商品房交付之法律问题浅析培训课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,商品房交付之法律问题浅析,郝海丽,2014,年,6,月,商品房交付之法律问题浅析郝海丽 2014年6月,1,目 录,一、商品房买卖合同关于交付的约定,三、相关问题,二、常见商品房交付法律纠纷,目 录一、商品房买卖合同关于交付的约定 三、相关问题,2,一、商品房买卖合同关于交付的约定,交付的依据是什么？,合同,法律规定,一、商品房买卖合同关于交付的约定 交付的依据是什,3,一、商品房买卖合同关于交付的约定,条款,内容,第六条,面积确认及面积差异处理,第九条,交付期限及条件,第十条,出卖人逾期交房的违约责任,第十一条,规划设计变更的约定,第十二条,交接,第十四条,出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任,第十五条,出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺,第十六条,关于产权登记的约定,第十八条,保修责任,一、商品房买卖合同关于交付的约定 条款内容第六条,4,二、常见商品房交付法律纠纷,（一）交付不能,交付不能是指开发商,(,出卖人,),由于种种原因不能依据商品房买卖合同向业主,(,买房人,),交付房屋。,二、常见商品房交付法律纠纷,5,二、常见商品房交付法律纠纷,（一）交付不能,性质,-,根本违约,这种行为构成了对,商品房买卖合同,的,根本违约,，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。,例外：不可抗力,二、常见商品房交付法律纠纷,6,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延,交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定,如期,向业主交付房屋。,普遍情况 常见病 后果严重,对开发商来说,-,此时，恰巧房价降了怎么办？,二、常见商品房交付法律纠纷,7,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延,法律对策：,这种行为同样是违反房屋买卖合同约定的违约行为，但与交付不能不同，此种违约行为,不属于根本违约,，业主不能据此当然地直接要求解除合同。,作为业主，该怎么办？,二、常见商品房交付法律纠纷 作为业主，该怎么办？,8,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延,如果房屋买卖合同中对开发商交付迟延的违约责任,有约定，要首先适用约定,的处理方法；,没有约定或约定不明确时,，可以采用下述两种方法。,（,1,）选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任；,（,2,）选择是向开发商发出书面催告通知，催告其在三个月内交房，如果开发商在这三个月内仍不能交房，则业主可以提出解除合同的要求。,二、常见商品房交付法律纠纷,9,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延,风险意识薄弱,突发事件,开发商大多以自己以往项目的开发经验来设定交房期限，但现在实行的,“一房一验”制度,和,“交付使用通知书”,制度大大延长了验收阶段的时间和难度，,施工单位,也往往会抓住开发商交房期限，,以停工为威胁要工程款、窝工损失、材料涨价损失,，加上,业主投诉维权,等，很容易导致对施工进度估计不足，对交房难度估计不够，最后导致延期交房。,原因是什么？,二、常见商品房交付法律纠纷 原因是什么？,10,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延,预留充足的交房期限！,二、常见商品房交付法律纠纷,11,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定,交付不符合约定不仅指开发商所交付的房屋,不符合商品房买卖合同的约定,，也包括,不符合经批准的规划方案和不符合样板房的设计、装修。,Eg,：,绿化、配套设施、装修、面积、质量等方面,。,二、常见商品房交付法律纠纷,12,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定,(1),房屋面积纠纷及其法律对策,收房时，被告知面积多了,0.9,，怎么办？,收房时，被告知面积少了,0.9,，怎么办？,收房时，被告知面积多了,3.9,，怎么办？,收房时，被告知面积多了,3.9,，怎么办？,二、常见商品房交付法律纠纷,13,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定,(1),房屋面积纠纷及其法律对策,国家法律允许出现的房屋面积差异在,3%,以内。房屋面积差异是指经房管局委托的,具有房产测绘资质的测绘机构所测量,后得出的房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积之间的差异。,二、常见商品房交付法律纠纷,14,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定,(1),房屋面积纠纷,合同,有约定的，按照约定,处理,;,合同没有约定或者约定不明确的，按照以下方法处理：,面积误差比绝对值在,3%,以内,(,含,3%),，按照合同约定的价格,据实结算，,业主据此请求解除合同的，法院不予支持,;,多退少补,二、常见商品房交付法律纠纷,15,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定,面积误差比绝对值超出,3%,业主请求,解除合同,、返还已付购房款及利息的，法院会予以支持。,业主同意,继续履行合同,房屋实际面积,大于,合同约定面积的，面积误差比在,3%,以内,(,含,3%),部分的房价款由业主按照约定的价格补足,，面积误差比,超出,3%,部分的房价款由开发商承担,，所有权归买受人,;,房屋实际面积,小于,合同约定面积的，面积误差比在,3%,以内,(,含,3%),部分的房价款及利息由开发商,返还业主,，面积误差比超过,3%,部分的房价款由,开发商双倍返还业主,。