中等容积率(25左右)下的住宅项目打造模式研究综述

Code of this report|,0,Copyright Centaline Group,2014,中等容积率（,2.5,容积率左右）下的住宅项目打造模式研究,中等容积率（,2.5,容积率左右）,下,的,住宅项目打造模式研究,综合来看，项目发展存在四大战略方向，体现均质化和差异化两种产品组合形式，产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构,战略,方向,方向,1,：均质均好,战略,方向,3,：,差异,化混合战略,主要针对区域内改善客群,开发,中高层,的均质化品质型改善产品,配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区,针对区域内及市区的改善客群,拉高排低，最大化开发叠墅类产品，剩余产品高层化,配套有一定品质的基础生活配套，打造偏高端社区,方向,4,：差异化高端战略,主要针对市区客群,拉高排低，开发叠墅,+,高层产品，但高层同样打造纯大户型高端产品，实现均衡高端,配套较高品质生活、休闲配套，打造纯高端改善社区,产品形式,产品档次,高端改善,普通改善,叠拼,洋房,小,/,中高层,高层,方向,2,方向,3,方向,4,方向,1,方向,2,：有限多样性战略,主要针对区域内改善客群,适度拉高排低，打造,洋房,+,高层,的品质型改善产品,配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区,其中方向,1,的产品形式类似于旭辉锦庭，方向,2,类似于,佳兆业,城市广场，方向,3,类似于绿地海域,苏,河源，方向,4,则类似于,龙湖蔚澜香醍,战略方向,方向,1,：均质均好战略,方向,3,：,差异化混合战略,类似,项目：,旭辉锦庭,容积率：,2.15,总建面：,10.5,万,产品形式：,11-18,层,的中高层,、小,高层产品,类似,项目：绿地,海域苏河源,容积率,2.3,；,总建面：,29,万,产品形式：叠拼,+,普通高层住宅,方向,4,：,差异化高端战略,类似,项目,：龙湖蔚澜香,醍,容积率：,2.3,；,总建面：,15,万,产品,形式：联排别墅,、,叠,墅及大,平面高层住宅,方向,2,：有限多样性战略,类似,项目：佳兆业城市广场,容积率：,1.8,总建面：,29,万,产品形式：花园洋房,+,高层住宅产品,旭辉锦庭,|,项目概况,旭辉锦庭项目与本案一河之隔，主力产品为,75,两房、,91,三房，是刚需置业的首选,户型,典型案例研究,项目名称,旭辉锦庭,项目地址,叶城路周赵路口,开发商,上海旭和置业有限公司,物业公司,上海永升物业,物业类型,住宅,产品类型,小高层 高层,占地,面积,37611,总建面积,104955,容积率,2.15,主力户型,二居,(75),三居,(91),装修状况,毛坯,/,装修,绿化率,35%,总户数,929,户,项目现状,本案,旭辉锦庭,刘家河,项目区位图,岳普路,旭辉锦庭,|,规划情况,项目总建面为,104955,平米，由,15,栋,11-18,层的高层、小高层及,700,平米商业,组成,典型案例研究,项目实景图,项目实景图,商业,旭辉锦庭,|,户型研究,户型分隔功能齐全；高得房率，得房率为,80,%,典型案例研究,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,75.00,户型优势,:,户型分隔功能齐全,面积赠送：飘窗,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,90.00,户型优势,:,南北通透、户型方正,面积赠送：飘窗,半赠送,半赠送,旭辉锦庭,|,销售,情况,:,项目,总体走以价换量策略，在区域内成交表现最好，月均去,化,8073,平米,，约,71,套，整,盘均价为,15057,元,/,，其中,90-100,为快销面积段，目前,本案已实现全部,销售,典型案例研究,项目于,2013,年,8,月开盘，项目集中蓄客,2,个月，总体销售周期为,13,个月，月均去化面积约为,8073,平米，月均去化套数为,71,套，其中,90-100,为快销面积,段，目前,本案已实现全部销售,项目整盘均价为,15057,元,/,平。