北京密云穆家峪项目

标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting.,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting.,沿海密云项目市场研究报告,2011.8,目,录,录,认知自己,认知环境,认知市场,典型案例,认知自己,认知自己,项目用地,位,位于密云,县,县穆家峪,镇,镇嵝子峪,村,村西。,距离密云,县,县城约,13,公里，距,离,离北京市,中,中心约,78,公里。,毗邻密云,水,水库，康,乾,乾行宫，,旅,旅游资源,得,得天独厚,。,。,78,公里,本案,密云境内,，,，距离市,中,中心较远,，,，但旅游,资,资源优越,。,。,认知自己,低密度产,品,品，单套,面,面积大，,容,容积率低,。,。,经济技术,指,指标,容积率,0.15-0.17,，单套面,积,积,1000,，共,114,套。,总建筑面,积,积,11.4,万。,认知自己,地块内初,步,步具备开,发,发条件，,周,周边道路,尚,尚需修建,，,，周边缺,乏,乏基础设,施,施。,现状：,（,1,）,A,地块与外界沟通,不,不方便，,没,没有成形,道,道路可直,接,接抵达，,现,现状山路,崎,崎岖不平,。,。到达,A,地块须借,助,助集体土,地,地，并须,新,新建道路。,（,2,）,B,地块处于,现,现状道路,边,边缘，相,对,对于,A,地块位置,好,好。现状,山,山路可改,造,造后利用。,（,3,）两块地,基,基础设施,不,不完善，,各,各市政管,线,线距离红,线,线较远；,（,4,）地块内,树,树木种类,多,多、数量,大,大，需要,办,办理伐移,手,手续。,认知自己,总结,位于密云,穆,穆家峪镇,内,内，距离,密,密云县及,北,北京市中,心,心较远。,50,年产权，,低,低容积率,，,，单套面,积,积大，适,宜,宜开发低,密,密度产品,。,。,地块不规,则,则。目前,地,地块内无,建,建筑物，,具,具备开发,条,条件，但,道,道路条件,尚,尚不具备,。,。,二,.,认知环境,认知环境,密云,密云地处,北,北京东北,部,部。,全县总面,积,积,2229.45,平方公里,，,，占全市,面,面积的,13%,，是北京,市,市土地面,积,积最大的,区,区县。,密云是北,京,京最大的,区,区县。,认知环境,密云,外来人口,较,较少，经,济,济属于北,京,京新城中,下,下游水平,，,，二三产,业,业为主要,经,经济支撑,。,。,人口：常,驻,驻人口,46.8,万，流动,人,人口及外,来,来人口,4.8,万。外来,人,人口较少,。,。,经济：,2010,年全县,GDP119.5,亿，位居,北,北京新城,第,第七，位,居,居顺义、,昌,昌平、房,山,山等之后,。,。,产业：以,第,第二产业,为,为主，占,经,经济总量,的,的,48%,，第三产,业,业次之。,2010,年北京新城,GDP,详情（亿元）,数据来源：各县区统计信息网,认知环境,密云,与市中心,道,道路交通,依,依赖京承,高,高速及,101,国道，未,来,来将有城,铁,铁通达密,云,云。,道路交通,：,：目前主,要,要有京承,高,高速和,101,国道与市,中,中心相连,。,。,轨道交通,：,：规划中,S3,号线连接,北,北京到密,云,云。目前,北,北京到密,云,云有火车,5,趟，行车,时,时间,1.5,个小时左,右,右。,认知环境,密云,旅游资源丰富,，,，被誉为,北京山水大观,，,，首都郊野公,园,园,。