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,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,金丰普润金飞达项目,1,地产视角独家撰稿,奉贤海湾,招商海廷,项目研究,交流MSN：,2010-5-1,基本资料,项目名称：招,商,商海廷,建筑类别：独,栋,栋别墅,占地面积:335429平,方,方米,容积率：0.33,绿化率：45%,总户数:103,主力面积段：200300平米,区域地址：奉,贤,贤海湾旅游区,海,海湾路人民塘,路,路口,所属板块：奉,贤,贤海湾板块,开发商：招商,地,地产,代理商:新聚,仁,仁物业,项目标签：海,湾,湾区西班牙式,纯,纯独栋别墅社,区,区,海廷别墅充分,利,利用奉贤天然,的,的自然景观和,优,优美的海滨自,然,然环境以纯正,的,的西班牙贵族,建,建筑配以托斯,卡,卡纳风格的景,观,观，以小面积,多,多功能的房型,布,布局来打造滨,海,海最大的国际,别,别墅社区之一,。,。,项目区位,A4,A20,海湾休闲度假,区,区,杭州湾,各种古迹遗址,本案,海湾镇目前着,力,力于打造海湾,旅,旅游度假区，,相,相关资源配套,具,具备，且交通,通,通达性较佳，,具备别墅存在,的,的客观条件,由于区位靠海,，,，可以很好的,区,区别上海其余,别,别墅特征，,具备一定程度,的,的排他性,；别墅的竞争,范,范围集中在本,区,区域内,本案周边含有,碧,碧海金沙、圣,地,地亚哥、棕榈,滩,滩高尔夫别墅,等,等相关别墅，,也客观表明区,域,域内别墅市场,的,的存在,地块别墅市场,判,判定,产品定位研判,整体规划为纯,独,独栋别墅，很,好,好的和周边项,目,目区分，具备,一,一定程度排他,性,性,周边三个个案,独,独栋产品走户,型,型面积在300-500左,右,右。由于产品,单,单价高于竞争,，,，本案户型在200-300之间，很好,的,的权衡总价区,间,间，定位较妥,整体定位在小,户,户型纯独栋产,品,品，具备一定,市,市场支持，定,位,位准确,地块气质,人民塘路,地块整体窄开,间,间，大进深，,整,整体不够方正,地块整体与三,条,条市政道路相,邻,邻，交通通达,性,性佳，但整体,私,私密性不佳,地块东南侧临,天,天然水系，地,块,块较多区域可,以,以享受到水系,资,资源,地块内部含市,政,政道路，该道,路,路的存在破坏,了,了地块整体的,私,私密性，也妨,碍,碍了未来的整,体,体规划,项目周边为别,墅,墅区，整体具,备,备别墅氛围,整体地块气质,尚,尚可，无存在,明,明显弊端,整体规划,N,会所,别墅整体排布,较,较为简单，并,未,未在区域内营,造,造较大的公共,景,景观，属于低,容,容积率高密度,排,排布方式,由于并未人车,分,分流设计，故,大,大量的地面面,积,积被车行道占,据,据，故整体绿,化,化率不高,将会所摆放在,路,路口位置，可,以,以很好的展示,小,小区整体形象,，,，也便于人流,的,的导入,入,口,口,位,位,置,置,设,设,置,置,在,在,人,人,民,民,塘,塘,路,路,两,两,侧,侧,，,，,兼,兼,顾,顾,私,私,密,密,性,性,和,和,车,车,行,行,设,设,计,计,的,的,考,考,虑,虑,。,。