开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,吴江汾湖开发区月亮湾项目,市场研判及策略定位报告,上海华燕集团,2007年10月,报告结构,第一部分,项,项目背景理解,第二部分,项,项目解析,第三部分,项,项目市场定位,第四部分,相,相关产品建议,第一部分,项,项目背景理解,城市背景,地,地理位置,吴江市位于江,苏,苏省最南端，,地,地处江苏、浙,江,江、上海两省,一,一市交汇的金,三,三角地区,吴江距上海市,区,区54公里；,苏,苏州市区45,公,公里；杭州市,区,区100公里,吴江是离上海,最,最近的城市之,一,一，处于以上,海,海为龙头长三,角,角经济圈的核,心,心位置,处于上海一小,时,时经济圈内，,无,无论是经济还,是,是产业发展受,上,上海辐射作用,明,明显；,2006年中国百强县市GDP排名,排名,名称,GDP（亿元）,1,顺德区,1058,2,江阴市,980,3,南海区,960,4,昆山市,932,5,张家港市,842,6,常熟市,809,7,萧山区,685,8,武进区,580,9,吴江市,501,10,晋江市,487,23,太仓市,367,城市背景,经,经济,03年之后，,吴,吴江经济快速,发,发展，06年GDP相比03年保持近一,倍,倍的增长，年,增,增长率保持在20以上；,吴江与昆山具,有,有相似的区位,条,条件，但经济,实,实力相差较大,，,，相比较苏州,其,其他城镇竞争,力,力水平，未来,存,存在较大的提,升,升空间。,年份,企业数,注册资本,2007年,15057,292,2006年,12663,198,城市背景,产,产业结构,吴江拥有众多,的,的民营资本，,并,并且保持一定,的,的增长态势，,也,也为区域内的,房,房产发展奠定,了,了一定的基础,；,；,但对于大型企,业,业而言，吴江,与,与昆山等城镇,仍,仍然存在一定,的,的差距，也使,得,得区域内的城,市,市高端客源层,面,面厚度不够。,注册资本1000万元以上,有,有23家企业,，,，其中以纺织,和,和机械设备类,企,企业最多；,利好：,吴江市位于长,三,三角经济区的,中,中心区域，受,上,上海经济中心,辐,辐射效应较强,；,；,苏锡常、杭嘉,湖,湖等多个经济,圈,圈。不断发展,的,的经济，尤其,是,是私营经济的,迅,迅猛发展，给,吴,吴江的房地产,市,市场、尤其是,别,别墅产品类高,端,端产品的市场,发,发展提供了一,定,定的可能性。,城市背景结论,利空：,吴江的经济与,昆,昆山等区域相,比,比实力存在一,定,定差距、本地,民,民营经济总体,实,实力厚实度不,够,够；,城市拥有一定,的,的中高端客源,基,基础，但缺乏,吸,吸引的火爆点,，,，区域难支撑,顶,顶级产品。,松陵镇,盛泽镇,同里镇,芦墟镇,区位背景,区,区位价值1,芦墟镇并非吴,江,江产业、行政,发,发展的传统以,及,及中心区域，,因,因此在吴江市,域,域内属于区位,价,价值较低的区,域,域；,无论是区域,成,成熟度、开,发,发程度以及,客,客源吸引力,度,度都落后于,松,松陵镇以及,盛,盛泽镇。,昆山淀山湖,元荡湖,朱家角,上海沿淀山湖地区,元荡湖,昆山淀山湖地区,其它地区,区位价值降低,区位背景,区位价值2,在环淀山湖,区,区域内，项,目,目所在的元,荡,荡湖板块价,值,值仍然处于,环,环淀山湖较,低,低水平；,项目,区位背景,周边环境,目前项目周,边,边区域环境,的,的整体开发,程,程度不高，,特,特别是配套,以,以及居住氛,围,围的缺乏是,限,限制项目短,期,期内运作的,最,最大抗性。