房地产项目开发流程与运营管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产项目开发流程与运营管理,讲师：张志飞,2016/07/04,房地产项目开发流程与运营管理讲师：张志飞2016/07/04,目录,一,房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,目录一房地产项目的整体开发流程二土地获取节点计划与控制三,?,房地产项目开发流程（住宅项目）,1,前期,2,土地获取,3,策划定位,4,规划设计,5,工程施工,6,开盘销售,7,入伙交房,?,土地信息收集,?,获取土地使用,?,区域市场调研,?,方案设计,?,政策、市场调,研,?,可行性研究,权,合同,?,获得用地规划,许可证,?,确权,?,办理土地证,?,项目定位,?,施工图设计,?,方案送审,?,取得施工许可,证,?,工程招标,?,七通一平,?,施工图纸、资料、,材料、设备准备,?,临时用地或临时,占道手续办理,?,施工许可批文及,办理开工手续,?,设计、施工、监,理单位的协调,?,申办预售证,?,竣工验收建设,或销售许可,证,?,商品房销售,工程规划验收,取得相关证书,?,签订土地出让,?,设计建议,?,进行权属登记，,?,办理银行按揭,?,物业移交,3,?房地产项目开发流程（住宅项目）1前期2土地获取3策划定位4,?,房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角,?,企业视角的房地产流程,产品策划,项目论证,营销策划,销售实现,规划设计,施工管理,产品交付,物业服务,?,客户视角的房地产流程,看楼,比较,决策,签约,等待,收楼,收拾,乔迁,居住,发展商,物业管理,4,?房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角?企业视角的,?,各节点与时间标准,?,项目启动会,（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；,?,国有土地使用证,(,指国有土地使用证的签发时间,),；,?,建设用地规划许可证,（指建设用地规划许可证的签发时间）；,?,总平图规划设计完成,（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；,?,方案设计完成,（指方案通过集团董事会批准的时间）；,?,方案图报建,（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；,?,桩基施工图完成,（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；,?,主体施工图完成,（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；,?,建设工程规划许可证,（指建设工程规划许可证的签发时间）；,?,精装交楼标准施工图及材料定板,（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工,图完成时间）；,?,项目开工,（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；,?,施工许可证,（指施工许可证的签发时间）；,?各节点与时间标准?项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点,?,各节点与时间标准,?,主体开工,（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；,?,预售证,（指预售许可证的签发时间）；,?,开盘,（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；,?,主体封顶,（指主体屋面结构的完成时间）；,?,竣工验收,（指竣工验收备案证明的签发时间）；,?,入伙,（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。,?各节点与时间标准?主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或,?,项目时间计划管理的工具,?,房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、,53,个关键活动,/,节点）,内部立项,项目论证阶段,项目取得,项目策划阶段,项目策划会,方案设计阶段,方案评审会,初设,-,施工图阶段,主体结构开工,开盘销售,竣工,程管理阶段,销售管理阶段,入伙,产品交付阶段,项,目,发,展,营,销,设,计,工,程,采,购,客,服,成,本,组织项目论证,项目取得,市场调研,初步项目定位,用地规划许可证,国有土地使用证,规划许可证,（,办理房地产预售,施工许可证（,基础提前施工报建）,许可证）,项目营销招商方案策划,租售前准备（含前期客户积累）,方案设计,扩初设计,施工图设计,产权初始,登记,项目定位,租售事务管理,规划要点,/,规划草案,概念规划设计,景观,/,专项二次设计、部品策划,设计配合,采购策划、总包监理招标,地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,物业方案策划、设计配合、物业,公司选聘,设计阶段成本控制及测算、形成,控制性目标成本确定,合约框架,工程施工配合、租售配合及入园手续配合,工程条件评估,主体结构施工至,具备预售条件,工程施工至,竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合,销售配合,产品交付管理,入住事务管理,前期成本估算,测算,动态成本管理,工程实施阶段的成本管理,结算,战,略,投资估算,项目运营策划,（含项目计划）,投资目标执行监控,项目计划动态管理,项目后,评估,?项目时间计划管理的工具?房地产开发基本模式：（七阶段、七专,?,项目计划管理的工具,?,项目计划管理,?,?,?,?,?,项目里程碑管理,项目节点管理,项目供应商管理,招标与合约管理,风险管理,?项目计划管理的工具?项目计划管理?项目里程碑管理项,目录,一房地产项目的整体开发流程,二,土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,目录一房地产项目的整体开发流程二土地获取节点计划与控制三,?,房地产企业土地获取主要渠道,?,获取土地五类渠道：,1.,政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）,2.,收购、合作,3.,招商引资，配套土地,4.,变更土地性质,5.,划拨,?房地产企业土地获取主要渠道?获取土地五类渠道：1.政府招拍,?,拿地及价格考虑因素,?,?,?,?,?,市场未来预期,项目或区域发展预期,规划条件的市场实现及经济实现,企业发展战略和机会成本,竞争对手状况分析,?