滨湖时代广场写字楼及商业市场调研

滨湖时代广场,写字楼及商业市场调研报告,BinHu Time Square,Office And Commercial Market,Research Report,合肥市写字楼市场调研,HeFei Office Market Research,1,住宅项目开发投资额,办公项目开发投资额,商业项目开发投资额,432.78亿元,39.33亿元,63.53亿元,2009年合肥市房地产开发投资总额（人民币）,累计完成施工面积,竣工面积,批准预售面积,可售面积,935.1万,238.37万,182.61万,348.69万,2009年合肥市非住宅类商品房面积,商品住宅项目,办公楼项目,商业用房项目,1506.19万平方米,93.21万平方米,139.97万平方米,2009年合肥市新开工面积,未来3-5年内写字楼市场潜量巨大，竞争激烈,2009,年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为,39.33,亿元，用于商业项目开发的投资额为,63.53,亿元。,2009,年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为,935.1,万平方米，竣工面积为,238.37,万平方米，批准预售面积为,182.61,万平方米，到,2009,年底，非住宅可售面积为,348.69,万平方米。,2009,年全市办公楼项目新开工面积为,93.21,万平方米，商业用房项目新开工面积为,139.97,万平方米。,新站版块,科大版块,四牌楼版块,百花井版块,三孝口版块,政务区版块,高新区版块,大钟楼版块,北一环版块,南一环版块,合肥市写字楼市场区域分布图,HeFei Office Market Regional M,ap,北一环为主的庐阳区,财富广场、新天地广场、众城国际广场、君临国际、嘉华中心.分布在北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中商务区。,黄潜望板块及政务新区,位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如安高广场、西环中心广场、蔚蓝商务写字楼、绿地蓝海、新城国际等。,以马鞍山路沿线为主的包河区,长江路沿线片区,该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考因素。,以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。,合肥市写字楼市场发展历程,HeFei Office Market Phylogeny,第一阶段：80年代90年代中期,写字楼项目：,九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦,合肥经济发展情况：,发展较为缓慢,分析,：,此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。,此阶段写字楼呈现以下特点,：,投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。,合肥市写字楼市场发展历程,HeFei Office Market Phylogeny,第二阶段：90年代中期2001年,写字楼项目：,盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心,合肥经济发展情况：,发展较快,分析：,该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。,特点：,国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。,此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。,合肥市写字楼市场发展历程,HeFei Office Market Phylogeny,第三阶段：2002年2008年,写字楼项目：,天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦,合肥经济发展情况:,高速发展,分析：,以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。,合肥市写字楼市场发展历程,HeFei Office Market Phylogeny,第四阶段：2008年如今,写字楼项目：,IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目,合肥经济发展情况:,飞速发展,分析：,以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。