南国城招商及营销策略案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,大理南国城,招商及营销策略案,云南动力恒通房地产经纪公司,动力恒通对于本,项,项目商业的理解,项目定位,旅游文化商业区,城市休闲娱乐中,心,心,商业形态,步行街(商业联,排,排),酒店(客栈),主,主题商场,区位环境,古城边缘,大丽路与才村路,叉,叉口,郊区、石材加工,区,区,业态规划,旅游,购,购物,休闲,度,度假,餐饮,娱,娱乐,销售,方,方式,独立,产,产权,部分,返,返租,三,三年,项目,定,定位,篇,篇,业态,定,定位,业,业态,规,规划,及,及功,能,能组,合,合,商业,定,定位,商,商业,形,形象,及,及运,营,营策,略,略,动力,恒,恒通,对项,目,目本,阶,阶段,工,工作,目,目标,的,的理,解,解,营销,：,：,快速,实,实现,销,销售,回,回款,降,降低,开,开发,风,风险,较高,的,的销,售,售率,通过,招,招商,突,突破,销,销售,瓶,瓶颈,招商,：,：,快速,启,启动,招,招商,、,、打,消,消客,户,户顾,虑,虑,短期,内,内营,造,造商,业,业氛,围,围、,提,提升,物,物业,价,价值,、,、实,现,现政,府,府及,市,市场,预,预期,长期,营,营运,与,与短,期,期商,业,业氛,围,围的,平,平衡,项目,业,业态,定,定位,从项,目,目开,发,发功,能,能分,析,析,旅游,购,购物,（,（40,）,）,旅游,休,休闲,配,配套,（,（35,）,）,商业,配,配套,（,（25,）,）,从项,目,目开,发,发业,态,态方,向,向,购物,（,（40,）,）,餐饮,（,（20,）,）,休闲,度,度假,（,（40,）,）,集旅,游,游购,物,物、,休,休闲,度,度假,、,、餐,饮,饮娱,乐,乐为,一,一体,的,的旅,游,游商,业,业文,化,化区,规划,业,业态,面,面积,比,比例,商品,类,类,民俗,工,工艺,品,品类,民族,服,服饰,类,类,旅游,休,休闲,类,类,图书,音,音像,文,文化,制,制品,类,类,副食,品,品产,品,品类,酒楼茶,酒,酒吧咖,啡,啡,健身桑,拿,拿,运,运动,类,类,配套,服,服务,类,类,KTV,慢,慢摇,吧,吧,演,演艺,吧,吧,旅游,会,会议度,假,假类,快餐酒,楼,楼,羔,羔点,屋,屋,花,花店,保健医,疗,疗类康,体,体类,物流银,行,行类会,展,展,数码,影,影像婚,纱,纱类,居家,消,消费,类,类,民俗,文,文化,体,体验,类,类,旅游,服,服务,类,类,项目,业,业态,组,组合,银器,及,及珠,宝,宝,旅游,商,商品,皮、,木,木手,工,工艺,品,品,民俗,文,文化,饰,饰品,民族,服,服饰,扎,扎柒,织,织物,民族,图,图书,音,音像,制,制品,大理,石,石工,艺,艺品,茶叶,及,及茶,制,制品,名优,土,土特,产,产,中药,材,材,民,民族,医,医药,名牌,烟,烟酒,类,类,地方,特,特色,副,副食,品,品,花卉,及,及标,本,本,其它,地,地方,工,工业,品,品,医疗,保,保健,配套,功,功能,快餐,小,小吃,店,店,数码,影,影像,中,中心,旅游,组,组织,及,及服,务,务,物流汽,配,配,票,票务,银行,工,工商,税,税务,咖啡,厅,厅,茶,茶酒,吧,吧,酒楼西,餐,餐厅,演艺,吧,吧KTV,保健运,动,动中,心,心,民俗,文,文化,体,体验,会务,及,及度,假,假,休闲,娱,娱乐,商业,形,形象,四,四大,定,定位,点,点,滇西,北,北最,大,大旅,游,游商,品,品交,易,易中,心,心；,滇西,北,北最,大,大多,民,民族,民,民俗,文,文化,展,展示,中,中心,；,；,市民,周,周末,游,游憩,商,商业,公,公园,；,；,市内,最,最大,餐,餐饮,娱,娱乐,基,基地,；,；,项目,商,商业,定,定位,集旅,游,游购,物,物、,休,休闲,度,度假,、,、餐,饮,饮娱,乐,乐为,一