合肥某市场调研报告课件

市场调研报告,市场调研报告,提 纲,一、合肥市宏观经济研究（简略）,二、合肥市商业现状分析,（一）合肥市商圈及商业地产现状分析,（二）主要结论,三、项目基地分析,（一）项目地块现状分析,（二）项目周边调研分析,（三）主要结论,四、市场调研结论,（一）项目,SWOT,分析,（二）项目定位分析,提 纲,一、合肥市宏观经济研究（简略）,1,、从,GDP,增长看，合肥从中部城市的低谷开始启动，处于迅速增长期。,2001,年后，合肥,GDP,增长速度一直高于国家平均水平。而,2004,年后，合肥的,GDP,增长速度保持在年均,15%,以上。,持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定。,一、合肥市宏观经济研究（简略）1、从GDP增长看，合肥从中部,2,、外商投资增幅呈现加速；合肥将迅速迎来大工业的发展高峰期。而这一巨大的改变将在,3-5,年内大大刺激合肥的经济,2、外商投资增幅呈现加速；合肥将迅速迎来大工业的发展高峰期。,3,、人民生活水平不断提高。居民收入的增长促进了消费攀升，,2008,全年完成社会消费品零售总额,587,亿元，增长,25%,，为近,10,年来最高增幅,。,3、人民生活水平不断提高。居民收入的增长促进了消费攀升，20,4,、,141,城市发展规划合肥现有规划主要向西,南,方向发展，适当向东发展，有限制向北发展。,5,、合肥未来交通将会有根本性的发展。沪汉蓉高铁的合宁已竣工通车、,合武段,将于近年竣工，极大的缩短合肥至上海、南京及武汉等城市的路程时间。规划中的未来,合肥轻轨,1,号线,将对滨湖新区人们的出行带来方便快捷的交通方式，同时也给本案带来极大的升值空间。,主要结论：,合肥自,2001,年后，合肥,GDP,增长速度一直高于国家平均水平，预计未来合肥的经济仍将保持快速增长，合肥国民经济的持续增长为本案提供了有力的支持和坚实的基础。,4、141城市发展规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向,二、合肥市商业现状分析,（一）合肥市商圈及商业地产现状分析,商圈分布,合肥市整体商业并不发达，全市围绕市中心分为十大商圈，商业相对集中；,西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心,合肥市整体商业布局相对较为集中，以老城区为中心为主要商圈分布区域；,当地中高档商业场所基本集中在中心商圈及周边，中心商圈为传统商业区域；,中心区域外的商圈目前基本以周边区域消费为主，目前均尚未形成真正的市级商圈影响力；,目前中心附近商圈的经营情况均好于周边商圈，外围有影响力的商业尚未形成；,而传统老商圈由于区域规划力度及受到新型商圈的竞争，部分正逐渐衰退，如双岗商圈。,二、合肥市商业现状分析（一）合肥市商圈及商业地产现状分析,合肥某市场调研报告课件,商圈现状分析,十大商圈均为,2000,年以后逐步形成；,主要的市级商圈均集中在市中心及附近区域；,三里庵商圈、马鞍山路商圈、元一商圈凭借区域内的大型超市及卖场逐渐吸引更多外区客流，逐渐往市级商圈迈进。,发展型区域商圈则多处于较为偏远的区位；,商圈名称,所属类别,形成时间,典型项目,中心商圈,市级商圈,2000,淮河路步行街,三里庵商圈,市级商圈,2005,安徽国购广场,元一商圈,市级商圈,2005,元一时代广场,马鞍山商圈,市级商圈,2005,新都会环球广场,双岗商圈,区域商圈,2005,星海世纪广场,南七商圈,区域商圈,2000,百大商业大厦,曙光商圈,区域商圈,2002,曙光百货,东区商圈,区域商圈,2004,好又多,高新商圈,发展性区域商圈,2004,合家福超市,明珠商圈,发展性区域商圈,2005,桐山国际购物广场,商圈现状分析商圈名称所属类别形成时间典型项目中心商圈市级商圈,2,、商业地产现状分析,未来合肥市商业物业市场供应量继续增大，近期内市场竞争将更加激烈；,2009,年市区人口将达到,300,万人左右，市区人均零售商业面积将达到约,1.5,平方 