小户型别墅案例分析课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,小户型别墅专题研究,陈晓进、李璐、廖毅,2015,年,10,月,2,日,小户型别墅专题研究陈晓进、李璐、廖毅,1,关键字,：,小别墅 小户型,简介,：,整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。,关键字：简介：,2,小户型别墅产生的直接原因：,1,、房价高企，房企为扩大别墅的客户需求面，实现更快速的去化；,2,、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。,小户型别墅技术要点：,1,、单体的层数通常在,2-3,层，面宽范围：,6-8,米居多，最小可至,4.8,米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有,比传统别墅,总价低、密度集中、私家花园小等特点。,2,、,区别于经济型别墅，,比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足,150m,2,以内同时也满足客户对于别墅形态产品的追求。,定义：,单套面积控制在,150m,2,以下的（度假类,200,以下），具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以,高性价比,为核心卖点的产品。产品形态有小独栋、联排。,小户型别墅产生的直接原因：定义：单套面积控制在150m2以下,3,2,、小户型别墅的分类,小户型别墅的分类,城郊居住型别墅,（,1-1.5,居所）,度假型别墅,（,1.5-2,居所）,特征：,一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“,90/70,”政策下出现的特殊产品形式；,在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；,户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围；,主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。,特征：,小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域；,体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景观的互动；,部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多；,酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理；,主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住,2、小户型别墅的分类小户型别墅的分类城郊居住型别墅度假型别墅,4,类别,案例项目,案例备注,城郊居住型别墅,（,1-1.5,居所）,上海,河谷3号,有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,别墅先锋,绿地,蔷薇九里,绿地,85-110,小户型别墅产品的代表作品,绿地,海域笙晖,绿地,85-110,小户型别墅产品的升级之作,度假型别墅,（,1.5-2,居所）,东和福湾,海南湾海度假小别墅典型案例,保利,石象湖,风靡成都的旅游小户型别墅,保利,90,独院、,130,独栋别墅。,当代凤凰谷,本土小户型别墅产品的先驱和代表项目,2,、小户型别墅的分类,小户型别墅研究案例的选取,类别案例项目案例备注城郊居住型别墅上海河谷3号有天有地，前庭,5,案例,1,：上海,河谷3号,：,有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,别墅先锋,松江/新桥板块/,外郊环,43333,建筑形态,建筑面积,联排,37160,容积率,0.7,绿化率,30%,主力面积,平均单价,90-120,16000元/,车位配比,总价范围,1：1,140-155万,装修标准,毛坯,总户数,239户,开盘时间,2008-11-15,开发商,上海达安企业发展有限公司,上海达安圣芭芭花园河谷3号的的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申请了国家的专利；,河谷号总价155万套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。,项目背景,项目基本情况,08年11月开盘，便以其创新的90花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000元/，河谷3号价格以16000元/首当其冲，但其热销程度不减。,09年5月，河谷3号期热销,第一批开盘日当即去化93%,再次创下90别墅热销记录。,销售情况,区位板块,占地面积,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,6,项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善；,项目整体分二期推出，去化情况良好；,案例,1,：上海,河谷3号,：,有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,别墅先锋,3,、城郊居住型小别墅案例分析,项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分,7,户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送私家车位；,此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；,1F,2F,3F,车位赠送,客厅挑高,不计面积,夹弄不计面积,夹弄不计面积,夹弄不计面积,案例,1,：上海,河谷3号,89,C,户型解析,：,客厅挑高,、,夹弄可,改造赠送面积,，,赠,地下室，建筑面积,89,，实际使用可达,158,。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积,8,赠送车位,不计面积,车位,上方可改造,不计面积,户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房；,在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。,89,E,户型解析,：以,车位赠送,改造赠送面积,，,附赠,地下室,建筑面积,89,，实际使用可达,130,。