大连酒店公寓市场调查报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,大连酒店公寓市场报告,2021年11月,1,一、政策回忆,1、近期政策回忆,序号,法规内容,发布日期,实施日期,1,国务院废止城市房地产税,2009-1-1,2009-1-1,2,土地出让7条新政,2009-1-11,2009-1-11,3,国税局下调房产计税毛利率5%,2009-3,2009-3,4,推出房屋土地登记11条便民措施,2009-1-11,2009-1-11,5,廉租房补贴面积由12平方米提升到14平方米,2009-2,2009-2,6,经济适用房每户补贴13万,2009-4,2009-4,7,春季房交会购房优惠组合，每户最多补贴220元每平米,2009-4,2009-4,8,辽宁省内公积金同城化,2009-5-4,2009-5-4,9,国务院下调商品房资本金比例,2009-5-27,10,大连市促进房地产健康发展指导意见，优化土地出,让支持房地产企业发展七条意见有效期延长,2009-5-19,有效期延长至09年12月31日,11,组合贷款可转成公积金贷款有关政策,2009-6,2009-6,12,大连银监局关于进一步明确二套房贷政策的通知,2009-6,2009-6,13,大连经济适用房货币补贴实施办法,2009-7,2009-7,14,旅顺口区住房补贴办法延期至10月8日，普通住宅标准由5200元提高至10000元,2009-7,2009-7,15,经济适用住房货币补贴申请实施日常受理,2009-9,2009-9,2,一、政策回忆,1、近期政策对市场影响,开发商,购房者,实施适度宽松的房地产政策，针对开发商出台土地出让新政,缓解开发商资金压力，提高房地产企业信心,自住需求,投资需求,加大购房优惠力度、货币化补贴、简化购房流程、加强交易监管，,提高第二套房贷首付及利率,鼓励居民购房，解决低收入家庭住房困难问题，扶持满足刚性需求的普通住宅及经济适用房,控制投资性购房,总的来说，本年度内适度放松的房产政策方向不会改变，对市场的推动将持续作用。,3,二、房地产市场开展,大连近年来房地产投资额平均增幅在21.7%，05年开始进入快速开展时期，08年房产市场受到金融风暴影响，房产投资受到抑制，但相比07年仍有增长。,与全国其他同类城市相比，大连的2007 年房地产投资额仅次于杭州和南京，但明显高于其他沿海城市。,房地产市场进入快速开展期,4,二、房地产市场开展,供不应求的局面仍然存在,大连近年施工竣工面积,近几年来大连市房地产市场开展加快，新开工面积明显放大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在.5-2.5 年之间，因此我们预测大连在 2021-2021 年三年间商品房将出现集中供给状况。,近几年大连年均商品房竣工量仅在 480 万平方米左右，处于明显较低水平。相对于大连市的人口数量，可以看出近几年大连市的商品房供给明显缺乏，市场刚性需求依然存在。,5,三、住宅市场开展,供求供不应求矛盾仍然存在，但已逐渐有改善,大连近年来住宅成交量增涨迅速，07年到达784万平方米，同比增涨近40%，08年受宏观经济面影响，楼市成交下滑。,从供给来看，住宅竣工面积在07年之前始终保持500万平方米上下，08年供给量猛增，供求矛盾有望得以缓和。,6,三、住宅市场开展,供求09年住宅市场回暖，需求再次放量,08,年受金融风暴影响，房地产市场受挫，成交陷入低弥。,09,年宏观经济逐渐走出谷底，扶植楼市的相关政策陆续出台，购房信心回归，前期积累的刚性需求得以释放，使得,09,年住宅成交明显放量，供求比重回,1,以下。,目前市场成交仍以刚性需求、动迁需求为主，投资性需求也逐渐开始入市。,7,三、住宅市场开展,价格住宅价格进入加速增长期,平均增涨21%,从05年开始大连住宅价格进入高速增长期，年平均增幅到达21%,08年虽然房产市场受到打击，成交明显回落，但价格仍然保持了17%的增涨速度,8,三、住宅市场开展,价格短期内企稳上升，09年直上7000元/平方米大关,08年市场观望气氛浓厚，08年下半年至09年上半年住宅价格出现明显回落,09年开始由于销售量逐步上升，开发商信心恢复，市场上优惠措施开始减少，局部工程出现试探性涨价，住宅价格在年中出现上升趋势。截止8月，住宅成交价格到达7333元/平方米，较年初上涨5%。,9,三、住宅市场开展,客户需求外地人购房占据1/4,目前大连住宅市场中外地购房者占据1/4席位，在一些高档住宅工程 中甚至可以到达6成以上。,这些外地购房者中又以东北客户为主力，他们选择在大连置业主要出于三个目的：,1、看中大连的地理环境，自住购房，用于休闲、养老、收藏,2、看重大连房产市场开展空间，作为投资,3、外来人口留连，满足居住需求,外地人在大连置业一般走两个极端，一局部会选择市中心区域的精品楼盘，以及星海湾一带的豪宅；另一局部会选择总房款在4050万左右的普通住宅。,10,三、住宅市场开展,客户需求改善型及动迁需求为主,大连市改善型需求占主导地位，经济的开展、生活水平的不断提高，使人们对居住条件的要求越来越高，越来越多的人希望通过购置商品房改善居住条件或生活环境，累计占总体的 47%,伴随着“五个一工程的全面启动，09年将是大连进入城市改造、快速开展的重要一年，初步估计中心四区的拆迁面积就到达50万平方米，且大局部动迁无法进行回迁安置，货币化补贴比例往年明显增加，动迁需求占25%,其次婚房、落户等刚性需求占总体的 22%,投资型需求仅占总体的 5%左右,11,三、住宅市场开展,客户需求中小户型受到亲睐,刚性需求较为旺盛，导致了过渡性客户比较青睐 60-80 平方米的中小户型，而改善型客户的需求多集中在 120-150 平方米，150 平方米以上的大户型由于总价较高而需求程度较低。