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单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,公寓托管策划方案,BUSINESS PROGRAMM ROADSHOW,目,录,CONTENTS,1,公寓托管案例参考,2,托管合作渠道,3,公寓托管模式建议,Part 1,公寓托管案例参考,公寓托管案例参考,一一,博林天瑞,开发商,深圳博林集团有限公司,项目 位置,南山区西丽沙河西路与留仙大道交汇处,项目 概况,总占地,50080.37,口，总建面,370682.45,口（计 容240386口），其中住宅193886口，酒店 32000口，商业 12000口，幼儿园（6班）1800 口，容积率,4.8,项目 详情,8栋,45-48,层住宅楼、1座24层五星级酒店、1 座3层独立幼儿园、2座2层沿街商业楼以及社 康中心,产品,预计10月推出壹禺住宅样板房，现除个别顶层 平墅及6栋部分精装住宅外，前期推出的,180-,260口,4-5,房,均已售罄,成交 均价,75000元/口,T=l,将推70-89,口,的,2-3,房复式住宅,卖点,弓1进欧洲酒店管理品牌,Pullman”,（铂尔 曼），打造其在深圳的首家五星级酒店,并为 壹寓住户提供酒店式服务,鉴于博林天瑞的住宅定位，引进欧洲酒店管理品牌,2002年入驻中国以来，优帕克专注于分散式住,Pullman,（铂尔曼），并为壹寓住宅客户提供酒,宅和集中式商用公寓的运营管理，,通过星级酒店,店式服务；作为国内专业公寓资产管理品牌,“Yopark-,服务的植入，将业主资产进行统一的品质化经营,（优帕克）将是我们精品公寓的首选。,和租售。服务于空置物业的私人管家、托管、营 销代理、家居一体化、业主服务的全方位服务体 系，为异地空置不动产及异地购房业主提供完备 的全产业链资产管理服务。,总部拥有五百余人的 管理团队，由四季、凯悦等国际五星级酒店管理 人员组成，注重开业项目属地文化和城市精神，兼顾时尚设计与轻奢品质。目前已布点包括上海、广州、济南、厦门、沈阳和成都在内的多个大型 城市，2014年线下管理资产规模达1000亿元，房屋5000余套，2016年服务业主逾20万。,3,公寓托管案例参考,一一,博林天瑞,3,公寓托管案例参考,一一,博林天瑞,必,YOPARK,高端金领,小资白领,优衢,中高端白领,选址,核心,CBD,商圈,核心,C B D/,写字楼等建筑周边,交通枢纽或园区周边,客群,35-60,岁高管，总裁等,28-45,岁企业中高层人员,25-34,岁新晋职场白领,定价,L5-2,万兀/月,1-1.5,万元/月,3000-5000,元/月,特点,奢华豪宅，提供五 星级管家服务,宽敞空间，欧美简奢 提供星级入户服务,智能公寓，简洁精致 自助服务为主,公寓托管案例参考,一一,博林天瑞,资产管理 示意图,空房维护,在房间空置期内 统一由优帕克进 行定期保养、保 洁、工程等服务 使房屋达到最佳 可用状态,-,租客集中管理,A,社区服务订制,家具装潢代理,市场统一招租,室内工程检测,租约托管,业主自行租赁后 委托优帕克对租 客和房间进行服 务。针对租后 收费，房屋工 程和信息沟通等,钥匙托管,站式委托优帕 克对房屋进行全 面管理，内容包 含招租，签约，推广，房间装饰 等各类服务集成,挂牌管理,按照不同产品定 位挂牌管理并在 市场上以服务公 寓面目出现的,一,种形式。