米，以目前合肥市中心城区外部分社区商业空置的情况，以及目前的消费能力和市区人均零售商业面积情况来看，,目前市场中的零售商业面积已经略有过剩；,已知的合肥市商业物业供应量已经达到了,150,万平方米，这些供应量预计在,5,年之内会逐渐全部进入市场，未来的商业总量将达到约,610,万平方米；,根据目前合肥市中心区域外社区商业市场中估计约,60%,的空置情况，预计近期内消费人口的增加难以和商业物业的增加相平衡，近期内商业物业市场的竞争仍将更加激烈；,2、商业地产现状分析,部分新增商业项目情况如下：,内容 项目,明发商业广场,新天地广场,西环中心广场,松芝万象城,信旺,.,华府骏苑,乐客来国际商业中心,世纪金源摩尔,开发商,明发集团（合肥）房地产开发有限公司,安徽新华发行集团（普兰德置业）,安徽政和置业投资有限公司,义富地产（加拿大松芝集团）,安徽大唐置业有限公司,香港宏峰国际发展有限公司,世纪金源集团,招商团队,合富辉煌,自营,香港,SPACX,（思贝司）商业服务集团,自营,自营,自营,自营,区位,四里河路和砀山路交汇处,蒙城路和濉溪路交口,潜山路和黄山路交口,长江西路,478,号,望江路和潜山路交口,长江西路与红皖路交叉口,徽州大道与紫云路交口,商业建筑面积,30,万平米,4.5,万平米,6,万平米,10,万平米,约,11,。,5,万,平方米,40,万平方米,业态组合,购物、餐饮、娱乐、休闲、影城、五星级酒店、,SOHO,办公、酒店式精品公寓,超市,.,精品店,.,游乐场,.,餐饮,.,酒吧,超市,.,健身会馆,.KTV,餐饮,.,美容精品店,.,电玩,.,婚纱,.,早教等,超市,.,影院,.,百货,.,健身游乐场,.,儿童乐园,.KTV,超市,.,影院,.,真冰溜冰场,.,精品店等,家乐福、餐饮、休闲、娱乐,招商情况,家乐福、百安居,乐购,斗牛士、真锅咖啡等,沃尔玛,乐购,五星级酒店（已签约美国,AXL,酒店）、家乐福,部分新增商业项目情况如下：内容 项目明发商业广场新天地广场,（二）主要结论,合肥目前商业面积总量已经略有过剩，但新建成的城区商业明显不足，随着城市的逐步扩展，新商圈的建设也必然要随之跟进；,在建众多商业项目同质化竞争较为严重。,（二）主要结论 合肥目前商业面积总量已经略有过剩，但,三、项目基地分析,（一）项目地块现状分析,项目分南北两个地块分期开发，如右图所示，分别沿着东流路（南二环）、机场路、祁门路，两地块由望湖北路分隔开。,项目总占地面积约,96,亩，总建筑面积为,25,万余平米，其中商业面积有近,10,万平方米。麦德龙超市、,2#,公寓楼、家居卖场建筑、酒店位于北地块，商业步行街位于南地块。,现有地物沿东流路、望湖北路、祁门路还有少量沿街商业，如便利店、餐饮店、小规模住宿酒店等。,三、项目基地分析（一）项目地块现状分析 项目分,地块区位：,本项目紧邻南二环，距市中心,5.5,公里，距市政务文化新区,5,公里，距巢湖,10,公里。,141,城市发展规划合肥现有规划主要向西,南,方向发展，适当向东发展，有限制向北发展。对本项目所属南区未来发展带来非常有利一面。,整个合肥的城市规模将扩大，城市中心点将发生转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。,作为政府规划的中心发展方向中的一员，南区在未来发展将更具活力，本项目的未来发展将得到保证。,项目周边目前商业,/,商务氛围清淡，周边整体档次不高。,地块区位：整个合肥的城市规模将扩大，城市中心点将发,（二）项目周边调研分析,以本案为中心，半径大约,35,公里范围示意图如下：,（二）项目周边调研分析,东南区块：,目前东南区块内主要以在建住宅项目为主：,120,万平方米的望湖城、,8.5,万平方米的信达好第坊、约,20,万平方米的滨湖春天、约,30,万平方米的滨江花月，以及一些老式的居民住宅集中区：王卫新村等。没有大型商业设施，有少量的街铺和住宅底商，相比该区域较为庞大的住宅供应量，商业配比面积严重不足。