,案例,1,：上海,河谷3号,3,、城郊居住型小别墅案例分析,赠送车位车位上方可改造户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计,9,户型模型展示,户型放大俯瞰,改造前车库,另外横向车位赠送,89,E,户型空间改造示意,案例,1,：上海,河谷3号,改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,户型模型展示户型放大俯瞰改造前车库另外横向车位赠送89E户,10,河谷,3,号户型特征总结,所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；,户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房使用；,首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域；,在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于,2.2,米附加楼板）、中 庭、客厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为,90,平方米别墅带来一些有创意的 空间和更多的舒适性。,案例,1,：上海,河谷3号,3,、城郊居住型小别墅案例分析,河谷3号户型特征总结案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小别墅,11,16,河谷3号产品特征：,采用框架结构，室内无承重墙体，业主可根据自行需要，随意改动；,地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自由改造，赠送空间达,35,；,利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板则每层可增加,10,由于户型面宽仅为,4.2,米，其楼梯略显陡峭，不适宜有老人的客户居住。,案例,1,：上海,河谷3号,3,、城郊居住型小别墅案例分析,16河谷3号产品特征：案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小,12,产品缺陷,小面宽大进深,私密性较差,改造成本较高,客户抗性,面宽较窄，容易使人产生压抑感，空间,感较差的同时会影响楼梯走道的布局,小户型别墅其楼栋间距一般较窄小，私,密性可能受到影响,由于附赠面积较多，后期改造装修成本,较高,解决方式,牺牲部分容积率以达到产品寻,求更高的容积率,利用景观绿化隔离保证其私密,可能关键,可制定菜单式全装修，提供服,务的同时可提高溢价空间,启示：在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题,河谷,3,号客户抗性分析：在对目前市场中出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空间布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户易产生抗性：,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,1,：上海,河谷3号,产品缺陷客户抗性解决方式启示：在客户抗性处理上，更多可,13,区位板块,占地面积,松江/新桥板块/,外郊环,186512,建筑形态,建筑面积,联排、小高层,260000,容积率,联排主力,面积,销售报价,装修标准,开盘时间,1.39,90-110,预计18000元/,-20000元/,毛坯,2009-11,绿化率,车位配比,总价范围,总户数,开发商,35%,1：1,待定,2680户,绿地集团,继绿地老街系列、新里系列、老城镇系列、珀系列之后的创新居住型产品,蔷薇九里以,85-110,平米价值大于,150,平米的联排别墅引领绿地小户型别墅新河。,项目背景,项目基本情况,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里：绿地,85-110,小户型别墅产品的代表作品,区位板块松江/新桥板块/建筑形态联排、小高层容积率1.39,14,项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，,2009,年底通车至徐家汇。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。,绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由,32,栋,1112,层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有,88,平方米、,110,平方米,2,种产品，为绿地,85-110,创新别墅代表作。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里：绿地,85-110,小户型别墅产品的代表作品,项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，2009年底通车,15,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里,建筑展示,3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里建筑展示,16,地下室,一层,二层,阁楼,车位赠送,露台赠送,阁楼及露台赠送,地下室赠送,露台赠送,主、次卧附赠露台,顶层阁楼赠送层高最高处4.1米，附赠露台,前院私家车位赠送，后院庭院赠送,30平米地下室赠送,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里,88-91,户型解析,：,三层别墅，,地下室,+,大露台赠送，建筑面积,88-91,，,，实际使用可达,150,。,地下室一层二层阁楼车位赠送露台赠送阁楼及露台赠送露台赠送主,17,约30平米地下室可作影音室,客厅挑高6.1米，二层,空间可改成20平米的,次卧室,地下室,一层,二层,三层,阁楼,半车位赠送,庭院赠送,露台赠送,客厅挑高可分割,作房间,露台赠送,地下室赠送,阁楼赠送,约,15,平米阁楼可作储藏室 也可改为儿童套房,庭院车位赠送,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里,110,户型解析,：,三层别墅，,地下室,+,大露台赠送，建筑面积,108-110,，,实际使用可达,160,主卧附赠露台,约30平米地下室可作影音室客厅挑高6.1米，二层地下室一层二,18,楼盘名称,绿地海域笙晖,地址：,宝山杨泰路,99,弄,建筑面积：,339690,平方米,占地面积：,142737,平方米,容积率：,1.6,绿化率：,35%,物业类型：,高层、联排别墅,投资商：,绿地集团,项目概况,绿地海域笙晖位于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。,绿地海域笙晖低层住宅区面积段在,98120,平米之间，户型在原有,90,墅的基础上进行了大胆的更新与升级，创造了大花园、高附赠、大面宽的舒适别墅空间。,户型：,100-110,联排别墅,案例,3,：,绿地海域笙晖：绿地,90-11