第五章-房地产居间课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 房地产居间,居间,指示居间：仅为委托人提供订约机会,媒介居间：为委托人订约撮合,第一节 房地产居间概述,一、房地产居间含义,指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定报酬的商业服务活动。,不直接参与交易双方当事人的谈判、商洽活动，也不在交易中双方当事人的权利义务问题上表示居间人的意思,二、房地产居间的特点,房地产居间人必须“一手托两家”,房地产居间人只以自己的名义进行活动,房地产居间业务内容广泛,介入房地产交易活动程度较浅,房地产居间业务专业性强,是一种有偿的商业服务行为,三、房地产居间的类型,1、房地产租赁居间业务,2、房地产转让居间业务,房地产委托出售,房地产委托购买,四、房地产居间的原则,热忱服务,恪守合同,合理佣金,公正公平,自律自重,第二节 房地产居间业务操作,一、房地产居间业务操作程序,获取和整理信息:,房地产信息具有时效性、地域性、扩散性,寻找客户,撮合成交，提取佣金,以房地产租赁居间业务操作流程为例：(金丰易居),相关资料查验,二、房地产居间工作要点,运用政策要准确,承接业务要量力,产权关系要明确,合同理解要一致,履行合约要守信,信息传递要迅速,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋都有不能买卖过户,使用权：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。为房管局或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。,乡产权：是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡镇 合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。,小产权：产权本无大小之分，小产权的解释目前说法不一。其中有一种解释，指的也是乡产权的房屋。,第三节 房地产居间合同,一、房地产居间合同概念,指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方提供订立合同的机会或者充当为订约媒介服务，委托人给付报酬的合同。,二、房地产居间合同的主要条款,1、委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名名称住所。,2、居间房地产的坐落情况。,3、委托事项。,4、佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款。,5、合同在履行中的变更及处理。,6、违约责任。,7、争议解决的处理方法。,8、其他补充条款。,上海市房地产居间合同,委托人甲（出售、出租方）,居 间 方,委托人乙（买入、承租方）,第一条（订立合同的前提和目的）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易 _（买卖/租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。,第二条（提供居间房地产的座落与情况）委托人甲的房地产座落于_市_区（县）_路_弄_号_室共_套，建筑面积为_平方米，权属为_，权证或租赁凭证编号_，其他情况_。委托人乙对该房地产情况已充分了解。,第三条（委托事项）（一）委托人甲委托事项（共_项）主要委托事项：1、_,2、_,其他委托事项：1、_,2、_,3、_,（二）委托人乙委托事项：（共_项）,主要委托事项：1、,2、,其他委托事项：1、,2、,3、,第四条（佣金标准、数额、收取方式、退赔）（一）居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第种方式计算支付佣金；（任选一种）,1、按该房地产_（总价款月租金计）_，具体数额为_币_元支付给居间方；,2、按提供服务所需成本计_币_元支付给居间方。（二）居间方已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第_种方式计算支付佣金：（任选一种）1、按该房地产_（总价款月租金计）_，具体数额为_币_元支付给居间方；2、按提供服务所需成本计_币_元支付给居间方。,（三）居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：1、未完成委托人甲委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的_，具体数额为_币_元，退还委托人甲。2、未完成委托人乙委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的_，具体数额为_币_元，退还委托人乙。,第五条（合同在履行中的变更及处理）本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。,第六条（违约责任）（一）三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；3、其他过失影响委托人甲、乙交易的。,（二）三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。,（三）三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的_，计_币_元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。,第七条（发生争议的解决方法）三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第（）项进行解决：1、向_仲裁委员会申请仲裁2、向法院提起诉讼,第八条（订立合同数量）本合同壹式_份，甲、乙、丙三方各执_份。,补充条款,委托人甲（名字/名称）居间方（名称）委托人乙（名字/名称）身份证号 营业执照号码身份证号其他证件号码 其他证件号码住地址 住地址住地址邮政编码 邮政编码邮政编码联系电话 联系电话联系电话本人 法人本人法定代表人 法定代表人法定代表人（签章）（签章）（签章）代理人（签章）执业经纪人（签章）代理人（签章）执业经纪证书（编号）_,年月日 年月日年月日,签于：签于：签于：,三、房地产居间合同当事人的权利和义务,1、房地产居间人的权利和义务,获得报酬的权利,取得居间活动费用的权利,报告的义务,赔偿损失的义务,2、委托人的权利和义务,