西安市高新区房地产市调-写字楼

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,高新区房地产市场调研报告,2014,年,6,月,19,日,调研目的,1,、简单了解,西安房地产市场、高新区现状及未来规划发展,；,2,、了解高新区房地产市场（住宅、写字楼、公寓）,供应、销售、价格及去化情况,等；,3,、对各物业（住宅、写字楼、公寓）,重点个案进行研究,，并对其优劣进行,品评和借鉴,；,4,、掌握,市场调研的内容,及,市场报告的撰写方法，,实地感受区域现状发展；,5,、锻炼,独立思考,能力，提升,团队协作,能力。,目录,三、区域各类型物业市场简析,二、区域房地产市场及板块特点分析,一、区域发展规划,1,、西安房地产市场概述；,2,、区域房地产市场板块划分；,3,、各版块特点；,1,、宏观背景发展分析；,2,、区域现状及发展规划；,四、区域重点个案分析,1,、供应及去化；,2,、售价；,3,、产品类型；,1,、住宅；,2,、写字楼；,3,、公寓；,一、区域发展规划,一、区域发展规划,西安地处欧亚大陆桥“桥头堡”位置，借势其国际化大都市的建设，,城市不断扩张,，,人口迅速聚集,，,投资不断加大,，西安,经济稳步增长,，,房地产投资逐年增大,。,国家战略层面提出，,2020,年西安将建成人口,1000,万,以上、建成区达,800,平方公里,的国家化大都市。,1,、宏观背景发展分析,2,、区域现状及发展规划,一、区域发展规划,位置：,西安市西南角,规模：,现状用地,19,平方公里,，至,2020,年，规划新增用地,45,平方公里,，总计,76,平方公里,。,人口：,主要以,产业人口,和,安置人口,为主，至,2020,年，规划人口容量约,50,万,。,高新区功能定位：是,以高新产业为主导，生产、生活和生态协调发展的,现代化科技新城区,。,2,、区域现状及发展规划,一、区域发展规划,高新一期：,属于高新开发最早的板块，目前已完成开发，该板块以产业为主，集居住、办公、科教、商贸、研发于一体，周边交通便利、配套齐全、功能完善。,高新二期：,该板块开发目前基本完成，生活配套趋于成熟；该板块写字楼林立、居住区云集、绿化景观优美，该板块注重商业、金融、商务的发展。,高新三期：,该板块目前尚处于发展阶段，规划用地,15,平方公里，西北,CBD,核心区，,270,米绿地中心西安新地标正在拔地而起，未来发展潜力巨大。,小结,一、区域发展规划,1,、西安作为欧亚大陆桥“,桥头堡,”，地处承东启西的重要战略地位，同时兼备带动西部大开发的重任，因此多受国家,政策惠利,，近年来西安,经济,节节攀升，,发展迅猛,，,房地产,开发更是,如火如荼,，随着西咸一体化进程的加快，城市发展,后劲十足、潜力巨大,；,2,、西安高新区作为国家,六大新区之一,，备受各界人士关注，近年来更是受到房地产各大一线品牌开发商的青睐，该区域目前,商务氛围已初步形成,；,3,、高新二期唐延路已成为,西北最大景观商务带,，高新三期锦业路将形成以超高层为主的,西北,CBD,核心区,，三期正在开发建设中，目前该板块,配套相对落后,，,缺乏生活感,，但未来发展,前景利好,，,潜力无限,。,二、区域房地产市场及板块特点分析,二、区域房地产市场及板块特点分析,1,、西安市房地产市场概述,供销价走势,西安商品房历年来供大于求，,2013,年,供需比达,1.39,；,2013,年西安商品房成交均价有小幅下行，但仍保持在,7500,元,/,以上；,2013,年，商品房供应量,2061,万,，同比上涨,22.23%,，销量,1478,万,，同比上涨,24.17%,二、区域房地产市场板块划分及特点,1,、西安市房地产市场概述,2013,年各物业成交情况及库存量,备注：截止,2013,年,12,月末，西安商品房存量,2769.98,万方,二、区域房地产市场板块划分及特点,2,、高新区房地产板块划分,一期板块,核心板块,新区板块,一期板块：,开发较早，发展成熟，配套完善，目前在售项目较少；,核心板块：,该板块以商务办公为主，目前商务氛围已形成；,新区板块：,正在开发当中，商务氛围尚未形成，高新在售项目主要集中于此板块，三环以内，写字楼居多，三环至西部大道，主要以住宅项目为主。