某大型综合体项目研究分析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京大型综合体项目研究分析1,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,北京大型综合体项目研究分析1,2024/11/11,北京大型综合体项目研究分析1,北京大型综合体项目研究分析12023/9/13北京大型综合体,1,一、北京银泰中心,三、三里屯SOHO,四、对比分析及研究结论,二、华贸中心,目录,Contents,HUAYEHANG,REAL ESTATE,HUAYEHANG,REAL ESTATE,北京大型综合体项目研究分析1,一、北京银泰中心三、三里屯SOHO四、对比分析及研究结论二、,2,北京银泰中心,项目基本信息,物业类别：城市综合体,基地面积：31，305平方米,建筑面积：350,000平方米,地上建筑总面积：265,300平方米,地下建筑总面积：84,700平方米,酒店公寓楼：120，500平方米,酒 店：31，700平方米,公 寓：58，400平方米,商业配套：30,300平方米,办 公 楼 A:72,300平方米,办 公 楼 B:72,500平方米,大楼覆盖率：46%,绿化覆盖率：21%,容积率：8,开工日期：2004年5月,竣工日期：2008年3月,北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角，该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环北路，南为建外SOHO，是长安街地标性建筑。,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥,3,规划设计,建筑设计,：,北京银泰中心由世界著 名建筑师JohnC.portman担纲设计，其优雅和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。,景观设计,：,（1）立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。,（2）细腻的 处理手法，是国际设计大师设计水平的直接体现之一。,（3）水景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体性的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上 对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,建筑设计：北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,4,景观设计,有限的空间营造极致的园林。,开放式庭院与屋顶花园立体营造出银泰的盎然生机。,室内水景的营造体现银泰的灵动婉约，建筑因绿色与水而整体晶莹剔透，自然因建筑而得以表达寓意与传奇。,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,有限的空间营造极致的园林。北京银泰中心北京大型综合体项目研究,5,建筑规划设计,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,6,物业类型,35万平方米综合建筑，包括三座主体建筑“高标准、高质量、高品位”的都市生活精品工程，中央主楼63层，高249.9米，东西两栋智能5A甲级写字楼为人保大厦、银泰写字楼地上44层，高186米。,产品特征：,最高的酒店：柏悦酒店,拥有凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店，酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦、君悦、及柏悦三个著名品牌,CBD最豪华公寓：,仅有21套极品公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居（一居：132-138平米，两居240-242平米），精装修，赠送家具和家族电器；其中21套柏悦府为国际商业首脑度身定做，面积500-1600平米，按照客户的要求度身定做，不含装修。,顶尖时尚的欧洲生活艺术中心,商业裙房柏悦生活parklife,荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业。休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。连结3座塔楼的6层裙房，总见面52,199平方米，其中4层25000平方米的商业配套设施包括时尚欧陆精品店、美食和精品生活购物中心，缔造卓尔不群的欧洲顶尖时尚前沿生活方式。,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,35万平方米综合建筑，包括三座主体建筑“高,7,酒店定位及运营,酒店定位：极致尊贵的精品酒店；,酒店品牌：柏悦酒店；,运作关键：引入中国第一家柏悦酒店，借助柏悦品牌提升项目档次；,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,8,写字楼定位及运营,写字楼定位：,世界500强中国总部；,经 营 模 式：,先将一栋整体卖给PICC，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；,入 驻 企 业：,美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与晋衡律师事务所等；,运 作 关 键：,将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,写字楼定位：世界500强中国总部；北京银泰中心北京大型综合体,9,公寓定位及运营,公寓定位：,柏悦居现代豪华公寓,柏悦府专属府邸式公寓,经 营 模 式：,直接销售；,运 作 关 键：,以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间；境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群；,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,公寓定位：柏悦居现代豪华公寓北京银泰中心北京大型综合体项,10,推盘节奏,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,11,销售情况,销售策略,以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间。,境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群。,销售渠道,代理行资源：世邦魏理仕、高力国际、百富行,合作伙伴资源：凯悦集团、美林集团、华平基金,海外路演,联合公关活动,产品推介会,网络营销,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,销售策略北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,12,销售情况预热期,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,13,销售情况强销期,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,14,销售情况持销期,北京银泰中心,北京大型综合体项目研究分析1,北京银泰中心北京大型综合体项目研究分析1,15,一、北京银泰中心,三、三里屯SOHO,四、对比分析及研究结论,二、华贸中心,目录,Contents,HUAYEHANG,REAL ESTATE,HUAYEHANG,REAL ESTATE,北京大型综合体项目研究分析1,一、北京银泰中心三、三里屯SOHO四、对比分析及研究结论二、,16,北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。,华贸中心,项目基本信息,物业类别：城市综合,基地面积：15万平方米,建筑面积：83万平方米,酒 店：6万平方米,公 寓：900套,写字楼：20万平方米,大楼覆盖率：46%,绿化覆盖率：40%,容积率：3.6,建筑风格：现代简约,开工日期：2003年5月28日,竣工日期：2007年底,北京大型综合体项目研究分析1,北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900,17,规划设计,在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；,公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁、宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；,商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同为合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,18,景观设计,广场以“水主题”贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的。创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际商城的结构，让上城和商业广场不仅成为了华贸中心的核心部分，而且也将造就北京新的商业形态。,广场以“水主题”贯穿的灵感源自我们设计欧洲的广场、街区和花园的经验，源自我们对中国文化的理解，是中西文化的平衡和交融。花园、房屋等等都将作为建筑的元素，成为表现“水主题”的载体以及由“水”而生种种奇妙隐喻的空间道具。,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,广场以“水主题”贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设,19,物业类型,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,20,物业类型,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,21,商业定位及运营新光天地,新光天地定位：,营造丰富商业人文气息的高品质购物空间；,运作关键：,引进成熟的外资百货运营模式体验式一站购物；,囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；,艺术时尚品味营造出创新商业气息；,超前和人性化的细节功能设置；,将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为“购物是休闲生活”的现代商业格局。整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值；,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,22,商业定位及运营华贸购物中心,华贸购物中心定位：,都市新贵的高级生活指标；,运作关键：,相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；,品牌引进与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新生国际品牌；,自行招商，自主经营。新光天地开业一周年之际，商业氛围初现，启动购物中心；,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,23,商业运营商业群组,运作关键：,为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”；,利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各异的商业氛围；,商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值；,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,24,写字楼定位及运营,写字楼定位：,国际领先标准，吸引跨国公司；,运 作 关 键：,引入投资者，获取充裕资金。“以最小代价回流资金，并保持开发对物业的持有权”,为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，硬软件设施具有前瞻性；,严格筛选进驻企业资格。保证物业档次及形象，支撑租金高回报；,商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽丝卡尔顿河JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务；,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,写字楼定位：国际领先标准，吸引跨国公司；华贸中心北京大型综合,25,酒店定位及运营,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,26,公寓定位及运营,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,27,公寓定位及运营商务楼,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,28,发展策略,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,29,开发节奏,华贸中心,北京大型综合体项目研究分析1,华贸中心北京大型综合体项目研究分析1,30,启示及借鉴,华贸中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在整个系统中相融相 生，彼