8费率合同的经营思路

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 核算中心,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,核算中心,费率合同的经营思路,各位领导、各位同仁,大家好!,作为金螳螂公司的预决算员,我从2007年开始接触费率合同,至今四年有余,这期间在江苏的无锡、安徽的九华山、陕西的西安等城市经历过多个费率合同工程,对于费率合同的经营总结出自己的一些心得体会,借此时机向大家做一个汇报。,设计比较复杂、独特，且在很大程度上只能达到概念化的层面，无法描绘出具体施工方案,2,1,基本上是邀请招标或议标的形式,3,标的工程体量大、施工难度大，短时间内无法预测工程造价,4,它承载着较高的社会期望，且被赋予了较多的文化、艺术内涵,首先,在实践中我感觉到,费率合同适合的工程往往具备以下几个特征：,其次,在实践中我也发现,费率合同工程因不确定因素较多会导致风险的加剧,又同样因为这个原因,也会导致收益的扩大。曾经有人戏称,费率合同是冒险者的乐土,我觉得即便真的是乐土,那也是属于清醒而理智的冒险者的。因为他们从一开始就得步步为营,稳扎稳打,持如履薄冰之心,行勇猛精进之事,唯其如此,才取得最后的胜利。,也正因为费率合同模式被赋予了太多的冒险精神,所以,它在各个阶段都有很多问题需要我们认真地把握并切实加以解决。,我尝试着将费率合同的全过程分解为三个阶段,并对每个阶段提炼出三个需要关注的重点。下面我就以此为纲,分别谈一些个人体会,不当之处,还请大家指正。,费率合同,（全过程）,争取合约制,定的主动权,合约,构建,履约,过程,决算编审,抓好协议书,局部四要点,把控专用条,款的五环节,把好编制工程,预算关,把好工艺优化,和材料更新关,把好隐蔽、材料,报验等资料关,要确保竣工图,与结算相吻合,在结算资料准,备上要下功夫,要把做审计策,划落实到实处,总结,合约构建是费率合同工程的前期核心,甲乙双方制定的合约就是游戏规则,作为承包方,这一阶段一定要在全面吃透游戏规则的根底上,紧紧把握规则,灵活运用规则,只有这样才有可能使自己立于不败之地。,一、关于合约构建,费率合同的工程,其招标程序往往都是议标,议标的内容将成为合同的各项条款。因此,整个合约构建的首要工作就是主动争取合同的草拟,通过主动草拟合同条款,来带动业主的思维,防止因主动权旁落而受到对方的钳制。如果争取到了主动,那么我们就已经向成功迈出了第一步。,一、关于合约构建,一份合同大致由四局部组成,即协议书、通用条款、专用条款、质量保修书。这四个局部都会涉及到一些商务条款,作为合同的核心,商务条款值得我们去仔细推敲,这也是我们探讨的重点。在协议书局部我觉得要抓好如下四个要点：,一、关于合约构建,第一,在承包范围上要有一定的弹性。承包范围之所以要重视,是考虑到以后总价的变更能找到依据。费率合同工程的设计都比较模糊,施工区域也很难界定,因此承包范围除了按照施工图纸范围外,还应备注上“具体以承包人报价或工程预算书的工程量范围为准,或者注上更偏向我方的一句话“具体以承包人施工的实际的工程量范围为准。两句话的意思其,一、关于合约构建,实都是在表达：如果施工过程中发现合同总价定低了,我方可以进行总价再调整,包括付款时不能仅按当时合同价同比例付款。同样,也可以为今后的增补合同或结算总价超出合同价过多而做好铺垫。,第二,在合同价款上要确定合理基数。合同价虽然只是一个数字,但对整个工程收益影响很大,好比人生目标,如果连目标都不远大,一、关于合约构建,日后想成“财都难。合同价款涉及日后预付款、进度款的支付金额,只有基数高了,日后才能获得比较理想的资金效益。当然关注的重点并非只是强调暂定总价多少,在不能将总价定高的前提下,要尽量将“专业施工工程、艺术品、工艺品等剔除在暂定总价范围之外,这也能为日后起到意想不到的效果。,第三,在质量标准上要注意留有余地。