0228文化古镇案例研究彝人古镇

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,文化旅游专题之文化古镇,彝人古镇,中耀地产营销筹划部,二0一三年十一月十八日,宋大理国高氏相族890年前德江城，为古镇建设提供了依据,在890年前，宋代大理国高氏相族曾在威楚今楚雄西北二公里建德江城，但是由于战乱、自然灾害等原因，古城已荡然无存,大理国时期，是彝族开展过程中一个极为重要的阶段。在这一时期，彝族的社会、经济、文化都得到了全面的开展,【工程背景】汇通地产为响应楚雄政府号召，以开发彝族文化产业为切入点，在“德江城旧址上打造滇西旅游的新目的地,政府大力支持彝族文化产业的开展，为古镇建设找到灵魂,在建设旅游强省的开展过程中，各地依托地域民族文化优势，相继打造出了纳西族丽江、白族大理、藏族迪庆等民族文化为主题的旅游区，成效卓著,然而由于历史原因，特别是广阔彝族民众居住分散的情况，在楚雄彝州尚未成型一个规模化、有影响力的彝族文化载体,楚雄州委、州人民政府提出了“打造彝族文化精品，开展彝族文化产业，建设彝族文化名州的目标，想要大力开展特色旅游业,为响应省委、省政府号召，实现楚雄州委、州政府的目标，为了挽救和保存那些具有历史和社会价值的民族文化；楚雄汇通古镇文化旅游开发以开发彝族文化产业作为开展切入点，在大理国德江城旧址，把民族文化、建筑文化、旅游文化相结合，开发建设集民族性、地域性、时代性为一体的地产文化精品工程,【,开发商背景,】,汇通地产是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的，拥有六家全资子公司的民营地产开发商,楚雄汇通古镇文化旅游开发是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的地产开发商,公司性质：民营企业,根本概况：成立于2003年2月，注册资本金5000万,主营业务：旅游资源综合开发、房地产开发、旅游、商贸、酒店经营的,将建设10座古镇：云南大姚“石羊古镇、重庆长寿区“长寿古镇、河北唐山滦县“滦州古城等,开发彝人古镇属于楚雄州政府招商引资过去的，享受了低地价的优惠政策,楚雄汇通古镇文化旅游开发有限公司,楚雄彝人古镇旅游开发有限公司,楚雄伟光汇通物业管理公司,楚雄彝人古镇旅游商贸会展有限公司,石羊古镇旅游开发有限公司,重庆长寿古镇旅游开发有限公司,唐山滦州古镇置业有限公司,【区位及规模】工程处在“滇西旅游黄金线上，总占地约3000亩，是集商业、居住和文化的于一体的大型文化旅游地产,区位极佳，交通便捷,位于云南楚雄市经济技术开发区，是“滇西旅游黄金线的门户,从楚雄彝人古镇东去昆明车行100分钟，西至大理车行80分钟，均为高等级公路，交通便捷,工程四至及规模：,西邻龙川江，南面永安大道，东接太阳历公园，北临楚大高速公路。紧邻楚雄市开发区管委会，地处楚雄州政府政务中心旁,总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元,丽江,大理,昆明,彝人古镇,龙川江,永安大道,太阳历公园,楚大高速公路,分8期开发建设：,1、2期占地243亩，建面约15万平商业面积约5万平总投资3.2亿元，于2005年初开工，已在2006年底建成并投入使用；,3、4、5、6、7期占地1109.5亩，建面约70万平其中商业建面16万平，住宅建面52万平，公建面积2万平，于2007年春开工，于2021年底全部竣工,8期划出专用地200亩，拟投资6000万元，成立专业的会展中心,【规划布局】工程整体规划设计，分8期实施建设；利用威楚大道和两条水系形成“中间商业、两侧住宅的商住分区格局,3-7,期,1-2,期,8,期,威楚大道,住宅,住宅,商业,茶花溪,清明河,【核心设施】以“高氏相府德江城彝族文化为主线，集观光、会议、住宿、影视拍摄等功能于一体，形成古镇的景观主轴,高氏相府：婚宴,高氏相府文化,望江楼：博物馆观光,楚雄历史文化,土司府：营销展示中心、电影基地室内戏拍摄,彝族土司文化,彝人部落村：旅游、观光、购物,彝族建筑、市井、原生态生活文化,毕摩文化广场雕塑：举办节庆活动,彝族民间传说,核心设施及功能,彝族文化分类表达,3-7,期,1-2,期,8,期,德江