商品房销售案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,案例分析-商品房销售,案例1-商品房销售广告不实陈述责任认定,某开发商发布一条广告，称其开发的花园商品房拥有平米的中心花园及网球场，小时保安等多功能配套效劳设施。当购房者入住后发现，广告中的平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭，所谓的“小时的保安其实仅仅是一个在传达室看门的老人。众购房者群起提起诉讼。经法院查明，开发商实际的征地面积为平方米，基建商品房用地平方米，实际剩余用地几百平米。,最高法院?解释?第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的标准管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的开展。,审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：对商品房环境性质量的陈述；对商品房使用功能质量的陈述；对商品房美观性质量的陈述；向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；承诺“还本销售、“售后返租等；承诺为外地购房者办理本地城市的户口；在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。,司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一局部，当然开发商也不必为其“承诺承担任何法律责任。实际上，购置人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，假设开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。,以上案例是典型的对商品房环境性质量的不实陈述引发的纠纷。广场商品房开发商在发布广告时已经拥有停车场和绿化带的用地使用权，其在购房者入住后将停车场和绿化带的用地改建为商品房，应认定是一种违约行为，其应当承担违约责任。而花园商品房开发商在开发房产时仅征地平米，其承诺平米的中心花园及网球场明显具有欺诈的成心，构成购置人可撤销之理由。买受人没有选择撤销合同，那么可起诉要求开发商承担违约责任。,实践中，还有一种特殊的不实广告，即违反房屋买卖合同所含房屋适应性条款。适用性是指商品房应适应于购房者居住或者购房者约定的特殊用途。开发商假设事先知道商品房不具有适用性，但却隐瞒真相或告知虚假事实，那么可认定开发商构成违约。但假设商品房缺陷在短期内能够消除，那么可由开发商消除瑕疵，并承担相应的费用及迟延履行的损失赔偿责任。如某一开发商开发的商品房底层原方案用于店面出售，后认为该地段商业性不强，遂改为“楼中楼住宅出售，出售后报有关部门批准补办相关手续。在合同中，买卖双方没有明确该户型系店面改建。,房屋交付后，购房者认为开发商作了不实宣传，以该户型本非住宅，将店面改为“楼中楼不适合居住使用且存在平安隐患为由提起解除合同之诉。审理中，经该商品房设计单位论证，夹层的改建不会对主体结构产生平安隐患。笔者认为，虽然双方在合同中没有明确该户型系店面改建的事实，但这对购置人的交易决定没有产生任何的影响，并且该楼层挑高米，符合一般“楼中楼挑高标准，设计单位论证了夹层的改建不会对主体结构产生平安隐患，因此开发商的行为不存在不实广告宣传，不构成违约。如果开发商不仅隐瞒该户型系店面改建事实，同时，知道并隐瞒该户型不适合居住使用，如层高不符合标准，夹层的改建可能影响主体结构产生平安隐患的事实，那么，可认定开发商的行为构成不实广告宣传，应承担违约责任。,不过，对开发商的这些不实承诺和说明还可以从另外一个角度予以规制，即通过缔约责任予以处理。虽然?解释?把商品房的销售广告列为合同内容仅仅限定为“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，但是，对于开发商就商品房规划范围之外的环境和公共设施进行的虚假宣传，即使未视为合同内容，但不等于不承担任何责任，因此造成购房者损失的，购房者根据我国合同法第四十二条规定的缔约责任，要求开发商承担缔约的损害赔偿责任。如开发商广告宣传在商品房周围将建立小学、幼儿园、医院、市场的生活设施，但实际上当地政府规划部门并无此项建设规划或者仅仅是意向方案，商品房建成交付后，实际并无广告承诺的生活设施，开发商应为此承担缔约责任。如果双方在签订合同时，广告宣传的相关生活设施已经存在，而开发商在广告上“以百米近距离囊括全部生活设施宣传，这样的广告陈述容易被购房者所区分，属于正常的商业吹嘘，购房人如以广告宣传的某项生活设施不在实际百米内而主张开发商行为欺诈，显然是吹毛求疵，其诉讼主张不能得到支持。,2、商品房认购书及其定金问题,2021年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2021年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。假设张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，那么视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。,法院对该案作出判决，在交易中违背了诚信原那么的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。,法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循老实信用原那么。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的老实信用原那么和公平原那么，导致购房者缔约时机的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。,商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：买卖双方当事人的根本情况；房屋的根本情况如房屋位置、面积等；房屋价款计算；定金；签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。?解释?第四条、第五条第一次以标准的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。,一、认购书的性质,审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿根底上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非独立的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，认购书应为独立的合同。,其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同或承担违约责任，那么会严重损害买方的利益。,二、认购书的效力,认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。,认购书属于学理上的“将行谈判的预约，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达本钱约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达本钱约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要表达在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。,三、认购书的定金及其损害赔偿问题,当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金；如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金那么抵充房款。根据?解释?第四条规定，我们认为，商品房认购书中的定金同时有两重属性，第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能，第二重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判，努力达成商品房买卖合同。我们认为，只有兼顾定金的这两个属性，才能在商品房纠纷案件中正确理解?解释?第四条的法义。?解释?第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。,如果仅认为认购书定金为立约定金，那么不管何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚那么，显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时，附加种种不合理的条款，买方要么拒绝签订本合同，丧失定金，要么同开发商违心签订合同因此，我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下，我们认为要区分拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务，例如，开发商在谈判中随意提高商品房价格，买方为此拒绝签订本约，那么开发商不仅无权没收买方的本金，而且在买方主张要求适用定金罚那么时，由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务，应双倍返还定金。?解释?第四条中“不可归责于当事人双方的事由的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达本钱约协议的情形。,在适用定金罚那么后，守约方能否再主张赔偿损失呢？我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有以下情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：一假借订立合同，恶意进行磋商；二成心隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；三有其