如,一、关于合约构建,果业主一定要求创国优级奖项,那既是收益又是风险,收益是可以获得质量奖励,风险往往是有奖必有惩。有的时候工程无法获奖,主要责任不在我方,而是由于业主等其他单位原因造成的,因此在定协议的时候一定要有所防范,该明确业主责任的,要明确业主责任,该明确协同单位责任的要明确协同单位责任,在协议条款上不妨加上一些“配合土建单位（或,一、关于合约构建,业主）获得某某奖,为日后留有活口。,第四,在组成合同文件上要有前瞻性。组成合同的文件是在告诉我们规则的解释顺序,一旦出现前后相矛盾的文件,这个条款就可以发挥其力量。我们强调补充协议的优先,因为费率合同过程中往往会出现很多意想不到的事情,甚至会出现与总体合同相悖的协商,因此需要此条款进行支持。当然文件的解释顺序也,一、关于合约构建,是一把双刃剑,需要我们对相关文件相当熟悉且谨慎处理,尽量防止出现对我们不利的约定。,一、关于合约构建,通用条款受篇幅限制,我们今天暂不管。而专用条款则是整个合同里面涉及商务条款最多也是最复杂的,在这个方面我们要抓住如下五个重要环节：,一、关于合约构建,一、抓住合同价款与调整环节,讲究策略,强化专业知识积累和相关信息的采集。工程结算标准一般按当地最新定额及其计价程序进行计价。定额的计价程序,简单一点讲就是取费基数,取费基数不一样,势必会影响到结算的最终结果。比方安徽的计价基数都是建立在定额人工费+定额机械费上,江苏省的取费基数是建立在分局部项人工费+机械费上,这,一、关于合约构建,两个偏差很大,陕西省的取费基数是分局部项工程费,这个区别更大。因此熟悉当地的计价程序,也就是了解了当地的游戏规则。另一个需要我们重点去关注的是综合工日单价。很多人都觉得设计复杂、施工难度大的工程不应该使用定额计价。其实不然,工艺确实与定额不符,但不代表定额计价就不能满足我们的结算要求。其中关键的一项综合工日单价的问题如,一、关于合约构建,得到很好的解决,那么定额计价将不会存在什么困难。如果我们不采用定额计价,一来很多业主觉得没有依靠,感觉不妥,二来我们自己也没有组价依据,审计时困难重重,全盘依靠业主签价,成功的几率不高。关于措施费,议标工程往往都协商确定,因此不妨将措施费归为三大类：一类即通用措施费,如冬雨季施工费、测量放线费、检验实验费等国家规的各项,一、关于合约构建,措施费,一个不落尽量收取。第二类即专业措施费,这里就是我们自己提出的各项取费,如：垂直运输机械费、建筑超高费、赶工措施费及其他各项质量、进度的奖惩费,这些取费国家也都有明文规定,只不过没有取费标准,那么我们能取则取,毕竟不是我们凭空臆造出来的。第三类即其他工程费,如脚手架费、吊装费、配合费等,这些取费更没有标准可言,一、关于合约构建,完全在于我们自己去谈判争取。而且这种争取必须是目标明确、筹划清晰的争取,否则势必造成条款描述词不达意,为日后审计留有隐患。在我经历第一个费率工程审计上,因脚手架条款上少了两个字,导致理解意思上众说纷纭,致使我们最终做出近一百万的战略性让步,此事件为全公司敲响警钟。而后来的某费率合同工程上,我们吸取教训,成功获得期望,一、关于合约构建,的条款,致使此项费用略有盈余。同时,安徽某费率工程也是利用对大型材料吊装的签证,致使大型石材的安装人工保持不亏,弥补了定额人工费的缺乏。另外,费率合同背景下往往我们的配合单位比较多,在配合费的问题上也需要多方面考虑,不妨可分为四个类型：即业主对合同范围内的工程另行专业发包,业主指定分包；甲供材；甲控材。针对四个类型进行,一、关于合约构建,不同情况收取配合效劳费。当然这四类配合费也并非我们凭空想象出来的,有些省市对于配合费也有明文规定,甚至能明确具体的比例,如陕西省的费用定额,就规定了总包配合费按其分包工程价款的2%4%收取,对于这些信息,切不可遗漏。,一、关于合约构建,二、抓住工程预付款环节,争取工程在一开始就取得资金上的优势。这个问题一般比较敏感,国家规定预付款不低于10%不高于30%,可以作为我们谈判的依据,必须据理力争。