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,Click To Edit Title Style,*,*,Click To Edit Title Style,Click To Edit Title Style,*,Click To Edit Title Style,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,广州市富尚商业投资管理公司,珠海金鼎-商业项目,招商策划初步方案,珠海,-,金鼎,-,时尚潮流坊,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,添加,Q,群,340180654,，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,广州市富尚商业投资管理公司,珠海市商业概念,随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消费最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。珠海政府最近加大了在全国范围（包括港澳台）的城市形象推广的力度，珠海已经被越来越多的人们所熟悉，无论是在珠海营商还是投资商业物业都已经成为外来资金进入珠海的突破口，所以在本案的定位上我们首先将购物中心定义为珠海概念的商业物业项目,。,广州市富尚商业投资管理公司,港珠澳大桥,珠海 规划利好,广珠轻轨,广珠西线,24,小时通关,横琴新区开发,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体,由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异,主要客群类型,主要消费场所及特征,珠海本地客群,中高端消费客群,主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力,年轻时尚消费客群,主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以,18-35,岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高,区域型就近消费客群,以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表,澳门客群,主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费,游客,相对集中在拱北口岸一带,珠海商业群体划分及特征,珠海主要商圈分布情况,：,目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,广州市富尚商业投资管理公司,珠海六大商圈基本情况,商圈名称,商圈级别,辐射范围,档次,拱北商圈,市级商圈,珠海、澳门、游客,中档大众化、中档偏低,吉大商圈,市级商圈,珠海,中高档、高档,老香洲商圈,区域级商圈,老香洲,中档大众化,新香洲商圈,区域级商圈,新香洲,中档大众化、中低档,前山商圈,区域级商圈,前山,中档大众化,南屏商圈,新兴区域级商圈,珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分,广州市富尚商业投资管理公司,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业地产概论1,商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观,珠海商业资本的竞争越来越激烈,本地一些支柱企业进入商业地产开发浪潮，外地商业巨头大举进军珠 海在很大程度上推动了珠海商业的迅猛发展，也促进了商业地产的升级。,珠海商业地产进入调整期,从,200,8开始的，珠海商业市场出现众多利好消息，带动了商业发展。,交通布局的变化将为珠海带来人流和商机,港珠澳大桥、珠三角城市轻轨年底动开、广珠铁路复工、粤西高速通车、珠三角高速公路网以及珠海城市新规划确定区域中心城市地位等，交通布局的变化直接推动城市经济的快速发展，为珠海带来周边地区大量的人流和物流，为商业地产的发展带来新的商机。,个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情,迎宾广场、米兰丽都等创造了良好的销售业绩，提升市场投资信心。,PPT,模板下载：,行业,PPT,模板：,节日,PPT,模板：,PPT,素材下载：,PPT,背景图片：,PPT,图表下载：,优秀,PPT,下载：,PPT,教程：,Word,教程：,Excel,教程：,资料下载：,PPT,课件下载：,范文下载：,试卷下载：,教案下载：,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业地产概论2,商业物业质素普遍不高,纯粹意义上的商业地产项目较少,主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。,主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少,开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。,业幅射力较窄，经营局限在本地市场,项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。,商业业态向多元化发展,新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。,珠海商业地产概论3,临街小面积铺是目前销售最为理想的商业物业,临街商铺租售情况持续向好,底层商铺的招商速度较快,底层商铺的招商速度大大快于二层、三层商铺的招商进度。