,12,四、宏观市场总结,宏观政策,市场供求,09年以来维持温和的扶植楼市政策,开发商资金得以缓解，楼市信心上升,客户需求,09年市场回暖，成交放量，价格走高，重上7000元/平方米高位,楼市回暖大局已定,外地购房需求占据1/4，豪宅及小户型投资产品受其欢送，本地需求中已改善和动迁需求为主,13,二、酒店公寓市场,1、产品类型,可售型酒店公寓,出租型效劳公寓,小户型公寓,酒店公寓,房型面积在30-100平方米左右，多为精装修，无酒店式效劳，不反租,房型面积在30-70平方米左右，精装修，有家具配置，提供酒店式效劳，局部工程提供反租,与酒店类似，但以长租客户为主要效劳对象，不对外出售，酒店式经营管理,代表工程：泛华领城，杰特公寓等,代表工程：港湾一号,代表工程：香格里拉酒店公寓，大连盛捷港湾效劳公寓等,14,二、酒店公寓市场,目前大连的酒店式公寓主要集中在两大板块，即：中山区CBD板块及星海湾板块。,2、分布在2大板块,中山区板块,星海湾板块,15,二、酒店公寓市场,3、价格结构,大连酒店公寓目前售价以12000元/平方米作为底价，15000元/平方米以下的工程根本都为小户型公寓，无酒店式效劳。,局部综合性工程，引入五星级酒店作为其公寓卖点，价格也可以抬升至15000元/平方米以上，如星海大观，裕景等。,锦华银座是一个带有租约或提供回租的酒店公寓工程，以其良好的投资汇报赢得市场认可，售价可达20000元/平方米以上。,16,二、酒店公寓市场,4、产品特征,主力户型面积集中在40-90平方米，锦华银座工程层高到达5米，购置单层面积可作为复式使用。,均为精装修工程，局部工程配置有家具,17,二、酒店公寓市场,5、客户结构,大连市购置酒店式公寓的客户来源主要以外地客户为主，并且有 80%客户带有投资目的。,18,二、酒店公寓市场,6、板块详解中山区板块,在售楼盘,即将上市,租赁工程或已售完工程,本案,盛捷服务公寓,香格里拉公寓,泰悦街里,海派优座,港湾一号,泛华领城,良运四季汇,嘉和花样年华三期,嘉和花样年华四期,普照假日广场,香榭里街区,大连中心.裕景,锦华银座,曼哈顿大厦,喜临门大厦,中央公馆,19,传统CBD，现代商圈及客运中心，酒店公寓市场开展完善,中山区以人民路为主轴辐射范围的区域是大连传统CBD区域，聚集了大量高档写字楼及大量外企，高级白领及外籍人士集中，商务气氛浓厚。,此外中山区的青泥洼桥区域目前是大连市最为繁华的商业中心，同时铁路客运中心也位于这一区域，人流量大，为酒店式公寓提供了充足的客源保障，因而这一板块中的酒店式公寓市场开展相对完善，目前大连大局部酒店公寓工程都聚集在这一板块之中，市场开展完善，供给量较大。,6、板块详解中山区板块,20,中山区板块在售工程集中，目前市场供给总量在1650户左右,市场供给量大,中山区目前有8个酒店式公寓工程在售，市场供给量较大，供给总量在1650户，约13万平方米。,产品由低端向高端开展,目前在售60%的工程为酒店式公寓中的初级产品，即小户型公寓，面积在24-100平方米不等，不提供酒店效劳，产品档次不高。但近年来一批定位较高的工程陆续涌现，如大连中心裕景，还出现了由酒店公司统一经营管理的投资型产品，如港湾壹号、锦华银座等。,售价出现两个梯队,目前酒店式公寓工程价格根据产品不同呈现两个梯队，低端小户型公寓价格在12000-14000元/平方米不等，提供酒店式效劳或者包租工程价格在15000-21000元/平方米。,21,中山区板块在售酒店公寓工程汇总,项目名称,建筑规模（平方米）,产品类型,销售价格,元/平方米,主力户型,开盘时间,装修情况,物业管理费,销售状况,港湾一号,3.94万,酒店式公寓,15700,43-90,2009-10,精装，全配,3.8,c栋6-22层，共398套在售,嘉和花样年华三期,5万,酒店式公寓、LOFT办公,14000,24-68,2008-6,精装,3.5,尾盘,泛华领城,3.6万,小户型公寓,12000,30-100,2009,精装,3.2,销售率40%,海派优座,2.5万,小户型公寓,13500,34-92,2007-10,精装,2.5,尾盘，可售40套左右,大连中心裕景,总体规划80,万平方米，,在售7.6万,平米,公寓,写字,楼,商铺,酒,店式公寓,高层,19000,60-120,2008-7,精装,3000元,/平米,3.8,目前在售一栋住,宅，共800户，销售率60%,香榭里CEO,时代,26.5万,小户型公寓、,办公,12000,46-160,2008-5,清水,4,公寓销售进入尾,声，未来还将有小,户型办公入市,普照假日广场,3.5万,小户型公寓,17000,40-60,2009-10,精装,3.7,刚刚开盘，共计300,户左右,锦华银座,1.26万,酒店式公寓,21000,47-66,（可作复,式）,2007-10,精装,1.5,剩余10套左右,22,第1天：成都卧龙日隆丹巴 350KM 住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，欣赏国宝大熊猫。翻越巴朗山4523米，运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国丹巴县。,第2天：丹巴塔公塔公草原，塔公寺新都桥 (145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