,若,若,能,能,在,在,市,市,政,政,道,道,路,路,两,两,侧,侧,设,设,置,置,一,一,定,定,景,景,观,观,，,，,将,将,可,可,营,营,造,造,较,较,为,为,良,良,好,好,的,的,展,展,示,示,面,面,项,目,目,首,首,期,期,动,动,工,工,区,区,域,域,位,位,于,于,会,会,所,所,的,的,东,东,侧,侧,，,，,可,可,以,以,在,在,区,区,域,域,内,内,较,较,好,好,的,的,营,营,造,造,整,整,体,体,社,社,区,区,形,形,象,象,首,期,期,位,位,置,置,整,体,体,规,规,划,划,为,为,低,低,容,容,积,积,率,率,高,高,密,密,度,度,的,的,排,排,布,布,方,方,式,式,动,线,线,设,设,计,计,整,体,体,并,并,未,未,人,人,车,车,分,分,流,流,设,设,计,计,，,，,所,所,有,有,车,车,库,库,均,均,为,为,地,地,面,面,车,车,库,库,，,，,小,小,区,区,整,整,体,体,噪,噪,声,声,会,会,增,增,加,加,由,于,于,车,车,行,行,道,道,位,位,于,于,地,地,面,面,，,，,相,相,较,较,于,于,人,人,车,车,分,分,流,流,别,别,墅,墅,设,设,计,计,，,，,整,整,体,体,地,地,块,块,基,基,于,于,市,市,场,场,规,规,律,律,估,估,计,计,预,预,计,计,浪,浪,费,费10%,占,占,地,地,面,面,积,积,独栋别墅,位,位于车道,两,两侧，导,入,入区域内,存,存在各个,方,方向入户,，,，东西向,，,，南北向,均,均存在，,房,房型均好,型,型不佳,地面人行,车,车道相较,于,于人车分,流,流设计成,本,本降低很,多,多,入口位置,入口设置,在,在人民塘,路,路地块中,间,间，同一,位,位置可进,入,入两块地,块,块，区域,内,内展示面,较,较好,入口设置,动线设置,整体动线,并,并未人车,分,分流设置,，,，社区品,质,质因此降,低,低很多,建筑组团,建筑排布,采,采取传统,的,的兵营式,排,排布，该,排,排布的最,大,大优势在,于,于节省占,地,地面积以,达,达到容纳,更,更多建筑,单,单体的目,的,的,东西向间,距,距仅3米,左,左右，南,北,北向间距,临,临路方向,间,间距10,米,米左右，,临,临花园方,向,向间距8,米,米，整体,距,距离感紧,促,促，独栋,别,别墅的私,密,密性未能,得,得到较好,体,体现,整体排布,走,走紧凑型,路,路线，且,基,基本无公,共,共景观,建筑组团,走,走紧凑型,路,路线，整,体,体私密性,较,较弱,竖向设计,地平线,首层,首层,地下室,地下室,二层,二层,三层,三层,人工堆土,南向露台,北向露台,入户方向,入口处入,内,内感觉到,明,明显的坡,度,度,通过整体,道,道路堆坡,技,技术，保,持,持地下室,空,空间始终,高,高于地平,线,线，如此,设,设计可以,保,保证地下,室,室不受潮,湿,湿渗水的,烦,烦恼,地下室整,体,体层高在3米左右,，,，区域无,压,压抑感,地下室空,间,间为赠送,空,空间，且,日,日后使用,率,率极高，,极,极大的提,升,升了产品,的,的附加值,单体竖向,设,设计剖面,通过道路,堆,堆坡使地,下,下室高于,地,地平线，,此,此乃招商,海,海廷一大,亮,亮点,车行道,拥有南向,露,露台的地,下,下室采光,完,完全没有,问,问题，且,空,空间感较,好,好。基本,可,可以作为,首,首层来使,用,用,拥有北向,露,露台的地,下,下室采光,还,还是通过,传,传统天井,的,的方式采,光,光，采光,效,效果要弱,于,于拥有南,向,向露台的,地,地下室。