城（望江楼）,庙会广场,祖庙,高氏相府,毕摩文化广场,威楚楼（彝王宫）,彝人部落,土司府,清明河,桃花溪,茶花溪,威楚楼：五星级酒店会议、住宿,彝族歌舞、服饰文化,祖庙及庙会广场：举办节庆活动,彝族祭祀活动演出,【功能业态商铺及酒店】建面占比约为25，成功塑造环境，为地产搭建价值平台,商业业态,画室,娱乐项目,餐馆,酒店、客栈,商铺（手工艺品、餐饮）,酒吧、茶吧,水上娱乐,儿童游乐,画廊,客栈,酒店,酒吧,珠宝玉器,烧烤美食街,餐馆,住宅,住宅,住宅,商铺及酒店,【功能业态住宅】建面占比约为75，按照物业形态的不同，区分为别墅、多层和高层住宅区,高档别墅区,多层住宅区,高层住宅区,产品形式,面积区间,特色院落：云南民居半颗印、一颗印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一进院、北京四合院两进院等,别墅：联排、双拼、独栋,特色院落：,230-900,平方米,/,户，,别墅：,230-300,平方米,/,户,5.6,层多层,80-150,平方米,/,户，,40,多种户型,17-18,层的小高层和,25-33,层的高层,40-140,平方米,/,户,高档别墅区,多层住宅区,高层住宅区,【运营管理】成立各类管理公司；按照经营业态分区销售，必要时对商铺采用“售后返租的经营管理模式,建成后期统一运作，成立专门的管理公司，成立了专门的旅游公司、会展公司、招商公司和物业公司,按经营业态分区销售，有选择性地对商铺采用“售后返租的经营模式，既保证了业主的收益问题，也保证了古镇商业业态的标准化,缺乏统一运作和管理：古镇虽然打着“古镇的招牌，但是并不是仿古建筑，或者是在大景点里面做一个小景点，亦或者只是负责建设和销售,如大理南国城，珠江源古城，以及昆明的官渡古镇,【盈利模式】开发商低地价拿地，通过联动资源、大力营销提升人气，全盘销售快速回笼资金从而实现滚动开发,楚雄政府提出大力开展彝族文化产业，对彝人古镇的开发给予大力支持,属于州政府招商引资的工程，2004年汇通地产享受了20万/亩低地价等优惠政策，解决了启动资金问题,低价拿地，成功起步,联动资源，大力营销,全盘销售，滚动开发,以转让部份股份的形式，与康辉集团旅行社17强合作，将古镇纳入滇西旅游黄金线，形成重要旅游景点，吸引人气,古镇的物业管理公司小投入举办节庆利用物业费用举办小型节庆娱乐活动，提升人气，促进物业销售,住宅和商业的销售收入约占90，场租收入占比较低,住宅销售收入：出售高端别墅、多层住宅和高层，快速回笼资金,商业销售收入：将商铺和少量别墅出售，开发商一次性获得销售收入,场租收入：德江楼提供影视拍摄；斗鸡等赌博工程收取提成,注：,2004,年商业用地,51,万,/,亩，住宅用地,30,万,/,亩，综合用地,40,万,/,亩,楚雄州国土局,注：,入滇旅行团中的70%，都将彝人古镇列为必到景点,楚雄州旅游局,【,开发策略,】,早期通过旅游开发为地产搭建价值平台，后期通过地产回现促进旅游滚动开发,2005 2006.7 2007.113期 2021.74期 20215-8期 2021-至今,时间,设施建设,旅游开发,地产开发,开发特点,以文化旅游产品为主，不断推出新的旅游工程,地产销售,旅游开发为先，低投入的景观、体验及展示工程，为地产搭建价值平台,地产回现促进旅游持续开发,土司府、彝人部落主题公园和雕楼、虎门、小牌坊等景观,德江城威楚楼、毕摩文化广场、祖庙及庙会广场,环境塑造：原德江古城的建筑风格,/,彝风、江南水乡的园林景观,会展中心,荷花塘,3期开盘，10万平住宅多层、别墅；5.5万平商业,2006年7月1、2期开盘：5.3万平商业；10万平住宅别墅,4-7期，42万平住宅别墅、多层；10万平商业,8,期，,14,万平，纯住宅，高层,【综合效益】在价格和消化速度上领跑了楚雄房地产市场，客户结构多元化保证了工程快销,社会效益：,截止到2021年，接待的游客量总计630万人；年游客到达120万-150万人次，景点门票收入到达3亿元，营业额到达6亿元，并为当地带来5000万元以上的税收，解决当地就业5000人,经济效益：,彝人古镇8期高层3800元/平，而楚雄其他楼盘均价2500元/平,客户结构多元：,工程前期本省人居多，整体外省人居多；投资客户占80，有15%