房地产项目基本建设程序

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,基本建设程序及管理经验交流,投资计划处,2007.11.23,一、基本建设程序,1.,计划管理程序：,项目建议书,可行性研究报告,（设计方案）,初步设计,施工准备,建设实施,竣工验收,后评价,单体建筑,2.,报建管理程序,规划意见书,项目备案,土地预审,建房计划,人防征求意见,人防审批,消防审批,规划许可,招标,办理开工手续,二、规划编制,1.,意义：,系统性,前瞻性,规范性,公平性,有序性,统筹性,2.,内容：,形式与需求分析,思路与目标,重点任务,保障措施,科研事业发展战略和思路,科技创新对基本建设的需求,现有条件分析,基本建设的总体思路和战略目标,支撑战略目标的主要建设内容,强有力的组织措施,持续的经费投入,土地资源保障,起点,3.,方法：,（,1,）确定规划范围,（,2,）各单位编制规划,（,3,）根据院总体发展战略和各单位规划情况编制全院规划,（,4,）规划修订,三、项目筹划,1.,原则：,符合规划、符合国家投资政策、整合提升,2.,方法：,成立项目筹划机构,纳入年度工作计划,采用现代决策方法确定项目概念,建立项目库,汇报,科研、基建、财务、后勤,头脑风暴法、,DELPHI,等,内容和意义,四、项目可行性研究,/,建议,1.,可行性研究条件：,（,1,）已批复项目建议书或主管部门有一定的意向,（,2,）土地及规划基本落实,2.,主要研究内容：,（,1,）必要性及需求研究,（,2,）目标及功能定位研究,（,3,）技术或工艺路线研究,（,4,）项目建设规模和内容研究,（,5,）选址研究,（,6,）工程方案研究,（,7,）节能、节水以及环境影响研究,（,8,）投资研究,3.,可行性研究报告,/,项目建议书,公益性项目可行性研究报告一般格式,第一章、项目摘要,第二章、项目背景、必要性及需求（市场需求或科研需求）,第三章、建设单位及技术依托单位情况,第四章、项目目标及功能定位,第五章、技术或工艺路线,第六章、项目建设规模及内容,第七章、项目选址,第八章、工程方案（含节能、节水措施）,第九章、环境保护,第十章、实施进度,第十一章、投资估算及资金筹措,第十二章、效益分析,第十三章、项目组织管理,第十四章、招标方案,第十四章、结论,五、年度投资计划与房建计划,1.,年度投资计划,原则,:,依据,:,程序,:,新建,续建,2.,房建计划,项目备案：备案表、立项批复、规划意见书，是人防、消防、文物、交通、土地预审等的条件。,施工计划：申报表、主管部门年度申报项目施工计划的函、初步设计批复、消防设计审核意见、人防建设标准审查意见，是办理规划许可的条件。,六、项目设计,1.,设计单位的选择,工程勘察资质：,综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲乙级）、劳务资质（不分等级）,工程设计资质：,综合资质（只设甲级）、行业资质（设甲乙丙级）、专业资质（设甲乙丙级）,设计单位选择方式：,2.,方案设计,一般深度要,求,求：,一、设计说,明,明书（各专,业,业设计说明,、,、主要技术,经,经济指标、,投,投资估算等,）,）,二、方案分,析,析图（功能,分,分析图、景,观,观分析图、,交,交通分析图,、,、绿化分析,图,图、日照分,析,析图）,三、建筑图,纸,纸（总平面,、,、平面、立,面,面、剖面、,透,透视图）,注意事项：,平面功能、,立,立面效果、,技,技术指标，,要,要不断推敲,。,。,3.,初步设计,（,1,）设计说明,书,书,总说明,总平面专业,设,设计说明,建筑专业设,计,计说明,结构专业设,计,计说明,建筑电气专,业,业设计说明,给排水专业,设,设计说明,采暖通风专,业,业设计说明,动力专业设,计,计说明,（,2,）设计图纸,总图专业,建筑专业,结构专业,建筑电气专,业,业,给排水专业,采暖通风专,业,业,动力专业,（,3,）概算,重要性,编制依据,编制方法,概算书包括,内,内容,概算编制说,明,明（工程概,况,况、依据、,方,方法）,概算书,是项目主管,部,部门最终核,定,定投资的依,据,据，是初步,设,设计文件的,重,重要组成部,分,分。