-15-1 综合体-世联-综合体经济测算与开发策略

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,经济测算与开发策略,物业配比,经济指标确定（主要为本钱与价格确定）,开发策略,1,原规划方案的物业面积比例,各使用功能面积分配表,功能名称,建筑面积（,m,2,）,商业（含,73000,地下面积）,146877,住宅（地上计算容积率面积）,64314,公寓式办公（地上计算容积率面积）,46174,酒店（地上计算容积率面积）,26992,合计,284357,工程根本规划指标,含六号地块：,占地面积：49934m2,容积率：4.26,地上可建面积：212719m2,预计地下面积：约140000m2,其中：地下商业约70000m2,注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,2,基于工程定位基础上的物业配比建议,功能名称,建筑面积（,m,2,）,商业（含,73000,的地下面积）,145000,住宅（地上计算容积率面积）,46857,写字楼（地上计算容积率面积）,40500,酒店（地上计算容积率面积）,52000,合计,284357,注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；,注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,工程根本规划指标,含六号地块：,占地面积：49934m2,容积率：4.26,地上可建面积：212719m2,预计地下面积：约140000m2,其中：地下商业约70000m2,3,物业配比调整前后比较,整体物业配比在调整前后变化不大；,商业面积根本不变；,住宅和写字楼的面积有所下降；,酒店建筑面积上升。,4,经济指标确定,1.价格确定,参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格,创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理,2.本钱,各种物业类型的开发建设本钱参考上海市建筑造价标准,3.费率,各种取费标准参照上海有关规定,需要说明的是：所有经济指标确实定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。,5,开发本钱的设定,工程类别,工程描述,建筑面积,楼面地价,（元,/M,2,）,项目造价取值（元,/M,2,）,其它各项费用,（元,/M,2,）,单位面积开发成本合计,（元,/M,2,）,总开发成本,（万元,/M,2,）,综合商业,上有塔楼，地下两层，地上四层,145000,（含,70000,地下面积）,10500,（地下商业不计楼面地价）,5000,3300,18800,（地下商业,5000,）,141000+35000=176000,高层写字楼,地下四层，中高档,40500,6000,5500,3300,14800,59940,高层酒店,四星级，包括精装修及家具,52000,6000,8000,3300,17300,89960,高层住宅,高档商品房，含装修,46857,6000,3000,3000,12000,56228,合计,382128,数据来源：世联估价部,注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设本钱；,注二：楼面地价按现行土地价格估算；,注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。,6,开发本钱比较,单位面积开发本钱比较,总开发本钱比较,酒店的单位面积开发本钱最高；,地下商业不计容积率，不分摊地价本钱，本钱优势明显。,地上商业因建筑体量较大，总开发本钱居首；,写字楼、住宅因开发量、单位开发本钱均比较接近，其总开发本钱也比较接近。,7,商业租金确实定,修正后租金通过算术平均法求得本工程每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金：,B2：5.0元/天/M2,B1：8.0元/天/M2,1/F：18.3元/天/M2,2/F：9.7元/天/M2,3/F：6.8元/天/M2,4/F：5.3元/天/M2,考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为：,B2：2.5 元/天/M2,B1：4.0 元/天/M2,比较项目,平均租金（元,/,天,/M,2,）,修正系数,修正后租金（元,/,天,/M,2,）,梅龙镇广场,B1,7-10,0.7,5-7,1/F,20-30,14-21,2/F,12-20,8-14,3/F,10-15,7-11,4/F,8-12,6-8,淮海路时代广场,B1,10-15,0.6,6-9,1/F,25-30,15-18,2/F,10-15,6-9,3/F,8-12,4.8-7.2,4/F,5-10,3-6,港汇广场,B1,15-20,0.6,9-12,1/F,30-40,18-24,2/F,15-20,9-12,3/F,8-10,4.8-6,4/F,5-10,3-6,租金确定方法：市场比较法,注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等,8,商业的经济测算,楼层,出租面积,（平方米）,租金水平,（元,/,天,/M,2,）,年租金收入,（万元,/,年）,B2,14100,2.5,1286.6,B1,17600,4.0,2569.6,1/F,15100,18.3,10086.0,2/F,18400,9.7,6514.5,3/F,13350,6.8,3313.5,4/F,1900,5.3,367.6,总计,80450,24137.8,注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。