,一体,的,的旅,游,游商,业,业文,化,化区,项目,商,商业,运,运营,方,方案,云南,厂,厂商,首,首个,直,直营,基,基地,15,个,个民,俗,俗体,验,验园,东南,亚,亚风,情,情商,业,业街,滇西,北,北最,大,大民,俗,俗文,化,化展,示,示中,心,心,市民,周,周末,休,休闲,基,基地,旅,游,游VIP,服,服务,中,中心,市内,游,游憩,商,商业,公,公园,大理,最,最大,专,专业,婚,婚庆,中,中心,天下,美,美食,文,文化,城,城,水岸,主,主题,酒,酒吧,街,街,市内,最,最大,餐,餐饮,娱,娱乐,基,基地,商业,定,定位,运营,方,方案,滇西,北,北最,大,大旅,游,游商,品,品交,易,易中,心,心,招商,执,执行,策,策略,篇,篇,旅游,购,购物,类,类招,商,商执,行,行策,略,略,民俗,文,文化,展,展中,心,心示,招,招商,执,执行,策,策略,市民,游,游憩,商,商业,公,公园,招,招商,执,执行,策,策略,餐饮,娱,娱乐,基,基地,招,招商,执,执行,商业,规,规划,及,及招,商,商控,制,制原,则,则,租金,方,方案,及,及招,商,商政,策,策,构建,三,三大,战,战略,联,联盟,旅游,商,商品,交,交易,中,中心,运,运营,策,策略,打造,云,云南,首,首个,“,“名,优,优厂,商,商直,营,营基,地,地”,消除,旅,旅游,购,购物,心,心理,障,障碍,：,：名,品,品、,货,货真,、,、价,实,实,旅行,社,社利,益,益保,障,障与,分,分享,机,机制,：,：社,团,团购,物,物定,点,点、,线,线路,捆,捆绑,打造,滇,滇西,北,北旅,游,游及,民,民族,文,文化,商,商品,批,批发,采,采供,基,基地,批零,兼,兼营,：,：前,期,期区,域,域批,发,发业,务,务、,提,提高,商,商户,经,经营,预,预期,挂牌,保,保护,、,、产,业,业政,策,策扶,持,持，,“,“经,济,济特,区,区”,带,带动,旅,旅游,商,商品,经,经营,户,户入,场,场,地方,名,名优,土,土特,产,产品,交,交易,采,采供,平,平台,建立,名,名优,厂,厂商,合,合作,联,联盟,联合,推,推广,统,统一,商,商业,形,形象,包,包装,统,统一,商,商业,促,促销,各业,态,态设,置,置500,平,平以,上,上主,力,力购,物,物店,、,、便,于,于旅,游,游团,消,消费,结,结算,管,管理,主力,购,购物,商,商店,进,进入,游,城,城记,“厂,商,商直,营,营基,地,地”,招,招商,执,执行,策,策略,政府,公,公关,、,、战,略,略先,行,行,取,得,得政,策,策立,项,项、,正,正式,挂,挂牌,社团,合,合作,、,、保,障,障客,源,源,联,盟,盟省,地,地旅,游,游集,团,团、,进,进行,旅,旅游,线,线路,产,产品,联合媒体发,布,布炒作挂牌,仪,仪式舆,论,论造势、社,会,会营销,联合赞助评,选,选省地名优,商,商品情,感,感营销、请,君,君入瓮,利用会展经,济,济搞活商品,交,交易淡,季,季造市、创,造,造客源,民俗文化展,中,中心示招商,执,执行策略,打造茶马古,道,道民俗历史,文,文化走廊,七个“民俗,文,文化体验园,”,”,南亚风情一,条,条街,民间文化及,节,节庆游乐广,场,场,市民游憩商,业,业公园招商,执,执行策略,商业公园目,标,标消费群:,周,周边地区周,末,末度假人群,及,及市民,开通直达公,交,交专线和小,巴,巴士，提高,市,市政交通可,达,达性,周末及节庆,文,文化活动，,增,增强趣味性,强化商业环,境,境配套，突,出,出规模优势,打造大理旅,游,游VIP接,待,待服务中心,、,、吸引高端,消,消费,联合各大车,商,商组建自驾,车,车接待服务,中,中心,打造大理“,天,天下美食城,”,”,打造大理最,大,大专业婚庆,基,基地:民俗,婚,婚庆及专业,婚,婚庆,主题文化酒,吧,吧、锁定特,殊,殊消费群,与VIP服,务,务联盟互动,，