机会；,可以开发部分性价比较高、空间富于变化的,loft,商务公寓；,本项目处于商业聚集区，区域内聚集有众多品牌，品牌代理商户在此区域办公具有便利性；,商圈所带来巨大人流，也是针对个人消费者的旅游、教育培训、出国咨询、产品直销等公司办公的重要场所。,品牌公司、针对个人消费的相关公司以及分布在周边老旧写字楼和宾馆的公司将是本项目未来的主要客户。,8.0市场空白分析,8.5公寓市场开展机遇,市场表现,本项目的机遇,沈阳酒店式公寓经过,2003-2004,年的热销后，之后酒店公寓由于不能满足投资者的投资预期和居住者的居住预期，需求下降，而供应持续增长，造成供过于求。,大部分产品投入使用后，或者转变为日租型公寓酒店，或者成为商住混合的商住公寓；,之后，公寓产品开始市场细化，开始细化成产权式酒店和纯办公的商务公寓。,预计未来众多公建用地中，此类酒店式公寓有较大供应量，竞争激烈,不建议发展功能定位不清晰的所谓酒店式公寓；,建议功能细化，或者朝纯商务方向发展，或者朝短期租赁居住方向发展；,在四星、五星级酒店以及高档公寓内有较多针对中短期租赁居住需求的类似服务式公寓产品供应，入住率表现较好；,相对于四、五星级酒店提供的服务式公寓，虽然服务条件好，但缺乏家的居住氛围，而且价格高；,高档公寓提供的租赁产品，虽然有较好的居家氛围和景观条件，但服务、配套以及出行的便利性存在缺陷。,沈阳目前无真正、纯粹的服务式公寓产品。,本项目处于城市核心区，出行便利，且又丰富的配套；,本项目具有发展服务式公寓的良好机遇与市场先机。,本项目处于国际和国内知名公司聚集区内，有常驻的外籍、港澳台以及来自北京、上海的企业中高管理人员；,项目周边酒店聚集，周边酒店有较多出差时间较长或处于项目筹备前期的住客；,周边知名公司常驻的外籍、港澳台以及北京、上海等中高管理人员；以及在沈出差时间较长或处于项目筹备前期的人员将是本项目的主要客群。,8.0市场空白分析,8.6市场空白点分析总结,综合上述市场空白分析，本工程适合开展中高档的购物中心、中档写字楼、loft商务公寓、四星级酒店、经济型酒店和效劳式公寓。,根据上述物业及客户特征，本工程将成为集购物、餐饮、休闲娱乐、办公及住宿为一体的综合商贸平台。,根据工程规模条件，本工程适合开展两种方案的综合体：,方案一（局部出售）：购物中心、中档写字楼和loft商务公寓、四星级酒店和经济型酒店为一体的综合体；,方案二（针对投资者）：购物中心、中档写字楼、四星级酒店和效劳式公寓为一体的综合体；,方案三（加速资金回笼）：购物中心、loft商务公寓、四星级酒店和中档写字楼为一体的综合体,相比较而言，方案一的市场风险更小；方案二更有利于提升工程的整个档次；方案三有利于加快资金回笼。,9.0定位,9.1整体定位,根据市场空白分析，本工程适宜开展集购物、休闲、娱乐、办公、住宿的综合体，成为太原街商圈引领型的商贸综合平台。,作为方案一商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下：,写字楼/loft商务公寓,经济型酒店,4星级酒店,商业,商贸综合平台,提升档次,提供客源,提升形象,酒店客户层面的延伸,提供客源,提升便利,提供消费人群,提供便利配套和办公客户,提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升档次,9.0定位,作为方案二商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下：,写字楼/loft商务公寓,效劳式公寓,酒店,商业,商贸综合平台,提升档次,提供客源,提升档次和效劳水平,为长期客人提供更好居住环境,提供客源,提升档次,提供消费人群,提供便利配套和办公客户,提升商场形象，提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升档次,9.0定位,9.2规模建议,根据所做的市场研究内容，将本工程各局