南国水乡电梯洋房推盘策略课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,2013,年南国水乡电梯洋房推盘策略,谨呈：,2013.01.08,一、市场研,判,判,二、典型项,目,目大户型产,品,品项目销售,情,情况,三、项目本,体,体分析,四、客户研,判,判,五、面临的,机,机会与压力,六、核心问,题,题界定,七、解决方,案,案,八、执行体,系,系,2,一、市场研,判,判,3,供给与去化:连续三年,供,供远大于求,，,，2013,年,年去库存压,力,力巨大,2013,预计新批预,售,售,250,万平米，原,有,有库存,90,万平米，总,计,计供货：,340,万平米，去,化,化,150,万平米，竞,争,争压力巨大,。,。,4,年最大去化,套,套数在544套，去化,面,面积在6.5万平米,2012,年全年累计,商,商品房销售,前,前十名楼盘,（,（按成交面,积,积）,板块,项目名称,套数,面积（,M,2,）,销售金额（元）,1,行政,兆基君城,544,64292.08,227999108,2,行政,中源,凝香华都,450,52810.59,240533950,3,行政,绿地,中央花园,329,47932.03,219803369,4,行政,长沙富豪山庄盛翠豪庭,260,42074.9,180798178,5,滨江,海博星河绿洲,303,37907.72,145655987,6,行政,龙湾一品,248,35112.81,145612818,7,金洲,碧桂园,山湖城,127,32636.1,179715867,8,南城,南国水乡,235,28727.45,90840303,9,金洲,五街国际,253,28596.86,109870527,10,南城,皇庭尚品,227,25777.36,83586635,5,价格年前回,落,落后，2012年价格,相,相对平稳，,上,上涨乏力,月份,1,月,3,月,6,月,9,月,12,月,绿地中央花园,3,984,3820,3857,3,896,3957,五街国际,3687,3688,3772,3757,3798,皇庭尚品,4,054,3,540,3,046,3,139,3350,6,项目所处区,域,域为宁乡的,房,房价的低洼,之,之地,兆基君城：,最,最低价：,3100,；最高价,4800,皇庭尚品：,最,最低价,2888,最高价,3550,中央花园：,最,最低价：,3780,；最高价,4200,星河绿洲：,最,最低价：,3252,；最高价,4734,爱琴湾：最,低,低价：,3172,；最高价,4400,财富金座：,最,最低价,3288,最高价,3480,公园道,1,号：最低价,2598,最高价,3570,颐和源：最低价,2918,最高价,3348,福临门名郡：最,低,低价,3100,最高价,3642,紫金城：最低价,3306,最高价,3788,金色夏威夷：均,价,价,3500,格林春天：均价,3450,7,2012年，多,层,层均价稳定2800-2900,元,元/平米，电梯,房,房均价在3500-3700之,间,间徘徊。,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,商品房均价,4602,4340,4734,4269,3987,3966,4043,4126,4214,4135,4034,3977,同比,29.8,11.65,40.39,26.23,24.40,14.86,3.09,5.99,4.23,-3.00,-6.90,-30.1,环比,-0.57,9.08,-9.82,-6.61,-0.53,1.94,2.05,2.13,-1.87,-2.44,-1.4,非住宅均价,6488,6120,5884,8852,5348,6593,7016,6637,7609,9207,10203,6919,同比,60.3,-0.63,26.97,99.46,33.00,40.58,1.58,32.58,7.58,56.58,28.87,-24.3,环比,-5.67,-3.86,50.44,-39.6,23.28,6.41,-5.4,14.65,21.00,10.82,-32.2,住宅均价,3570,3464,4457,3830,3634,3707,3543,3621,3748,3691,3569,3570,同比,8.3,2.9,41.16,20.93,18.28,6.74,5.61,-2.61,-0.87,-4.05,-5.78,-17.1,环比,-3.0,28.55,-14.0,-5.12,2.01,-3.02,2.18,3.51,-1.43,-3.32,-6.7,别墅均价,6929,11097,9781,5516,5773,7362,5990,5389,5647,6040,5042,4846,同比,-2.98,57.18,151.7,26.14,-6.22,31.82,12.4,-23.1,-6.20,-6.27,-18.0,-36,环比,60.15,-11.9,-43.6,4.66,27.53,-18.6,-10.0,4.79,6.96,-16.5,-3.89,多层均价,2445,1981,2973,2877,2966,2769,2687,2651,3107,2826,2888,2912,同比,0.81,10,30.85,7.55,7.39,5.25,4.67,8.43,1.14,-9.97,1.19,2.14,环比,19,50.08,-3.2,3.09,-6.65,-2.96,-1.34,17.20,-9.04,2.19,1.34,电梯房均价,3593,3577,3760,3776,3694,3719,3718,3649,3829,3709,3580,3565,同比,8.26,1.2,11.28,16.18,23.01,12.77,3.51,-7.64,2.27,3.