中国河北曲周北海花园项目前期报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国河北曲周北海花园,项目前期报告,谨呈：曲周稽山房地产开发有限公司,第一篇,公,公司简介,第二篇,地产大背景,下,下的思考,导入,地产市场的,发,发展轨迹（,断,断截）,购房者连夜,排,排队争抢房,源,源,房价一路飙,升,升,销售量与销,售,售单价屡创,新,新高,地王-,长,长江后浪推,前,前浪,售楼处门可,罗,罗雀,房价的明升,暗,暗降与明折,暗,暗扣,量价齐跌,土地流拍,？,地产市场的,明,明天,何去何从,国家宏观政,策,策调控,地产市场瞬,息,息万变,？,地方政策频,出,出,市场结构转,变,变,地产市场的,明,明天,！,引用：亮,剑,剑丁伟-,论,论国家战,略,略,在当,今,今世界大的,战,战略格局下,，,，我国国土,防,防御的重点,问,问题。我想,向,向在座的各,位,位提一个问,题,题：有谁能,够,够保证在未,来,来十至二十,年,年内，我国,的,的领土不会,受,受到外敌的,入,入侵？恐怕,没,没人做这个,担,担保；那么,我,我们的敌人,会,会是谁？,不知道,。这正是我,和,和在做的诸,位,位必须要,我认,为,为，在将来,的,的某一天，,很,很有可能发,生,生。我是军,人,人，我要做,的,的就是,未雨绸缪！,现状下的思,考,考,战略层,思考点：地,产,产商的考虑,战,战略-企业,生,生存与发展,vs,项目生存与,发,发展,战术层,思考一：地,产,产商的考虑,重,重点-造什,么,么样的产品,造卖给,“谁”,的什么样的,产,产品,战术层,思考二：地,产,产商的考虑,层,层面-卖给,的,的“谁”,更,更,“需要”,什么,战术层,思考三：地,产,产商的考虑,深,深度-在“,需,需要”之上,，,，还能够给,予,予什么,“独享”,小 结：,产品定位准确,目标客群清晰,核心竞争力,杀伤力强,现状下的思,考,考,战 略 前,提,提 下,第三篇,关于项目战,略,略层面的几,个,个思考,思考契入点,基于城市发,展,展的大思维,制,制定项目整,体,体定位与发,展,展战略,前提：保证,项,项目方向的,正,正确性,结 合 因,素,素,城市经济发,展,展及房地产,市,市场特征,城市特征及,城,城市发展阶,段,段界定,城市未来规,划,划以及城市,功,功能布局演,变,变规律,项目在城市,中,中的地位、,发,发展前景、,与,与城市其他,功,功能区的关,系,系,思考契入点,财务目标是,制,制定项目整,体,体定位和发,展,展战略的基,础,础,必须沟通及,关,关注的因素,本项目在开,发,发商的企业,战,战略和资本,链,链条中的地,位,位,本项目,的,的启动资金,、,、融资成本,等,等限定条件,本项目的动,态,态现金流要,求,求等,思考契入点,兼顾长短期,目,目标的成功,启,启动,基本原则：,开,开发利润最,大,大化原则、,市,市场接受原,则,则、技术可,行,行性原则。,项目整体定,位,位,项目短期,目,目标、长期,目,目标之间的,关,关系,项目的启,动,动资金,不同启动模,式,式的作用及,项,项目的适应,性,性,相关物业的,现,现实市场状,况,况,第四篇,项 目 初,期,期 思,考,考,曲周市场分析,项目基础剖析,运营策略选择,项目定位策略,物业发展建议,营销策略提示,曲周概况,产品现状,价格态势,小结,曲周概况,关键词,：东部振兴,东,东北部,中,中心城市,东拓南移,曲周县，位,于,于邯郸东北,部,部区位中心,，,，东接邱县,、,、馆陶，西,连,连鸡泽、永,年,年，南邻广,平,平、肥乡，,北,北靠邢台市,广,广宗、平乡,。,。曲周区位,优,优势明显，,自,自建国以来,曲,曲周一直是,政,政治、经济,、,、文化中心,。,。全县面积667平方,公,公里，辖5,镇,镇5乡，342个行政,村,村，耕地面,积,积72万亩,，,，人口44.5万人，,其,其中农业人,口,口39万人,。,。