,建筑面积：145000平方米,开发本钱：176000万元,年租金收入：24137.8万元,年营运本钱：24137.8*30%=7241.3万元,年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元,投资回收周期：10.4年,投资本钱高；,投资收益高；,投资回收周期较短；,投资风险较高；,9,酒店租金确实定,2004,年累计,同比增长,四星级酒店出租率,72.22%,-,四星级酒店平均房价,586.81,元,/,套,14.07%,数据来源：上海市旅游事业管理委员会,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等,修正系数,出租率、房价,本项目出租率,1.0,72.22%,本项目酒店平均房价,1.2,704.17,元,/,套,2004,年四星酒店出租率与平均房价,本工程租金与出租率确实定,10,酒店的经济测算,前期投入高；,收益较高；,投资回收期较长；,投资风险较大。,建筑面积：52000平方米,造价本钱：89960万元,客房数：500套,客房出租率：72.22%,平均房价：704.17元/套,年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元,年营运本钱：9281.1*42.45%=3939.8万元,年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元,投资回收期：16.8年,注：来源于行业统计平均值的营运本钱为：,11,写字楼售价确实定,比较楼盘,平均售价（元,/m,2,）,修正系数,修正价格（元,/m,2,）,绿地商务大厦,21000,1.3,27300,洛克双喜大厦,22000,1.3,28600,海银国际,28000,1.0,28000,晶采世纪大厦,30000,0.9,27000,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法最终求得本工程预期售价为：,27725元/平方米,12,住宅售价确实定,比较楼盘,平均售价（元,/m,2,）,修正系数,修正价格,畅园,20000-30000,0.9,18000-27000,东方剑桥,24000-33000,0.85,20400-28050,东方雅苑,28000-35000,0.8,22400-28000,嘉里华庭,25000-35000,0.85,21250-29750,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、自然景观、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本工程预期售价为：,24356元/平方米,13,写字楼与住宅的经济测算,写字楼与住宅的共同特征：,投资本钱较低；,投资收益高；,投资回收期短；,投资风险较小；,从本钱收益的角度来看，住宅略高于写字楼；,面积,（平方米）,单位面积开发成本,（元,/M,2,）,总开发成本,（万元）,平均售价,（元,/M,2,）,总销售金额,（万元）,税前成本收益率,写字楼,40500,14800,59940,27725,112286.3,87.3%,住宅,46857,12000,56228,24356,114124.9,102.9%,14,不同物业投资风险系数比较,投资成本,投资收益,投资回收期,投资风险,商业,3,-4,-2,-3,酒店,4,-2,-0,+2,写字楼,2,-4,-4,-6,住宅,1,-4,-4,-7,投资风险的主要构成因素：,投资本钱；,投资收益；,投资回收周期。,注：在投资风险的构因中，未考虑外部影响因素，如市场环境、政策环境、金融环境等等；,注：投资本钱上下与投资风险成反面关系，投资收益上下、投资回收期长短与投资风险成正面关系；,注：投资风险=投资本钱风险+投资收益风险+投资回收期风险，数值上下与风险成正面关系；,投资风险比较结果：,酒店最高；,商业次之；,写字楼较低；,住宅最低。,15,保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环,成功的月牙环最正确模式,对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。,高,市场,增长率,高,明星,STAR,现金牛,问题,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,波士顿矩阵,CASHCOW,16,本工程的波士顿矩阵分析,本工程成功躲避了瘦狗型产品；,现金牛产品分布比较合理；,问题产品偏多，对企业资金实力要求较高；,明星产品相对偏少；,高,市场,增长率,高,明星,STAR,现金牛,问题,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,波士顿矩阵,CASHCOW,酒店,写字楼、住宅,商业,17,本工程的波士顿矩阵分析,对策建议：,局部沿街商业产品租售结合，向现金牛产品转化；,餐饮娱乐商业向明星产品转化。,高,市场,增长率,高,明星,STAR,现金牛,问题,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,波士顿矩阵,CASHCOW,酒店、,餐饮娱乐商业,写字楼、住宅,局部沿街商业,其它商业,18,工程的开发策略,开发时序,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,开发内容,住宅、沿街商业,写字楼、,百货商业,酒店、,餐饮娱乐商业,区域商业,目 的,现金牛,现金牛、明星,明星、价值标杆,问题产品,开发时序,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,开发内容,写字楼、,百货商业,酒店、,餐饮娱乐商业,住宅、,沿街商业,区域商业,目 的,现金牛、明星,明星、价值标杆,现金牛,问题产品,策略一：,策略二：,策略三：,开发时序,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,开发内容,酒店、,餐饮娱乐商业,写字楼、,百货商业,住宅、,社区商业,区域商业,目 的,明星、价值标杆,现金牛、明星,现金牛,问题产品,自有资金投入少，风险较低，综合体效应不明显，整体收益降低。,自有资金投入合理，综合体效应得到表达，整体收益良好。,资金投入大，综合体效应得到充分表达，预期收益最大，风险最大,推荐策略,19,