,项目北侧元,荡,荡湖为项目,强,强势的景观,以,以及生态支,撑,撑卖点：,项目东侧中,加,加枫华国际,学,学校为项目,教,教育支撑；,区位背景,配套,交通配套：,形,形成了以318国道、,苏,苏嘉杭高速,公,公路、苏同,黎,黎一级公路,、,、芦周公路,、,、A9（年,底,底通车）公,路,路等“三纵,四,四横”的干,线,线公路骨架,；,；,生活配套：,占,占地27.32平方公,里,里的汾湖镇,新,新中心城区,，,，规划成为,吴,吴江东南部,的,的经济管理,中,中枢、服务,中,中心和文化,、,、教育、生,活,活服务完善,的,的人居中心,；,；大渠荡生,态,态公园；36洞高尔夫,球,球场；建设,中,中的5星级,商,商务酒店；,中,中加合作的,枫,枫华高级中,学,学。,项目对外交,通,通相当便利,，,，目前生活,配,配套欠缺，,但,但未来汾湖,镇,镇的整体规,划,划、定位将,很,很大程度改,善,善项目区域,现,现有生活配,套,套不足的局,面,面。,距离城东核,心,心商务商贸,区,区接近，但,最,最大属性仍,然,然表现为借,助,助元荡湖景,观,观优势产生,的,的休闲、旅,游,游、度假的,特,特性。,区位背景,规划,中心城区,旅游休闲度,假,假区,北部生态农,业,业区,产业区,南部生态农,业,业区,将莘塔、金,家,家坝、北厍,、,、黎里、芦,墟,墟五镇合并,为,为汾湖镇，,带,带动区域经,济,济的发展，,提,提升区域在,吴,吴江以及环,淀,淀山湖的板,块,块价值，推,动,动区域房地,产,产的发展；,规划面积为27平方公,里,里，建设吴,江,江城市东部,副,副中心，改,变,变区域生活,配,配套较弱的,环,环境；,项目所在区,域,域充分利用,湖,湖荡水面等,生,生态资源，,规,规划为旅游,度,度假区，大,力,力发展休闲,旅,旅游度假区,，,，规划面积,为,为35平方,公,公里；并保,留,留黎里、芦,墟,墟古镇区规,划,划为古镇保,护,护区；,本区度假村,在,在数量上亦,已,已成一定规,模,模，如元荡,周,周围即聚集,有,有多个度假,村,村红顶,度,度假村（三,星,星级）、紫,藤,藤园度假村,、,、上海冶金,局,局度假村等,，,，有利于形,成,成规模效应,。,。,本案,区位背景,经济开发,区,区,不断增加的,民,民营企业和,外,外资企业带,来,来大量中高,端,端客源；,将芦墟工业,园,园、金家坝,工,工业园、黎,里,里工业园、,北,北厍工业园,、,、汾湖旅游,度,度假区“四,园,园一区”组,建,建成汾湖经,济,济开发区，2006年10月11,日,日正式更名,成,成立；依,托,托“临沪”,经,经济圈中最,具,具地理优势,的,的地区，在,上,上海半小时,经,经济圈内，,直,直接接受上,海,海经济发展,的,的辐射。,截至到2006年10,月,月9日，汾,湖,湖经济开发,区,区现已形成,光,光电缆、机,械,械制造、日,用,用化工、电,子,子资讯、汽,车,车配件、新,型,型建材、纺,织,织服装、皮,革,革制鞋及休,闲,闲渡假为主,导,导的产业群,。,。,现有外资企,业,业300余,家,家，投资总,额,额近21亿,美,美元，民营,企,企业2200多家，外,商,商投资者主,要,要来自台湾,、,、日本、美,国,国、德国、,韩,韩国和香港,等,等国家和地,区,区。世界五,百,百强丰田、,韩,韩国浦项制,铁,铁、德国大,众,众、三菱商,事,事、法国圣,戈,戈班等均在,区,区内有投资,项,项目。,区位背景结,论,论,现存问题：,项目现阶段,区,区域价值偏,低,低，在吴江,与,与环淀山湖,各,各区域竞争,中,中均处于劣,势,势，对于居,住,住客源的吸,引,引能力明显,落,落后于松陵,、,、盛泽以及,环,环淀山湖的,昆,昆山、苏州,等,等区域；,并且短期内,生,生活配套以,及,及氛围的欠,缺,缺也限制了,项,项目的现阶,段,段的运作；,未来前景：,随着汾湖镇,整,整体规划的,实,实施，项目,配,配套匮乏的,局,局面将得以,根,根本改变，,项,项目生态、,景,景观的优势,也,也将得以凸,现,现。,但值得注意,的,的是，项目,小,小环境的特,质,质以及规划,决,决定了项目,区,区位最大的,属,属性还是在,于,于旅游、休,闲,闲、度假。