,密云水库,黑龙潭风景区,云蒙山庄,云佛山滑雪场,雾灵山风景区,雾灵湖旅游度假风景区,云岫谷旅游风景区,司马台长城风景区,古北口文物文化风景区,卧虎山长城,云蒙山国家森林公园,桃园仙谷风景区,云蒙峡风景区,京都第一瀑布风景区,平原区,密云旅游项目丰富，自,然,然景观秀丽，,基,基础设施较为,完,完善，根据发,展,展规划未来密,云,云将会成为“,绿,绿色国际休闲,之,之都”。,认知环境,密云,旨在建成北京,休,休闲度假新城,，,，更向国际化,多,多元化休闲新,城,城迈进。,2012,年,2017,年,2007,年,发展阶段：远,郊,郊区县,与北京连接交,通,通不便，以区,域,域自身自给自,足,足式发展为主,。,。,主体客户：密云本地刚性,需,需求和改善型,需,需求为主。,发展阶段：北,京,京休闲度假新,城,城,京承开通，便,利,利的交通吸引,大,大量北京人来,密,密云休闲度假,，,，密云整体城,市,市面貌大大改,善,善。,主体客户：北京第二居所,的,的休闲度假需,求,求和本地人自,住,住需求为主。,发展阶段：国,际,际化多元化休,闲,闲新城,轻轨开通，伴,随,随北京世界城,市,市建设区域国,际,际化氛围日渐,浓,浓厚，多元化,发,发展成为主流,发,发展趋势。,主体客户：北京投资、自,住,住、度假等客,群,群，国际化商,务,务休闲客群，,部,部分密云本地,客,客群。,认知环境,密云,总结,北京最大的区,县,县，目前经济,以,以二三产业为,主,主。,规划中将建设,城,城铁，连接市,中,中心与密云。,旅游资源丰富,，,，计划建成成,为,为北京休闲度,假,假新城，未来,将,将向国际化、,多,多元化休闲新,城,城迈进。,认知环境,穆家峪镇,1,、基本信息,穆家峪镇位于,密,密云县城中部，与密云水库相,连,连,处于平原与山,区,区交接地带，,森,森林覆盖率,55%,。镇区距北京,70,公里，距首都,机,机场,40,公里，距承德,110,公里。,穆,穆家峪镇,总,总面积,102,平方公里（约,15.3,万亩）；总人,口,口,39117,人，其中常住,人,人口,30982,人。,2,、经济规划,扩大农业观光,园,园规模，扶持,采,采摘园等的新,建,建。,完善观光园、,采,采摘园的基础,配,配套，包括停,车,车场、休闲娱,乐,乐、休憩场所,。,。,认知环境,穆家峪镇,认知环境,穆家峪镇,3,、产业发展规,划,划,穆家峪镇农村,农,农业工作将围绕“一条主,线,线”打造“五,条,条农业产业带,”,”，深化都市,型,型现代农业发,展,展，实现一、,二,二、三产业有,机,机融合。,休闲、旅游、,农,农业产业成为,发,发展代名词,认知环境,穆家峪镇,总结,以农业带动的,观,观光旅游业为,主,主，并成为该,镇,镇的主要发展,方,方向。,五条农业产业,带,带的打造，合,理,理融合第一、,二,二、三产业，,促,促进经济发展,。,。,三,.,认知市场,认知市场,宏观市场,2011,年政策不断收,紧,紧,“商改住”被,禁,禁,，自6月1日起,，,，商业、办公,类,类项目将不得,设,设计成住宅的,格,格局出售,。,限购未放松，,住建部官员称楼市限购令年,内,内不取消，下,半,半年政策放松,的,的可能性几乎,没,没有。,调控仍在继续,，,，,7,月,12,日，温家宝总,理,理主持召开国,务,务院常务会议,，,，分析当前房,地,地产市场形势,，,，研究部署继,续,续加强调控工作。,科教文卫、公,建,建综合项目并,未,未限制,，相关投资，,尚,尚有机遇。,政府并未放松调控，环,境,境依然低迷，市,场,场存在挑战，但公建,、,、保障性产业,尚,尚有机遇！,限价,限购,限贷,认知市场,宏观市场,受政策调控的,影,影响，土地成,交,交金额同比去,年,年下降，且以,城,城郊供地为主,。,。