社区商业案例课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,社区商业研讨报告,社区商业研讨报告,主要内容,一、社区商业开发运营对比,二、社区商业在城市商业中的定位,三、社区商业的建筑规划设计,四、社区商业的配套规划,珠海仁恒星园商业街,五、社区商业的业态与招商,六、社区商业的销售模式,七、大型社区商业案例研究,八、关于社区商业开发经营的研究文稿,一、社区商业开发运营转换,现在社区商业开发量越来越大，是商业地产开发其中特性之一。但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：,1,、粗放式规划,在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严重，逢街划铺，铺位大小不一。,2,、粗放式营销,发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。,3,、粗放式定价,缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。,一、社区商业开发运营转换 现在社区商业开发,社区商业开发运营对比,随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。,如图（珠海仁恒星园商业街）,社区商业开发运营对,二、社区商业在城市商业中的定位,城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的,现代社区,应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的,“,三无,”,状态的旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。,二、社区商业在城市商业中的定位 城市大开发出现了社区城,社区商业在城市商业中的定位,1,、零售巨头抢占社区,“,根据地,”,。,零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。,超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的,“,根据地,”,；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。正是这些,“,供,”,与,“,需,”,的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。,社区商业在城市商业中的定位1、零售巨头,社区商业在城市商业中的定位,2,、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。,社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉,3,元钱，一元就献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。,目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在,40,左右，由此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。,社区商业在城市商业中的定位2、社区商,社区商业在城市商业中的定位,3,、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。,城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集聚,扩散”的发展趋势。,即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。,社区商业在城市商业中的定位 3,社区商业在城市商业中的定位,4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。,社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。,社区商业在城市商业中的,三、社区商业的建筑规划设计,（一）社区商业的规模规划,社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。,当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。,三、社区商业的建筑规划设计（一）社区商业的规模规划,社区商业的规模规划,规划依据：,根根据商务局的,社区商业评价规范之二,(,新建社区,),的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于,0.9,平方米，中型社区人均商业用地面积不小于,0.7,平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。,社区商业的规模规划规划,（二）社区型商业的三种开发模式,模式一：社区型商业中心,典型建筑构成：集中式商场商业街模式,业态组合：超市商业街,社区型百货商业街,超市百货商业街,典型案例：深圳福田中港城、珠海仁恒星园等,（二）社区型商业的三种开发模式模式一：社区型商业中心,代表案例,中港城外景,中港城一楼内铺,梅林家乐福,仁恒星园,代表案例中港城外景中港城一楼内铺梅林家乐福仁恒星园,典型社区商业中心的业态构成说明,典型社区商业中心的业态构成说明,社区型商业的三种开发模式,模式二：社区次主力店组合型,典型建筑特征：小型集中式商业,+,商业街,业态组合：小超市,+,次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）,+,街区,深圳政府大型住宅区彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。,深圳南山,80,万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。,社区型商业的三种开发模式模式二：社区次主力店组合型,社区型商业的三种开发模式,模式三、纯商业街模式,典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可,能是独立建筑。,业态组合：种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、,服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。,案例：深圳福田,建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街等,社区型商业的三种开发模式模式三、纯商业街模式,珠海仁恒星园商业街,珠海仁恒星园商业街,（三）社区商业的多种布局模式,通常有以下几种布局：,1,、社区多组团，商业街多组团布局模式。,2,、社区大围合，商业街大围合布局模式。,3,：社区组团与商业组团分别集中布局模式,（三）社区商业的多种布局模式 通常有以下几种布局：,（四）社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划。,1,、超市百货主力店面积,一般标准超市规模达到,6000-10000,平方米，单层面积一般在,3000,平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米。,2,、,次主力店面积,次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在,300-500,平米,之间。,3,、街铺面积,街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在,100,平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。,（四）社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划。1、超市百货,社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划,说明,:,在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。,最佳比例：,进深控制在,10,米左右，面宽一般在,3.5,米,-4,米，单铺面积一般在,40-50,平米。,社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划 说明:,（五）社区商业如何规划好商业与住宅的关系,通常情况下社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。,主要体现在：,1,、住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线。,2,、住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用。,3,、住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在。,4,、在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。,虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。,（五）社区商业如何规划好商业与住宅的关系 通常情况下社,参考解决办法：,方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。,为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。,例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。,方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。,住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。,参考解