,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,一期板块,/,核心区板块,/,新区板块,4,3,1,2,5,项目名称,物业类型,1,、昆城国际,写字楼,2,、方舟国际,公寓,3,、财富中心,3,期,写字楼,4,、朗臣公寓,公寓,5,、禾盛京广中心,写字楼,该板块在售项目较少，主要为写字楼和公寓。,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,一期板块,/,核心区板块,/,新区板块,项目名称,物业类型,位置,占地,（亩）,建面,（万）,容积率,层数,层高（米）,面积区间（）,装修,产权,售价,（万元）,昆城国际,写字楼,高新,1,路高新分居西侧,5.4,2,6,25,3.5,90-700,简装,40,0.9-1,财富中心三期,写字楼,南二环西段,180,号,8,4.5,6.09,39,3.5,143-426,简装,40,禾盛京广中心,写字楼,唐延路与科技一路十字东北角,45.6,30,9.8,28/41,4,85-1600,毛坯,40,方舟国际,公寓,高新三路与科技路十字,5,2.7,8.1,21,3.1,33-79,精装,40,朗臣公寓,公寓,高新四路与唐兴路十字西北角,5.8,3.5,6.8,24,57-103,精装,40,该板块在售项目较少，在售项目以写字楼和公寓为主；,体量：,在售项目体量较小，建面大多不到,5,万，多为常规高层；,面积：,写字楼多整层面积较小，主要集中在,400-1000,平方米之间，公寓面积,30-100,不等；,售价：,目前大多项目处于咨询阶段，价格不明。,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,一期板块,/,核心区板块,/,新区板块,4,1,2,3,5,6,8,7,项目名称,物业类型,1,、都市之窗,公寓,2,、,cross,万象汇,写字楼,3,、启迪清扬时代,写字楼,4,、,CA,创意中心,写字楼,5,、泰华金茂中心,写字楼,6,、融城云谷,写字楼,7,、龙记观澜天下,住宅,8,、龙城铭园,住宅,9,、易道郡玫瑰公馆,住宅,10,、鸿基新城,住宅,11,、九鼎城,住宅,12,、高科尚郡,住宅,13,、摩尔中心,写字楼,9,10,11,12,13,该板块在售项目较多，主要为写字楼和住宅，写字楼主要集中在沣惠路沿线和科技二路沿线，住宅主要集中在丈八北路和沿线。,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,一期板块,/,核心区板块,/,新区板块,项目名称,物业,类型,位置,占地,（亩）,建面,（万）,容积率,层数,层高（米）,面积区间（）,装修,售价,（万元）,cross,万象汇,写字楼,科技,1,路与科技路十字东南,40,20,5.59,3.8,270-600,（,600,）,毛坯,8.5,启迪清扬时代,写字楼,科技二路,65,号,55,30,7,27,3.6,320-1300,毛坯,CA,创意中心,写字楼,高新科技二路与团结南路十字西南角,14.6,8.6,6,25,3.85,100-230,（,1400,）,毛坯,泰华金茂中心,写字楼,科技二路与沣惠南路交汇处,22,37.6,7.4,32,3.1,100-1200,（,1200,）,毛坯,0.9-1.1,融城云谷,写字楼,高新科技二路与沣惠南路十字西北,20.8,30.5,26,5.49/,3.6,1102/1316/1939,毛坯,摩尔中心,写字楼,沣惠南路与科技六路,22,11.5,6,26,3.3,130-1600,简装,1.1-1.3,龙记观澜国际,住宅,科技二路与高新路十字西南,32,13,4.65,82-130,毛坯,0.75,龙城铭园,住宅,丈八北路,89,号,345,100,4,71-88,毛坯,0