,第二部分,项,项目解析,针对公寓产,品,品,产品论证,市场,从芦墟的房,地,地产市场供,应,应来看，近,两,两年芦墟公,寓,寓型供应较,少,少，其中位,于,于镇中心的,“,“明丰花园,”,”有出售。,该,该项目住宅,总,总建约有9,万,万方；项目,在,在04.5,月,月开盘以来,，,，去化不是,很,很好，月均,只,只有1000多方的体,量,量；并且价,格,格相对较低,，,，目前二手,价,价格在25002700元之间,；,；,另一方面，,“,“温哥华,社,社区”的酒,店,店公寓能保,证,证一定的市,场,场去化，月,均,均大约在1200方左,右,右，去化略,高,高于住宅；,并,并且在价格,上,上具有优势,，,，扣除装修,，,，价格比公,寓,寓价格高12001500元左,右,右；,芦墟酒店式,公,公寓在去化,上,上要略好于,住,住宅去化，,但,但酒店公寓,的,的价格要远,高,高于住宅价,格,格，在价格,提,提升上具有,优,优势。,但是，特别,值,值得注意的,是,是，温哥华,特,特区是基于,枫,枫华国际学,校,校的绝对支,撑,撑利好条件,下,下，同时内,部,部配套充分,的,的条件下实,现,现去化的。,产品论证,客源,地块周边生,活,活配套欠缺,，,，与盛泽等,吴,吴江传统的,居,居住区相比,，,，区位优势,和,和配偏薄弱,，,，对吴江其,他,他区域的购,买,买住宅的客,源,源也缺乏吸,引,引；,住宅只能吸,引,引本地的自,住,住需求居民,购,购买；,重点个案分,析,析温哥,华,华特区,产品：,房型面积70平方米左,右,右的一房与95平方米,的,的二房，采,用,用上下分层,的,的复式结构,；,；室内装修,按,按照4星级,酒,酒店标准，,约,约为700-800元/平方米；,聘,聘请思来叙,酒,酒店管理公,司,司作为管理,公,公司，负责,酒,酒店日常运,营,营；,配套设施主,要,要有：游艇,俱,俱乐部，星,级,级会所，15000平,方,方米商业街,，,，教育园内,的,的体育馆、,游,游泳馆等。,会所：,SPA、健,身,身房、室内,体,体育馆、高,尔,尔夫练习场,、,、餐厅、室,内,内游泳池,美,美容中心、,桌,桌球室等，,配,配套齐全。,简介：,温哥华特区,占,占地1000亩，整个,项,项目由三大,部,部分组成：,中,中加合作的,枫,枫华高级中,学,学、5幢酒,店,店式公寓及,以,以独栋和双,拼,拼别墅组成,的,的别墅群。,整个项目分3期建设：,1期：中学,，,，酒店式公,寓,寓，会所、,商,商业街等配,套,套设施,2期：双拼,别,别墅群,3期：独栋,别,别墅群,完整的规划,定,定位、配套,齐,齐全；,供应与去化,供应套数,开盘时间,去化套数,去化率,月均去化,一期,200,04.1,200,100,16.7,二期,296,05.12,266,90,13.3,5幢酒店式,公,公寓总计496套，体,量,量约为4万,方,方左右，分2期开发，,其,其中一期于04年底去,化,化完；,项目两期酒,店,店公寓推出,市,市场后受到,了,了市场的欢,迎,迎，保持着,良,良好的市场,去,去化，月均,去,去化可以达,到,到1317套；,价格,单价,装修价格,主力面积,主力总价,租约,51006000,700800,7090,3555,5年年回报7,目前不临湖,的,的房源售价,在,在5100,元,元/平方米,左,左右（含700-800元/平方,米,米的装修）,，,，临湖的房,源,源价格在6000元/,平,平方米左右,，,，总价在35-50万,之,之间；,带5年租约,，,，年回报率,在,在7%左右,；,；1年可免,费,费入住28,天,天；,本,司,司,认,认,为,为,，,，,通,通,过,过,温,温,哥,哥,华,华,特,特,区,区,相,相,关,关,市,市,场,场,信,信,息,息,分,分,析,析,，,，,在,在,区,区,位,位,不,不,够,够,成,成,熟,熟,、,、,仅,仅,依,依,托,托,度,度,假,假,概,概,念,念,作,作,为,为,自,自,身,身,产,产,品,品,特,特,性,性,的,