,一级市场,2011,年上半年，北,京,京共成交,115,块地，面积,1047,万平米，成交,金,金额为,327.2,亿元。成交金,额,额同比,2010,年下降,48.2%,，与,2009,年相比增长,38.2%,。,成交土地中，,多,多数为郊区地,块,块，以顺义、,大,大兴、房山城,郊,郊为主；,住宅用地居多,，,，占,38.4%,，商业次之占,21.7%,。,数据来源：地,产,产中国,认知市场,宏观市场,商品住宅成交,数,数量、价格同,比,比去年下降。,二级市场,-,北京住宅市场,北京,2011,年上半年新建,商,商品住宅网签,成,成交量,4.37,万套，成交面,积,积为,454.77,万平米，与去,年,年同期成交的,5.19,万套相较下降,15.8%,。成交均价,20534,元,/,平米，同比去,年,年有所下降。,数据来源：地,产,产中国,认知市场,宏观市场,怀密区别墅供,应,应和成交量均,较,较少，别墅供,应,应集中在城南,别,别墅区。,二级市场,-,北京别墅市场,别墅市场成交,价,价格较平稳，,成,成交量同比去,年,年均下降。,新增供应集中,在,在城南区域及,亚,亚奥板块。,怀密区别墅供,应,应及成交均占,比,比较小。,认知市场,宏观市场,总结,政策并未放松,，,，调控集中在,住,住宅和商业地,产,产中。,受政策影响，,一,一级市场及二,级,级市场仍然低,迷,迷。,别墅供应集中,在,在城南区域，,怀,怀密区域供应,及,及成交均占比,较,较少。,认知市场,密云市场,一级市场,宗地名称,宗地位置,竞价起始时间,起始价,(,万元,),合计土地面积,(,平方米,),建设用地面积,(,平方米,),代征地面积,(,平方米,),规划建筑面积,(,平方米,),交易方式,规划用途,成交日期,成交价,(,万元,),受让单位,开发程度,现场竞价次数,密云县首都师范大学附属密云中学西侧居住用地项目（配建限价商品房）,密云县首都师范大学附属密云中学西侧,11-4-20,0,80146,71284,8862,142568,招标,R2,二类居住用地,11-4-22,35080,北京东方地景房地产开发有限公司,三通一平,0,2011,年上半年密云,市,市场仅通过招,投,投标成交一块,土,土地。更多的,土,土地转让以出,让,让或划拨的方,式,式进行。,密云年内少有,经,经营性土地供,应,应。,认知市场,密云市场,二级市场,密云区成交均,价,价为,8568,元,/,平米，别墅成,交,交面积占,18%,，别墅成交金,额,额占,31%,。,密云目前在售,住,住宅项目约,40,个，,2011,年上半年共成,交,交,1544,套，成交面积,179057,平米，成交,均,均价,8568,元,/,平米 。,成交套数（套）,成交面积（平米）,成交金额（元）,成交均价（元,/,平米）,住宅,1544,179057,1534248707,8568,别墅,166,32427,468113335,14436,普通住宅,1378,146630,1066135372,7271,近半年密云区,住,住宅成交情况,表,表（,2011.2.15-2011.8.13,）,在售住宅面积,分,分配,在售住宅金额,分,分配,认知市场,密云市场,二级市场,密云区域内别,墅,墅存量很大，,在,在售别墅项目,的,的主要是类别,墅,墅，同时经济,型,型别墅能够保,证,证成交的稳定,性,性。,2.,密云目前在售,别,别墅情况,：,项目名称,项目位置,项目建筑面积（平米）,项目容积率,面积区间（平米）,销售价格（元,/,平米）,剩余存货数量（套）,剩余存货面积（平米）,备注,柏林山水,密云区长城环岛南,200,米,水源路与檀西路交汇处,137000,1.85,180220,11000,99