86,2.81,-9.68,环比,0,5.12,0.43,-2.17,0.68,0,-1.86,4.93,-3.13,-3.48,-0.42,8,新政下，开发商,纷,纷纷谨慎入市，,主,主推,120,中小户型,第9页,楼盘名称,主力,/,面积区间（）,交房标准,绿地中央花园,区间：,80-160,主力：,80120,毛坯,凝香华都,区间：,57-157,主力：,75-132,毛坯,冠源,爱琴湾,区间：,85145,主力：,92144,毛坯,格林春天,区间：,83152,主力：,110120,毛坯,铂金汉宫,区间：,99-164,主力：,99-124,毛坯,蓝庭国际,区间：52-139,主力：,102-,122,毛坯,福临门名郡,区间：,37-159,主力：,90-130,毛坯,星河绿洲,区间：,114-152,主力：,114-138,毛坯,9,140平米以上,产,产品，市场需求,相,相对较少,楼盘名称,滞销产品面积,交房标准,爱琴弯,140,平米以上户型,毛坯,五街国际,149,，,195,平米户型,毛坯,翰林华府,134-145,平米,毛坯,格林春天,140152,平米,毛坯,星河绿洲,138-152,平米,毛坯,10,144平米以上,产,产品，供给少，,去,去化少。,2012,全年商品房住宅,供,供销关系分析表,户型,项目,供（套）,比例,销（套）,比例,供销（套）,供销比,=90,4485,35.45,1293,19.01,3192,3.47,：,1,90-120,2702,21.36,1896,27.87,806,1.43,：,1,120-144,4140,32.73,2869,42.18,1271,1.44,：,1,144,1323,10.46,744,10.94,579,1.78:1,合计,12650,6802,5848,1.86:1,11,二、典型项目大,户,户型产品项目销,售,售情况,12,爱琴湾,项目地理位置偏,，,，主要沩江江景,，,，规模大，档次,高,高。,15,、,16,、,2,栋为靠近销售中,心,心的一线江景房,（,（看沩江），,户型面积均为,144,平以上的大户型,；,；,去化速度慢；,4,月份仅销售,2,套，其中,1,套是大户型。,楼栋,层数,推售时间,推售时长,户型面积,销售均价,可售套数,已售套数,销售率,月均销量（套）,15#,24,层,2012,年,12,月,3,个月,15,4,4200,46,6,13%,2,16#,28,层,2012,年,12,月,3,个月,151/175,4200,54,3,6%,1,2#,18,层,2012,年,12,月,3,个月,144/152,4200,68,6,9%,2,合计,168,15,5,13,星河绿洲,项目定位为双江,景,景豪宅，形象档,次,次高；,5#,、,9#,栋为江景房，看,沩,沩江；,户型面积为,138,平以上大户型；,4,月份项目仅销售,2,套，大户型销售,为,为零。,楼栋,层数,推售时间,推售时长,户型面积,销售均价,可售套数,已售套数,销售率,月均销量（套）,5#,31,层,2012,年,3,月,13,个月,138/152,4100,120,31,26%,2.5,9#,32,层,2013,年,5,月,11,个月,138/152,4300,124,16,13%,1.5,合计,244,47,19%,4,14,绿地中央花园,项目地处行政中,心,心，地理位置优,；,；,绿地品牌；,项目形象档次高,；,；,行政板块高端客,户,户认可度高。,楼栋,层数,推售时间,推售时长,户型面积,销售均价,可售套数,已售套数,销售率,月均销量（套）,16#,22,层,2012,年,9,月,6,个月,135/152,4100,88,70,80%,12,17#,22,层,2013,年,3,月,1,个月,135/152,4100,110,17,15%,17,合计,198,87,44%,29,15,兆基君城,项目广告投入大,，,，知名度高；,现场展示好，形,象,象高端；,10#,栋为楼王位置，,临,临,1.4,万平中心湖景，,超,超宽楼间距；,大户型楼王产品,去,去化速度慢。,楼栋,层数,推售时间,推售时长,户型面积,销售均价,可售套数,已售套数,销售率,月均销量（套）,10#,18,2013,年,2,月,2,个月,160,4500,68,6,9%,3,16,三、项目本体分,析,析,17,1.,相对地理位置好,，,，临二环路，离,交,交通口岸，南站,近,近，非城市热点,区,区域,2.,南城最美楼盘、,步,步梯房、纯简欧,风,风格、,拥有,500,米芙蓉渠与入口,广,广场,3.,多节点休闲广场,、,、相对大气的入,户,户大堂、,4.112,套电梯洋房大宅,，,，,532,套步梯房,5.,已拥有,410,余批业主，登记,来,来访,3900,组，全现房发售,6.,客户以第一次置,业,业为主，客户认,知,知形象不高,7.,市场上质量口碑,不,不理想,8.,产品面积相对市,场,场主流需求偏大,9.,细节品质欠缺,项目市场认知：,非,非城市热点区域,、,、刚需项目、多,层,层产品中的王者,、,、缺乏细节品质,18,电梯洋房：改善,型,型产品与区域第,一,一次置业形象矛,盾,盾,电梯房特点：,7,层带电梯，城市,独,独有产品,面积,137-157,平米，面积偏大,，,，为改善型产品,位于项目中央景,观,观区、一线水景,，,，属于楼王,改善型产品与区,域,域第一次置业形,象,象矛盾,楼王,19,户型面积区间：,48,套,144,平米以下，,64,套,144,平米以上，涉,及,及契税缴纳,4%,的问题,面积区间,137,平,140-142,平,145-149,平,152-157,平,合计,套数,32,套,16,套,40,套,24,套,112,套,4,栋电梯洋房户,型,型面积一样，,每,每栋,28,套；,水平方向，两,端,端头的户型面,积,积大，在,149-157,平以上；