征地和房屋拆迁补偿估价课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,征地和房屋拆迁补偿估价,征地和房屋拆迁补偿估价,一、补偿安置,补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置。补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是做出裁决的依据。,通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。,一、补偿安置,二、征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律规定,1,、,中华人民共和国宪法修正案,规定“公民合法的私有财产不受侵犯”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。,2,、,中华人民共和国土地管理法,规定“城市的土地属于国家所有，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。,二、征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律规定1、中华人民共和国,3,、,中华人民共和国物权法,规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。,3、中华人民共和国物权法规定“为了公共利益的需要，依照法,4,、,关于完善征地补偿安置制度的指导意见,规定,:,“统一年产值标准的制订；统一年产值倍数的确定；征地片区综合地价的制订；土地补偿费的分配”。,征地和房屋拆迁补偿估价课件,国有土地上房屋征收和补偿条例,本条例自公布之日（,2011,年,1,月,19,号）起施行。,2001,年,6,月,13,日国务院公布的,城市房屋拆迁管理条例,同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。,国有土地上房屋征收和补偿条例,5,、,国有土地上房屋征收与补偿条例,规定：“规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”。,“公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。,“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，按照规定，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。,5、国有土地上房屋征收与补偿条例规定：“规范国有土地上房,6,、,城市房屋拆迁估价指导意见,之十大亮点,A,.,公共利益征收与商业开发征收彻底分开,B.,政府是公共利益征收惟一补偿主体,C.,政府征收房屋必须要两次公告,D.,发生“公共利益”争执交司法判决,E.,危旧房改造必须有,90%,以上人数同意,F.,征收补偿额按市场评估价确定,G.,尊重被征收人补偿方式多样选择,H,.,野蛮暴力强制搬迁者可追刑责,I.,违法建筑不予补偿并依法拆除,J.,商业拆迁强调自愿公平政府不介入,6、城市房屋拆迁估价指导意见之十大亮点A.公共利益征收与,7,、,城市房屋拆迁行政裁决工作规程,拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：裁决申请书、法定代表人的身份证明、被拆迁房屋权属证明材料、被拆迁房屋的评估报告、对被申请人的补偿安置方案、申请人与被申请人的协商记录、未达成协议的被拆迁人比例及原因、其他与裁决有关的资料。,核实补偿安置的标准。,7、城市房屋拆迁行政裁决工作规程拆迁人申请行政裁决,8,、关于拆迁补偿的三大通知,1,、,关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知,2,、,关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知,3,、,关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知,8、关于拆迁补偿的三大通知1、关于认真做好城镇房屋拆迁工作,三、征地和房屋拆迁补偿估价的特点,1,、拆迁户数多、估价量大。发展中国家，城市建设先行,2,、涉及面广，社会影响大。拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企业单位房屋；有住宅也有商业,3,、补偿价格关联性强。在同一时点，由于房地类型不同的拆迁补偿费用各有不同,4,、估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。,三、征地和房屋拆迁补偿估价的特点1、拆迁户数多、估价量大。发,四、征地和房屋拆迁补偿估价的分类,根据原始土地的性质及征用、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价可分为：,1.,征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价,2.,征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价,3.,城市房屋拆迁估价,四、征地和房屋拆迁补偿估价的分类根据原始土地的性质及征用、规,五、征地补偿估价,1.,征地补偿估价对象,2.,征地补偿估价,3.,关于征地拆迁补偿估价的其他规定,4.,征地同一年产值标注测算,五、征地补偿估价1.征地补偿估价对象,六、拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价,1.,宅基地的确定,2.,被拆迁房屋使用性质的认定,3.,被拆迁房屋补偿对象的认定,4.,集体土地上房屋拆迁补偿与安置,六、拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价1.宅基地的确定,七、城市房屋拆迁补偿估价,1,、拆迁补偿估价对象,2,、城市房屋拆迁估价基本程序,七、城市房屋拆迁补偿估价1、拆迁补偿估价对象,八、房屋拆迁补偿估价纠纷的解决,1,、评估报告争议及复核估价,2,、估价报告重评,3,、估价报告专家鉴定,八、房屋拆迁补偿估价纠纷的解决,九、房屋拆迁补偿估价其他相关问题,1,、评估费用问题,2,、需要拆迁人配合的工作,3,、评估仲的几个特别问题,九、房屋拆迁补偿估价其他相关问题,十、案例分析,P83-89,本报告评估对象为,xx,自治区,xx,区域的拆迁房屋价格。拆迁房屋总建筑面积,44040.543,，宗地总面积,30608.09,。作为少数民族民居，均为自建房，装修风格各异，极具有民族特色。委托方未能提供,房屋所有权证,及,国有土地使用证,，评估人员只能根据委托方指认和现场勘查的资料为合法产权依据，未发生所有权、使用权异议。评估师根据当地居民的习惯，将房地分开评估，采用重置成本法评估房屋构筑物，采用基准地价修正法评估住宅用地，然后以测算结果作为评估对象分户价格。,十、案例分析 P83-89本报告评估对象为xx自治区xx区域,链接,公共利益征收与商业开发征收彻底分开,征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。,明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。,返回,链接 公共利益征收与商业开发征收彻底分开征求意见稿规定,链接 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责,征求意见稿规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。,2009,年,11,月,27,日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷,9,住户,8,间门面房进行暴力拆迁，,13,名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁，最终酿成群体性事件。,根据征求意见稿，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。,返回,链接 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责征求意见稿规定，房屋征收,