坎昆规划发展案例分享

标题,主要结论,*,思考创造价值 专业成就未来,深圳万科 市场研究,标题,主要结论,*,撰稿人：一二三,2009.08.15,标题,主要结论,*,标题,主要结论,*,标题,主要结论,*,加勒比海明珠,坎昆案例分享,坎昆基础介绍,坎昆经营分享,双月湾的借鉴,度假产业发展三大要素,产品,Product,活动,Activity,资源,Resource,度假区,发展,产品：,主题社区,主题产品,资源：,自然资源,人文资源,活动：,商务活动,特殊娱乐产业,度假内容的三个维度,度假产业发展的五大驱动力,自然,/,人文,资源驱动,主题产品,驱动,特殊娱乐,产业驱动,商务活动,驱动,核心驱动力,主题社区,驱动,MEXICO.CANCUN,墨西哥,.,坎昆,概况,自然,/,人文资源驱动型,墨西哥的旅游城市坎昆（,Cancun,）位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，是一座长,21,公里、宽仅,400,米的美丽岛屿。整个岛呈蛇形，西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连。隔尤卡坦海峡与古巴岛遥遥相对。该城市三面环海或湖，风光旖旎。,坎昆以其白沙滩闻名，其,20,公里长亮白沙滩为珊瑚风化而成。,岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆,130,公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。,依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力,坎昆岛,坎昆城,尤卡坦半岛,礁湖,加勒比海,坎昆发展历程：从加勒比海小渔村，到世界著名的滨海旅游度假胜地,Cuba,坎昆岛,坎昆城,尤卡坦半岛,礁湖,加勒比海,位置,/,规模：,加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约,60,平方公里，,20,公里长海岸线，以白沙滩为主,功能组合：,包括,旅馆区（,坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区,“,白沙滩,”,、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特,(Nichupte),、波荷奎,(Bojorquez),礁湖等,开发历程,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,坎昆只是个仅有,300,多人的渔村。,坎昆是一个只有,2000,居民的渔村，半岛上则只有,3,户渔家。,居民增加到,6,万人,坎昆人口达到,25,万,到目前为止，城市人口已经达到,100,万,墨西哥政府制定了,国家旅游战略发展规划,。,政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发。,从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设。,由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等。,政府制定,“,玛雅世界,”,旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展。,72,年政府开始在该岛投资,3.5,亿美元修建了高速路；建造了国际机场；在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运。,吸引国外资本开发半岛旅馆区，同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源。,到,1994,年,半岛上的旅馆已由,80,年的,22,家增加,90,家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场。,72-75,年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了,22,座豪华旅馆。,1981,年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球。到这里旅游的人数年年直线上升，,1989,年突破,100,万人次（,80,年接待,46,万）。外国旅游者占,52%,以上。,92,年开始每年接待,120,万国际游客，消费,12,亿美元，酒店的使用率超过,60%,国际客源市场：美国占,57%,，有,7.8%,来自加拿大和欧洲。本地的旅游也相当活跃，每年有,39.52,万。,2002,年接待游客,300,多万，旅游外汇收入,32,亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的,40,）。,75,年正式接待游客，当年接待了,10,万人次。,将发展定为,国家战略,建立,全方位立体的,交通体系,多方吸引实力,商家投资,实现滚动开发,合理的资产负债结构,低成本债权融资,最大限度的挖掘本地,人文历史资源,严格控制生态环境,坚定进行自然保护,坎昆,40,年的发展实现了旅游经济的繁荣和城市的飞速发展,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,0,300,2000,5,万,10,万,100,万,200,万,300,万,起飞期，游客上涨,10,倍。,基础设施投入最集中阶段，集中立体的交通网络形成。,常住人口增长量低于游客量的增长。,成长期，游客量增长放缓。,基础设施持续投入。,常住人口迅猛增长。大旅游效应显现。,成熟期，旅游业及相关产业收入成倍增长。人口膨胀成为大城市。,旅游人口,常住人口,墨西哥坎昆分为四个区：酒店区、机场区、保护区和居住区，功能区分明显,规划将该区域分成,4,个区：旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区,坎昆为了发展其国际旅游业，专门修建了机场,居住区没有工业，一切为旅游服务，现有,1500,多家自由免税商店，商业较繁荣。,旅馆区根据开发计划又分成了三个区域，该区域的设施包括：高尔夫练习场、会议中心、零售中心、码头和水上运动等。保护区主要是围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域。,旅馆区目前有,40,多家,3,星级以上宾馆。,Cuba,酒,店,集,群,保护区,机场区,居住区,17,公里,6,公里,坎昆岛,加勒比海,坎昆基础介绍,坎昆经营分享,双月湾的借鉴,Cancun,Mexico,注重原生态、重视自然的本色开发,自然保护原则：河道与红树林是严格保护的，除了正常的航道清理外，没有任何人文砍伐的痕迹。