,旭辉锦庭,|,客群情况,项目客群主要来源于嘉定区，客户总量占比为,85%,；项目单、总价为其核心关注,因素,典型案例研究,客户年龄，,以,26-38,岁为主力军,26-38,岁客户占总量的,72%,置业动机，,用于首次刚需为主,首次刚性需求购房客户有,80%,之多,客户居住区域：,嘉定区客户占到客户总量的,85%,，其中嘉定老城客户占嘉定区总量比例达,76%,，外区域客源占比为,15%,；,佳兆业城市广场,|,项目概况,项目总体量约为,29,万平米商住综合体，距本案约为,700,米，住宅产品主要以首置、改善,为主,典型案例研究,项目名称,佳兆业城市广场,项目地址,嘉定顺宁路,501,弄（徐行片区）,开发商,佳兆业地产（上海）有限公司,占地面积,117257,平方米,总建面积,290631,平方米,容积率,1.8,物业类型,住宅、酒店、公寓、商业,产品形式,洋房,;119-148,高层：,80-90,2+1,居,主力户型,洋房、高层,装修状况,毛坯,全装修,绿化率,35%,总户数,856,户,物业公司,佳兆业品牌物业,项目现状,项目区位图,佳兆业城市广场,本案,700,米内,佳兆业城市广场,|,规划情况,项目总体量近,30,万方，涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中，住宅产品分为退台花园洋房及精装高层,公寓,典型案例研究,酒店式公寓,四星级,酒店,花园洋房,花园洋房,高层住宅,高层住宅,沿街商铺,沿街商铺,一期,业态,房型,面积,面积比,高层,752,房,12750,12.83%,893,房,33286,33.49%,110-130,顶楼复式,3840,3.86%,小计,49876,50.18%,退台洋房,892,房（送阁楼）,3426,3.45%,1103,房,8468,8.52%,1253,房,4811,4.84%,1404,房,10777,10.84%,小计,27520,27.69%,酒店式公寓,40-50,22000,22.13%,小计,22000,22.13%,合计,99396,100%,二期,444,套酒店公寓（面积,22237,平米），,9948,平米商业，及,485,个车位,三期,洋房，面积区间,140-180,物业类型,建筑面积,销售状态,住宅,25,万平米,洋房在售；高层,10.1,开盘,酒店式公寓,2,万平米,待售,四星级酒店,2,万平米,-,商业街,1,万平米,待售,佳兆业城市广场,|,洋房户型研究,户型设计注重功能细分，高,配送,比例,典型案例研究,二层：,3,室,2,厅,2,卫,+,书房,149,户型评价,:,南向,3,阳台,面积赠送：,45,地下室、约,40,北花园,半赠送,全赠送,一层：,3,室,2,厅,2,卫,+,书房,147,户型评价,:,三室朝南,面积赠送：,75,地下室、约,80,南花园,佳兆业城市广场,|,洋房户型研究,南向双阳台设计，动静分区，干湿,分离,典型案例研究,半赠送,4,层：,3,室,2,厅,2,卫,129,户型评价,:,南向双阳台、动静分区、卫生间干湿分离,面积赠送：露台,南向露台,佳兆业城市广场,|,销售情况及客群研究,项目当前,月均,去化为,4953,平米，约,40,套，整盘均价为,1.45,万元,/,平米，其中,120-140,为快销,区间，客群主要来源于嘉定区，核心关注因素为总价、户型面积、单价,典型案例研究,置业动机，,用于改善型居住,为主,客户居住区域：,嘉定区客户占到客户总量的,80%,，外区域,客源占比为,20%,。,项目销售情况：,项目在售洋房，,4,月份蓄客，,5,月份开盘，供应面积为,27520,平米，共,231,套，,月均去化套数为,40,套，,月均去化面积为,4953,平米，项目均价为,1.45,万元,/,平米，其中,120-140,为快销区间。