拿地及价格考虑因素?市场未来预期项目或区域发展预期,?,拿地各部门职责,?,投资开发部：收集土地信息项目立项报告（分公司）项目立,项审批（董事会）项目可研报告（集团）项目投资决策（董,事会）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项,目公司。,?,?,?,?,?,营销部：初步市场调研及定位草案。,设计部：概念规划设计方案。,工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。,财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。,成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成,本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。,?,采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。,?拿地各部门职责?投资开发部：收集土地信息项目立项报告（,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三,项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,目录一房地产项目的整体开发流程二土地获取节点计划与控制三,?,房地产项目开发四大核心要素,?,?,?,决策资金,决策项目,决策人力,?,决策时间,地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！,?房地产项目开发四大核心要素?决策资金决策项目决策人力?,?,房地产项目开发决策模型,?,项目常规五种投资开发模式,城市运营投资模式,城市运营与大盘结合模式,现金流项目开发模式,高周转开发模式,稀缺资源开发模式,?,?,万科：,7,对眼睛项目决策模型,龙湖：城市地图决策体系,?房地产项目开发决策模型?项目常规五种投资开发模式城市运营,?,项目定位决策各部门职责,?,?,投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。,营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定,价方案、示范区方案）。,?,?,?,?,?,设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。,工程部：编制项目工程节点计划。,财务部：概念版投资收益（三个指标）。,成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。,采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位）,。,关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。,?项目定位决策各部门职责?投资开发部：建设规划许可证国,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四,产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,目录一房地产项目的整体开发流程二土地获取节点计划与控制三,?,前期策划与设计周期指标,拿地与项目论证时间,设计周期：高层,215,天；多层,180,天,大盘（一期多层）,305,天,论证阶,段,策划阶,段,设计管理阶,段,概念规划,概念规,划草案,大盘至少,3,个月,至少,1,1.5,个月,市场定位：,15,天；,概念规划：,32,天；,成果确认：,8,天；,实施方案,方案设,计,扩初设,计,施工图,55,天,(,多层,),70,天,(,高层,),概念规划,/,战略规划,大盘,180,天,中小盘,55,天,高层,/,复杂户型多层,90,天,多层,70,天,设计前准备：,0,天；,设计过程：,高层：方案,50,天,+,扩初,35,天,多层可省扩初，方案,65,天；,成果确认：,5,天；,设计前准备：,0,天；,设计过程：多层,55,天,高层,70,天；,成果确认：不计时间,18,?前期策划与设计周期指标拿地与项目论证时间设计周期：高层21,?,房地产设计管理程序优化,论证阶段,概念规,划草案,拿地节点,策划阶段,方案设计,概念规,划方案,建筑、,规划方案,方案报建,设计管理阶段,扩初设计,结构设计,施工图设计,施工图设计,工程,管理,部品,设计及,定板,扩初设计,建筑平面,设备选型,实施方案设计阶段,概念规,划草案,概念规,划方案,建筑、规划方案,结构、设备,初步方案,产品配置建议,模型研究,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,土建扩初,施工图设计指引,施工图,销售配合资料,产品、技术创新研发,景观概念方案设计,景观方案设计,销售示范区设计,景观施工图设计,19,?房地产设计管理程序优化论证阶段概念规划草案拿地节点策划阶段,?,主要设计阶段与周期,?,?,?,?,概念设计：大概,6,周；,详规设计：大概,6,周；,单体方案：大概,12,周；,扩初方案：大概,6,周；,?,?,?,施工图设计：施工标准和结构形式大概,10,周；,景观设计：大概,5-6,周；,样板房及会所设计：大概,4,周,常见的问题：,进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。,质量问题：评价体系和评价经验的缺失。,?主要设计阶段与周期?概念设计：大概6周；详规设计：大,?,设计控制点,?,?,?,?,?,?,?,概念设计研究,区域确认概念设计研究结论,规划方案设计,区域规划设计评审会,单体确认,限额设计,设计差错率（设计错漏变更,费用,/,总变更费用）,?,?,?,?,?,?,实施方案完成,基础施工图,全套施工图完成,景观设计,销售包装设计,设计周期,?设计控制点?概念设计研究区域确认概念设计研究结,?,项目重要节点,?,?,?,?,?,?,详规报建,方案报建,初步设计报建,施工图报建,开工时间,开盘时间,?项目重要节点?详规报建方案报建初步设计报建施工图,?,各部门职责,?,投资开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证,基础施工许可证。,?,?,营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。,设计部：编制方案设计任务书规划设计方案评审（含单体设计方,案）景观方案评审初步设计成果评审（含基坑支护设计图）,建筑施工图评审（含基础设计图）正式施工图评审。,?,工程部：地质初堪地质详堪土方开挖及边坡支护基础