房地产知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,去不去，看位置,行不行，看户型,定不定，看价格,户型评价标准,理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释,没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型,自己好才是真的好！,绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。,第一篇 建筑平面分析,（,1,）建筑平面概论,（,2,）经典平面赏析,（,3,）创新平面赏析,中国民居对朝向的选择,北回归线以北：向北房终年无阳光，,选择南向房是购房前提,北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光，,选择南向房可以,冬暖夏凉。,南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，,不讲究朝向,景观与朝向选择,纯就朝向而言，选择建议：,东南向,南向,西南向,东向,东北向,北向,西向,西北向,目前市场情况：,自然景观,朝向,小区景观,海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,户型定义,经典户型,市场上采用最多的为大多数,业主认同,的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型,创新户型,有独创性的为,市场接受,的新型实用户型,建筑平面评价,类型,优点,缺点,备注,点式,可一梯多户,1.,容积率可充分利用,2.,建筑风格富于变化,3.,室外管道便于安排,4.,对场地要求不高,5.,便于户型布置,6.,结构稳定性强,1.,通风差,2.,户型间可能产生对视，影响私密性,1.,高层建筑常采用,2.,高密度居住区域或高地价住宅区多采用,板式,一般一梯二户,1,.,通风采光好，,易形成穿堂风,2.,朝向好，可做到户户向阳,3.,私密性好,1,.,总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）,1.,多层较常使用,2.,大户型高档住宅采用,点式联体,一般用于一梯四户平面拼接,1,.,便于围合布置，土地利用率高,2.,部分户型能南北通透,3.,可做到户户向阳,1,.,处理不好,易形成东西向房,2.,围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响,1,.,南方城市较常用,经典平面推介,（,1,）,一梯八户,优点,缺点,1.,户型方正,实用率高,2.,有阳台、凸窗,3.,各房采光理想,4.,北向二房、南向三房销售压力小,1.,东、西户型厨房离大门较远,2.,电梯厅、消防楼梯不能通风采光,经典平面推介,（,2,）,一梯八户,优点,缺点,1.,卧室、客厅采光通风好,2.,每户有阳台,3.,方正实用、通风采光,4.,电梯厅、消防楼梯能通风采光,1.,实用率较低,2.,北向、西向户型可能成销售难点,经典平面推介,（,3,）,一梯六户,优点,缺点,1.,户户南向,2.,多数房间方正,3.,电梯厅、消防楼梯能通风采光,4.A,、,F,户型南北通透,1.A,、,F,、,C,、,D,户型客厅欠方正,经典平面推介,（,4,）,一梯四户,优点,缺点,1.,所有房间方正实用,2.,户户向南,3.,所有房间均能通风采光,4.E,、,G,户型南北通透,5.,消防楼梯通风采光,1.E,、,G,户型客厅采光面较小,2.,无生活阳台（可添加）,3.,电梯厅不能通风采光,经典平面推介,（,5,）,一梯四户,优点,缺点,1.,大部主要产品房间方正实用,2.,户户向南,3.,所有房间均能通风采光,4.,户户有玄关,5.,人流通道互不干扰,6.,电锑厅、消防楼梯通风采光,1.1,、,2,户型厨房不方正（无大碍）,经典平面推介,（,6,）,一梯四户,优点,缺点,1.,所有房间方正实用,2.,户户向南、户户有阳台,3.,所有房间均能通风采光,4.A,、,D,户型南北通透,5.,电梯厅、消防电梯通风采光,1.,实用率稍低,2.,管道外露影响建筑外立面,3.C,、,B,户型餐厅较小,(,若建筑改为高层、增加电梯数可改观,),经典平面推介,（,7,）,一梯三户,优点,缺点,1.,户户南向,2.,后两户型南北通透,3.,所有房间方正实用,4.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,北二套房工作阳台与生活阳台,混用,2.,电梯厅间接通风采光,经典平面推介,（,8,）,一梯二户,优点,缺点,1.,户户南向、南北通透,2.,所有房间方正实用,3.,消防楼梯通风采光,1.,电梯厅不能通风采光,经典平面推介,（,9,）,一梯二户,(,紫荆苑）,优点,缺点,1.,户户南向、南北通透,2.,所有房间方正实用,3.,餐厅独立且通风采光,3.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,对土地要求高（东西向有充足地块条件）,一梯二户,经典平面推介,（,10,）,一梯十户以上,优点,缺点,1.,一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大,2.,所有房间均能自然通风采光,3.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,一梯,18,户,电梯的高峰期使用紧,张与环境的干扰可想而知,2.,单间户型不方正,创新户型推介,（,1,）,三错层,优点,缺点,1.,增加使用面积,2.,丰富室内空间,3.,客厅,3.9,米层高增加空间高度,1.,适应大户型采用,2.,不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用,创新户型推介,（,2,）,高厅组合,复式上层,复式下层,优点,缺点,1.,丰富室内空间,2.,客厅,4.2,米层高增加了客厅空间高度,3.,主人房设在上层,私密性强,1.,适合较大户型采用,4.2,米,2.8,米,5,米,2.8,米,2.8,米,创新户型推介,（,3,）,SOHO,优点,缺点,1.,类别墅居住单元,2.,空间丰富,1.70,的户型作跃式设计，有点勉为其难,创新户型推介,（,4,）,双拼户型,优点,缺点,1.,具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性,2.,应为,“,创新意识,”,的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能,1.,两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）,C,、,D,户型,68,，双拼成,136,五房户型,A,、,B,户型,55,，双拼成,110,四房户型,住宅性能标准,参考：建设部商品住宅性能认定标准,户型性能标准,豪宅,大户型,中户型,小户型,主卧室,使用面积（,）,16,14,12,10,其它卧室,使用面积,14,12,9,7,小卧室,使用面（）,12,10,8,7,客厅,使用面积（）,30,25,12,10,客厅,开间（,m,）,4.2,3.9,3.6,3.3,客厅,实墙面长度（,m,）,5,4.2,3,3,餐厅,使用面积（）,16,12,8,6,餐厅,采光通风状况,采光通风,采光通风,生活阳台,进深（,m,）,1.5,1.5,1.5,1.2,住宅性能标准,户型性能标准,豪宅,大户型,中户型,小户型,服务阳台进深（,m,）,1.2,1.2,1.2,1.0,储藏间使用面积（）,4,3,1,厨房使用面积（）,8,6,4,3,厨房净宽（,m,）,2.1,1.8,1.8,1.5,厨房厨具操作面长（,m,）,3,2.7,2.4,2.1,单间卫生间使用面积（）,3.5,2,双卫生间总使用面积（）,8,7,6.5,三卫生间总使用面积（）,10,9,层 