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,Agenda,目录,PART,01,PART,02,PART,03,PART,04,PART,05,城市分析,市场总结及后市预判,商品住宅市场研究,土地市场研究,政策盘点,AgendaPART 01PART 02PART 03PAR,1,城市分析,城市基本情况,城市规划发展,城市类型分析,01,城市分析城市基本情况01,2,01,-,城市基本情况,【总体概况】,苏州市是长江三角洲城市群重要的中心城市之一,，2017,年末常住 人口1068.4万，全年,GDP17319.51,亿人民币。,地理位置：江苏省东南部、太湖东岸,苏州市位于江苏省东南部，长江三角洲中部，是国家高新技 术产业基地，江苏长江经济带的重要组成部分。,经 济 指,标,GDP,1731,9.51亿,元,GDP,排行前五,镇区,GDP增速,7%,昆山市（,3520.3,5亿元）、张家港市（,2606.05,亿元）、工业园区（2350亿元）、常熟市,（2280亿元）、吴江区（1780亿元）,人均,GDP,16.2,万元,人均,GDP,增速,8.3%,人 口 指,标,常住人口,1062.57,万,常住人,口排名前五市县区,户籍人口,678.2,常熟市（106万人）、张家港市（91万人）、吴江区（80万人）、昆山市（75万人）、姑苏 区（74万人）,城镇化率,75.5%,张 家 港 市,常熟 市,太仓 市,吴中 区,吴江 区,相城,区,姑苏 区,无 锡,虎丘 区,常 州,溧,阳,南 通,上,海,嘉,兴,湖,州,昆山 市,01-城市基本情况【总体概况】苏州市是长江三角洲城市群重,3,01,-,城市基本情况,【全市经济规,模,】,近年来苏州经济呈逐年稳步增加态势，经济发展较迅速，人均GDP居全省首位，达15.96万元,近年来苏州市全市,GDP,呈逐,年,增加,的,态势,，,增速,较,2016年小,幅,下滑,，2017,年全,市,实现,地,区生,产,总值,（,GDP,）为17319.51亿元，较,上,年增,长,7%。,全市人均GDP同样逐,年,稳步,上,升，2016,年,人均,GDP,为15.96万元,，,较上,年,增长,10%,。,2012,年,2013,年,GDP(亿元),12011.65,13015.7,同比增速,10.10%,9.60%,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,13761,14504.2715475.0917319.51,8.30%7.50%7.50%7%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.00%,0.00%,0,5000,10000,15000,20000,2012-2017年苏,州,全市,GDP,及增速,人均GDP(万元),同比增速,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,11.2712.221313.6214.515.96,12.70%,8.43%6.38%4.77%6.46%,10%,14.00%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.00%,0.00%,0,5,10,15,20,2012-2017年苏,州,全市,人,均,GDP,及,增,速,01-城市基本情况【全市经济规模】近年来苏州经济呈逐年稳,4,01,-,城市基本情况,54.10%,51.90%,50.10%,48.60%,47%,44.40%,46.60%,48.40%,49.90%,51.50%,0%,10%,20%,30%,70%,80%,90%,100%,2012年,1.5%,2013年,1.5%,2014年,1.5%,2015年,1.5%,2016年,1.5%,【城市产业】,近年，苏州市第三产业比重逐年递增，并,从2016,年起苏州第三产 业占主导地位,近年来，苏州城市开发,区,的功,能,进一,步,转型,升,级，,第,三产,业,得到,大,力发,展,，比,重,逐年,递,增，,产,业经,济,水 平明显提升。,自,2016,年起，第三产业占比首次,超,过二,产,4.5,个,百,分,点,，,产,业,结,构,实,现,由,“,二,三,一,”,向,“三二一”的转变。2016年,第,三产,业,比重,为,51.5%，,较,上年,提,高1.6,个,百分,点,，超,过,二产,4.5,个,百,分点。,2012-2016,年苏州三产占比变化,40%50%60%,第一产业第二产业第三产业,01-城市基本情况54.10%51.90%50.10%4,5,01,-,城市基本情况,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,城镇化率,72.31%,73.15%,73.95%,74.90%,75.50%,76.10%,76%,75%,74%,73%,72%,71%,70%,77%,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,1060.41061.6 1064.74,1068.4,667,.,0,8,667,.,0,1,678,.2,691,常住人口（万人）,1054.91,1057.94,户籍人口（万人）,647.81653.84,常住人口增速,0.79%0.29%,0,.,23,%,0,.,11,%,0,.,30,%,0,.,34,%,0,.,90,%,0,.,80,%,0,.,70,%,0,.,60,%,0,.,50,%,0,.,40,%,0,.,30,%,0,.,20,%,0,.,10,%,0,.,00,%,1200,1000,800,600,400,200,0,【全市人口】,苏州人口数量逐年递增，户籍与常住人口比,为,0.,65,：,1,，人口净流入数量,大；城镇化建设步伐快,近年苏州市人口数量呈,逐,年递,增,态势，2017,年,全,市,常,住,人,口,为1068.4,万,人,，,户,籍,人,口,为691,万,人,，,户,籍,人口与常住人口的比例,约,为,0.65：1，,人口,流,入数,量,大，,苏,州市,为,人口,导,入型,城,市,。