二层、三层的商铺招商率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。,商铺的价格是层层递减,一般来说二层商铺价格相当于一层价格的,60%,左右，三层价格相当于二层价格的,60%,，三层以上的商铺从收益上来看，甚至已经低于同楼层住宅的水平。,小面积商业更受置业者关注,就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在,100,以上，,60,平以下的商铺为市场的供求主力。,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业地产概论4,商业地产的开发及经营水平较低,商业项目开发的专业度不高,大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。,开发商倾向于急于销售商铺,持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。,商业物业传统营销色彩浓郁,大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。,商业特色定位不明晰,项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。,广州市富尚商业投资管理公司,珠海金鼎地区年轻时尚消费市场 基础良好，发展潜力大,定位焦点,年轻时尚消费的市场机会？,基本判断,本案的机会,广州市富尚商业投资管理公司,时尚潮流元素遍及市区商圈，可借鉴,目前，珠海多个商圈均有以年轻时尚潮流为特色的主题商业区,商圈,商业项目,经营内容,香洲,乐淘城,潮流饰品、服饰精品、代购店,通大时尚百货,时尚潮流服饰精品,吉大,免税商场首层国贸海天城,潮流品牌服饰、休闲运动品牌服饰,朝响国贸城,休闲运动服饰,拱北,口岸购物广场,时尚潮流服饰精品、休闲餐饮,莲花路步行街,潮流服饰、休闲服饰,广州市富尚商业投资管理公司,广州市富尚商业投资管理公司,本案发展思路及规划建议,发展思路 SWOT分析,商业开发,优势,劣势,机会,威胁,位于金鼎成熟商圈，商业氛围浓厚,靠近中山，工厂多，周边交界处唯一成熟商圈。,有一定大学生忠实消费群体。,项目区域认知度差，一直给人以脏乱差感觉,广场前障碍多，商业可视性与展示性受到一定限制,外域交通通达性差，瓶颈现象明显，,港珠澳大桥等重大规划利好将会大幅提高珠海的城市地位和城市发展水平，一定程度惠及金鼎,珠海及金鼎未来商业发展规模和水平均将进一步提高,周边大型商业项目（如几大超市等）对本项目构成一定的竞争威胁,对面品牌商家（如以纯、潮流前线等）入驻给本项目造成一定的主题店招商压力,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路1：立足现实、适度超前,立足现实,不能脱离现实一味追求高档与高品质,适度超前,不能简单重复，必须适度超前，引领区域商业升级,本项目不能重复区域现有商业形态，必须在现有基础上适度升级提高，形成标杆性商业亮点，引领区域商业发展,目前金鼎区域商业形象较差、档次也以中档大众化为主,以服饰和品牌仿冒品为主，夜店、酒店、宾馆在区域算相当密集,客群复杂，包括珠海本地人、商务游客、大中学生客、打工群、以及一些从事特殊服务行业人员,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路2 突破传统、模式创新,突破传统,突破珠海与区域传统商业模式,模式创新,打造全新购物中心模式，提高综合竞争力,本项目需借鉴现代购物中心业态业种组合内容、规划设计及经营管理方法，提升综合竞争力,金鼎区域都以传统百货经营模式为主,商业单体规模相对较小,以零售功能为主，餐饮与休闲娱乐功能比例低,商场经营管理水平相对落后,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路 3 个性挖掘、亮点突出,个性挖掘,靠近中山及海边，个性特征鲜明,亮点突出,充分挖掘项目个性，打造差异化亮点,充分利用项目个性化特征，如客群多样性、窗口标志性、营业时间灵活等，打造项目差异化亮点，体现项目差异化,客群多样性：,包括珠海本地人、大中学生群、打工群等,窗口标志性：,是能起到展示金鼎乃至珠海重要形象窗口（靠中山）,其它个性：,是本区位集中消费点的龙头位置,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路4：功能复合，打造综合性消费场所,未来全部开发，功能需涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、创意五大版块，打造综合性消费场所,各功能版块又分别引入多种业态与品牌商家，实现多元商业元素的有效复合,购物,餐饮,休闲,娱乐,创意,五大功能版块,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路5：适度超前，打造引领标杆,基础时尚消费：,项目区域基础消费群体仍然为中档大众化年轻时尚客群，因此本项目发展定位必须立足这帮基础年轻时尚消费群体,部分时尚精品消费：,本项目部分精品时尚消费内容能有效引领升级区域现有消费水平与商业形象,基础时尚消费部分精品时尚消费,商业环境杂乱传统,中档偏低,年轻,都市生活现代时尚潮流,广州市富尚商业投资管理有限公司,全层项目定位：目标消费客群,客户定位：以金鼎时尚年轻人（年龄介于,1835,岁之间）为主，兼顾中山工厂群与本地家庭客及商务消费需求,时尚消费型：,珠海与澳门,1835,岁时尚年轻人，消费特性以追求时尚、潮流型消费为主,家庭消费型：,珠海与澳门部分家庭客，追求购物环境舒适、餐饮与休闲
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