高（,m,）,3.1,3.0,2.9,2.8,市场对户型的关注点,客户在购房时考虑居室各部分的,优先顺序：,客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）,主卧室：合理性（面积、采光）、私密性,餐厅：相对独立，通风采光,厨房：宽敞实用，有服务阳台,卫生间：便利性、隐蔽性,次卧室：作书房、客房适宜,阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，,生活阳台的实用,功能空间分类,住宅的“,八大,”使用功能,起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台,住宅的“,三类,”空间,公共空间：客厅、餐厅、观景阳台,私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间,服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台,功能分区合理,动静分区：,活动区和休息区分开,动区：,客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置,静区：,卧室、书房位置应比较深入,动区与静区之间：,卫生间应方便使用，室内交通线尽可能便捷,动静分区案例（,1,）,错层设计最易实现,“,动静分区,”,动区,静区,动静分区案例（,2,）,平面户型也可以作到,“,动静分区,”,动区,静区,空间尺度合理,客厅：,宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于,3.6,米，宽深比不大于,1,：,2,要留出摆放家具的稳定空间,卧室：,主卧：应具有好的朝向,开间应不小于,3,米,面积应大于,12,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于,10,餐厅：,餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔,厨房：,厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台,卫生间：,净宽不宜小于,1.6,米,阳台：,保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明,空间比例失当案例,客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差,面积比例适宜,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是,户型设计、评价中应,关注的主题之一,各房室具有与其户型相匹配的比例,大户型不应出现过小房间,主卧应明显大于次卧,三户室客厅与卧室的比例应把握在,1,5,：,1,以内,房室比例失当案例,厨房面积过大,(13,),，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅,7,。,通风采光,室内四明,明厅、明室、明厨、明卫,公共空间通风采光,电梯厅,楼梯,/,消防楼梯,公共走道,新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光,公共空间通风采光案例（,1,）,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题,公共空间通风采光案例（,2,）,一梯,18,户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用,“,蛙,”,式平面的苦心,通风采光,通风采光,通风采光,各房室合理性要求（,1,）,客厅,空间独立：,客厅开口不易过多，要有两面完整的墙,方正开阔：,方正完整，是实用的布局开间至少应大于,3.6,米，但开间不宜大于,5,米,长宽比不应失调：,深度开间比不宜大于,2,：,1,入口设玄关,：,入户门厅（玄关）,是,住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。,各房室合理性要求（,2,）,餐厅,相对独立,：,餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角,。,与厨房应有关联又独立成区：,西式厨房与餐厅在空间上实现一体化,餐厅不独立案例,(1),左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。,右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角,(,两面墙夹角,),，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,餐厅占角案例,餐厅占一角,(,两面墙夹角,),，空间相对独立，便于使用。,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,各房室合理性要求（,3,）,厨房,应靠近餐厅,离大门不要太远（进出杂物多）,直接对外采光通风,厨具按洗、切、烧的顺序合理布置,有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备,厨、厕最好不要做紧邻,各房室合理性要求（,4,）,主卧室,扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加,最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚,大户型的主卧室应带一个专用卫生间,进入式衣帽间（,WALK,IN,CLOSET,）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势,次卧室,面积宜大于,10,按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些,各房室合理性要求（,5,）,卫生间,应有明窗通风和采光,公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利,仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室,储藏室（工人房）,对于面积标准较高的户型应设储蓄空间,全封闭独立进入式空间，面积在,3,平方米以上,阳台,保证客厅有良好的视野和采光,客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,