,二、常见商品房交付法律纠纷,16,二、常见商品房交付法律纠纷,(,二,),房屋质量纠纷,一般的房屋质量问题,房屋主体结构质量问题,二、常见商品房交付法律纠纷,17,二、常见商品房交付法律纠纷,一般的房屋质量问题：,Eg,：墙皮脱落、划痕、空鼓，门窗封闭不严、松动，厨卫漏水、渗水等。,法律对策：,没有严重影响到业主的正常居住，属于,开发商,一般性的违约行为，业主不能据此直接要求解除合同，法院也不会支持。,业主,可以向开发商主张质量保修责任，要求其予以维修，并且如果给业主造成直接财物损失的，可以要求开发商赔偿。,二、常见商品房交付法律纠纷,18,二、常见商品房交付法律纠纷,两书：,商品房质量保证书,商品房使用说明书,二、常见商品房交付法律纠纷,19,二、常见商品房交付法律纠纷,房屋主体结构出现的质量问题：,所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。,Eg,：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。,二、常见商品房交付法律纠纷房屋主体结构出现的质量问题：,20,二、常见商品房交付法律纠纷,法律对策：,业主,可以向开发商要求解除合同和赔偿损失。,一种是,房屋交付前,未经验收或经验收不合格，未取得,建筑工程竣工验收备案表,，业主有权,拒绝收房,，由此引起的延期交房责任由开发商承担，如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，业主可以解除合同并要求赔偿损失,;,另一种是房屋,交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格，即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格，此时业主,有权退房,，造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。,开发商？,二、常见商品房交付法律纠纷法律对策：,21,二、常见商品房交付法律纠纷,建议：,优良的施工质量是顺利交房的前提。必要时，开发商也可请一家专业的验房公司给自己找毛病，事先发现问题，并进行有效的整改，避免交房时的被动。,一定要达到交付文件。,对于交房时容易发生因一般质量问题产生的拒绝收房争议，在“补充条款”中进行特别约定。如：“该房屋交付时，除了不具备第,条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，乙方不得以其他理由拒绝收房；乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在交付后的合理时间内承担维修义务，并按国家的相关规定承担保修义务。”,发现纠纷苗头,及时处理,。,二、常见商品房交付法律纠纷建议：,22,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）设计规划变更引起纠纷,规划设计变更表现在很多方面，如整个小区的,容积率、车位配置、绿化景观、公共配套设施的位置、房屋内部结构、外墙颜色,等。在交房时，这些变更往往导致业主以此为借口拒绝收房，甚至要求退房。,二、常见商品房交付法律纠纷（三）设计规划变更引起纠纷,23,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）设计规划变更引起纠纷,商品房销售管理办法,第,24,条,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他,影响商品房质量或者使用功能情形的,，房地产开发企业应当在变更确立之日起,10,日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起,15,日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起,15,日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,二、常见商品房交付法律纠纷（三）设计规划变更引起纠纷,24,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）设计规划变更引起纠纷,建议：,小区整体规划和房屋内部结构在报批前要考虑完善，批准后尽量避免调整和变更。有的开发商是出于让小区更美观、档次更高的好意，在设计深化和施工时作一些调整，调整后的方案可能造价更高、效果也更好。但是不是所有的业主都没有异议，有时虽然总体上有利于小区，但却给部分居民造成负面影响，有时是业主本身想退房，不管是调整后是更好还是更差，都以规划变更为退房的理由。,规划变更的程序一定要完善，包括公告、通知书及邮寄凭证、业主回复等都要保留好。,二、常见商品房交付法律纠纷（三）设计规划变更引起纠纷,25,二、常见商品房交付法律纠纷,（四）配套设施未达到引起纠纷,小区内的,，如小区内会所、幼儿园；,小区外,的，如周边的地铁站点、公园、学校等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成的，业主也会提出异议。,二、常见商品房交付法律纠纷,26,二、常见商品房交付法律纠纷,（四）配套设施未达到引起纠纷,根据最高人民法院的司法解释，开发商就,小区规划范围内,的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如有违反承担违约责任。,从这个规定看，,红线内的,具体配套设施的承诺要承担合同责任；宣传资料上对,红线外的,配套设施承诺不具有合同约束力，即使不能实现，开发商也不需要承担违约责任，但购房人或可要求工商部门查处开发商虚假宣传的行政法律责任。,二、常见商品房交付法律纠纷,27,二、常见商品房交付法律纠纷,（四）配套设施未达到引起纠纷,建议：,在销售时，对小区内外的设施尽可能不要作任何肯定的、书面的承诺。,在合同补充条款中特别约定：“若相邻项目规划进程与实际进程不一致的，以实际进程为准，开发商不承担担保责任，买受人不得以此为由追究开发商的违约责任”。,二、常见商品房交付法律纠纷,28,二、常见商品房交付法律纠纷,（五）交房程序不当引起纠纷,交房前对房屋和小区自行排查，对业主对房屋质量、设计和小区规划等方面可能提出的问题和投诉制订答复预案，并对全体交房工作人员进行培训。,Eg,：垃圾焚烧厂、地铁五号线,二、常见商品