另外关于预付款的扣回,要尽量延长扣款的时间,许多费率工程的经验证明,只有资金有保障,整个工程才能赢得主动并实现良性循环。,一、关于合约构建,三、要抓住工程进度款环节,确保资金及时回笼。强调每月进度款和完工付款的比例,一般情况下60%75%的进度款支付都还算比较靠谱,当然实施过程中能多收尽量多收。另外大型工程审计进度往往都很慢,因此,完工后付款的比例比审定付款的比例来的更实惠一点。同时还要强调“因设计变更和工程量增加产生的追加工程价款同比例支付,防止合,一、关于合约构建,同总价定的过低而导致付款受到限制。最后还要强调质保金逐年支付,确保工程资金能尽快回笼。,四、抓住发包人供给材料设备的结算环节,防止出现结算偏差。重点强调“按甲方、乙方、监理、供货方共同验收确认的数量和实际采购价格结算,保证数量不会因重大偏差而出现较大扣款。另外如果甲供材较多且比较,一、关于合约构建,贵重,那么按业主采购价进入结算进行相关取费会给我们带来很多实惠。因此,在材料被甲供不可逆转情况下,控制住数量、确保按采购价取费,并抓住前面的讲的配合费等,则是明智之举,这就是说,我们可以开辟新的利润点。,五、要抓住工期违约处分环节,努力降低风险。特别强调罚款上限,如“工期违约责任的上限为50万元（包括但不限于违约金、赔偿,一、关于合约构建,及罚款）,防止真的按照罚款比率算下来不菲的罚金。同时这一环节要与合同工期紧密结合,在工期上不能定的过死。我们不仅要关注工期总日历天数,而且在开、竣工日期后面加上备注：“发包人提供完整的施工图纸,具备开工条件后,由承包人递交书面开工报告,以双方签字确认的开工日期为准。工期有罚也必会有奖,在很多条款不能达成一致情况下,一、关于合约构建,我们可以改变策略,要求对方给与“奖励,如工期的奖励等。这些条款往往能得到认可或者让对方有勇气向他们的领导请示。,返回,一、关于合约构建,费率合同的施工过程十分艰难,在没有投标预算的前提下,很难对本钱进行有效的把握,稍有不慎就会陷入走一步算一步的困境,即不清楚未来本钱还需要发生多少,不清楚未来结算能算到多少,不清楚“节流和“开源如何进行等等。如果这样,即便是合同签得最好,结局也未必会是“喜剧。要解决好这一问,二、关于履约过程,题,重点是把好三关：,一、把好编制预算关。合同暂定总价确定了,要立刻组织工程部成员编制工程预算,通过预算,争取让工程部做到先知先觉。这个预算不应该是预决算员一个人的事情,而应该是工程团队大家的事,是共同熟悉、了解图纸的过程,是共同对效益预测、分析计算的过程。这个过程既能到达工程部各个成员有一定的共,二、关于履约过程,识,例如对区域的划分、对工艺的了解、对班组确定等,又能到达为日后的材料供给提供准确的数据,防止重复劳动。,二、把好工艺优化和材料更新关。费率合同结算方式都是按实结算,在本质上只有多做才能多算,多投入才能多获得。因此费率合同的经营并非仅仅是如何简化工艺如何节约本钱,我觉得在高投入的同时,更重要的是如何,二、关于履约过程,进行“工艺优化和“材料更新。,对于“工艺优化来说,这是我们在施工实践中经常遇到的问题,设计师发给我们的施工图有时不够详细,其基层工艺描述不是很清楚,甚至有些施工方案本身就差强人意,这时候就需要我们的施工员针对设计方案进行重新优化,力争做到即不影响施工质量,又降低本钱,为日后的结算打好根底。例如图纸上是木,二、关于履约过程,龙骨封基层板,能否考虑使用轻钢龙骨基层；图纸上钢骨架基层过密,能否考虑重新排版；图纸上接扣件数量过多,是否考虑其他连接方式等等。我在无锡某工程在审计结束后统计过,施工员针对设计图工艺进行优化处理的就达十多处,其中仅一堵琉璃墙的钢结构调整就产生近5万元的额外收益。,对于“材料更新来说,现在很多基层材,二、关于履约过程,料的价格都很透明,我们很难获得额外的利润,这就需要我们另辟蹊径,利用一些具有特殊性的的材料来开辟利润增长点。如墙面钢骨架干挂石材,如还是采用普通钢骨架做法,一旦后期图纸无法完善