,但,但其北向,露,露台赠送,的,的面积要,远,远远大于,拥,拥有南向,地,地下露台,的,的户型,竖向设计,建筑风格,纯粹的西,班,班牙风格,，,，建筑整,体,体也较为,节,节约成本,局部镶嵌,文,文化石，,提,提升建筑,层,层次感,微斜坡顶,，,，顶部铺,设,设圆筒瓦,片,片，强烈,的,的西班牙,风,风格,西班牙风,格,格特征之,一,一：圆形,门,门窗,细节也很,西,西班牙,一米阳台,，,，圆形设,计,计，镂空,雕,雕花围栏,整体外立,面,面为米白,色,色涂料，,色,色调偏向,于,于地中海,感,感觉,景观设计,景观设计,较,较弱，除,展,展示面外,基,基本无公,共,共景观，,其,其余绿化,面,面积均靠,自,自家花园,实,实现,唯一的景,观,观组团设,置,置在入口,展,展示面，,从,从目前的,实,实景效果,来,来看相当,简,简陋，未,能,能较好的,展,展示整体,社,社区品牌,形,形象,自家花园,面,面积虽大,，,，但实际,只,只帮客户,铺,铺设草皮,，,，实际景,观,观效果不,好,好,景观细节,车道位置,均,均会设置,相,相对应的,植,植被绿化,，,，以降低,噪,噪音带来,的,的影响，,并,并且提升,别,别墅私密,性,性,景观小品,也,也较为粗,糙,糙,建筑单体,整体户型,较,较为方正,，,，开间进,深,深尺度适,中,中,可以发现,，,，建筑单,体,体四面加,大,大开窗面,，,，提升整,体,体采光效,果,果,由于采光,效,效果较好,，,，单体放,弃,弃大量退,台,台设计，,阳,阳台设计,也,也更多的,运,运用一米,阳,阳台来体,现,现西班牙,风,风格,顶层坡,顶,顶设置,，,，主卧,最,最高层,高,高过四,米,米,车库设,置,置在一,层,层入口,处,处，独,立,立车库,设,设置，,观,观察仅,一,一个车,位,位,户型特,点,点,大面积,的,的附加,值,值赠送,，,，高面,积,积利用,率,率,对于首,批,批推出,的,的房源,，,，户型,均,均强调,超,超大的,使,使用面,积,积,实现途,径,径：,通过堆,坡,坡技术,，,，地下,室,室可以,作,作为首,层,层使用,，,，采光,没,没有问,题,题,赠送超,大,大的南,北,北露台,提,提升空,间,间感,地下室,最大户,型,型地下,室,室高于,平,平面，,采,采光效,果,果好，,地,地下室,利,利用率,高,高,北向大,露,露台,地块最,北,北向户,型,型赠送,超,超大北,露,露台，,面,面积约100,平,平米,其实主,要,要的户,型,型设置,还,还是如,图,图所示,，,，赠送,面,面积适,中,中,户型设,计,计,户型设,计,计无较,大,大抗性,，,，在此,不,不做详,细,细分析,样板房,设,设计,虽然地,下,下室采,光,光较好,，,，但由,于,于不通,风,风，不,能,能像户,型,型设置,样,样设置,卧,卧室,样板房,设,设置中,将,将北向,空,空间设,置,置成品,酒,酒室，,也,也在暗,示,示顾客,该,该区间,仅,仅可用,作,作储藏,室,室,由于地,下,下室为,该,该户型,的,的主要,特,特点，,故,故样板,房,房设计,故,故意在,露,露台处,摆,摆放餐,桌,桌，以,体,体现整,体,体的采,光,光效果,品酒室,露台,地下室,功,功能区,域,域样板,房,房设计,样板房,设,设计,一层挑,高,高部分,设,设计,整体挑,高,高部分,设,设计成,欧,欧式，,体,体现尊,贵,贵感,通过现,场,场观察,，,，可以,通,通过铺,设,设夹层,增,增加使,用,用面积,，,，但根,据,据潜在,客,客户观,察,察，大,家,家均无,意,意向在,此,此铺设,夹,夹板，,原,原先的,空,空间设,计,计已较,为,为合理,谢谢观,赏,赏，欢,迎,迎指教,交流MSN：,2010-5-1,
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