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2014/7/22,#,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/7/22,#,建湖项目调研报告,目录,一、建湖城市概况、城市发展规划,二、雨润地块自然情况及规划简介,三、建湖主要商业分布、与雨润项目距离,四、主力店个案介绍（超市、传统百货、影院）,五、新兴综合体业态个案介绍,一、建湖城市概况、城市发展规划,城市概况,地理,位置,建湖县位于江苏省盐城市中西部，东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。地处黄海之滨，背倚苏北平原,素有“水乡明珠”之称。,面 积,人口,全县总面积,1155,平方公里，下辖,15,个镇和,1,个开发区，人口,80.4,万，其中城镇人口,31.4,万，县城常住人口,24,万。,城市,经济,建湖县是竞争力百强县（市）、全国文明县城、中国产业发展能力百强县、中国民营经济最具潜力县、中国战略性新兴产业最具竞争力,20,强,城市,规划,两区三园总体布局，分为建湖县经济开发区、高新产业区、石油装备产业园、上冈产业园和民营创业园。,城市,资源,全国商品粮基地县、全国瘦肉型生猪基地县,.,素有“水乡明珠”之称。是著名的杂技之乡、淮剧之乡、花炮之乡。,经济实力,序号,县市区,人口,（万）,面积,GDP,（亿）,财政总收入（亿）,社会消费品零售总额（亿）,城镇人均可支配,收入（元）,农民人均纯,收入（元）,1,海门,103,1149,663,25.6,203,26000,13000,2,靖江,66.82,665,625,124,109.1,25580,12116,3,启东,112,1300,610,123.3,227,27380,14360,4,泰兴,120,1172,560,102.4,143,26660,12620,5,兴化,157.3,2394,534,68.81,115,24900,12026,6,东台,118,2345,515,110.6,158.1,23800,13600,7,沭阳,179,2298,500,80.16,93.72,15127,8383,8,姜堰,80,927,364,66.7,122.15,23746,10802,9,大丰,73,3059,394,100,99,23027,13792,10,仪征,65,902.5,333.5,65.42,70.1,22566,10230,11,高邮,82,1962,308,46,96.8,19500,10170,12,宝应,92,1468,291.5,40.22,92.7,16848,10327,13,建湖,80.4,1155,335,68.4,95,21850,11830,14,泗阳,116.26,1832,269,21.76,63.58,16933,9563,15,盱眙,74,2430,227,37,52.15,19336,10154,16,灌南,75.28,1041,210,25.59,48.18,13952,6199,2012,苏中、苏北各县级市经济对比,建湖经济指标分析对比表,未来,建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。另外，未来建湖县将形成,3,个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。,根据政府相关文件，目前,建湖规划主要向南发展,.,随着县城城市化进程，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心。规划通过以点带面，多点爆发从而推动城市整体发展。