,曲周坚持“3451”,经,经济发展思,路,路，即做强,“,“三大产业,”,”（天然色,素,素、林板家,具,具、新型材,料,料），培育,“,“四大基地,”,”（绿色食,品,品生产加工,、,、优质棉生,产,产加工、畜,牧,牧养殖加工,、,、自行车配,件,件加工），,繁,繁荣“五大,市,市场”（冀,南,南小商品批,发,发、家具、,建,建材、农资,配,配送、汽贸,）,），打造“,一,一个园区”,（,（现代新型,工,工业园区）,，,，大力实施,“,“工业立县,、,、开放兴县,、,、商贸活县,、,、科教强县,”,”发展战略,，,，强力推进,“,“项目建设,、,、三年大变,样,样、县校合,作,作、新农村,建,建设、优化,环,环境”重,点,点工作，致,力,力保障民生,，,，乘势振兴,、,、率先崛起,，,，建设邯郸,东,东北部中心,城,城市。县域,经,经济实力、,活,活力、竞争,力,力明显增强,，,，创出“一,个,个世界第一,、,、三个全国,第,第一”。,产品现状,稽山南苑、,电,电力小区、,众,众美凤凰城,等,等拉开曲周,居,居住社区的,序,序幕。,房地产未来,发,发展,逐渐注意到,项,项目的总体,规,规划及配套,水榭花都,祁美五福园,空中花园,未来曲周房,地,地产发展,同期放量及,待,待放量,地块,体量,县城所在区位,水榭花都3期,5栋小高层,振兴路与建设街交口东南角,稽山南苑3期,约30亩,公仆路东段,五福园,约50亩,双河公园光明街处,小河道,200多亩,凤凰城南侧,教师新村,约5亩,城关中学北侧,凤凰城小高层,待定,人民路中段,北海花园,约20亩,县医院,2010-03,58亩,稽山三期东侧,其他,政府储备、新农村建设等,在整个三年,大,大变样工作,以,以及新民居,建,建设中，城,市,市拆迁与建,设,设工作量不,断,断加大，在,同,同期放量以,及,及仍在储备,筹,筹划挂牌的,地,地块越来越,多,多，越来越,规,规模化、品,质,质化的情况,下,下，市场的,供,供求关系正,在,在发生着变,化,化，未来的,市,市场竞争也,将,将越来越激,烈,烈。,价格态势,1300,1600,2300,初级火柴盒,普通小区,品质小区,曲周房地产价格示意图,价格,品质,无名项目,当代城市花园,特色化品质,社,社区,2003-2005,2008-2009年,上,上半年,目前,小结,曲周的房地,产,产市场处于,一,一个量价齐,升,升的阶段，,骤,骤然增大的,市,市场放量与,突,突然的价格,提,提升，在目,前,前看似活跃,的,的市场氛围,下,下，,暗藏一定的,风,风险；,在未来几年,内,内，曲周房,地,地产将从有,效,效供给不足,局,局面走向明,显,显的供大于,求,求，市场竞,争,争将异常激,烈,烈，因此，,抢抓市场现,有,有的时机,，,有效锁定目,标,标客户,，,充分利用营,销,销的手段,，进而赢取,市,市场。,曲周市场分析,项目基础剖析,运营策略选择,项目定位策略,物业发展建议,营销策略提示,项目简介,SWOT分,析,析,项目基础剖,析,析-项,目,目简介,总体来说：,（1）项目,所,所处位置为,曲,曲周县原县,城,城中心，各,方,方面配套齐,全,全，尤为繁,华,华；,（2）因为,是,是老城区，,外,外围环境较,差,差，交通拥,挤,挤；,（3）结合,曲,曲周的未来,规,规划，不属,于,于城市未来,的,的发展方向,。,。,占地22.6亩，容积,率,率1.7，,建,建筑密度30%，绿化,率,率25%；,零,零分3块,项目区位,紧邻凤城,路,路，县医院,斜,斜对面,项目周边,县医院、,东,东街小学、,实,实验中学、,城,城关镇中学,、,、汇通超市,、,、占道市场,、,、稽山新世,界,界、小广场,等,等，外围配,套,套较为齐全,，,，交通稍为,不,不畅。