土地增值税ppt课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三节 土地增值税,第三节 土地增值税,一、概述,（一）概念,土地增值税,出售，不包括出租及出让,不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人,土地使用权属国家，不包括集体土地,有偿转让,取得收入,国有土地使用权及地上建筑物,一、概述（一）概念土地增值税出售，不包括出租及出让不包括公,（二）特点,征税面广,以转让房地产的增值额为计税依据,实行超率累进税率,实行按次征收,（三）作用,国家财政收入的主要来源之一,重要杠杆,重要手段,（二）特点,销售,新建房,二、征税范围,转让,二手房,直接转让土地使用权,销售二、征税范围直接转让土地使用权,具体征税规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）,有关事项,是否属于征税范围,1.,出售,征。包括三种情况：,（,1,）出售国有土地使用权；,（,2,）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；,（,3,）存量房地产买卖,2.,继承、赠予,1.,继承不征（无收入）,2.,赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征,3.,出租,不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）,4.,房地产抵押,1.,抵押期，不征,2.,抵押期满偿还了债务本息，收回房产，不征,3.,抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征,接下表,具体征税规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）有关事项是否属,5.,房地产交换,1.,单位之间换房，征,2.,对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产,(,商业用地不行,),的，经当地税务机关核实，可以免征,(,不是不征收,),土地增值税,6.,以房地产投资、联营,1.,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征,2.,房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征,3.,投资联营企业将投资联营房地产再转让，征,4.,非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。,(,属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇,),5.房地产交换1.单位之间换房，征2.对个人（企业纳,7.,合作建房,1.,建成后自用，暂免,2.,建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征,8.,企业兼并转让房地产,暂免,9.,房地产评估增值,不征（无收入）,10.,国家收回房地产权,免征,11.,转让、抵押、置换,征,7.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建,小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：,1.,属于土地增值税的征税范围的情况（应征）,（,1,）出售国有土地使用权；（,2,）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；（,3,）存量房地产买卖；（,4,）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；（,5,）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（,6,）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；（,7,）投资联营后将投入的房地产再转让的；（,8,）合作建房建成后转让的；（,9,）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的；（,10,）转让、抵押、置换,小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：1.属于土地增值税,2.,不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）,（,1,）房地产继承（无收入）；（,2,）房地产有条件的赠与（无收入）；（,3,）房地产出租（权属未变）；（,4,）房地产抵押期内（权属未变）；（,5,）房地产重新评估增值（无权属转移）。,2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房,3.,免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）,（,1,）个人互换自有居住用房地产；（,2,）合作建房建成后按比例分房自用；（,3,）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；（,4,）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（,5,）国家征用收回的房地产；（,6,）个人转让自有的房地产；（,7,）建造普通标准住宅出售（符合条件）。,3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人,三、土地增值税税率,级数,增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）,税率（,%,）,速算扣除系数（,%,）,1,不超过,50%,的部分,30,0,2,超过,50%-100%,的部分,40,5,3,超过,100%-200%,的部分,50,15,4,超过,200%,的部分,60,35,三、土地增值税税率级数增值额与扣除项目金额的比率（即增值率,四、土地增值税的计算,1,4,2,（一）、计算步骤,确定转让收入,计算应纳税额,确定扣除项目,计算增值额，确定增值率和税率,3,四、土地增值税的计算 1 4 2（,（二）、土地增值税应纳税额的计算,1,、基本公式：,（,1,）增值额,=,收入,-,准予扣除的项目金额,（,2,）增值率,=,增值额,扣除项目金额,x100%,（,3,）应纳税额,=,增值额,x,适用税率,-,扣除项目金额,x,速算扣除数,（二）、土地增值税应纳税额的计算1、基本公式：,2,、扣除项目的规定,转让项目的性质,扣除项目,具体内容,转让土地（卖地）,扣除项目（,2,项）,1.,取得土地使用权所支付的金额,2.,与转让房地产有关的税金,新建房屋（卖新房）,房地产开发企业（,5,项）,1.,取得土地使用权所支付的金额,2.,房地产开发成本,3.,房地产开发费用,4.,与转让房地产有关的税金,5.,财政部规定的其他扣除项目,非房地产开发企业（,4,项）,存量房屋（卖旧房）,扣除项目（,3,项）,1.,房屋及建筑物的评估价格评估价格 重置成本价,成新度折扣率,2.,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,3.,转让环节缴纳的税金,2、扣除项目的规定转让项目的性质扣除项目具体内容转让土地（卖,转让新房扣除项目具体规定,房地产开发企业,非房地产开发企业,土地价款,同,开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息,+(+)5%(,内,);,借款利息不能分摊、无证明：,(+)10%(,内,),税金：营业税、城建税、教育费附加,同,2,同,3,加计扣除项目,(+)20%,开发成本,税金：营业税、,城建税、教育费附加、,印花税,转让新房扣除项目具体规定房地产开发企业非房地产开发企业土地,转让旧房扣除项目具体规定,扣除项目,土地价款,扣除项目,土地价款,税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税,评估价格,税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税,购房价格,-,每年,5%,折旧,能取得评估价格,不能取得评估价格,重置成本*成新率,转让旧房扣除项目具体规定扣除项目土地价款扣除项目土地价款税金,关于新房税金计算的区别,企业状况,可扣除税金,详细说明,房地产开发企业,（,1,）营业税（,2,）城建税和教育费附加,（,1,）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让,收入全额,，营业税税率为,5%,（,2,）由于印花税（,0.5,）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除,非房地产开发企业,（,1,）营业税（,2,）印花税（,3,）城建税和教育费附加,（,1,）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为,5%,销售或转让其,购置,的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置或者受让原价后的,余额,，营业税税率为,5%,（,2,）印花税税率为,0.5,（产权转移书据）,关于新房税金计算的区别企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企,例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入,1600,万元,(,设城建税率,7%,，教育费附加征收率,3%),。建此住宅支付的地价款,100,万元,(,其中含有关手续费,0.8,万元,),，开发成本,300,万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为,10%,。计算上述业务应缴纳的土地增值税。,例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(,【,答案,】,(1),实现收入总额：,1600,万元,(2),扣除项目金额,:,支付地价款：,100,万元；,支付开发成本：,300,万元,计提的三项费用：,(100+300)10%=40(,万元,),扣除的税金：,16005%(1+7%+3%)=88(,万元,),加计扣除费用：,100+300)20%=80(,万元,),扣除费用的总额：,100+300+40+88+80=608(,万元,),(3),确定增值额：,1600-608=992(,万元,),(4),确定增值比率：,992608163%,所以适用第三档税率：,50%,，扣除系数：,15%,(5),计算应纳税额：,99250%-60815%=404.8(,万元,),【答案】,1.,建造普通标准住宅，增值率未超过,20%,免税，未分别核算的不享受优惠。,2.,国家征用收回的房地产,免税税,3.,国家建设需要搬迁，自行转让的房地产,免税,五、税收优惠,1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%免税，未分别核算的,