,公寓托管案例参考,一一,博林天瑞,房屋管家服务概览,管家服务,室内服务,代理服务,室内通风通光,网络系统服务,快递接受服务,物品归置,400电话热线,代订代购服务,室内清洁,网络/移动互联,运输安装服务,废弁物处理,后台管理系统,宠植物托管服务,设施设备检查,接送机服务,虫害灭杀,简易绿植养护,班车服务,干湿洗衣,风雨汛期防护,设备设施维修,保姆家政服务,家电维护保养,紧急故障处理,费用代收代缴,灭虫除菌,物品租用,布品清洗,B,晾晒清洁,大宗物品租借,地板地毯清洁,社区服务,私人管家,家庭医生,翻译秘书,商务会议,家庭宴会,教育培训,礼口口定制,礼庆策划,旅游向导,园艺养护,泳池清洁,私人护卫,公寓托管案例参考,一一,博林天瑞,相关合作模式收费标准（部分）,类别,项目,优帕克,优宜荟,优智,品牌管理,合作最低年限,5年,保证金（一次性）,10万/店（暂免）,5万/店,品牌使用费（一次性）,3500元*房间数,2500元*房间数,1500元*房间数,运营准备金,30万/店,25万/店,20万/店,品牌管理费,总营业收入*6%,室内设计费,15万（暂免）,8万,工程配合费,2万/店+验收1万/店,公寓系统使用费,初装费5000+年度维护3000/店,会员输送/中央预定系统,暂免,公寓总经理费用,二线城市22000元封顶,二线城市18000元封顶,二线城市14000元封顶,财务监管咨询费,5000元/年（如甲方委派则不收取）,运营托管,（经营对赌）,合作最低年限,2年,合约保证金（一次性）,10万/店,5万/店,特许加盟费（一次性）,3500元*房间数,2500元*房间数,1500元*房间数,运营准备金,30万/店,25万/店,20万/店,品牌使用费,方案1、保底（承担运营人力成本）+总营收20%方案2、总营收5:5分成（运营方承担物耗）,室内设计费,15万,8万,工程配合费,2万/店+验收1万/店,公寓系统使用费,初装费5000+年度维护3000/店,会员输送/中央预定系统,免费,公寓总经理费用,运营方委派,财务监管咨询费,5000元/年（如甲方委派则不收取）,保底托管,合作最低年限,3年,合约保证金（一次性）,免费,特许加盟费（一次性）,免费,运营准备金,免费,品牌使用费,方案1、承担保底房租,方案2、承担保底房租+分成保底之上部分的50%,室内设计费,15万,8万,工程配合费,2万/店+验收1万/店,公寓系统使用费,免费,会员输送/中央预定系统,免费,公寓总经理费用,运营方委派,财务监管咨询费,运营方委派,公寓总经理费用,运营方委派,公寓托管案例参考,一一,葵花公寓,深圳葵花公寓位于深圳市福田区,CBD,核心板块，由深圳市洲际通实业发展有限公司斥资兴建，委托深圳市中 航酒店管理有限公司管理（深圳格兰云天酒店管理公司旗下）。毗邻会展中心，距皇岗口岸约,10,分钟车程,优越的地理位置，为宾客的长期居住和商务旅行之选。深圳葵花公寓开业时间,2009,年,11,月,12,日。,葵花公寓位于福田片区，通过位置与 产品打造，成功实现项目价值。葵花 公寓价格高于同片区物业80%以上，葵花公寓由酒店托管运营，目前已部 分替代酒店功能，有中心区客户入住。,开发商,深圳市洲际通实业发展有限公司,地址,石厦北一街与滨河大道交汇处,物业类型,酒店式公寓,面积区间,30-1800,销售情况,销售周期为2007至2009年,公寓体量,254套,主力客群,先锋人群，中心区人群，投资客，创意人群,装修标准,3000元/平米的装修,配套设施,自身软性服务配套较为齐全，包括 健身、洗衣等服务，享用格兰云天 酒店管理，周边生活设施齐全,物管公司,深圳市葵花酒店管理有限公司,硬件配置,通力电梯，大堂采用巴西石材装修，,LOWE,玻璃，智能新风系统，环保太阳能供水系 统及智能识别锁，实木地板装修，全套精装修交楼,3,公寓托管案例参考,一一,葵花公寓,主力产品面积段：,55-60,口的复式单房及90 口的复式两房；,酒店式服务内容：,商务中心、送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、旅游服务、夕卜币兑换、儿童看护、前台贵重物品保 险柜、大巴或轿车租赁服务；,受租人群:,金融从业人员、国际公司高管、高端商务人群；,租用方向：,少量的,30-32,口的单房主要做会议室用途，主力的复式产品主要做6个月至1年以上的中长期住宿。