,，吸引高端,商,商务消费,餐饮娱乐基,地,地招商执行,策,策略,商业规划及,招,招商控制原,则,则,业态相对分,区,区而适当融,合,合(见商业,规,规划图),A级主力店(500),引,引导与控制,业,业态分布,B级示范主,力,力店(250)引导商,业,业氛围,招商控制策,略,略:,先外街后,内,内街,先交房先招,商,商,未销售先招,商,商,租金方案,租金基准定,价,价按投资回,报,报8%左右,的,的价位，租,金,金定价月基,价,价应为：售,价,价（5800元）8%12个,月,月39元/平米/月,。,。,按项目情况,，,，预计实际,经,经营租金水,平,平在第三到,四,四年达到返,租,租要求，在,前,前三年平均,租,租金设定为30元比较,合,合理。,购物类：,租期三年：,一,一层45元,、,、二层20,元,元,平均32元,租期三年分,别,别计算方式,：,：25、10；35、20；55,、,、30,个别大客户,租,租期一年：,一,一层20元,、,、二层10,元,元,休闲娱乐类,：,：,租期三年：,一,一层40元,、,、二层25,元,元,平均32元,租期三年分,别,别计算方式,：,：20、10；35、25；50,、,、35,个别大客户,租,租期一年：,一,一层20元,、,、二层10,元,元,各阶段招商,政,政策,主力店,签三年免半年,签五年免一年,品牌店,开街前,签三年免一年,签五年免二年,300平以上,休闲餐饮及购物,签三年免半年,签五年免九个月,签三年免半年,签五年免一年,签三年免三个月,签五年免六个月,签三年免半年,签五年免九个月,300平以下,购物区,开街后,开业后,商铺预订及,租,租赁确认方,式,式,主力店,入驻意向协议,一个月租金落定,交房前付全部租金,品牌店,商铺预定协议,三个月租金落定,交房前付全部租金,招商代理公司,开发商,三方租赁协议,投资业主,商业管理公司,公证处,旅游企业合,作,作联盟,利益分享及,保,保障机制,联盟机制,主力店经营,联,联盟,联合打造VIP服务中,心,心（旅游及,商,商务消费）,业态互补、,资,资源共享、,利,利益共创、,效,效益共赢,统一形象、,联,联合推广、,统,统一行销,品牌厂商合,作,作联盟,授权经营及,供,供货政策,联合推广的,市,市场基金,市场形象建,立,立与维护,构建三大战,略,略资源联盟,营销执行策,略,略篇,招商带动销,售,售的推进策,略,略,锁定目标客,户,户策略,市场营销推,广,广策略,专业DM商,业,业杂志行销,策,策略,推货计划及,价,价格策略,招商带动销,售,售的推进策,略,略,销售停滞的,原,原因分析,前期无商业,策,策划、商业,前,前景描述不,明,明,商业形象及,运,运营方案不,明,明,前期销售以,纯,纯投资客为,主,主,商户观望心,态,态明显,长时间无招,商,商推动、投,资,资客信心不,足,足,投资客赢利,模,模式：物业,增,增值租金,无招商推进,、,、如何确保,投,投资收益,长时间无市,场,场营销推广,、,、客户到访,量,量严重不足,客户从何而,来,来,市场不明销,售,售进度：销,售,售完成、遇,到,到问题不能,推,推进,无客户到场,、,、销售从而,谈,谈起,销售推进策,略,略,商业形象重,新,新包装、迅,速,速出街,通过商业运,营,营管理方案,建,建立商户投,资,资经营信心,快速启动招,商,商活动、营,造,造一定商业,氛,氛围,启动市场营,销,销推广、通,过,过商业氛围,炒,炒作建立投,资,资客信心,目标客户锁,定,定策略,目标客户集,群,群定向推广,定,定点宣传,自营客户为,主,主、销售及,招,招商对象一,体,体化,目标行业商,户,户为主,主要目标行,业,业及客户群,界,界定,市场营销推,广,广策略之三,渠道直销为,主,主,大客户一对,一,一公关,目标客户集,群,群定向推广,定,定点宣传,大型活动批,发,发式直销,会展经济现,场,场试业直销,专业DM商,业,业杂志行销,策,策略之一,DM招商杂,志,志战略定位,项