,佳兆业广场成交情况,时间,成交套数,成交面积,(),成交单价,(,元,/),2014-08,25,3233,13932,2014-07,25,3294,15064,2014-06,28,3690,15024,2014-05,41,5630,15325,蔚澜香醍,|,项目概况,项目总建面,15,万，容积率,2.3,，是集联,排、叠拼别墅及,大平层普宅多类产品为一体的区域高端别墅区,项目,典型案例研究,项目名称,龙湖蔚澜香醍,项目地址,嘉定云谷路,1388,弄,开发商,上海龙湖置业发展有限公司,占地面积,6.28,万方,总建面积,15,万方,容积率,2.3,物业类型,住宅,产品形式,联排别墅、合院别墅及高层,主力户型,联排,:220-240,;,合院：,250-253,装修状况,毛坯,绿化率,33.8%,物业公司,上海龙湖物业管理有限公司,项目现状,项目区位图,地铁白银路站,龙湖蔚澜,香醍,二者距离在,500,米之间,蔚澜香醍,|,项目规划,项目被白银路分为两块，白银路以北为叠墅及联排别墅,，南侧为,合院别墅及大平层，主要是由,96,栋联排、,6,组合院别墅组成。最大化排布低密度产品，住宅,+,别墅混合,社区,典型案例,研究,整个社区总占地面积约为,6.3,万平米，建筑面积为,15,万平米，容积率,2.3,，项目整体被白银路分为南北两块，白银路以北为叠墅及联排别墅，白银路以南为合院别墅及大平层。,产品形态除了沿白银路的,SOHO,精装外，主要是由,96,栋联排、,6,组合院别墅组成。,整个社区采用人车分流的行车方式，更大程度上的保持其园林景观特色,白银路,蔚澜香醍,|,立面材质（别墅）,立面为托斯卡纳风格，通过细节精细化处理彰显项目,品质,典型案例,研究,蔚澜香醍,|,园林景观,通过五重,立体景观、全冠移植、同纬度采购及堆坡造景技术，打造立体绿化,景观,典型案例,研究,整个社区注重绿化的种植养护，通过以下五点，且运用堆坡造景的园林设计手法，营造纷叠交错的立体绿化景致，分别为：,5,重垂直绿化技术，打造“立体绿化”；,360,度成树定位；,全冠移植成年名贵树种；,同纬度采购各种苗木，使整个社区的植物种类超过,200,种；,四季异景。,蔚澜香醍,|,立面材质（住宅）,建筑风格为,经典的,ART-DECO,，,外立面采用意式石材干,挂，彰显项目档次,典型案例,研究,建筑风格：经典的,ART-DECO,设计风格,立面建材：外立面采用意式石材干挂，整体色调呈现米黄色，与园林融为一体，彰显其淡雅及高贵,蔚澜香醍,|,产品研究（别墅）,合院组团由,4,栋类独栋、,4,栋双拼、,8,栋联排,组成,典型案例,研究,蔚澜香醍,|,产品情况（别墅）,中央景观庭院约为,510,，每户赠送面积为,95-240,平米,典型案例,研究,蔚澜香醍,|,产品情况（别墅）,典型案例,研究,蔚澜香醍,|,产品情况（普宅）已售完,典型案例,研究,3,房,2,厅,2,卫,156,3,房,3,厅,2,卫,201,优势：,电梯入户，电梯厅公共面积在使用上可私用，增加附加值及收纳空间,劣势：,入户过道设计尴尬，面积较大，利用率相对较低；,客餐设计面积过大，其使用效率不高；,主卧套间的书房,/,衣帽间朝南设计，影响到主卧的采光问题,蔚澜香醍,|,销售情况,项目普宅已售完，在售为别墅项目，因早期价格较高，导致其去化困难，后期采取降价,措施，去化量明显提升,典型案例,研究,降价前,调价后,蔚澜香醍,|,销售情况,项目于,2014,年,3,月采取降价销售措施，降价前均价为,31744,元,/,平米，降价后为,23207,元,/,平米，降价后月均去化套数为,13,套，去化最快面积区间为,180-240,典型案例,研究,时间,成交单价,(,元,/),成交套数,成交面积,(),成交金额,(,万元,),单套均价（万元）,调价前,2012-03,33711,7,1700,5731.62,819,2012-04,30065,5,1124,3378.76,676,2012-05,31200,1,254,791.89,792,2012-06,30810,2,412,1269.02,635,2012-08,32939,1,254,836.0