概算必,须,须完整的反,映,映工程项目,全,全部投资，,包,包括不可预,见,见费。,国家有关建,设,设和造价管,理,理的法规和,政,政策、立项,批,批复及主管,部,部门有关规,定,定（不能超,过,过立项的,10%,）、工程现,场,场条件、初,步,步设计说明,及,及图纸以及,内,内部作业的,说,说明及图纸,、,、相关概算,定,定额和估价,表,表、相关规,费,费、现行材,料,料设备价格,以,以及类似项,目,目结算书等,。,。,单位工程概,算,算（直接费,、,、价差、间,接,接费用）、,单,单项工程概,算,算（单位工,程,程概算累计,）,）、工程总,概,概算（工程,费,费用：单项,工,工程概算累,计,计、其它费,用,用、预备费,用,用、建设期,贷,贷款利息、,铺,铺底流动资,金,金,30%,）,4.,施工图设计,深度基本要,求,求：满足施,工,工要求、满,足,足投标报价,要,要求,技术层面关,注,注的重点：,项,项目可研、,初,初设和施工,图,图设计,项目可研,：单项工程,（,（建设内容,）,）要完整、,投,投资估算适,度,度放大,初步设计,：分项工程,要,要完整，概,算,算编制要全,面,面、扎实,施工图,：设计深度,和,和专业配套,是,是关键,七、项目报,建,建,1.,规划报批：,规划意见书,、,、设计方案,审,审定、规划,许,许可,2.,消防报批：,权限,报批条件,消防局：,1,、建筑面积,2,万平方米以,上,上（包括,2,万平方米，,下,下同）的公,共,共建筑,2,、建筑面积,10,万平方米以,上,上的居住小,区,区,3,、基建投资,1,亿元以上的,工,工业建筑（,含,含甲、乙类,火,火灾危险性,储,储罐、技改,项,项目核化工,装,装置）,4,、城市区域,、,、卫星城镇,、,、经济技术,开,开发区的总,体,体消防规划,设,设计,5,、其它有必,要,要由消防局,审,审核的重要,工,工程,分两阶段：,初,初步设计和,施,施工图审核,（,1,）规划局审,定,定的设计方,案,案通知书或,规,规划意见书,（,（,2,）建设单位,填,填写的,建筑工程消,防,防（消防设,施,施）设计防,火,火审核申报,表,表,（,3,）全套正式,蓝,蓝图装订成,册,册，装入城,乡,乡建设档案,馆,馆的标准图,盒,盒，送审的,正,正式蓝图需,有,有设计单位,本,本年度图纸,报,报审专用章,（,（,4,）消防设计,专,专篇,3.,人防报批,征求意见,初步设计技,术,术审核,施工图审核,建设单位应,到,到所在部门,人,人防办公室,征,征求意见，,由,由部门人防,办,办公室根据,本,本部门防空,袭,袭预案及人,防,防建设计划,，,，填写“中,央,央国家机关,各,各部门防空,地,地下室建设,意,意见表”,。,。,建设单位应,持,持有关文件,及,及所在部门,人,人防办公室,填,填写的“意,见,见表”，到,中,中央国家机,关,关人防办公,室,室征求人防,工,工程建设意,见,见，领取“,中,中央国家机,关,关人民防空,工,工程设计审,核,核送审单”,。,。,建设单位持,防,防空地下室,的,的设计图纸,(,设计说明、,总,总平面图、,首,首层平面图,、,、立面图、,设,设备层平面,图,图、防空地,下,下室平面图,、,、剖面图和,通,通风等设备,平,平面图,),及“中央国,家,家机关人民,防,防空工程设,计,计审核送审,单,单”，到中,央,央国家机关,人,人防办公室,进,进行技术审,核,核。