房地产开发项目风险分析方法概述课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,房地产开发项目,风险,分析方法,房地产开发项目风险分析方法,房地产开发项目,风险,分析方法,（一）调查和专家打分法,最常用、最简单、易于应用的分析方法。,首先，辨识出某一特定工程项目可能遇到的所有风险，列出风险调查表；其次，利用专家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个项目风险。具体步骤如下：,房地产开发项目风险分析方法（一）调查和专家打分法,第一步，确定每个风险因素的权重，以表征其对项目风险的影响程度。,第二步，确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、较大、一般、不大、较小这五个等级，分别以,1.0,、,0.8,、,0.6,、,0.4,、,0.2,打分。,第三步，将每个风险因素的权数与等级值相乘，求出该风险因素的得分。再求出此工程项目风险因素的总分，总分越高说明风险越大。,房地产开发项目,风险,分析方法,第一步，确定每个风险因素的权重，以表征其对项目风险的影响程度,风险分析表,可能发生的风险因素,权数,（,W,）,风险因素发生的可能性（,C,）,风险度,W*C,很大,1.0,比较大,0.8,中等,0.6,不大,0.4,较小,0.2,政局不稳,0.05,0.03,物价上涨,0.15,0.12,业主支付能力,0.1,0.06,技术难度,0.2,0.04,工期紧迫,0.15,0.09,材料供应,0.15,0.12,汇率浮动,0.1,0.06,无后续项目,0.1,0.04,1,W*C=0.56,房地产开发项目,风险,分析方法,风险分析表可能发生的风险因素权数风险因素发生的可能性（C）风,评价基准,风险度范围,风险定性,决策,0-0.4,低风险,正常投标,0.4-0.6,中等风险,可以投标，要考虑风险成本,0.6-0.8,高风险,进一步风险分析,0.8-1.0,非常高风险,不投标,此项目的整体风险度为,0.56,，则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。,房地产开发项目,风险,分析方法,评价基准风险度范围风险定性决策0-0.4低风险正常投标0.4,根据专家的经验、对该项目的了解程度、专长等，对专家评分的权威性确定一个权重值，取值建议在,0.5-1.0,之间，,1.0,代表专家的最高水平，其他专家的取值相应减少。,最后的风险度计算为：每位专家打出的风险总分乘以专家权威性的权重值，所得之积合计后再除以全部专家权重值的和。,房地产开发项目,风险,分析方法,根据专家的经验、对该项目的了解程度、专长等，对专家评分的权威,专家,风险打分,专家的权威性权重,乘积,专家,A,0.56,1.0,0.56,专家,B,0.62,0.7,0.434,专家,C,0.48,0.8,0.384,2.5,1.378,最终的风险度,=1.378/2.5=0.5512,则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。,房地产开发项目,风险,分析方法,专家风险打分专家的权威性权重乘积专家A0.561.00.56,优点：简单易懂，容易操作，适用于缺乏具体客观资料的工程项目前期决策阶段的风险分析。,缺点：只能利用专家的主观数据进行估计，得出的结论也只是一种大致的程度值。,房地产开发项目,风险,分析方法,优点：简单易懂，容易操作，适用于缺乏具体客观资料的工程项目前,（二）决策树,决策树常常用于不同风险方案的选择。,决策树又称决策图,，,是以方框和圆圈及节点，并由直线连接而形成的一种像树枝形状的结构图。,即，将备选方案、可能出现的自然状态、结果、各种益损值和概率值等分别用一些特殊的顶点与边以及权值来表示，并按其因果关系排列而成的树形图。如下图所示：,房地产开发项目,风险,分析方法,（二）决策树房地产开发项目风险分析方法,房地产开发项目,风险,分析方法,房地产开发项目风险分析方法,决策树所用图解符号及结构：,（,1,）,决策点,：它是以,方框表示,的节点。一般决策点位于决策树的最左端，即决策树的起点位置。,（,2,）,方案枝,：它是由决策点起自左而右画出的若干条直线，每条直线表示一个备选方案。方案枝表示解决问题的途径，通常是两枝或两枝以上。,（,3,）,状态节点,：在每个方案枝的末端画上一个“,”并注上代号叫做状态节点。状态节点是决策分枝的终点，也是表示一个备选方案可能遇到的自然状态的起点。,其上方的数字表示该方案的期望损益值,。,（,4,）,概率枝,：从状态节点引出的若干条直线叫概率枝，每条直线代表一种自然状态及其可能出现的概率（每条分枝上面,注明自然状态及其概率,）。,（,5,）,结果点,：它是画在概率枝的末端的一个三角节点（,）。在结果点处列出不同的方案在不同的自然状态及其概率条件下的收益值或损失值。,房地产开发项目,风险,分析方法,决策树所用图解符号及结构：房地产开发项目风险分析方法,决策树形图可分为,单阶段决策树,和,多阶段决策树,。,单阶段决策树,是指决策问题只需进行一次决策活动，便可以选出理想的方案。单阶段决策树一般只有一个决策节点。,多阶段决策,是指在一个决策问题中包含着两个或两个以上层次的决策，即在一个决策问题的决策方案中又包含着另一个或几个决策问题。只有当低一层次的决策方案确定之后，高一层次的决策方案才能确定。因此，处理多阶决策问题必须通过依次的计算、分析和比较，直到整个问题的决策方案确定为止。,房地产开发项目,风险,分析方法,决策树形图可分为单阶段决策树和多阶段决策树。房地产开发项目风,例如某种产品市场预测，在,10,年中销路好的概率为,0.7,销路不好的概率为,0.3,。相关工厂的建设有两个方案：,（,1,）新建大厂需投入,5000,万元，如果销路好每年可获得利润,1500,万元；销路不好，每年亏损,20,万元。