,建湖商业核心,向南,向东,城南,河西,河东,分界河,西塘河,城市发展规划,项目周边发展规划,项目周边发展规划,二、雨润地块自然情况及规划简介,市中心,城南新城区,雨润建,湖项目，商业（,84.18,亩,）、,住宅（,192.67,亩,雨润项目地块位置,雨润项目地块位置,大润发超市,盐城商业大厦,新建湖商厦,东方广场,乐天玛特,农工商超市,商业,用地,（,84.18,亩,）,住宅用,地,（,192.67,亩,）,严 桥 街,南 环 路,南 环 路,住宅地块）,商,住地块,新,规,划,路,严 桥 街,人,民,南,路,湖,中,南,路,建湖高级,中学,雨润项目地块位置,雨润项目地块周边情况,雨润,高新工业园区,文化美食街,双 湖 公 园,县体育中心,县城市综,合体,文化中心,公安局、建设局,县实验初中,县实验小学,秀夫公园,县人民医院,县市民广场,县高级中学,交通局、教育局,林业局、卫生局,财富广场,九龙国际酒店（五星级）,城南新区,雨润,项目北侧,严桥路（未修通）,项目西侧，新规划路,项目南侧,南环路,项目地块实景,项目东侧,湖中南,路,雨润项目地块周边情况,项目规划简介,项目规划简介,SWOT,分析,Strength优势,交通便利，交通网条件优越；,未来商务人群，高端、中高端住宅聚集；,政府、公、检、法等部门迁移驻入；,建湖高级中学、人民医院紧邻本项目。,Weakness弱势,尚属较生片区，消费习惯和人群都需要重新培育；,新城区居民入住等周期较长，商业部分需要较长的培育期；,目前人口基数严重不足。,Threat威胁,政府配建的大量回迁社区严重充斥者当地的市场需求；,新城区公安局旁边在建九龙华府项目有相当体量的商业项目实质上对本案构成危险。,Opportunity机会,整体板块将是建湖未来的增长极，潜力无限；,随着功能规划和其他高端住宅的逐步落地，随着大量消费人群的导入，商业形态的充实，将逐步形成较为独立的城市中心。,项目,SWOT,分析,三、建湖主要商业分布、与雨润项目距离,县城主要商业,格局,建湖现阶段商业特点：,商业,形态主要有大型综合超市、专卖店、沿街商铺等，其中专卖店主要分布于人民路，经营状况良好；沿街商铺整体经营一般，业态布局较简单，难以形成品质化、规模化；大型综合超市量少但分布较合理，整体购物,环境较好，,受居民青睐。,目前，建湖的商业中心,区域主要分布在人民路、,湖中南路、兴建东路及,向阳东路，其中，人民,路（北至冠华东路，南,至汇文东路）是最繁华,的商业中心，集中了百,货超市、电器卖场、专,卖店、娱乐餐饮等多种,商业业态,大润发超市,盐城商业大厦,新建湖商厦,乐天玛特,农工商超市,主要商,圈沿街商铺,租金,核心商圈,4.5-5.5,元,/,天,0.8-1.8,元,天,最高,20,元,/,天,10-15,元，最高,20,元,/,天,3.5-4,元,/,天,人民路、湖中南路租金由中间向南北两侧依次递减，兴建东路租金水平由东向西依次递减；,商业形态主要为沿街线型分布，尚未形成大型的成熟的集聚商圈；,县城商业起始于人民路，后逐渐沿人民路南北扩散，并向阳东路及兴建东路外溢，未来，,商业出现沿向阳路向西发展，同时跨过建港沟向北延伸的趋势,大润发超市,向阳路与秀夫路交界,世纪联华超市,汇文东路,446,号,农工商超市,近湖镇向阳路,8,号,乐天玛特（原时代超市）,人民路,99,号,文峰超市,秀夫南路,708,号,家乐,福,湖中路和汇文路交汇处,主力,超市清单,主力超市分布,主力,超市距雨润项目距离,建湖国际电影,城,(,大地院线,),秀夫南路,708,号,建湖影剧院,人民南路,268,号,建阳电影院,建阳镇,天马影城,人民南路,262,号,华丰国际影,城,（上海大光明院线，,2014,年,5,月,29,日开业）,人民路,275,号,现有影院清单,现有影院,分布,现有影院距雨润项目距离,新兴综合体距雨润项目距离,四、主力店个案介绍,（超市、传统百货、影院）,类别,内容,位置,向阳路近秀夫路（东南角）,开业时间,2009,年,12,月,规模,占地面积,26.7,亩，共计,2,层，总建筑面积约为,26000,，营业面积,12000,定位,以“购物、餐饮、娱乐休闲为主”的主题，苏北地区综合性大卖场,经营业态,日用品、生鲜食品、电子电器、珠宝首饰、休闲服饰、娱乐餐饮、少女饰品等,租售情况,出租,租金,/,售价,超市整体租赁,特点,近,3,万种超值商品，,330,个汽车免费停车位，,3000,个摩托车、自行车免费停车位，,3000,室内商业步行街,大润,发,当地较高品质的购物场所，购物环境、布局规划、商品结构、经营理念等均迎合现代消费观念和生活方式，是以“购物、餐饮、娱乐休闲为主”的主题定位的卖场，建湖人气最旺卖,场之一，,2012,年销售,2.4,亿元,。