,建设单位持,施,施工图,包括：图纸,目,目录，设计,说,说明，总平,面,面图,(,附地形图,),，防空地下,室,室平面图，,剖,剖面图，结,构,构图，风、,水,水、电设计,图,图，人防工,程,程结构计算,书,书，地面建,筑,筑立面、剖,面,面和首层、,设,设备层平面,图,图,和“中央国,家,家机关人民,防,防空工程设,计,计审核送审,单,单”送中央,国,国家机关人,防,防办公室审,核,核批准后，,发,发给“中央,国,国家机关人,民,民防空工程,设,设计审核批,准,准通知单”,，,，作为建设,单,单位向城市,规,规划管理部,门,门领取“建,设,设工程规划,许,许可证”的,依,依据之一。,4.,园林报批,不作为行政,许,许可范围，,由,由规划部门,与,与园林部门,内,内部衔接，,但,但需提供园,林,林服务中心,勘,勘测成果及,项,项目绿化设,计,计图。,5.,土地报批,（一）建设,项,项目用地预,审,审申请表,（二）建设,项,项目用地预,审,审申请报告,：,：,（,1,）拟建设项,目,目基本情况,。,。包括项目,建,建设的必要,性,性、用地位,置,置、项目投,资,资总额和资,金,金来源情况,等,等。,（,2,）拟选址情,况,况。包括建,设,设项目性质,、,、规模和布,局,局等。,（,3,）拟用地总,规,规模和类型,。,。包括建设,项,项目总用地,面,面积、总建,筑,筑规模、分,类,类用地面积,和,和建筑规模,。,。,（三）可行,性,性研究报告,（四）规划,意,意见书,（五）建设,项,项目备案通,知,知书,6.,文物报批,(1),申请书,申请书内容,应,应包括：申,请,请人名称及,相,相关证明材,料,料；工程名,称,称、地点、,规,规模、用途,。,。,(2),工程位置图,和,和工程设计,方,方案,(3),省级人民政,府,府负责文物,保,保护单位建,设,设控制地带,管,管理工作的,部,部门对该工,程,程设计方案,是,是否符合该,具,具体管理规,定,定和要求的,意,意见。,7.,施工许可证,工程投资额,在,在,30,万元以上或,者,者建筑面积,在,在,300,平方米以上,的,的下列建筑,工,工程施工的,，,，建设单位,应,应当领取施,工,工许可证。,（一）取得,建,建设工程规,划,划许可证,（二）已经,确,确定建筑施,工,工企业，并,签,签订施工承,包,包合同,（三）有满,足,足施工需要,的,的施工图纸,及,及技术资料,，,，施工图设,计,计文件已按,规,规定进行了,审,审查，依法,建,建设的人防,工,工程的施工,图,图符合有关,法,法律规定,（四）有保,证,证工程质量,和,和安全的具,体,体措施，并,按,按规定办理,了,了工程质量,监,监督手续,（五）建设,资,资金已经落,实,实，建设工,期,期不足,1,年的，到位,资,资金不得少,于,于工程合同,价,价款的,50,；建设工,期,期超过,1,年的，到位,资,资金不得少,于,于工程合同,价,价款的,30,八、项目实,施,施,1.,采购：,政府集中采,购,购,:,信息类产品,:,协议供货,二次竞价,公开招标,(120500),电梯,:,定点供应商,谈,谈判,公开招标,(120),分体空调,:,协议供货,二次竞价,(30),中央空调,变配电,锅炉,建筑装饰材,料,料,:,公开招标,其它,(120),工程监理,:,公开招标,定点采购,(50),非政府集中,采,采购,:,公开招标,公开招标的,特,特征：公开,媒,媒体公告、,专,专家库专家,评,评审,公开招标的,形,形式：有形,建,建筑市场或,其,其它,公开招标：,（,1,）施工单项,合,合同估算价,在,在,200,万元人民币,以,以上的；,（,2,）仪器、设,备,备、材料采,购,购单项合同,估,估算价在,100,万元人民币,以,以上的；,（,3,）勘察、设,计,计等服务的,采,采购，单项,合,合同估算价,在,在,50,万元人民币,以,以上的；,邀请招标：,（,1,）项目技术,性,性、专业性,较,较强，环境,资,资源条件特,殊,殊，符合条,件,件的潜在投,标,标人有限的,；,；,（,2,）受自然、,地,地域等因素,限,限制，实行,公,公开招标影,响,响项目实施,时,时机的；,（,3,）公开招标,所,所需费用占,项,项目总投资,比,比例过大的,；,；,（,4,）法律法规,规,规定的其他