,租金范围：,55-60,口的复式单房月租金为13500元；90口的复式两房月租金为22000元；,现场描述:,葵花公寓的内部装饰比较高档，房间内设备一应俱全；通过与工作人员沟通，了解到所租用人群基本为金融从 业人员、国际公司高管及高端商务人群，平均租期为3个月至1年；公寓内设有会客厅及会议室，功能较为齐全,而房间内的装饰及生活设备也非常齐全，可以做到拎包入住；并且了解到其对外宣传的酒店式服务内容能够落 地，可以称之为深圳功能型产品的典范。,3,公寓托管案例参考,一一,金地龙城中央,金地龙城中央,M,寓由荣尚荟公寓提供专业化运营管理和资产服务，托管范围为龙城中央二期公寓,2B,栋,3,层至,41,层。,荣尚荟,是首家拥有国内、国际双重商标和 知识产权注册的高端服务品牌，专门提供 私人定制式管家服务；荣尚荟公寓作为其 旗下的高端公寓品牌，依托全国服务质量 第一的金地物业资源平台，拥有为全球众 多高端业主提供资产服务的丰富经验，也 是行业领先的社区服务和资产管理整合运 营商。,公寓托管案例参考,一一,金地龙城中央,托管模式,具体内容,免租期,荣尚荟公寓自房屋交验合格，并与业主签订的物业托管经营合同生效之日起，每年15个自然日为免 租期（包括荣尚荟每年租赁市场培育期，不包括荣尚荟首年装修施工15个自然日），即托管期首年免租 期为30个自然日。,荣尚荟公寓的托管周期,基于物业托管运营的一致性和市场培育期，首期托管标准周期为5年（托管周期越长，租金增长率越 高）。如业主有特殊需求，可与公寓月管家联络，延长托管周期。,荣尚荟自在遇公寓返租的标 准如何？何时确定？,荣尚荟承诺给业主的首年租金标准不低于市场同期同类产品平均租金水平。自第二年起，单位面积租金 增长率为每一合同年3%，小业主的委托租金收益表述方式为元/套/月。为保障业主收益最大化，荣尚荟在龙城中央二期采取保底返租模式，,即无论物业是否空置，荣尚荟都按托管经营合同的约定向业 主支付租金。,提供的服务,荣尚荟公寓为金地旗下专业资产运营机构，将为业主提供一站式资产托管服务，包括陪验/全委代验房 屋，实现高性价比软装方案的设计与施工，托管经营获取稳定收益等。,3,公寓托管案例参考,一一,长沙弘德好莱城,1,、全民房东合作：,针对项目可全盘合作全民房东,业主可把物业加入途家的平台系统展示,进行日租、月租等产生收益。要求业主装修精装，达到拎包入住效果,收取费用：品牌咨询20万元 品牌增值费0.5%/套以实际成交套数来计算,2,、开放式管家/托管合作：,合作套数80套（精装拎包入住公寓），该80套房源由途家自营，该物业的 收益扣除营业税合,OTA,返佣与开发商或业主采取四六分成方式，其中途家占六成，负责门店经营的整体运 营成本。开发商或业主拿走营业额收益的四成支付物业成本。该80套房源的业主可享受途家全年20天交换 入住和28天自住权益,收取费用：商业咨询费30万,3,、加盟合作：,业主物业自持，按2000/间的加盟费，次性收取。管理费20间按4元/天收取，30间按,3.5,元/间/天,50间按,2.5,.元/间/天。一年一付,两年一付达,8.5.,折。保证金5万。,要求标准：VI要求1:同途家斯维登自营店，制作前效果图经途家审核2:床垫、门锁、棉织品、易耗品 途家采购,店招自定供应商，保险指定险种自定供应商,途家提供品牌输出，系统使用，平台订单支持（,OTA,返佣按照企业大客户收取9.6%）,3,公寓托管案例小结,公寓托管案例小结：,引进高端酒店进行管理，提供专业的管家服务；,高端酒店式管理模式收取费用较高，合作内容较为灵活多变；,大多公寓托管为交付后，业主与托管公司进行签订协议，或者提前与就是托管公司洽谈打包团购，但,这大部分需求产品的品质性较高，产品后续多以酒店式公寓方向经营；,Part 2,托管合作渠道,3,托管合作渠道,一一,Warm+,（,代租代管）,warm+,公寓采用租赁,O2O,新模式，做最有良心的二房东，致力于为深漂族”中追求生活品质的青年白领，打造一个真正的温暖家。,uuorm+,apartment,我们家公寓,warm+,公寓主要有以下合作类型：,包租模式,；托管模式；合作开发模式,warm+,公寓是一家
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