本地人购房自营，5度假,时间轴,2006,年,1,、,2,期,2007,年,10,月,3,期,产品,多层住宅,别墅,商业商铺,1-3,层,别墅,商铺,价格,住宅,2500,元,/,平米,商铺,3000-4000,元,/,平米,市场平台水平,1500-2000,元,/,平,2021年月4期,住宅,客栈,纯商铺、,商住别墅,面积,200-300,平米,/,套,100-150,平米,/,套,200-500,平米,/,套,200-600,平米,/,套,100,平米,认筹卡,住宅,10000/,张,商业,50000/,张,住宅,2000-2700,元,/,平米,3200,元,/,平米,商铺,4000-5500,元,/,平米,市场平台水平,1500-2000,元,/,平,住宅,5000-6000,元,/,平米,市场平台水平,2000-2200,元,/,平,2021年,别墅,商铺,酒店式公寓,商铺,50,200,平,酒店式公寓,6300,元,/,平,商铺,7000,元,/,平,市场平台水平：,2200-2600,元,/,平,住宅,3800,元,/,平米,商铺,6000,元,/,平,市场平台水平：,2500-3000,元,/,平,高层,商铺,住宅,75-140,平,商铺,86,平,认筹卡,10000,元,/,张，持卡可抵,18000,元,NOW,客户,昆明等云南省内客户，投资居多,60%,以上的业主来自浙江、广东、上海、北京、哈尔滨，而省内主要以昆明、大理居多,美国、德国等国外客户增多，客户结构多元，投资,前三期整体销售到达90%左右：,住宅共20万平，销售了80，年消化量8万平；商业共11万平，均售罄，年消化量5.5万平,市场平台水平,文化表达方式：,在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能,在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情,1,2,3,文化情景化,文化商业化,文化活动化,将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，满足游客消费体验需求,通过生活场景的复原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，到达民族节日常态化,文化情景化：在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能1/2,整个古镇的建筑外观集中展示了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化,在酒店、客栈、住宅开发及商铺的打造上，都集中表达了彝族建筑样式,酒店,餐馆,四合院别墅,+,外围临街商铺,临水联排商住别墅,临街公寓客栈+商铺,文化情景化：在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情2/2,广场、雕塑,小桥、流水,绿植,装饰、小品,地铺、路牌,阿普湖,威楚大道,文化商业化：将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，延展异域风情文化，形成文化多元化,彝族餐饮、手工艺：,餐饮：酒铺、豆腐房制作工艺展示、酒具展示；药铺制药、看病展示彝族的医药文化；茶铺制茶、品烤茶展示彝族的茶文化,彝族手工：刺绣房织布、染布、刺绣工艺展示；木器、竹器、乐器、银器、漆器、铁葫芦等工艺品制作和展示,异国异域风情：,其他特色餐饮：滇菜系列、南粤海鲜、北方风味、成都小吃,其他手工艺品：缅甸翡翠玉等珠宝玉石,烧烤美食街,大型餐饮街,彝人部落村商业街,缅甸风情街,东南亚特产专卖店,泰国商贸街,东盟风情街,成都小吃街,酒吧,咖啡馆,韩国烧烤一条街,东盟风情街,彝族商业街区,镇宅石,缅甸珠宝,文化活动化：通过生活场景的复原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，到达民族节日常态化,祭祀活动演出,祭祀文化,茶花展,茶文化,彝乡千人宴,彝族年,祭火大典,彝乡恋歌大型歌舞,彝族传统节日,元旦、春节、元宵节、插花赛装节、端午节、火把节、鬼节、中秋节、彝族年,