.7,易道玫瑰公馆,住宅,丈八北路,80,号,93,22,3.5,79-83/102-138,毛坯,0.7,鸿基新城,住宅,西三环以东,3800,360,2,38-120,毛坯,0.42,九鼎城,住宅,科技四路与丈八北路十字东南角,34.4,7,3.5,95-150,精装,0.85,高科尚郡,住宅,高新六路与科技六路,11.8,4.2,4.43,83/99-106,毛坯,0.77,体量：,写字楼体量较大，多在,20-40,万，住宅体量相差悬殊，,7-360,万不等；,面积：,写字楼整层面积在大多在,1000-1600,之间；住宅两室,70-88,，三室,90-120,；,售价：,写字楼,9000-13000,元,/,；住宅,7000-8000,元,/,。,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,一期板块,/,核心区板块,/,新区板块,3,1,2,5,6,9,7,8,项目名称,物业类型,1,、中铁西安中心,写字楼,2,、绿地中心,写字楼,3,、锦业时代写字楼,写字楼,5,、中投融创国际,写字楼,7,、金泰新理城,住宅,8,、缤纷南郡,住宅,9,、罗马西西里,住宅,10,、嘉禾广运,住宅,11,、高新第五季,住宅,12,、竹园阳光嘉苑,住宅,13,、天朗五珑,住宅,14,、金地西沣公元,住宅,15,、晶城绣府,住宅,16,、尚品美地城,住宅,10,11,12,13,14,该板块在售项目较多，主要为为写字楼和住宅，写字楼主要重在锦业路沿线，住宅主要集中在西沣路沿线。,15,16,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,一期板块,/,核心区板块,/,新区板块,项目名称,物业,类型,位置,占地,（亩）,建面,（万）,容积率,层数,层高,（米）,面积区间,（）,装修,售价,（万元）,中铁西安中心,写字楼,锦业路与丈八一路交汇,16.5,13,9.2,51,4.2,300-2300,精装,1.8,绿地中心,写字楼,高新区锦业路,1,号,25.2,17,7.4,57,4.2,300-2000,精装,1.8-2.3,锦业时代,写字楼,高新锦业路东段,32,号,20,45,6,27,3.4,140-890,毛坯,1.3,中投融创国际,写字楼,锦业一路与丈八二路十字,13.5,10.8,9.5,24/27,3.9/3.5,100-1440,毛坯,金泰新理城,住宅,丈八四路与西户公路交汇处,225,60,3.2,91-175,毛坯,0.74-0.85,缤纷南郡,住宅,丈八四路,6,号,212,50,3.5,87/121,毛坯,0.79,罗马西西里,住宅,丈八六路与西户公路交叉口西侧,34.8,9.2,4.5,60/94/124,毛坯,0.68,嘉禾广运,住宅,丈八五路与瞪羚路字东南角,12,5,4.46,68-93/105,毛坯,0.68,高新第五季,住宅,西沣路与锦业二路东北角,93,30,3.7,83-140,毛坯,0.72,竹园阳光嘉苑,住宅,西万路与锦业三路交汇处东南角,101,26.3,3.5,62-93/131,毛坯,0.7,天朗五珑,住宅,西沣路与西部大道东北角,127,14,2.4,68/90-119,毛坯,0.75,金地西沣公元,住宅,西沣路与西部大道东北角,1241,215,3.4,72/120,毛坯,0.7,尚品美地城,住宅,锦业路西口,80,20.3,3.8,79-110,毛坯,0.66-0.71,体量：,写字楼体量适中，多在,10-20,万之间；住宅体量整体较大，大多在,20,万以上；,面积：,写字楼整层面积在大多在,900-2300,之间；住宅两室,68-87,，三室,90-120,；,售价：,写字楼,13000-23000,元,/,；住宅,6500-7500,元,/,。,二、区域房地产市场板块划分及特点,3,、各板块特点梳理,小结,一期板块,核心区板块,新区板块,该板块在售项目很少，目前仅,3,个写字楼和,2,个公寓项目；,写字楼体量不大，大多在,5,万