,（,2,）新建小厂需投入,2000,万元，如果销路好每年可获得,600,万元的利润；销路不好，每年可获得,200,万元的利润。,则可作决策树见下图。,房地产开发项目,风险,分析方法,例如某种产品市场预测，在10年中销路好的概率为0.7,销路不,对,A,方案的收益期望为：,EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700,万元,对,B,方案的收益期望为：,EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800,万元,由于,A,方案的收益期望比,B,高，所以,A,方案是有利的。,房地产开发项目,风险,分析方法,对A方案的收益期望为：房地产开发项目风险分析方法,某开发公司拟为一企业承包新产品的研制与开发任务，但是为了得到合同必须参加投标。已知投标的准备费用为,40000,元，中标的可能性是,40,。如果不中标，准备费用得不到补偿。如果中标，可采用两种方法进行研制开发：方法,1,成功的可能性为,80,，费用为,260000,元；方法,2,成功的可能性为,50,，费用为,160000,元。如果研制开发成功，该开发公司可得到,600000,元，如果合同中标但未研制成功，则开发公司需赔偿,100000,元。问题是要决策：,(1),是否参加投标,?(2),若中标了，采用哪种方法研制开发,?,房地产开发项目,风险,分析方法,某开发公司拟为一企业承包新产品的研制与开发任务，但是为了得到,（1）画决策树,房地产开发项目,风险,分析方法,（1）画决策树房地产开发项目风险分析方法,（,2,）计算第二阶段各状态顶点的期望值,D,点的期望值：,6000000.8+(-100000)0.2=460000,E,点的期望值：,6000000.5+(-100000)0.5=250000,方法,1,的期望利润为,460000260000=200000,方法,2,的期望利润为,2500001601100=90000,在,C,点的最优决策是选择方法,1,利润值,200000,房地产开发项目,风险,分析方法,（2）计算第二阶段各状态顶点的期望值D点的期望值：60000,（,3,）再计算第一阶段各状态顶点的期望值：,B,点的期望值：,2000000.4+00.6=80000,。,由于投标的期望利润为,80000-40000=40000,，,比不投标,(,利润为,0),要好，,所以,在,A,点的最优决策是选择投标,。,房地产开发项目,风险,分析方法,（3）再计算第一阶段各状态顶点的期望值：B点的期望值：200,（三）盈亏平衡分析,盈亏平衡分析（损益平衡分析、量本利分析）,定义,：指根据项目正常生产年份的产品产量（或销售量）、可变成本、固体成本、产品价格和销售税金等数据，确定项目的,盈亏平衡点,BEP,。,目的：计算工程项目的盈亏平衡点，从而确定项目的最小规模和经济规模。,房地产开发项目,风险,分析方法,（三）盈亏平衡分析房地产开发项目风险分析方法,盈亏平衡点,BEP,定义,：当项目的成本和收益达到平衡时所必需的最低生产水平或销售水平。,销售收入,=,生产成本,盈亏平衡点,作用,：该点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。,盈亏平衡点的,表达形式,：,产量,、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量、,生产能力利用率,。,房地产开发项目,风险,分析方法,盈亏平衡点BEP定义：当项目的成本和收益达到平衡时所必需的最,根据生产成本、销售收入与产量,(,销售量,),之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析可分为：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。,盈亏平衡分析,线形盈亏平衡分析,非线性盈亏平衡分析,图表法,解析法,图表法,解析法,房地产开发项目,风险,分析方法,根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系，盈,线性盈亏平衡分析基本假设：,（,1,）产品的产量等于销售量；,（,2,）单位产品的销售单价不变；,（,3,）单位产品的可变成本不变；,（,4,）生产的产品可以换算为单一产品计算。,房地产开发项目,风险,分析方法,线性盈亏平衡分析基本假设：房地产开发项目风险分析方法,产品单价,P,销售收入,TR,产品的销售量即产量,Q,第一个公式,：,TR=PQ,注：考虑税金,TR=(P-r)Q,r-,单位产品价格中包含的税金。,房地产开发项目,风险,分析方法,产品单价,总成本,=,固定成本,（,fixed cost,）,+,可变成本,（,variable cost,）,固定成本是不随产量变化而变化的成本，包括厂房、设备的折旧费、利息、地租、广告费等。这些费用即使在停产的情况下也必须支付。可变成本是随产量变化而变化的成本，如原材料、燃料和动力支出。当产量为零时，可变成本也为零，产量增多，可变成本随之增多。,第二个公式：,TC=C,f,+C,v,Q,TC,总成本；,C,f,总固定成本；,C,v,单位产品可变成本；,Q ,产品产量。,房地产开发项目,风险,分析方法,总成本=固定成本（fixed cost）+可变成本（var,销售收入,=,生产成本,TR=TC,如果项目在小于,Q*,的产量下组织生产，项目,亏损,；如果在,Q*,的产量下生产，项目,盈利,。,如果考虑税金？,房地产开发项目,风险,分析方法,销售收入=生产成本如果项目在小于Q*的产量下组织生产，项目亏,如果项目的设计生产能力为,Q,0,，则盈亏平衡点也可以用盈亏平衡,生产能力利用率,表示，即：,E*,盈亏平衡生产能力利用率。,房地产开发项目,风险,分析方法,如果项目的设计生产能力为Q0，则盈亏平衡点也可以用盈亏平衡生,销售收入,总成本,固定成本,销售量（产量）,销售收入或成本,BEP,可变成本,盈利区,亏损区,房地产开发项目,风险,分析方法,销售收