,东南区块：,望湖城项目预计,2,年左右时间可以达到较高的入住率；,主要入住人群为安徽省直机关工作人员及家属，具有较高经济基础、有品位、教育程度高等特征；,预计常住人口为,5,万。,望湖城,项目总占地：,2.75,平方公里,用地面积：,3350,亩,住宅建筑面积：已知约,120,万平方米,信达好第坊,总建筑面积：,8.5,万平方米,交付时间：,09,年,12,月,销售均价：,4300,元,/,平方米,滨江花月,项目总建筑面积：约,30,万平方米；,交付时间：分期交付，一期,09,年,5,月 已入 住，二期,10,年,8,月；,销售价格：,39004700,元,/,平方米,项目配有少量的社区商铺，主要是满足社区居民的日常生活需要为主,信达好第坊滨江花月,滨湖春天,总建筑面积：约,20,万平方米,项目已经交付使用，目前入住率大约为,20%,滨湖春天,总建筑面积：约,20,万平方米,项目已经交付使用，目前入住率大约为,20%,滨湖春天滨湖春天,东北区块：,以马鞍山路、望江路交叉口为核心，属于马鞍山路商圈，周边集中了大量的新建及在建高档住宅、商业、写字楼项目，东流路以北、徽州大道以东方向也有大片老式住宅区。,新建及在建住宅项目供应量约为,110,万平方米，主要项目有：铂金汉宫、绿地海顿公馆、和地蓝湾、力高,.,柏林春天、丽阳蓝庭、珠光雅苑、创智广场等项目；,商业及写字楼项目有绿地瀛海、和地蓝湾、创智广场、铂金汉宫，绿地瀛海商业面积约为,11,万平方米、写字楼面积约,19,万平方米，和地蓝湾商业面积约,1,万平方米、写字楼面积约,4,万平方米，铂金汉宫写字楼面积约为,8,万平方米，创智广场办公酒店综合楼面积约,7,万平方米。上面介绍的住宅项目也大都建有配套的社区商业。,东北区块：,绿地瀛海、海顿公馆,总建筑面积：,60,万平方米,商业面积：,约,11,万平方米，其中瀛海,1F4F,约,7.5,万平方米，海顿公馆商业街,3.5,万平方米,海顿住宅面积：,约,30,万平方米,交付时间：,瀛海商业部分,09,年年底，写字楼部分有,2,栋楼于,09,年底交付，另,2,栋楼于,10,年底交付，海顿公馆分四期开发，分别于,08,年、,09,年、,10,年、,11,年年底交付，海顿商业街一期,2.5,万平方米将于,10,年底交付。,商业定位：,以百货为主，配合部分餐饮、休闲娱乐业态,绿地瀛海、海顿公馆,总建筑面积：,60,万平方米,商业面积：,约,11,万平方米，其中瀛海,1F4F,约,7.5,万平方米，海顿公馆商业街,3.5,万平方米,海顿住宅面积：,约,30,万平方米,交付时间：,瀛海商业部分,09,年年底，写字楼部分有,2,栋楼于,09,年底交付，另,2,栋楼于,10,年底交付，海顿公馆分四期开发，分别于,08,年、,09,年、,10,年、,11,年年底交付，海顿商业街一期,2.5,万平方米将于,10,年底交付。,商业定位：,以百货为主，配合部分餐饮、休闲娱乐业态,绿地瀛海、海顿公馆,总建筑面积：,60,万平方米,商业面积：,约,11,万平方米，其中瀛海,1F4F,约,7.5,万平方米，海顿公馆商业街,3.5,万平方米,海顿住宅面积：,约,30,万平方米,交付时间：,瀛海商业部分,09,年年底，写字楼部分有,2,栋楼于,09,年底交付，另,2,栋楼于,10,年底交付，海顿公馆分四期开发，分别于,08,年、,09,年、,10,年、,11,年年底交付，海顿商业街一期,2.5,万平方米将于,10,年底交付。,商业定位：,以百货为主，配合部分餐饮、休闲娱乐业态,绿地瀛海、海顿公馆绿地瀛海、海顿公馆绿地瀛海、海顿公馆,和地,.,蓝湾,总建筑面积：,约,12,万平方米，其中 商业约,1,万平方米,住宅约,7,万平方米,写字楼约,4,万平方米,交付时间：,2010,年,4,月,商业定位：,餐饮、文化、运动,铂金汉宫,总建筑面积：,约,21,万平方米，其中,住宅,12,万平方米,写字楼,8,万平方米,商业约,5000,平方米,交付时间：,09,年年底,住宅均价：,5300,元,/,平方米,铂