,项目基础剖,析,析-SWOT分析,优势:,地处老城区,，,，周边生活,配,配套齐全；,稽山的品牌,Strength,劣势,外围环境较,差,差,交通不便,地块规模小,，,，且分散，,不,不利用整体,规,规划,不属于城市,发,发展的方向,，,，外围新建,配,配套跟不上,Weakness,机会,当下较为活,跃,跃的市场氛,围,围,Opportunity,威胁,三年大变样及新,农,农村建设所呈现,的,的市场放量的增,大,大，对于供需结,构,构的影响而产生,的,的威胁,国家宏观政策的,对,对地产市场的总,体,体影响,Threat,曲周市场分析,项目基础剖析,运营策略选择,项目定位策略,物业发展建议,营销策略提示,开发目标,机会把握,运营策略选择,运营策略选择,开发目标解析,总体开发目标,利润目标：,实现价值最大化,速度目标：,快速销售，降低,后,后期风险,品牌目标：,通过延续稽山的,品,品牌口碑，继续,形,形成良性循环,风险控制：,尽最大可能降低,宏,宏观政策及地方,政,政策带来的隐性,风,风险,前期投入：,减少前期投入，,实,实现较少资金启,动,动,目标冲突，如何,解,解决？,5大目标存在冲,突,突寻求最佳,平,平衡点,对本项目开发目,标,标的理解,首要目标,以高性价比的产,品,品为载体，实现,利,利润丰收与项目,、,、企业品牌塑造,！,！,目标分解,超高性价比产品、高水准营销、理想的客户积累，保证项目风险可控。,风险目标,开盘前,通过预收款减少投入，开盘后销售速度满足用款需求。,投入目标,时间成本及利润成本兼顾,利润目标,整盘近2.5万平方米利用1年的时间完成整体销售,速度目标,延续稽山的品牌口碑，以利于项目销售,品牌目标,运营策略选择,机会的把握！,机会-,目前较为活跃的,市,市场,目前房价上升的,态,态势及市场的接,受,受程度,追随者,搭便车，借势,以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,领导者,领先品牌塑造,产品不可复制,标准制定者,本项目运营策略,选,选择！,补缺者战略,！,！,敏锐的机会主义,者,者,次/非主流市场,中大市场份额,行业老大,补缺者,目标明确，挖,掘,掘客户,瞄准市场缝隙,创新产品和需,求,求点,挑战者,改变游戏规则,强调新的评估,标,标准,强调产品特色,和,和价值,补缺者战略要点,在某一方面有突出的特色和价值为区域市场所独有,在该独特领域具有话语权与引领者地位,建立项目价值体系；,塑造项目形象,本项目运营策略,选,选择！,品牌塑造！,品牌战略路线,符合开发商长期,发,发展的利益需要,！,！,符合市场环境！,差,差异化竞争获取,最,最大利润！,符合项目自身条,件,件，区域品牌项,目,目！,企业品牌,品牌项目,1,品牌项目,2,品牌项目,3,品牌维护与强化,稽山地产的品牌,路,路线,项目素质,人文内涵,市场口碑,形象包装,项目品牌,企业,文化,公众形象,经营理念,曲周市场分析,项目基础剖析,运营策略选择,项目定位策略,物业发展建议,营销策略提示,市场定位,形象定位,客户定位,户型定位,价格定位,案名建议,项目定位！,市场定位！,城市中央中小,套,套型便捷生活,特色品牌,收获,随大流的,普通住宅,豪宅,超额利润,发展基础,县城专家,从品牌出发，倡,导,导全新生活方式,！,！,项目定位！,形象定位！,品 牌 稽 山,倡导全新生活方式,两大核心理念,品牌稽山,倡导全新,生活方式,企业品牌：,相信稽山的实力,，,，跟随稽山的脚,步,步,项目品牌：,品牌企业下的又,一,一品牌力作,倡导：,在于企业有引领,潮,潮流的能力，项,目,目有前瞻的潜质,生活品质：,从项目自身出发,，,，外部因素+内,部,部因素，使得全,新,新的生活方式得,以,以呈现。,项目定位！,形象定位诠,释,释！,核心客户,重要客户,项目定位！,客户定位,婚房需求者,周边企事业单位,老城区户,进城队伍,追求生活的便捷,控制投资的额度,项目定位！,其他各项定,位,位,发展轨迹,形态,自建房多层住,宅,宅小高层高,层,层,户型,豪华型三室舒,适,适性三室经济,型,型三室两室,一,一室,面积,150 130 120,110 100 90,80 ,价格,1000一下1300 1600 2000 2300 2500