上虞市42号地块项目提案报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上虞市42号地块项目提案报告,2011年3月,上虞市概况,上虞市位于浙江,省,省东北部，地处,杭,杭州湾南岸、杭,州,州市和宁波市之,间,间，与上海市隔,海,海相望市。总面,积,积140.3平,方,方公里，户籍人,口,口77.42万,（,（2009年）,；,；,上虞交通便利，,萧,萧甬铁路横贯市,境,境，104、329国道交汇于,市,市区，纵横贯通,全,全境；距杭州萧,山,山国际机场、宁,波,波机场、宁波北,仑,仑港仅45分钟,车,车程；,2010年，上,虞,虞全年实现地区,生,生产总值441,亿,亿元，城镇居民,人,人均可支配收入29568元，,农,农民人均纯收入13259元；,上虞在市域发展,结,结构上确定了“,北,北工、中城、南,闲,闲”的总体空间,布,布局；,在中心城区的规,划,划建设上，确立,了,了主攻城北新区,的,的发展思路。,上虞市,上虞市中心城区,规,规划,根据规划将该市,从,从功能上划分为,三,三个区域，,即北部重点开发,区,区，,中部优化整合区,和,和南部重点保育,区,区,北部区包括沥海,、,、盖北、谢塘和,崧,崧厦4镇，面积435平方公里,，,，临杭州湾，,是,是上虞市出海和,未,未来北向联系上,海,海的通道，用地,发,发展潜力较大，,作,作为未来产业重,点,点发展区域；,老城区,城西住宅区,城北区,城南区,城北新区规划,城北新区规划用,地,地范围南起西横,河,河，北至市四环,北,北路，西依曹娥,江,江，东达329,国,国道；,规划总用地面积,约,约12.2平方,公,公里，实际可建,设,设用地面积11.7平方公里；,规划城北新区的,功,功能定位为：上,虞,虞市域行政办公,中,中心、商业金融,中,中心和生活居住,片,片区。,城北新区,上虞市部分在售,及,及新建商品住宅,分,分布,老城区：属于早,期,期住宅区，多集,资,资房与单位福利,房,房，户型和品质,较,较差；,城西住宅区：属,于,于第二代住宅集,中,中区，品质相对,老,老城区较好，但,品,品质也不高;,城北、城南区域,：,：现阶段集中区,域,域，主要集中在,城,城北，未来开发,量,量也较大，品质,都,都相对较高，吸,引,引了大量老城区,和,和城西住宅区的,具,具有改善性需求,客,客户和乡镇购房,者,者。,城北区,1,城西区,城南区,上虞市在部分售,商,商品住宅情况一,览,览,项目名称,板块,总栋数,总套数,已售套数,占地面积,已售面积,开盘时间,开盘均价,尚城国际,城北,11,164,136,25384,16600,2010/11/6,14507,元,/,大通东方名都,7,562,557,57138,66100,2009/10/1,高层：,5969,元,/,；,滨江一号,5,264,169,29924,41200,2008/10/1,15700,元,/,浅水湾,5,1072,825,41498,8700,2010/4/28,10534,元,/,金城大厦,1,48,27,10866,15371,2007/10/1,4380,元,/,金色家园,城南,4,666,529,71810,5.81,2010/9/30,10157,元,/,平方米,檀宫,241,194,65400,46000,2008/6/25,别墅、排屋：,10898,元,/,银河湾,56,1050,996,107684,132400,2010/9/28,高层：,8000,元,/,；别墅、排屋：,12350,元,/,南都花园,33,1169,1169,92367,137300,2008/4/20,5433,元,/,天香华庭,281,1163,1045,263600,2006/6/8,高层香榭区：,8000,；多层：,5800,元,/,；别墅、排屋：,9999,元,/,；,H,区叠排：,10000,元,/,舜湖,江南一品,73,383,364,113040,约,63400,2009/5/16,高层：,10380,元,/,；,新天龙,文惠苑,城西,102,101,40287,2010/9/30,8723,元,/,平方米,天香西园,18,905,880,55403,85600,2010/4/27,8923,元,/,嘉和园,56,834,834,98111,120400,2007/6/15,多层：,4657,元,/,；别墅、排屋：,7804,元,/,；,崧厦汇丰花园（二期）,崧厦镇,5,栋,111,73,10519,住宅：,8259.82,2008/10/1,3200,元,/,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,竞争对手选择的,原,原因？,滨江一号,上虞市城北地区的标杆项目，与之高昂售价匹配,浅水湾,距离项目最近的同质楼盘，具有相当的参考价值,金色家园,亚厦品牌保证，滨江集团实力支撑,黄金海岸,天香华庭,上虞市目前唯一一个精装修楼盘,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,本案,滨江一号,浅水湾,金色家园,西临保盖山路,南临三环路,西临江东路,北临人民大道,城南舜耕大道东段266号,卧龙天香华庭,位于百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道,）,黄金海岸,东至三环路，西至江华路，北至兰芎路,本案,黄金海岸,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,黄金海岸（上虞,市,市江景大盘）,位置：东至三环,路,路，西至江华路,，,，北至兰芎路,占地面积：89861平方米,总建筑面积：206680平方,米,米,容积率：1.53,绿化率：41%,建筑密度：11.9%,建筑形态：32F9幢,东至三环路，西,至,至江华路，北至,兰,兰芎路,开发商：,浙江金通置业有,限,限公司,开盘时间：2011年1月1日,交房日期：预计2013年,总套数：约1500套,推出房源：500套,位置：2、3、6号楼,房型面积：89,、,、139、189平方米,销售报价：,14000,元/,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,黄金海岸概况,售磬：#A、B,幢,幢 （一,期,期售磬，2010年8月1日）,在售：#C、D,、,、E,幢（一期剩余，2010年8,月,月1日）,6,3,2,滨江一号,位置：西临江,东,东路、北临人民,大,大道,开盘时间：2008年10月1,日,日,占地面积：29924平方米,总建筑面积：69079.5平,方,方米,容积率：2.3,绿化率：50%,建筑密度：15%,建筑形态：高层,5幢,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,滨江1号（上虞,市,市城北地区的标,杆,杆项目）,本案,滨江1号,西临江东路,北临人民大道,开发商：上虞市,普,普发房地产开发,有,有限公司,香港贝尔高林国,际,际（香港）有限,公,公司,总 栋 数：5,楼间距：150,米,米,总套数：264,套,套,得房率：75%,车位数量：528个（车位与总,户,户数配比：2：1）,销售报价：16000-25000元/,（最高价：25000元/，A、B幢顶层）,剩余套数：60,套,套左右,去,去化率：70-80%,物业公司：戴,德,德梁行,物业费用：3.2元/月,装修情况：毛坯,产品定位：顶级,豪,豪宅，至尊藏品,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,滨江1号概况,房型,面积m,2,套数,比例,3房2厅2卫,210,约52,20%,4房2厅2卫,230,约52,20%,245,约52,20%,4房2厅3卫,230-240,约108,40%,合计,264,房型配比分析,A,B,D,C,E,售磬：#A、B,幢,幢 （一,期,期售磬，2010年8月1日）,在售：#C、D,、,、E,幢（一期剩余，2010年8,月,月1日）,客户来源,外地,本地,外地客户比例较,小,小，,大约占10%的,比,比重,主要以本地客户,为,为主,客户年龄段,40岁左右的成,功,功人士，相对高,端,端一些。,置业动机,投资（20%）,自主（80%）,改善（大户型）,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,滨江1号客户层,分,分析,C幢,245,3房2厅2卫,D幢,230,3房2厅2,卫,E幢,210,3房2厅2卫,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,滨江1号房型分,析,析,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,浅水湾(距离项,目,目最近的同质楼,盘,盘),本案,浅水湾,西临保盖山路，南临三环路,位置：西临保盖,山,山路、南临三环,路,路,开盘时间：2009年4月（1,期,期）、2010,年,年4、5月（2,期,期）、2010,年,年10月（3期,）,）,占地面积：41498,总建筑面积：88872.04,容积率：2,绿化率：30%,建筑形态：高层,9幢,开发商：浙江,金,金通置业有限公,司,司,楼间距：120米,总栋数：9,；,；本期销售栋,数,数：2,总套数：1200多套；本期套,数,数：530套左,右,右,得房率：80%,单价：12000元左右/,推出套数：,一,一期，09年4月开盘，#7,、,、8、9、10,、,、11（售罄）,；,；,二期，10年4,、,、5月开盘，,#3、5（售磬,）,）、#1、2、6在售，去化率,：,：一期基本,售,售罄，二期去化80%左右,物业公司：广东,中,中奥公司,物业费用：2-3元/月,车位数量：1200多,个,个；车位与总,户,户数配比：1：1,装修情况：毛坯,推广主题：城北,核,核心区、26万,方,方江景阔院。,项目解读,上虞竞品项目分析,浅水湾(距离项目最近的同质楼盘),房型,面积m,2,3房1厅1卫,89,3房2厅1卫,89,3房2厅3卫,139,5房2厅3卫,189,主力房型,1,2,3,6,10,5,7,8,9,售磬：#7、8,、,、9、10、11（一期，09,年,年4月）、#3,、,、5（二期，10年4月）,在售：#1、2,、,、6（三期，10年10月）,三期剩余套数100套，去化率,达,达到80%,客户来源,外地,本地,在上虞工作或者,做,做生意,的外地人，占了,约,约2-3成,大部分还是本地,客,客户,客户年龄段,30-40岁左,右,右有经济基础，,想,想改善生活的人,士,士,置业动机,投资（比例很少,）,）,自主（占很大比,例,例）,刚需（小户型）,改善（大户型）,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,浅水湾客户分析,B型,89,3房1厅1卫,C型,89,3房2厅1卫,D型,139,3房2厅3卫,E型,139,3房2厅3卫,房型大气正统，,超,超大阳台，豪气,大,大卧室，餐厨一,体,体化，洗手间干,湿,湿分离，短进深,大,大开间。,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,浅水湾房型分析,地理位置：南面,临,临多元西路，西,临,临曹娥江，接江,东,东路与老城区相,通,通，北面为外环,南,南路,占地面积：71810,总建筑面：130170,容积率：2,绿化率：31%,建筑形式：,高,高层13栋,项目解读,上虞竞品项目分析,金色家园概况,本案,金色家园,城南舜耕大道东段266号,开发商：上虞,亚,亚厦金色家园置,业,业有限公司,景观设计：广东,棕,棕榈园股份有限,公,公司,楼间距：90余,米,米,总 栋 数：13；本期栋数：2,总 套 数：1144；本,期,期套数：106（#3、11）,销售报价：一期（#1、2,、,、8、9），9300,/,；,二期（#5、12），9600,元,元,/,；,三期（#3、11），11000元/,得房率：80%左右、,本次推出套数：106（三期、,前,前两期已经售磬,）,）,剩余套数：30,套,套左右；去化率,：,：70-80%,物业费用：1.2元/月,车位数量：972；车位与总户,数,数配比：0.85:1,装修情况：毛坯,推广主题：精致,于,于形，自在于心,项目解读,上虞竞品项目分,析,析,金色家园概况,房型,面积m,2,2房2厅1卫,77.43,3房2厅1卫,87.12,3房2厅2卫,89.24,116.96,119.95,122.35,126.28,139.81,140.28,4房2厅2卫,140.8,主力房型,1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,12,15,1