,2012,年,常住,人,口增速 下滑，直至2015年开,始,小幅,上,涨。,近年苏州市城镇化率呈,平,滑直,线,上升,态,势，2017,年,全市,城,镇化,率,为76.1%，较上,年,增加,0.6,个百,分,点，,新 型城镇化建设步伐较快。,2012-2017年苏州市人口变化2012-2017年苏州市城镇化率变化,01-城市基本情况2012年2013年2014年2015,6,01,-,城市基本情况,【居民收,入,水平】,2012,-,2017,年苏州市城镇居民人均可支配收入和城乡居民存款余 额逐年增加，居民购买力不断提高,2012-2017年,苏,州,市,城,镇,居,民,人,均,可,支,配,收,入,逐,年,增,加,，,至2017,年,人,均,可,支,配,收,入,达,到,58750,元,，,但,增,速逐渐减缓，2017年,增,速为,8.1%,。,截止2016年底，苏州,市,全市,城,乡居,民,存款,余,额为7914,亿,元，,增,速为17.2%，居,民,存款,余,额充,足,，突破“7”字头，购买力较,为,强劲。,201,2,201,3,201,4,201,5,201,6,2017,年年年年年年,46677 50004 54400,58750,城镇人均可支配收入（,元,）,37531,41143,增速,12.90%,9.60%,8,.,60,%,8%,8,%,8,.,10,%,14.00%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.00%,0.00%,70000,60000,50000,40000,30000,20000,10000,0,2012-2017,年苏州市城镇居民可支配收入及增幅,20122013201420152016,年年年年年,居民存款余额（亿元）,578,8,640,8,702,3,675,3,7914,增速,24,.,3,%,10,.,7,%,9,.,6,%,-,3,.,8,%,17,.,2,%,30.0%,25.0%,20.0%,15.0%,10.0%,5.0%,0.0%,-5.0%,-1,0,.,0%,10000,8000,6000,4000,2000,0,2012-2016,年苏州市城镇居民存款余额及增幅,01-城市基本情况【居民收入水平】2012-2017年苏,7,01,-,城市规划发展,【城市发展及功能布局】,”三心五楔，T轴多点,“的发展结构，以东进沪西、北拓平 相，东部和北部是城市主要发展方向。,城市发展方向及发展策略：,市域空间发展结构形成“,三心五楔，T轴多点,”的空间结构。三心：,即三级绿心,。五楔：即,伸入中心城区的5条生态绿楔，包括西南角、东南角、东北角、西北角和西,部,5大绿楔。,T,轴：东西向和南北向发展轴线，包括城,市中心区、高新区城区、工业园区城区、相城片、北部组团、吴中片和南部组团。多点：中心城区周边的特色镇和特色村，包括,6类特色镇和3类特色村。,相城区：,片区规划发展思路是苏,州,中心,城,区的,重,要组,成,部 分，以相城区行政中心,、,公共,配,套服,务,中心,以,居 住及公共配套为主要功,能,，打,造,集商,贸,、娱,乐,等 多种功能为一体的现代,化,城市,片,区,相城区主要以电子信息,、,汽车,零,部件,、,准备制 造、精密机械为主。,姑苏区：,苏州中心城市综合性片,区,，传,统,老城,区,，主,要,以居 住、文体、娱乐、旅游,、,文,化,创,意、,商,贸等,现,代服务 业为主。,高新区：,苏州高新区是全国首批国家级高新 区，区域定位以城乡一体化为先导，以科技、人文、生态、高效为主题，,集创新科技生产、高端服务、人文生,态居住、旅游休闲度假四大功能于一 体的现代化城区。,工业园区：,工业园区为国际领先的高科技园区、国家开放创新试验区、江苏东部国际 商务中心、苏州现在化生态宜居区；,工业园区主要产业以电子信息、机械 装备、云计算、生物医药、纳米技 术。,吴中区：,吴中区是苏州中心城区,之,一，,主,要为,综,合 商务核心区；金融,、,商,务,、,总,部,、,专,业,服 务机构等现代服务业集聚,吴中区主要产业为电子信息、机械装 备、生物医药、精密机械、新能源新 材料、检验检测及认证、服务贸易、金融、设计、文体旅游等为主。,01-城市规划发展【城市发展及功能布局】”三心五楔，T轴,8,01,-,城市规划发展,工业园区为国际领先的高科技园区、国家开放创,新试验区、江苏东部国际商务中心,、,苏州现代,化 生态宜居区；,形成以,“,金鸡湖为中心的商贸、行政用地，东部 为科教工业用地，南部主要为居住用地”,的总体 格局。,2013年,2014年,2015年,2016年,常住人口（万人）,78.05,72.87,80.26,80.78,户籍人口,41.3,43.5,46,48.8,常住人口增幅,2%,-,7%,10%,1%,15%,10%,5%,0%,-5%,-,10%,100,80,60,40,20,0,2013,-,201,6,年苏州工业园区人口变化,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,GDP(万,元,),1910,1985,2070,2210,2350,同比增速,9%,4%,4%,7%,7%,10%,8%,6%,4%,2%,0%,2500,2000,1500,1000,500,0,重点区域发展,近,5,年来,工,业园,区,GDP,逐,年增,长,，属,于,人口,流,入区,域,，定,位,为高,新,技术,产,业、,现,代产,业,聚集区,工业园区位于苏州中,心,城区东部，是苏州新城区，打造集电子信息、制造、机械制造、现代服务等现代化生态宜居区，区域内高 端人才不断聚集，板块价值不断攀升,近5年来苏州工业园区GDP增逐年上升趋势，同比增速在,4-9%,之间，区域常住人口多于户籍人口，是人口流入区域。,2013-2017年苏,州,工业,园,区,GDP,及,增,速,商务行 政中心,居住生,活
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