物业管理经典案例课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,物业管理案例,某小区设有停车场，收费标准,略低于指导价,，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在,停车费票据,上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。,案例一：停车场丢车赔不赔,物业管理案例 某小区设有停车场，收费标准略低于指,1,观点一：,声明在先，不予赔偿,理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等,观点二：,单方声明，不予承认。,理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。,观点三：,双方有责，各负一半。,观点四：,以责定罚,观点一：声明在先，不予赔偿,2,停车丢车案例归纳：,1.主管部门,核准营业收费的停车场,，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。,2.物价部门未核准收费标准，,收费违法,。,3.单独签订特约服务事项，可以免责；,单方格式合同无效。,4.有保管表示行为（扣证、换牌、,给票据,等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。,5.给人印象,明确是无人看管,的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。,停车丢车案例归纳：,3,案例二:,徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为,物业在装修管理,上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？,案例二:,4,案例分析：,1楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致,水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引,起都与,物业管理公司,无关，不涉及物业管理公司与业主,的法律关系。,2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于,房屋买卖合同,而产生的合同法律关系，开发商交付的房,屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应,当承担违约赔偿责任。,案例分析：,5,3楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为,而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业,主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权,利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。,4物业管理公司在本案中,只涉及对受损业主家内部,的维护和修缮,。由于受损部分不属于公共设施、公共,区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的,服务范围，而属于,特殊的物业管理服务,，对该部分维,修应当,另行支付费用,，业主,没有理由,拒缴物业管理,费。,3楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为,6,案例三,业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住,的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业,管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受,浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾,某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。,问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？,案例分析：,并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。,业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按,照,有利于,物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确,处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫,生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，,以不损害公共利益和他人权益为前提,，否则应加以必要的限制。,案例三,7,案例四：,业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？,小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手,续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公,约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约,中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3,年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公,司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋,钥匙。,请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?,案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？,8,物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业,主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法,明显欠妥，也是,不合法,的。,原因有以下三个：,1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖,合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，,就应该履行向业主,交付房屋,的义务，这与物业管理公司,是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主,没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝,给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成,开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。,物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业,9,2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既,不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的,现实格格不入。物业管理公司要求业主把,临时性,的物,业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐,的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。,3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为,业主，可以直接找,开发商,交涉，如果不成，可以到法院,起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。,2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既,10,案例五：,某小区物业公司对,小区内,的停车收费做出如下规,定：,1车辆进出小区，一律收费2元；,2车辆在小区内的停车场地停放，收费1元小时；,3业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元,月，助动车150元月，机动车300元月。,车辆停放收益作为物业公司企业利润。,请问,，物业公司的做法是否合理？,案例五：,11,案例分析：,机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的,规定，由,业主委员会,决定。车辆停放收费标准按所在地,的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳,入,物业维修资金,，用于公共设施的维修、更新。,根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标,准由,物价主管部门,规定。所以，物业公司未经业委会许,可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及,其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所,得的行为，,违反了上述规定,。根据上述规定，物业公司,应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的,管理成本,，所,得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。,案例分析：,12,案例六,2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。,问题：,物业管理中心该不该赔偿？,案例六,13,案例分析：,枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责,任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无,理要求，必须持慎重的态度。,同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，,防止意外事故发生。,案例分析：,14,案例七 楼宇玻璃掉落砸坏小车案,2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。,问车主的要求合理吗？,案例七 楼宇玻璃掉落砸坏小车案,15,案例分析：,第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任.,有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业,主签订了车辆保管合同，收取了,车辆保管费,，形成了事,实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理,中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。,该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有,收取保管费用，因此，可以定为,无偿停靠,，可以不赔偿.,案例分析：,16,第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管,理责任。,民法通则第126条规定“建筑物或者其他设施以,及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落,造成他人损害的，它的,所有人或者管理人,应当承担民,事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明,确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户,上的，,系物业管理中心管理,的场所，物业管理中心应,当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这,种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造,成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管,理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主,修理费用。,第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管,17,案例八,业主李某经过其所住的,商住楼大堂,时，因潮湿地滑,而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千,元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应,负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和,精神损失费。,请问,此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。,案例分析：,物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没,有规定要承担民事责任。,中华人民共和国民法通则第一百二十五条规,定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地,下设施等，,没有设置,明显标志和采取安全措施造成他人,损害的，施工人员应承担民事责任。,在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，,则应承担民事赔偿责任,。否则就不应承担民事赔偿责任。,案例八,18,案例九,方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管,理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱,放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员24小时,值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保,障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆,盖由原来的20提高到26%，园林绿化维护良好，增加了社,区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业,管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的,每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会的,拒绝。,请问：,方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？,案例九,19,案例分析：,1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司,事先和,业主委员会,协商和沟通了，提高物业管理服务的,水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则,要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没,有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来,提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费,就不合理了。,2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支,出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多,余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以,后，才确