,法国家乐福集团在中国开设的第,192,家大型卖场，也是家乐福中国区第一家县级城市店。,开业时间：,2013,年,12,月,30,日,地址：汇文路与湖中路交叉口,营业面积：,9300,平方米,交通路线：,2,路、,8,路、,11,路、,13,路公共汽车到湖中南路站，汇文广场,停车位：,447,个免费车位,家乐福,类别,内容,位置,人民北路,99,号,开业时间,2006,年,12,月,31,日,规模,门店面积,15104,，,2,层,定位,核心商圈大型综合类超市，形成一站式购物中心，一楼服装,经营业态,拥有,5,万余种生鲜食品、日用百货、服装、电器及餐饮娱乐,租售情况,95%,租金,/,售价,超市整体租赁,特点,人性化的空间规划，,6,米层高宽敞明亮的卖场，拥有大型停车场等辅助设施，购物免费班车，形成一站式购物中心,乐天,玛特,地处人民路核心商业街，客流量较大，底层商业定位大众化，缺少精品店、休闲娱乐、餐饮等业态，超市经营情况良好，人流较多，县城主要购物场所之一。,类别,内容,位置,向阳路,8,号,开业时间,2001,年,规模,营业面积近,1,万，共计,2,层,定位,“以民为本”的顾客，“以农为本”的商品定位，“以人为本”的管理定位,经营业态,百货日用品零售为主，兼有食品、服饰、餐饮,租售情况,只租不售,租金,/,售价,超市整体租赁,特点,以中档商品为主的购物场所，商城内服务设施配套齐全，但较陈旧，经营环境良好，管理到位，产品齐全,农工商,超市,建湖最早的大型超市，品牌知名度高，商品齐全，硬件设施较旧，缺少停车位，目前经营情况较差，顾客稀少。,类别,内容,位置,向阳东路与人民路交叉口,开业时间,2010,年,12,月重新开业,规模,营业面积上下三层近,9000,平米，共计,3,层,定位,以女子百货为主题中型百货商厦,经营业态,化妆品、服装服饰、饰品、女性用品等,租售情况,100%,租金,/,售价,480,元,/,年,特点,是以中青年女性为核心客户群，以化妆品、女装、女鞋、女性时尚珠宝等为主要品类的小体量、精细化定位的主题百货,新建,湖商厦,商场管理有序，内部布局合理，业态定位针对性强，注重包装宣传，硬件设施不足；主通道较窄，不够大气，地段优势明显，日均客流较多。,类别,内容,位置,向阳路与湖中路交叉口,开业时间,2010,年,规模,3,层，共计约,15000,定位,城市中端消费层次,经营业态,1,层珠宝、饰品；,2,层女装；,3,层男装,租售情况,底商,100%,出租,租金,/,售价,450,元,/,年,特点,当地中型百货商场，主营服装，目前运营情况较差，地段位置较好。,曾经经营过超市，因经营情况较差倒闭，后重新装修开始经营百货，目前运营情况一般，虽然低端位置较好，但商场客流较少。,盐城商业大厦,隶属于大地数字电影院线，影院整体建筑三层，建筑面积,1200,多平方，共有,放映厅三个，座位,402,个,建湖国际影城地址：秀夫南路,708,号,建湖国际影城,建湖国际影城,4,星级影城，属于上海大光明院线，配备,6,个数字豪华影厅，可容纳,800,多观众，所有影厅均配套金属幕，巴可数字放映机，被动,3d,设备,建湖华丰大光明影城地址：人民路,275,号,建湖华丰影城,建湖华丰影城,五、新兴综合体业态个案介绍,中利哥伦布广场,开发商：中利世纪置业有限公司,计划开业时间：,2015-1-1,建筑面积：,20,万,，,商业面积：,16,万,停车位：,1500,个,项目地址：汇文路与人民路交汇处,主要业态：集大型超市、巨幕影院、时尚购物、休闲娱乐、餐饮美食、星
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