南京宏图上水云锦市调报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宏图,“,上水云锦,”,市调报告分享,调研人：冯淑度 王方 章诚,2015,年,3,月,15,日,-,项目区位,-,开发商简介,-,整体规划,-,园林景观,-,建筑风格,-,户型设计,-,产品品质,-,物业管理,-,现场售楼处,-,小结与感想,目录,上水云锦,项目区位,宏图上水云锦在哪呢？,项目区位,宏图云锦,价格,？,招商雍华府,价格,：,27000,华润悦府,价格：,26000,涟城,价格：,25000,凤凰和熙二手毛坯,价格：,23000,金隅紫金府,老凤凰和熙紧邻该项目，附近的连城，招商雍华府，华润悦府都还在售，另一家河西中部纯新盘也即将上市，该项目总体定位偏改善，中小户型精装修在周边已经不多见了，相信该项目也会吸引不少眼光,。,上水云锦,项目位置,云锦路东侧，怡康街南侧，紧邻河西新城,CBD,两大商业中心，处于绝版核心地段，用有成熟的生活、交通配套。,项目总体介绍,上水云锦项目是宏图地产于,2014,年在南京河西打造的绝版重量级作品,地处河西核心区域，位于云锦路和怡康路交界处，紧邻金鹰国际，咫尺繁华万达，周边遍布国际学校。紧邻项目的是地铁,2,号线（兴隆大街站）及规划中的地铁,7,号线，贯穿河西的两条主干道（应天高架和江东中路）咫尺之遥，出行十分便捷。,整体项目规划为,24,万方高端居住社区，产品以高层精装公寓产品为主，社区内附带,24,班小学及,20,班幼儿园，号称均引进南京一流教育资源，以及自配的近万方商业配套。整个小区依托贯穿项目的两河景观，精心规划大面积绿地，绿化率,45%,，前所未有的四大主题中央景观，将打造河西少有的城市花园式住区。,高层公寓产品建筑风格沿袭经典,ART DECO,建筑理念，外观质感大气，当代奢华气质彰显。高层公寓精装体系采用国际顶级品牌，项目产品主力面积段在,100-143,左右，为目前河西板块稀缺的中小户型精装豪宅产品。,开发商介绍,宏图地产，是三胞集团有限公司下属子公司，成立于,1998,年。三胞集团现拥有宏图高科（,600122.SH,）、南京新百（,600682.SH,）、麦考林,(NASDAQ:MCOX),、金鹏源康（新三板,430606,）等多家上市公司，以及宏图三胞、乐语通讯、宏图地产、广州金鹏、中国新闻周刊、拉手网、商圈网、英国,HouseofFraser,、美国,Brookstone,、以色列,Natali,等国内外重点企业。,宏图地产深耕南京,17,年，上水园目前是在南京的第八个项目。,整体规划,项目占地面积,20,万平米，项目总建筑面积,26,万平米，分为,A,B,C,D,四个地块。,一期,A,片区：,10,幢,16,层,-18,层住宅楼和,1,栋,3,层商业；,二期,B,片区,：包括,7,幢,18,层住宅楼；,C,片区：,1.1,万方社区公园；,D,片区：,主要配套设施，包括社区中心、,20,个班市机关幼儿园、,24,班北小分校等。,容积率：,2.2,得房率：,80%,以上,绿化率：,45%,整体规划,首推,A,地块规划,1,、,5,号楼均为,110,平米面积房源；,2,、,6,号楼均为,130,平米面积房源；,8,号楼东边户为,143,平米，中间及西边户都为,130,平米；,房源楼层高为,3.08,，号称装修后约为,2.86,，项目外立面三层以下为钢化大理石材，上部均为真石漆。,上水云锦,鸟瞰图,上水云锦,配套,上水云锦,交通,外部景观,两河四园，低密度花园居所。配建,2,万平公园用地、绿化率高达,45%,；,（河西唯一社区街心公园，绿化较多，河道环绕）,园林景观,内部景观,四大主题中新景观,效果图,建筑风格,高层公寓产品建筑风格沿袭经典,ART DECO,建筑理念，以法兰西精铸品质，精心打造三段式新古典立面。三层以下干挂石材，三层以上真石漆。,Art Deco,建筑风格,“,Art Deco”,，即是,艺术装饰风格,，发源于,法国,，兴盛于,美国,，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，在上世纪,20,年代的美国，,摩天大楼,如雨后春笋般涌现，并成为都市发展的主角。但是夸张失调的柱式、笨重繁复的线条在高耸的大楼上显得矫揉造作。相反，,Artdeco,适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界,Artdeco,艺术的中心,.,上海,作为,世界上现存,ART DECO,建筑总量第二位的城市（仅次于,纽约,），目前已经成为世界,ART DECO,建筑的“圣地”之一，已经引起了越来越多的国外建筑大师和建筑史专家的关注。