航行在河道中，充满了野趣,区域隔离措施：茂密的树林掩映住道路和酒店等设施，很好地控制住了度假酒店区域内的轮廓线和天际线,空间排布：酒店等公共空间独成体系，充分利用滨海资源的同时减少对居住区私密性的影响。,坎昆自然保护区占整个开发面积,53%,原生态环境的最好保护,绿化隔离带,独成体系的酒店群,复合配套体验营销,吃,游,玩,购,娱,Spa,水疗,按摩保健,其它康体设施,儿童乐园区,游艇,海岸高尔夫球场,冲浪,购物中心,主题餐厅,酒吧,水上运动俱乐部,迪斯科舞厅,1500,多家自由免税商店,水族馆,玛雅遗址,各项旅游活动,发掘和整合当地历史文化资源为坎昆旅游发展提供了持续动力,玛雅文化,文化资源保护,政府于,70,年代开始,强调对玛雅历史区域的,保护，并对其进行修复,文化资源整合,将岛上原有的圣米盖,里托古迹废墟与周边的奇,琴伊察、图卢姆等玛雅文,遗迹纳入度假者游览的范围,文化产品打造,用玛雅文化打造旅游,产品，吸引游客，数据显,示，其中,30%,的游客是受到,玛雅文化的吸引前往坎昆,依托海滩资源建立多元产品组合，满足各类细分市场需求，并提升游客度假的复合体验价值,会议中心：,依托优质旅游度假资源，建设高标准会议展览设施总建面,15.3,万平方尺。能同时容纳超过,7000,人，成为国际组织和国际企业的会议举办场所,高尔夫球球场：,打造,5,大高尔夫球场，并与海景、湖景以及玛雅遗址相结合，丰富和提升度假旅游产品，成为坎昆重要的旅游设施和景观资源,商业中心：,有各种档次商业，从沿街珠宝摊到超现代化免税,shopping mall,，可购买旅游必需品、运动用品、高档酒水珠宝等,酒店集群：,岛上酒店区已建起,80,多座,3,星级以上豪华旅馆，提供客房两万多间，包括利兹卡尔顿、希尔顿、万豪、凯悦等国际知名酒店,体验中心：,将海上运动、水族馆、舞台剧、乡村芭蕾、考古探秘等旅游产品相融合，并有桑拿按摩、儿童乐园区、,SPA,、酒吧餐饮等配套,Cancun,旅游产品组合,政府高起点的营销和配套的完善实现坎昆旅游经济繁荣和城市快速发展,坎昆历年接待游客数（万人）,起步期,政府进行全面规划，建设旅游度假区,1972,年政府开始在该岛投资,3.5,亿美元修建了高速路；建造了国际机场；在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运。形成立体交通网络,邀请南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆，提高知名度,发展期,从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设，主要用于环境改善、古迹修复、饭店建设等,举办高尔夫赛事,1981,年南北首脑会议在坎昆召开，更使其名噪全球,腾飞期,随着人口的膨胀，开始加大医院、学校等基础设施的开发,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,发展历程,10,万,100,万,200,万,300,万,1989,年突破,100,万人次,外国旅游者占,52%,以上,92,年开始每年接待,120,万国际游客,当地游客保持在每年,39.52,万人,1975,年正式接待游客，当年接待了,10,万人次,仅有,300,多人的渔村,2002,年接待游客,300,余万人,灵活的开发模式为坎昆旅游的发展带来稳定的现金流,分阶段的开发模式：,旅游产业起步期：,以政府为主导，根据区域规划，进行基础设施建设，提升区域形象,旅游产业发展期,腾飞期：,选择政府与企业合作开发的模式，政府进行基础设施建设，并吸引国外资本，严格按照政府规划，保持世界一流的发展水平，针对不同客户群体的需求，开发酒店、度假别墅、豪华公寓等,坎昆现金流量,持续稳定的现金流为坎昆的可持续发展提供保证，,2002,年坎昆旅游创汇,32,亿美元，占墨西哥全国旅游创汇的,40%,以上,现金流出,现金流入,起步期,发展期,腾飞期,5,亿,10,亿,20,亿,30,亿,1975,年,1992,年,2002,年,单位：美元,五大关键要素的成功打造为坎昆旅游经济快速发展提供了持续驱动力,5,天,6,天,坎昆游客平均逗留天数,7,天,5,天,3,天,$500,$1000,坎昆游客度假期间平均花费（美元,/,人）,N/A,$600,$100,$128,$75,坎昆游客人均每天花费（美元,/,人,/,天）,$90,$128,$50,生态保护和文化资源挖掘：,保护红树林免受人文砍伐，利用绿化隔离带减少生态环境影响，发掘和整合玛雅文化历史旅游资源，保证可持续发展,多元产品组合：,依托海滩资源建立多元产品组合，提升游客度假的体验价值,完善的配套：,通过政府规划集中措施提高公共设施的现代化程度，产生旅游经济高效益,灵活的开发模式：,旅游产业起步期以政府为主导，旅游产业发展步入正规后，政府与企业联合开发,高起点的营销：,邀请具有国际知名人士并举办具有国际影响力的赛事及会议,坎昆各类旅游指标,为促进区域旅游发展，坎昆采取的重要举措,积极促进国际组织和国际企业的会议，使旅游淡季变成旺季,坎昆国际会议展览中心,举行过多次重要的国内和国际会议,每年有许多享有声望的国际企业来举办会议,会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达,85%,，收费随之上涨,坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场,20,分钟车程。,建成于,1994,年，共,4,层，总建面,15.3,万平方尺，能同时容纳,7000,人。,优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议。,会议,时间,性质,发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议,1981.10,国际,世贸组织第五次部长级会议,2003.09,国际,加勒比海湾酒店国际会议,每年,6,月,区域,电影节,每年,11,月,区域,墨西哥革命周年庆典,每年,11,月,全国,坎昆的营运亮点之一：嫁接会议展览业，减少淡季损失,20,政府,中央银行,全国旅游促进基金会,全国旅游开发公司,政府机构,（如公共工程部、,水利部）,相关单位及,公共机构,制定规划和执行等集中措施,针对开发进行一些初期启动基础建设,承担度假区规划费用,基础设施经营和收费,全面负责基础设施和其他设施的设计和建设,负责坎昆度假区的对外宣传促销,聘请知名咨询机构来做规划和工程方案,对开发建设初期的宾馆、饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持,以低价买进生地，经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售,组织完成度假区各项基础设施的建设工程,美洲开发银行两笔贷款,70%,用于基础建设：,1971,年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建设所必须的基础设施的开发、