,项目名称,总建面,开盘时间,已推,已售,销售率,年去化量,潜在销售面积,均价,单层面积（）,安徽国际金融中心,29.4万,10.6.19,4万,1.2万,30%,2万,9.8万,12000,2080,鼎鑫BOSS中心,3.8万,10.1.1,3.8万,1万,34%,1.5万,2.8万,6100,1200,蔚蓝商务港,8.2万,08.11.25,8.2万,6.9万,84%,3万,1.3万,10000,1760,新天地国际广场,4万,09.06.23,4万,1万,23%,1万,3万,8000,1800,金鼎国际广场,5.5万,08.9.25,5.5万,5.2万,94%,2.6万,0.3万,9000,2100,置地汇丰广场,4.6万,08.12.31,4.6万,3.3万,71%,1.6万,1.3万,6400,2000,绿地赢海,25万,07.12.19,2.7万,2.4万,88%,0.8万,23万,8500,1500,华侨广场,2.3万,1300,万达广场,8.8万,09.11.17,8.8万,3.9万,44%,4万,4.9万,12000,2200,绿地蓝海,9万,07.8,8.3万,7.3万,87%,2.4万,0.9万,8500,1500,拓基城市广场,8万,07.10.18,8万,1.4万,17%,0.7万,6.6万,6800,1200,合肥市写字楼重点楼盘销售情况,HeFei Office Important Project Sales Details,备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。,合,肥,肥,市,市,写,写,字,字,楼,楼,单,单,个,个,项,项,目,目,平,均,均,年,年,去,去,化,化,量,量,约1.7,万,万,方,方,写字楼销售分析一览表,楼栋名称,临滨苑A栋,临滨苑B栋,琼林苑A栋,琼林苑B栋,琼林苑D栋,琼林苑E栋,剩余体量,开盘时间,2009.12.15,2009.12.15,2010.5.14,2010.5.14,2010.5.14,2010.5.14,栋数,1,1,1,1,1,1,2,推出体量,42280.36,43269.60,32566.17,25996.88,26008.63,32565.06,约6万方,去化体量,39286.65,34615.68,0,22581.74,21127.65,15956.87,约6万方,销售率,93%,80%,0,13%,81%,49%,0,剩余体量,2993.71,8653.92,32566.17,3415.13,4880.97,16608.18,约6万方,销售均价,5000元/,5000元/,5500元/,5500元/,5500元/,5500元/,写字楼案例滨湖世纪城写字楼,Office Important Cases BinHu Century City Office,物业形态,5A甲级写字楼,项目特色,巨大的写字楼群，以单栋产品规划，写字楼与公寓可以自由切换,周边配套,SHOPMALL、居然之家、银行办公区、洗浴中心、银行、医院等,客户群体,以金融业为主要目标客户群体，其次是投资客户,推广手法,从销售情况来看，写字楼市场潜力有限，推广难度大，区域认知度不高，推广时逐步模糊写字楼与公寓之间概念，后期可能转为公寓定位销售。,占地面积,40606.1,总建面,29.4万M2,容积率,7.24,绿化率,30.12%,产权年限,40年,首期开盘,2010.6.19,首期推出,350套（约4万方）30层以下（110470）,销售率,60%,二期推出,30层以上（40层以上整层出售）,均价,12000元/,单层面积,2080,建筑设计单位,UDG国际联创上海子公司,投资商,省旅游集团（开发项目百大CBD、华侨广场）,物业形态,239.95米缔造安徽第一高度，1 幢11.5万方57层超高层顶级写字楼、1 幢26层办公楼（国元证券收购）、近3万平方顶级奢华商业休闲配套6层商业裙房）；地下3 层复式车库（2700个）等相关配套设施,项目特色,1、18部电梯配置（低区4米/秒、中区5米/秒、高区6米/秒，速度安徽第一速度）；,2、楼顶专属停机坪；3、西侧面干挂花岗岩工艺；4、震撼的超高度模型；5、270度弧形宣传幕墙；,周边配套,安徽饭店、稻香楼宾馆、环城公园等,客户群体,总部级办公区、国有大中型企业、民营前50强企业,推广手法,1、高端商务人士出入场所户外大牌；,2、项目施工现场实景展示（超高层特殊的建筑工艺）；,3、营销中心现场展示（现场氛围较差，无品质感与豪华感，唯独超大模型展示与弧形宣传幕墙增加了项目的奢华的说服力）；,4、请名人朱军做开盘主持人，利用明星效应为项目加分；,营销口号：1、阔度空,间,间，总部之,选,选2,、,、融通世界,基,基业,百,百年,写字楼案例IFC安徽国际金融中心,Office Important Cases IFC AnHui International financial centre,项目分析：,1、利用安徽第一高度营造项目高端产品形象；,2、项目西侧写字楼被国元证券整栋购买，增加了项目热销的强大说服力；,3、将高楼层等较好位置的整层出售，其他的进行分割销售，在维持产品高端定位的同时扩大了项目的目标客户群体。,占地面积,59254,总建面,33万M2,容积率,4.5,绿化率,40%,产权年限,40年,首期开盘,2008.12.27,首期推出,A、B座写字楼（挑高户型，买一层得两层）1078户,销售率,90%,二期推出,待定,均价,10000元/,单层面积,1000,建筑设计单位,UDG国际联创上海子公司,投资商,北京富通地产有限公司,物业形态,LOFT公寓式写字楼、商业等,项目特色,1、挑高LOFT公寓，商办皆宜；2、产品在周边有独创性；3、与美丽的天鹅湖遥遥相望；4、政务大楼在周边，商办氛围浓厚；,周边配套