,Art Deco,建筑风格,华润悦府,五矿御江金城,绿城玫瑰园,中海凤凰熙岸,钟山高尔夫,户型设计,主力面积为,115,平米，,126,平米以及,143,平米左右，另有少量的,100,平米左右的非标准层。,115,平米,126,平米,143,平米,主力户型,-115,平,户型设计,优点：,1.,进深开间合理，南北通透设计合理。,2.,最大化南向空间，日照时间长。,与,B,户型区别在于少了一个主卧的厕所，少了一个餐厅的阳台。,3.,空间利用最大化，基本无浪费。,4.,电梯双向开门，直达家内。,缺点：,1.,单厕所，其中一次卧离厕所较远。,2.,入室要穿餐厅进入厨房，美中不足,主力户型,-126,平米,户型设计,优点：,1.,进深开间合理，南北通透设计合理，,2.2,卧,+,客厅朝南，最大化南向空间,3.,大开间设计，客厅餐厅南北双向阳台,4.,空间利用最大化，中规中矩，基本无浪费。,5.,电梯双向开门，直达家内。,缺点：,1.,两厕所距离较近，其中一次卧离厕所较远。,2.,入室也要穿餐厅进入厨房，美中不足。,主力户型,143,平米,户型设计,优点：,1.,进深开间合理，南北通透。,2.,三卧室,+,客厅朝南，最大化南向空间。,3.,大开间设计，客厅餐厅南北双向阳台,4.,空间利用最大化，基本无浪费。,5.,电梯双向开门，直达家内。,缺点：,1.,其中一个次卧离厕所较远。,2.,入室要穿餐厅进入厨房，美中不足,产品特点,产品品质,每种户型均为板式设计，大面宽、短进深，户型朝南，南北通透；,两梯两户设计，电梯到户，私密性得到一定的提升,18,层限高的设计，得房率会相对高点,所有户型均为三房及四房，户型比较纯粹，社区整体品质比较均衡,产品品质,项目外立面三层以下干挂大理石，局部到八层，上部用真石漆,所有房源均为精装修，装修材料号称采用国际顶级品牌，标准,4000,以上？,物业公司,宏图物业,-,目前宏图旗下所有项目均由宏图物业在管理,。,备注,：宏图物业位列,2014,年度物业服务企业信用分值黑榜第,36,位,上水庭院业主号称自己的小区是拆迁安置房小区,售楼处现场,3D,灯光秀，打造三维的立体效果,开放日当天，来了,500,多组客户,售楼处现场,电话号码直接在门头上，不显档次,售楼处现场,售楼处风格相似江湾售楼处,售楼处现场,视听室,吧台,VIP,室,儿童游乐室,售楼处现场,怎一个“土”字了得,售楼处现场,小结与感想,项目卖点,河西中部纯新盘，关注度高,地铁楼盘，交通便利,全部为,16-18,层的板式楼得房率高，单梯入户设计,自配近万方的商业配套，社区中心,层高,3.08,米,优质学区，市级机关幼儿园，北小分校,小结与感想,项目劣势,小区没有会所，室外泳池等配备也没有，不具备高档楼盘的条件,宏图物业口碑差，业主口碑不好,开盘价要,3,万左右,价格有挑战性,第一次做精装修，装修品质有待拭目,小结与感想,1,、保安服务很差，停泊车都没有服务，没有尊贵感。,2,、售楼处门口样板房没有开放，现场获得的信息以楼书为主。售楼处装修风格看见的感觉象“山寨版”“简化版”的江湾城。,售楼处观感,销售接待及活动,1,、宏图自己销售，由于是新组建的团队，很不专业。对于许多项目信息，解释的都很模糊。,2,、现场通过学区房、以及周边刚拍的楼王价格，来阐述其的价值点。,小结与感想,（,1,）由于是新盘，来访量还是比较大的，双休日的来访量近,100,批次。,（,2,）周边是成熟区域，到访客户以建邺区周边客户为主。,（,3,）部分想买学区房的客户,。,客群分析,小结与感想,V S,1,、来自新加坡（品牌房企）,2,、成熟的精装修开发商,3,、专业成品国际化社区打造者,4,、优质的仁恒物业,1,、来自本土南京（普通房企）,2,、卖电脑起家,3,、无开发精装修经验,4,、物业黑名单上榜者,仁 恒,宏 图,小结与感想,V S,1,、位于江心洲国际岛,2,、政府重点打造区，未来南京最高端的住宅区,3,、户型面积总价区间相当,4,、户型、得房率（劣势）,5,、精装修品质（优势）,6,、学区（劣势）,7,、社区会所，休闲设施齐全,8,、高端改善为主客群,1,、河西中部,2,、配套杂乱定型的区域,3,、户型面积总价相当,4,、户型、得房率（优势）,5,、精装修品质（劣势）,6,、学区（优势）,7,、无会所，无休闲设施,8,、刚需及对学区有要求的客户群,绿洲新岛,上水云锦,对绿洲新岛销售的启发,小结与感想,品牌。仁恒专业成品房国际化运营商。,仁恒物业。,人群差异。在江心洲买房多为高端改善型客户为主，学区等并不是最主要考虑的问题。而宏图应该是高端刚需型客户居多，面积紧凑、地势成熟。,充分树立江心洲在大众心目中的富人岛地位，发挥我们在成品房的优势，强化品牌，吹大吹强，我们仁恒就是房屋中的宝马奔驰。,Thank You,！,